Les bureaux

Les bureaux
40% de baisse de la demande
Avec 31 490 m² commercialisés, le marché de l'année 2014 a été marqué par des entreprises
opportunistes qui recherchent les meilleurs compromis au meilleur prix, principalement dans le
seconde main. 6 transactions ont porté sur des biens de plus de 1 000 m² ; la transaction moyenne a
baissé, elle se situe pour l'année 2015 autour de 210 m².
Grenoble intra-muros reste le 1er marché de l'agglo avec 36% des surfaces transactées. Les critères
principaux de recherche sont : la localisation, les transports en commun et accès routier, les loyers,
l'image, le stationnement, les prestations et des immeubles performants au niveau énergétique et
accessibilité.
11% de baisse du stock et 75% du stock est destiné à la location
Le stock principalement proposé concerne la location, un manque d'offre se fait sentir sur les
quartiers Europole et centre-ville qui sont recherchés pour les transports en communs. Les surfaces
en bon état ont toutes trouvé preneur.
Loyers stables mais un prix de vente en hausse pour Europole
Loyers
Exprimés en euros HT/m²/an
Les loyers du neuf sont à 155 € en périphérie et 160 € HT/m²/an dans le centre de Grenoble (Caserne
de Bonne et hors parking)
Prix de vente
Exprimés en euros /m² - Ancien : Hors droits - Neuf : Hors taxe
Les valeurs de vente des immeubles neufs, compte tenu de la nouvelle règlementation, progressent
entre 2 200 à 2 300 € HT/m².
Stabilité des valeurs locatives pour les immeubles neuf et le seconde main
Loyers primes : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées
au cours des 6 derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone
géographique donnée.
Perspectives 2015 de la FNAIM 38
Une demande constante à l'acquisition toutes surfaces confondues par les utilisateurs
surtout dans le centre de Grenoble et la vallée du Grésivaudan.
Pas ou peu d'offre de bureaux neufs sur les secteurs recherchés. Un seul immeuble pré
commercialisé en 2014 en cours de construction sur Saint-Martin-d'Hères avec AXONE.
Les valeurs : globalement, une baisse de loyer généralisé est prévisible. Stabilité des prix de
vente sur tous secteurs confondus.
Les locaux d'activité
40% de hausse de la demande
La demande a été faible durant le 1er semestre et a repris sur le second. La Fnaim note un
effondrement des demandes émanant des TPE et artisans.
Le plus grand nombre de m² enregistrés sont sur les communes de Grenoble, Villard-bonnot,
Seyssinet, Saint-Martin-d'Hères et Moirans.
10% de hausse du stock sur les locaux neufs
La commercialisation se répartit comme suit :
Location
Ventes
58%
42%
Neuf
1,5%
4%
Ancien
98,5%
96%
Les surfaces moyennes :
Location
Vente
2013
716 m²
684m²
2014
861 m²
1 063 m²
Le stock total affiche une hausse de 10% en 2014 ce qui nous ramène à 132 461 m²; 2,2% seulement
sont des locaux d'activités neufs. La FNAIM 38 recense seulement 4 grandes surfaces disponibles de
plus de 5 000 m².
Loyers en baisse et prix de vente en hausse pour le neuf
Loyers
Exprimés en euros HT/m²/an
Prix de vente
Exprimés en euros HT/m²
Ancien : Hors droits - Neuf : Hors taxe, bâtiment brut de béton fluides en attentes
Perspectives 2015 de la FNAIM 38
La demande : la préférence pour l'acquisition restera très forte, tant que les taux
d'emprunts seront à des niveaux bas. Une prédominance pour Grenoble et les communes
limitrophes est confirmée car la problématique des déplacements reste omniprésente dans
le choix d'une implantation.
L'offre : Le stock de biens disponibles est composé essentiellement de locaux anciens,
certains vétustes et obsolètes qui est en total inadéquation avec l'image novatrice,
dynamique et high-tech de notre territoire sur le plan économique.
Les valeurs : un juste équilibre doit être trouvé pour les bâtiments neufs, car les contraintes
environnementale augmentent leur coût de construction et les prospects désirent maîtriser
voire limiter au maximum leurs dépenses, d'où une stagnation probable des valeurs.
Les commerces
Une année compliquée
L'année 2014 a été compliquée pour le marché du commerce. La Fnaim note 4 préoccupations :
l'économie française, la politiques avec les Municipales, les enseignes déjà bien présentes et
Internet.
Des critères commerciaux modifiés
Les critères commerciaux ont laissé la place aux critères financiers et d'accessibilité. Les normes PMr
compliquent les décisions, les emplacements "premium" peuvent difficilement s'adapter aux risques
d'investissement trop importants pour les commerçants, les enseignes calculent de plus en plus leur
"taux d'effort".
Calcul de la valeur locative utilisée par l'ensemble des professionnels.
Emplacements
Emplacement n°1
 Centre-ville : Place Victor Hugo (côté Zara), Rue de Bonne et Rue Félix Poulat.

Zone commerciale : Grand Place (Echirolles) ; Cap 38 (Saint-Egrève) ; Comboire entrée Nord
(Echirolles); Avenue Gabriel Péri (Saint-Martin-d'Hères).
Emplacement n°1 bis
 Centre-ville : Grand-rue, Rue Saint Jacques, Rue Clot Bey, Rue Docteur Mazet, Rue Lafayette,
Rue de la Poste, Place Vaucanson.

Zone commerciale : Caserne de Bonne (Grenoble) ; Boulevard Paul Langevin (Fontaine) ; Cap
des H Avenue de l'Île Brune (Saint-Egrève)
Exemples de loyers
Emplacement et
activité
Surface
pondérée
Surface
Angle / Face
en/m²
Rue de bonne
SFR
Grande rue
Orange
Rue Saint Joseph
Sun Valley
Rue Lafayette
Benetton
Rue Maréchal Joffre
Cabinet médical
Rue Hoche
Hôtel Okko
Linéaire
vitrine
Droit
au bail
Loyer
annuel HT
Valeur
locative
en m
en K€
en €
en €HT/m²
/an
60 m²
Face
6m
400 K€
53 000 €
1 163 €
90 m²
Face
7m
30 K€
36 000 €
629 €
109 m²
Face
15 m
40 K€
25 227 €
195 €
181 m²
Face
7m
120 K€
46 800 €
405 €
100 m²
Face
6m
195 K€
-
1 950 €
503 m²
Angle
-
N.C
-
N.C
Perspectives 2015 de la FNAIM 38
La demande : comment la Politique Locale va-t-elle relancer le commerce ? comment le
"monde de la finance" va-t-il accompagner les créateurs?
L'offre : Les enseignes nationales créatrices d'emploi conservant de Grenoble une bonne
image, vont-t-elles confirmer ce point de vue par des implantations concrètes?
Les valeurs : combien de temps les bailleurs vont-ils encore résister à la baisse des loyers?
Retrouvez l'étude complète de la Fnaim 38 dans les ressources complémentaires.
Source : Fnaim 38