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Les bureaux
22% de hausse de la demande
Avec 51 335 m² commercialisés, le marché de l'année 2013 a été largement dominé par les grosses
structures. 10 transactions ont porté sur des biens de plus de 1 000 m² et 3 sur des biens de plus de 3
000 m² ; la transaction moyenne se situant toujours autour de 250 m².
Grenoble intra-muros reste le 1er marché de l'agglo avec 51% des surfaces transactées. Les critères
principaux de recherche sont : la localisation, les transports en commun et accès routier, les loyers,
l'image, le stationnement, les prestations et des immeubles performants au niveau énergétique et
accessibilité.
6,7% de hausse du stock et 65% du stock est destiné à la location
Inadéquation entre l'offre souvent de mauvaise qualité et la demande recherchant des biens récents
ou neufs. Aucune livraison en 2013 d'immeuble neuf et très peu d'offres sur le quartier Europole et
centre ville, secteurs recherchés pour les transports en communs en particulier.
Loyers stables mais un prix de vente en hausse pour le neuf
Loyers
Exprimés en euros HT/m²/an
Les loyers du neuf sont stables à 155 € en périphérie et 160 € HT/m²/an dans le centre de Grenoble
(Caserne de Bonne et hors parking)
Prix de vente
Exprimés en euros /m² - Ancien : Hors droits - Neuf : Hors taxe
Les valeurs de vente des immeubles neufs progressent légèrement.
Stabilité des valeurs locatives pour les immeubles neuf et le seconde main
Loyers primes : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées
au cours des 6 derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone
géographique donnée.
Perspectives 2014 de la FNAIM 38
Une demande à l'acquisition par les utilisateurs en particulier sur la vallée du Grésivaudan.
Le niveau faible des taux d'intérêt favorisera de plus en plus les ventes.
L'offre neuve se fait rare surtout en centre ville ou Europole, en particulier pour les
demandes de plus de 1 000 m².
Les valeurs : les loyers en général sont stables. Seul les prix de vente sur Meylan,
Montbonnot et Europole augmentent légèrement dans le seconde main car les offres sont
rares.
Les locaux d'activité
18% de baisse de la demande
Forte baisse de la demande par rapport à 2012 tenant essentiellement du fait de l'absence de
visibilité au niveau de l'économie sur tous les secteurs d'activités. Un fait nouveau est notamment à
noter, les demandes de petites et moyennes surfaces entre 100 et 800 m² ont été particulière faible
durant toute l'année contrairement aux années précédentes.
Le plus grand nombre de m² enregistrés sont sur les communes de Moirans, Echirolles, Grenoble,
Fontaine et Saint-Martin-d'Hères.
11,8% de baisse du stock
La commercialisation se répartit comme suit :
Location
Ventes
72%
2%
Neuf
7%
32%
Ancien
93%
68%
Les surfaces moyennes :
Location
Vente
2012
461 m²
1 172 m²
2013
716 m²
684 m²
Le stock total subit une baisse de 11,8% en 2013 ce qui nous ramène à 120 481 m²; 4,2% seulement
sont des locaux d'activités neufs. La FNAIM 38 recense seulement 3 grandes surfaces disponibles de
plus de 5 000 m².
Loyers stables mais prix de vente en hausse pour le neuf
Loyers
Exprimés en euros HT/m²/an
Prix de vente
Exprimés en euros HT/m²
Ancien : Hors droits - Neuf : Hors taxe, bâtiment brut de béton fluides en attentes
Perspectives 2014 de la FNAIM 38
La demande : la préférence pour l'acquisition demeure forte, même si les difficultés
d'obtention du financement sont toujours présentes. Une prédominance pour Grenoble et
les communes limitrophes est confirmé. La problématique des déplacements est
omniprésente dans le choix d'une future implantation. Les taxes foncières sont également
un critère important.
L'offre : Les surfaces supérieures à 1000 m ² sont très rare. Difficulté de louer des bâtiments
trop vétustes et ne disposant plus des normes ou prestations minimales même avec des
conditions tarifaires attractives. Leur seul salut est la vente.
Les valeurs : un juste équilibre doit être trouvé pour les bâtiments neufs, car les contraintes
environnementale augmentent leur coût de construction et les prospects désirent maîtriser
voire limiter au maximum leurs dépenses, d'où une stagnation probable des valeurs.
Les commerces
Grande disparité au niveau des offres et de la demande
Les commerçants subissent de nombreux évènements, tout d'abord ils voient la consommation
évoluer avec Internet, le comportement des clients est de plus en plus opportuniste. Enfin, le marché
est très concurrentiel entre les commerçants avec une chute des marges et des résultats.
La loi de "l'Offre" et de la "Demande"
Seuls les emplacements n°1 Premium résistent. Les règles de calcul pour la Valeur locative restent
malgré tout les mêmes, elles dépendent :
 De la situation de la rue,
 De la surface et configuration du local (longueur de vitrine, nombre de niveaux…)
 De la commercialité du secteur avec la présence ou non d'enseigne locomotive
 Des activités autorisées par le règlement de copropriété et les règlements en zone
commerciale
De la nature des activités déjà implantées (secteurs orientés équipement de la maison, de la
personne, alimentaire...)
Calcul de la valeur locative utilisée par l'ensemble des professionnels.
Emplacements
Emplacement n°1
 Centre-ville : Place Victor Hugo (côté Zara), Rue de Bonne et Rue Félix Poulat.

Zone commerciale : Comboire entrée Nord (Echirolles); Cap des H avenue de l'Ile Brune
(Saint-Egrève); Avenue Gabriel Péri (Saint-Martin-d'Hères); boulevard Paul Langevin à
Fontaine.
Emplacement n°1 bis
 Centre-ville : Grand-rue, Rue Saint Jacques, Rue Clot Bey, Rue Docteur Mazet, Rue Lafayette,
Rue de la Poste, Place Vaucanson.

Zone commerciale : Comboire entrée Sud (Echirolles); Cap des H Avenue de l'Île Brune (SaintEgrève)
Exemples de loyers
Emplacement et
activité
Surface
pondérée
Surface
Angle / Face
en/m²
Rue de bonne
Prêt-à-porter
Rue Millet
Salon de thé, galerie
Rue Très Cloitres
Restauration
Rue Lafayette
Prêt-à-porter
Rue barnave
Petite restauration
Rue Auguste Gaché
Bar, restauration
Cours Jean Jaurès
Alimentation
Rue Louis Néel
Restauration (Montbonnot)
Linéaire
vitrine
Droit
au bail
Loyer
annuel HT
Valeur
locative
en m
en K€
en €
en €HT/m²
/an
52 m²
Face
4m
350 K€
42 000 €
1 480 €
150 m²
Face
-
30 K€
19 200 €
173 €
109 m²
Face
-
20 K€
18 000 €
180 €
60 m²
Face
7m
240 K€
10 560 €
100 €
54 m²
Face
6m
40 K€
18 190 €
388 €
135 m²
Angle
-
165 K€
15 000 €
259 €
90 m²
Face
5m
-
24 000 €
267 €
147 m²
Face
-
235 K€
20 400 €
309 €
Perspectives 2014 de la FNAIM 38
Une reprise de la demande et un repositionnement au centre ville des enseignes présentes
en périphérie.
L'offre : Un repositionnement de certaines enseignes augmente l'offre. Il y a plus de
demandes que d'offres sur le marché.
Les valeurs : des valeurs locatives plus rationnelles.
Retrouvez l'étude complète de la Fnaim 38 en téléchargement ci-contre.
Source : Fnaim 38