Habitat participatif: le rôle des aménageurs et bailleurs sociaux

Habitat
participatif:
le rôle des
aménageurs et
bailleurs
sociaux
Sophie BARTH
Chef du service juridique
S.E.R.S.
Petit rappel: qu’est-ce qu’un
aménageur?
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Un aménageur est une société, publique ou
privée, intervenant principalement dans le
cadre d’opérations d’aménagement foncier.
Ex: ZAC, lotissements…
L’aménageur peut intervenir dans le cadre
de projets menés par une collectivité
(concession d’aménagement…) ou de sa
propre initiative (acquisition de terrains auprès
de particuliers et dépôt d’une demande de
permis d’aménager etc…)
Missions principales de
l’aménageur
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Ses missions principales, dans le cadre
d’opérations d’aménagement, consistent à :
faire l’acquisition de terrains nus et non
viabilisés,
mener les études préalables,
réaliser l’aménagement foncier (viabilisation
de parcelles: réalisation des voiries et réseaux
divers)
commercialiser les terrains à bâtir
Qui sont nos clients?
 les
promoteurs immobiliers
 les bailleurs sociaux
 sur certaines opérations, des particuliers
pour de la résidence individuelle
 depuis quelques années… émergence de
nouveaux projets sous la forme d’habitat
participatif
Pourquoi un aménageur
s’intéresse-t-il à des projets
d’habitat participatif?
 une
volonté de développer un autre
mode d’habitat à côté des modes plus
traditionnels
 volonté d’innovation
 pour répondre à une réelle demande
 correspond à la démarche actuelle visant
associer les futurs habitants d’un quartier
le plus en amont du projet possible
Est-ce plus compliqué que de
suivre des projets classiques?
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Les configurations peuvent être très variées
suivant la typologie du groupe: groupe déjà
constitué, groupe en recherche de membres,
partenaire professionnel, bailleur…
Globalement, l’investissement en temps est
plus important que pour un promoteur
classique ou une vente de terrain pour
maison individuelle
Il faut accepter de réserver un terrain pour
une durée plus importante que pour une
opération classique, le temps pour le groupe
de se constituer et de définir son projet
Quels sont les types de profils
de l’habitat participatif
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ce jour nous avons identifié 3 types de
profils sur nos opérations :
 Les groupes issus d’une consultation
organisée par l’aménageur
 Les professionnels qui constituent un
groupe autour d’un projet
 Les bailleurs sociaux
Les groupes de particuliers
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Soit un groupe se présente spontanément
car intéressé par un terrain sur l’une de
nos opérations
Soit l’aménageur décide de réserver des
terrains dédiés à l’habitat participatif
dans une opération et lance une
consultation/appel à projet pour trouver
des personnes intéressées pour constituer
un groupe et réaliser un projet
Principes de consultation
 Rédaction
d’un cahier des charges
spécifique
 Mise en place d’une stratégie de
communication
 Attribution d’un terrain sur la base de
certains critères définis dans le cahier des
charges
 Rq: attention aux délais laissés aux
groupes pour se constituer…
Exemple :
Consultation organisée pour l’attribution d’un
terrain dans un lotissement réalisé par la S.E.R.S.
Caractéristiques:
Une parcelle de 11, 37 ares
Surface constructible: 1.100 m² de surface de
plancher
Estimation: entre 12 et 15 logements sur 6 étages.
Les points essentiels
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Le risque pris par les autopromoteurs est un risque
direct, plus important que dans le cadre d’une
opération de promotion. Il faut donc être vigilent
sur la composition du groupe, ses compétences,
ses capacités financières…
Conseiller absolument (voire imposer)
l’intervention d’un assistant à maîtrise d’ouvrage
Suivi régulier des groupes: réunions mensuelles
contacts réguliers par téléphone et mail pour faire
vivre le projet
S’assurer que le groupe soit bien entouré (notaire,
architecte, AMO…)
Exemple de fiche de suivi d’un
groupe
Exemple de
projet: Collectif E
ZERO
4 logements, PC déposé en
février 2014
ZAC Danube: un îlot réservé à
l’habitat participatif
Projet PHARIED:
9 logements dont 4
portés par
l’Association AMITEL
(logements
étudiants ou jeunes
travailleurs en PLS) +
un local
commercial en
RDC
Dépôt de PC imminent.
Les professionnels privés
(AMO)
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Emergence de professionnels qui se spécialisent dans les
montages participatifs
Interviennent en tant qu’assistants à maîtrise d’ouvrage
Ces professionnels réservent un terrain puis constituent un
groupe qui formera ensuite une société
Contrairement aux promoteurs, ils n’achètent pas le terrain
en leur nom. Il ne s’agit pas d’une opération de promotion
au sens classique du terme: l’AMO recherche des
personnes souhaitant s’associer à une démarche
participative sous une forme sociale puis suit le groupe de
sa constitution à l’achèvement des travaux
Le terrain est acquis par le groupe une fois constitué, le
professionnel suit ensuite l’évolution du projet avec le
groupe et est rémunéré à ce titre
Distinction entre AMO et
promoteur
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Le promoteur achète
le terrain en son nom
Il construit sous sa
maîtrise d’ouvrage
Il vend ensuite les
logement (prend le
risque de la
commercialisation)
Il est tenu des garanties
des constructeurs
(décennale,
dommage-ouvrage
etc…)
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L’AMO constitue un
groupe qui sera
maître d’ouvrage
Il n’achète pas le
terrain
Il ne vend rien, c’est
un prestataire de
services
Il n’est pas tenu des
garanties du
constructeur
Un exemple: le projet K’HUTTE
(23 logements)
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Projet intervenu dans le cadre d’un
lotissement
Terrain réservé par l’aménageur
(discussions avec l’AMO à partir de
2010)
Acte de vente signé fin 2013
Première pierre 2014
Achèvement prévu en 2015
Les bailleurs sociaux
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Pourquoi s’intéresser aux montages en habitat participatif?
Une manière d’impliquer d’avantage ses locataires et de
trouver à terme de nouveaux modes de gestion
d’immeuble
Une diversification de l’offre en accession à la propriété
Permettre à des personnes ayant des revenus plus
modestes d’accéder à ce type de prestations plus
personnalisées.
Développer des lieux et des fonctions mutualisés au sein
des programmes immobiliers propices aux économies
d’espaces, à une nouvelle offre de service, à la rencontre
et au développement du lien social dans une dynamique
de « bien vivre ensemble ».
2 types de montages
expérimentés
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Le locatif social
L’accession sociale à la propriété
Dans les deux cas, le bailleur reste maître
d’ouvrage (= maître de budget), c’est lui qui
achète le terrain
Il se crée donc une « distinction » entre maîtrise
d’ouvrage et « maîtrise d’usage »
Le bailleur reste le seul interlocuteur de
l’aménageur
Pas de création d’une société ad hoc
Procédé sécurisé pour les acquéreurs/locataires
EXEMPLES DE MONTAGES
 Actuellement
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nous suivons avec un
même bailleur(coopérative HLM):
deux opérations en accession sociale à la
propriété (acquéreurs soumis à des
plafonds de ressources PLS/PLI)
une opération en locatif social
(innovation).
Projet ECOTERRA
Projet en accession sociale à la propriété
14 logement, 1171 m²
Un système constructif innovant avec des murs extérieurs
en ossature bois, isolés en bottes de pailles et enduits de
terre crue
Mur d'enveloppe respirant et possibilité de conserver les
finitions en terre sur certaines portions en intérieur
Livrés prêts à décorer pour laisser aux acquéreurs le soin
de choisir ou de réaliser les finitions intérieures
Permis obtenu en 2013
Travaux démarrés depuis février 2014
Retours d’expériences
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1ère expérience menée par la S.E.R.S: le projet K’HUTTE (23
logements): premières démarches 2010, première pierre
2014
Depuis deux consultations ont été lancées: une
consultation multisites portant sur 7 terrains dans des
opérations différentes à Strasbourg dont 3 ont été attribués
à des groupes de particuliers, 3 à un bailleur (deux
programmes d’accession et un programme de location) et
un à un professionnel qui a constitué un groupe
Une consultation sur un terrain en dehors de la Ville de
Strasbourg mais dans la CUS (Ville d’Illkirch-Graffenstaden)
destiné à un groupe avec possibilité de lui associer un
bailleur.
Un terrain attribué en dehors d’une consultation
Merci de votre attention!!
 Place
aux questions…