démembrement croisé de parts de sci pour protéger le

DÉMEMBREMENT CROISÉ DE PARTS DE SCI
POUR PROTÉGER LE CONCUBIN
Dernière mise à jour le 29/01/2015
AVANTAGES - INCONVÉNIENTS
AVANTAGES
INCONVÉNIENTS
- Cela assure au concubin survivant des
droits en pleine propriété et en usufruit sur la
totalité du bien objet du démembrement
croisé.
- Contrairement à la tontine, le concubin
survivant n'obtient pas la pleine propriété du
bien au décès de l'autre concubin mais
uniquement la jouissance du bien.
- Allège la fiscalité entre tiers à laquelle sont - Recours à une société nécessaire, ce qui
sujettes les transmissions à titre gratuit entre implique un coût de constitution et de
concubins.
gestion.
- Liberté de gestion très importante pour le - Droits d'enregistrement en cas d'échange
concubin survivant.
des droits démembrés sur les parts
postérieurement à la constitution (5 % de la
- Evite l'indivision avec les héritiers du valeur du droit échangé)
concubin prédécédé, et ainsi les risques de
mésentente sur la gestion du bien.
- Le concubin survivant pourra continuer
d'occuper le bien et le gérer comme il
l'entend.
POINT D'ALERTE - QUESTIONS À SE POSER
Définition
- Ce schéma vise à éviter les règles de gestion très contraignantes de l'indivision. Au lieu
d'acquérir un bien en indivision, les concubins vont recourir à une société civile immobilière
(SCI) et vont effectuer un démembrement croisé des parts.
- Chacun des concubins apporte à titre pur et simple ses droits indivis sur le bien à la SCI, en
contrepartie, chacun se voit attribuer des parts sociales. Dans un second temps, ces
derniers échangent mutuellement la nue-propriété ou l'usufruit de leurs propres parts
sociales selon ce qui est le plus intéressant en fonction de leurs âges respectifs. Chaque
concubin est nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l'autre (et inversement).
- Ainsi, au décès de l'un des concubins, l'usufruit que ce dernier détenait sur les parts du
concubin survivant s'éteint. Le concubin survivant se retrouve plein propriétaire de ses parts
et il conserve l'usufruit qu'il détenait sur les parts de son concubin prédécédé. La
nue-propriété des parts du concubin défunt revient à ses héritiers qui en seront pleinement
propriétaires au décès du concubin survivant.
- Le concubin survivant ne sera pas redevable des droits de succession au décès de l'autre,
l'usufruit du défunt va s'éteindre et la pleine propriété va automatiquement être reconstituée
sans droits à payer.
Le démembrement croisé peut il être réalisé ab initio à l'occasion de la
création de la société ? (non)
- L'apport à la société est rémunéré par des droits sociaux. En principe, les apports, quand
bien même sont-ils en usufruit ou en nue-propriété, sont rémunérés par la remise de droits
sociaux en pleine propriété.
Si l'on rémunère l'apport d'un actif détenu en démembrement par des parts en pleine
propriété, la nature des droits détenus par l'apporteur est modifiée. L'usufruitier, qui disposait
de l'ensemble des revenus ou de la jouissance, n'aura plus droit qu'à une partie des revenus
correspondant à sa part dans le capital social.
- En cas de détention en démembrement d'un actif dont on apporte conjointement la
nue-propriété et l'usufruit, la question se pose de savoir s'il est possible de rémunérer ces
apports, non pas par la remise de droits sociaux en pleine propriété, mais par la remise de
droits démembrés correspondant à la nature des droits apportés.
Ainsi, l'usufruit de l'immeuble est rémunéré par l'usufruit des parts sociales qui correspondent
à l'apport. Les défenseurs de cette pratique en appellent à la subrogation réelle
conventionnelle pour la justifier et selon d'autres auteurs, se référant au droit des sociétés,
l'usufruitier ne se voyant pas reconnaître la qualité d'associé, l'apport en usufruit ne peut se
voir rémunéré par de l'usufruit de parts.
- Aussi, ne pouvant réaliser de démembrement sur les parts lors de l'apport à société de
numéraire, reste la possibilité de réaliser un échange de droits démembrés, soumis à des
droits d'enregistrement.
Échange de droits démembrés
- L'échange de droits est soumis aux droits de mutation à titre onéreux calculés sur la valeur
d'un seul lot, on prendra en compte le droit (usufruit ou nu-propriété) le plus élevé pour le
calcul de soultes ou de plus-values.
- L'article 669 du CGI est d'application obligatoire concernant le calcul des droits de mutation,
y compris à titre onéreux.
- Selon l'âge des associés, l'échange portera sur l'usufruit ou sur la nue-propriété, afin de
réduire l'assiette des droits d'enregistrement.
Prêter attention à la rédaction des statuts notamment en ce qui
concerne les pouvoirs au sein de la société
- Au décès de l'un des concubins, l'usufruit que ce dernier détenait sur les parts de son
concubin va s'éteindre. Le survivant se trouvera donc plein propriétaire de la moitié des parts
et sera usufruitier des parts du prédécédé, dont la nue-propriété reviendra aux héritiers.
Pour assurer au survivant la maîtrise totale de la société il convient de choisir une forme
sociale souple afin de rédiger les statuts de manière appropriée. On pourra retenir la société
civile.
Les statuts devront être aménagés dès l'origine afin de désigner la personne qui gérera les
biens de la société et quels seront ses pouvoirs. On pourra ainsi par exemple, déterminer à
l'avance la cogérance des concubins et une gérance successive du survivant pour une durée
indéterminée ainsi qu'accorder les pouvoirs les plus étendus en prévoyant par exemple que
le gérant pourra procéder à la vente de tout ou partie de l'actif social de la société etc. De
fait, le concubin disposera d'une grande autonomie de gestion.
Nécessité de prévoir la détention de l'actif dans une structure sociale ?
- Le recours à une société est nécessaire afin de permettre le démembrement croisé. En
effet, sur un bien immobilier par exemple, il est délicat (voire impossible), d'apporter la
preuve de la détention d'une nue-propriété sur une part indivise du bien et un usufruit sur une
autre part.
Différence d'espérance de vie des concubins
- L'espérance de vie des deux concubins doit être proche pour que la valeur de leurs droits
respectifs ne soit pas trop éloignée.
Exemple :
Monsieur est âgé de 60 ans et Madame est âgée de 40 ans. L'espérance de Monsieur est
plus de 2 fois plus faible que celle de Madame. Chacun détient 50 % des parts d'une société
dont la valeur est estimée à 300 000 €.
Si on prend l'hypothèse d'un rendement actuariel de 4 % par an, la valeur économique de
l'usufruit de Madame s'élève à 123 564 € alors que pour Monsieur, la une valeur est de 84
252 €.
Ainsi, les valeurs des nues-propriétés sont respectivement de 26 436 et de 65 748 €.
Si l'échange de ces droits est réalisé sans soulte, la différence de valeur peut être considérée
comme une libéralité et sera soumise aux droits de mutation à titre gratuit. Pour éviter cela,
Madame devra verser une soulte à Monsieur de 39 312 €.
- Une solution pour réduire l'écart de valeur entre les droits démembrés serait de diminuer la
valeur de la société grâce à un emprunt. En effet, si la valeur de la société tend vers 0, la
valeur des droits démembrés et leur différence également. Mais pour rembourser l'emprunt, il
sera nécessaire soit d'augmenter le capital, soit de réaliser des apports en comptes
courants. Ces opérations réduiront les effets de l'échange croisé du fait de la dilution dans le
1er cas, et de l'instabilité des comptes courants dans le second cas, sauf à prévoir que les
comptes courants ne seront remboursables qu'au décès du dernier survivant.
CONSEILS SUPPLÉMENTAIRES
Conclusion d'un PACS
Il crée entre les partenaires une obligation de vie commune, une aide matérielle et une
assistance réciproque selon leurs facultés respectives.
En cas de décès de l'un des partenaires, le partenaire survivant peut se voir attribuer le droit
temporaire d'usage et d'habitation du logement pendant 1 an.
Les donations entre partenaires d'un PACS bénéficient d'un abattement fiscal de 80 724 € et
du barème des donations entre époux. Les successions sont quant à elle exonérées de
droits de succession.
Afin de conforter la situation du partenaire survivant, son partenaire peut lui conférer le
bénéfice de l'attribution préférentielle de l'article 831-3 du code civil par une stipulation
testamentaire expresse.
Donner tous les 15 ans pour les partenaires liés par un PACS afin de bénéficier de
l'abattement fiscal de 80 724 € et du barème progressif tous les 15 ans.
Éventuellement le mariage pour améliorer la protection du partenaire.
PRÉVOIR DANS LE TEMPS
Vérifier l'adéquation des solutions préconisées à l'évolution :
- de la situation familiale,
- des objectifs patrimoniaux,
- et de la législation.
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