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déc 2011
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Votre avocat vous informe
immobilier
dans ce numéro
Transaction immobilière
Bail
Construction
Copropriété
#Transaction immobilière
Civ. 3e, 9 nov. 2011,
n° 10-21.052
Civ. 3e, 3 nov. 2011,
n° 10-26.203
Vice caché : l’intermédiaire doit être plus vigilant que l’acheteur
Un bien immobilier est acquis par l’intermédiaire de trois agents immobiliers mandatés par le vendeur. Des désordres se révèlent, affectant le chauffage et la charpente. L’acquéreur assigne alors le vendeur
en garantie des vices cachés et les intermédiaires en responsabilité. Les
juges du fond le déboutent des deux demandes. S’agissant de l’action en garantie, les magistrats décident que l’acheteur est tenu d’un
devoir minimal de vigilance qui lui impose de visiter sérieusement les
lieux et de s’adjoindre un homme de l’art pour le cas où il ne disposerait pas personnellement des
compétences techniques nécessaires pour apprécier l’état de l’immeuble. S’agissant de l’action
en responsabilité, l’arrêt retient qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de vérifier au-delà des
apparences le descriptif des annonces qu’il publie pour rechercher des acheteurs. La décision est
censurée sur les deux points.
Au visa de l’article 1642 du Code civil, la Haute juridiction rappelle qu’il ne peut être exigé d’un
acheteur profane qu’il recoure aux services d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de
vice de l’immeuble. La solution, déjà acquise, doit être approuvée. S’il est vrai que l’acquéreur est
tenu d’un devoir minimal de vigilance, il reste néanmoins que celui-ci s’arrête au vice apparent,
c’est-à-dire au défaut dont il peut se convaincre aisément. Aussi n’est-il tenu que d’un examen
« normal » de la chose acquise, examen qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait.
Les diligences requises de l’agent immobilier sont plus importantes. Mandatées par le vendeur, les
trois agences qui avaient prêté leur concours à l’opération ne pouvaient, faute de lien contractuel,
être actionnées par l’acquéreur que sur le terrain délictuel. Or, la jurisprudence impose sur ce fondement à l’agent immobilier un devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat. C’est ce qui explique que l’affirmation selon laquelle le mandataire n’est pas tenu de vérifier
au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie ait été censurée au visa de l’article
1382 du Code civil. Car l’on attend précisément de lui qu’il procède à ce type de vérifications. Il
est en effet de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état
de l’immeuble objet de la vente ainsi que, le cas échéant, de s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications.
Licéité de la renonciation anticipée à la résolution judiciaire du contrat
Un vendeur a assigné l’acquéreur d’un bien immobilier en paiement du prix de vente. Les juges du
fond lui opposèrent l’irrecevabilité de sa demande au regard d’une clause de renonciation du vendeur à toute action résolutoire. Le vendeur soutenait dans son pourvoi, d’une part, qu’une partie
ne peut renoncer par anticipation à son droit de solliciter la résolution judiciaire d’un contrat
lorsqu’elle porte sur son obligation essentielle et, d’autre part, que la validité d’une telle clause est
subordonnée à la bonne foi du débiteur.
La Cour de cassation censure pourtant fermement l’argumentation du demandeur en affirmant
que les dispositions de l’article 1184 du Code civil n’étant pas d’ordre public, il est possible d’y
déroger par voie conventionnelle. Les juges du droit rejettent ainsi le critère tiré de l’obligation
essentielle et déclarent l’action du demandeur irrecevable. Cet arrêt permet à la Cour de cassation
de rappeler les conditions de validité d’une telle renonciation. Celle-ci est conditionnée au caractère non équivoque de la volonté du contractant. La Cour de cassation relève en l’espèce que la
clause de renonciation a été « rédigée de manière claire, précise, non ambigüe et compréhensible
pour un profane ». La haute cour souligne ainsi la nécessité de contrôler la qualité du consentement à la renonciation, laquelle ne saurait souffrir de la moindre ambiguïté.
Civ. 3e, 3 nov. 2011,
n° 10-20.297
Pacte de préférence : renonciation tacite certaine et non équivoque
Quand le pacte de préférence a été violé au détriment des droits du bénéficiaire, le silence ou
l’inaction de ce dernier vaut-il renonciation à s’en prévaloir ? S’il est incontestable que les effets
du pacte de préférence peuvent prendre fin si le bénéficiaire renonce expressément à s’en prévaloir, la preuve de la renonciation n’est pas évidente à apprécier en l’absence de manifestation
expresse de volonté du bénéficiaire. Pour répondre à cette question, la Cour de cassation précise
que le fait d’avoir eu connaissance des ventes et de leurs conditions financières dans le mois qui
a suivi leur réalisation, d’avoir effectué le paiement des loyers aux nouveaux propriétaires sans la
moindre protestation et de ne pas avoir exprimé la volonté d’invoquer le pacte de préférence sont
des éléments qui caractérisent une renonciation tacite certaine et non équivoque du locataire à se
prévaloir de son pacte de préférence.
Dès lors, si la renonciation à un droit ne se présume pas et peut résulter d’actes positifs manifestant sans équivoque la volonté d’y renoncer, elle peut aussi résulter du comportement passif du
bénéficiaire du pacte manifestant sans équivoque la volonté d’y renoncer. En d’autres termes, la
renonciation peut être tacite. Toutefois, le silence ne suffit pas à la caractériser puisque d’autres
éléments sont exigés. La caractérisation de cette dernière résulte ainsi d’un faisceau d’indices
laissé à l’appréciation des juges du fond.
#Bail
Civ. 3e, 9 nov. 2011,
n° 10-23.542
Civ. 3e, 9 nov. 2011,
n° 10-20.287
Bail d’habitation : pas de droit de préemption subsidiaire en cas de congé pour vendre
Le locataire d’un local d’habitation entend être indemnisé, d’une part, à raison de la nullité du
congé pour vendre qui lui a été délivré par le seul usufruitier (jugeant que celui-ci, qui n’a pas
le pouvoir d’aliéner seul le bien dont la propriété est démembrée, ne peut donner congé pour
vendre) et, d’autre part, eu égard au non-respect des dispositions de l’article 15 de la loi de 1989
octroyant au preneur un second droit de préemption lorsque, finalement, le bien a été vendu à
un tiers à un prix plus avantageux. Il est débouté tant par les juges du fond que devant la haute
juridiction, cette dernière approuvant les premiers d’avoir considéré « à bon droit » que la nullité
du congé faisait disparaître le droit de préemption subsidiaire.
La nullité du congé ne laissant pas subsister le droit de préemption du locataire, ce dernier n’est
donc pas fondé à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption.
Cotitularité du droit de bail en cas de remariage pendant l’exécution du contrat
Un bailleur avait délivré un commandement de payer au mari et à la femme signataires du bail,
puis les avait assignés aux fins de constatation d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au
bail. Or, après la signature du bail, les époux s’étaient séparés, et le mari, toujours dans les locaux,
s’était remarié, sans pour autant prendre soin de porter ce changement à la connaissance du bailleur. À l’issue de ce contentieux, dans lequel la nouvelle épouse est volontairement intervenue, le
bail a été résilié à l’égard des seuls époux signataires, la cour d’appel refusant de statuer à l’égard
de la nouvelle épouse. Cette dernière demande alors en justice au bailleur de lui délivrer des quittances de loyer et de réaliser certains travaux.
Devant la cour d’appel, elle a gain de cause sur le premier point et obtient la désignation d’un expert sur le second, les juges du fond reprochant au bailleur de ne pas avoir, en cours de procédure,
demandé que la résiliation du bail soit déclarée opposable à la seconde femme du preneur. Cette
solution est approuvée par les Hauts magistrats. Ainsi, par la grâce du principe de cotitularité de
l’article 1751 du Code civil, l’époux, à l’égard duquel le bail a pourtant été résilié, redevient-il
locataire à part entière.
#Construction
Construction sur le terrain d’autrui
Les dispositions de l’article 555 du Code civil reposent sur une distinction selon que le tiers
constructeur est de bonne ou de mauvaise foi. En l’espèce, le constructeur est de bonne foi
(et c’est bien cette seule hypothèse qui nous retiendra ici). Il croyait avoir la propriété du sol
(C. civ., art. 550) ; il possédait comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont
il ignorait les vices.
L’intérêt de l’espèce annotée tient au fait que la cour d’appel avait condamné le constructeur de
bonne foi à verser diverses sommes au propriétaire du terrain, au prétexte que la construction
serait à l’origine d’une moins-value d’encombrement du fait du coût afférent à la démolition
d’une construction de médiocre qualité (ie celle édifiée). L’arrêt de la cour d’appel est cassé au
visa de l’article 555 du Code civil, avec cette motivation claire : « l’article 555 du Code civil ne
.../...
.../...
Civ. 3e, 12 oct. 2011,
n° 10-18.175
prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds ». Le propriétaire du sol peut
bien entendu démolir ces constructions, mais uniquement à ses frais ; la construction établie par
un constructeur de bonne foi est irréfragablement présumée utile, car établie dans l’esprit d’une
personne qui se croyait propriétaire. Le véritable propriétaire ne peut alors ni exiger qu’il supprime
les constructions ni demander une somme à ce titre. La cour d’appel avait donc bien violé l’article
555 du Code civil et son arrêt a été fort logiquement censuré.
#Copropriété
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Votre avocat vous informe
déc 2011
Civ. 3e, 3 nov. 2011,
n° 10-20.182
Opposition lors de la vente de plusieurs lots appartenant au même copropriétaire
Deux groupes de lots vendus appartenant au même copropriétaire ayant fait l’objet d’une vente
sur adjudication, le syndic avait formé opposition pour chaque vente. Chaque opposition comportait rigoureusement les mêmes chiffres, alors que le premier groupe était composé d’un appartement, d’une cave et d’un garage, tandis que le second portait sur une boutique et une réserve.
Se posait ainsi la question de la régularité des oppositions (étant précisé que l’opposition qui ne
respecte pas les prescriptions de l’art. 5-1, décr. du 17 mars 1967 – soit le contenu du montant et
des causes de la créance – est nulle).
En faveur de leur validité, le syndicat des copropriétaires relevait, notamment, que le syndic est en
droit d’intégrer dans son opposition d’un lot l’intégralité des charges et dettes dues par l’ancien
propriétaire, y compris celles afférentes à un autre lot que celui vendu. Il n’a pas été suivi par la
haute juridiction, qui approuve le juge du fond pour avoir « exactement retenu » que l’opposition
doit comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le
super privilège (prévu dans C. civ., art. 2374, auquel renvoie l’art. 19-1 de la loi de 1965) invoqué
par le syndicat, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles
sont afférentes. Lorsque la mutation porte sur plusieurs lots, le syndic doit donc, dans le contenu
de ses oppositions, détailler ce qui ressort de chaque lot.
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