Comment vendre un immeuble à une société sans risque d

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Réforme des plus-values immobilières
Comment vendre un immeuble
à une société sans risque d’abus
de droit
L
6 - Le Propriétaire immobilier - Décembre 2011
Le conseil
de l’UNPI
© Franck Boston - Fotolia.com
a loi de finances rectificative pour 2011
du 19 septembre 2011 fixe un nouveau
régime de taxation fiscale des plusvalues sur l’ensemble des biens immobiliers
(commerces, terrains, logements locatifs, etc.),
autres que la résidence principale. Ce régime
s’appliquera à compter du 1er février 2012. Ce
bref délai réduit la marge de manœuvre des
propriétaires qui veulent vendre leurs biens
sous le régime actuel, plus favorable.
Or, les apports de biens immobiliers ou de
droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants
et leurs descendants ou un ayant droit… est
un associé (ou le devient à l’occasion de cet
apport) sont soumis au nouveau régime, rétroactif au 25 août 2011.
Dès lors, il peut s’avérer optimisant de vendre
un immeuble, avant le 1er février prochain, à
une société que le vendeur contrôle, puisque
cette opération n’est pas visée par la rétroactivité au 25 août 2011 de la réforme des plusvalues, qui ne vise que les apports.
Cette opération ne doit cependant pas
être mise en œuvre dans un but exclusivement fiscal puisque l’opération serait alors
passible d’un abus de droit dont la sanction
fiscale est, en plus de l’intérêt de retard, une
amende de 80 % ou de 40 % de l’impôt éludé
selon que la preuve de l’intention d’échapper
à l’impôt est apportée ou non.
Par conséquent, la cession d’immeuble doit
être motivée par un intérêt autre que fiscal
pour éviter l’abus de droit.
L’intérêt patrimonial du vendeur, ou tout
autre motif légitime, doit donc pouvoir
être motivé pour justifier toute opération
exonératoire de l’impôt sur les plus-values
dans le régime actuel applicable jusqu’au
1er février 2012.
Il peut s’agir de la nécessité, pour le vendeur,
de récupérer des liquidités pour aider un enfant à s’installer (ou toute autre cause) ou
pour rembourser une dette (la hausse des
taux d’intérêts futurs étant probable à cause
de la crise économique et financière) ou pour
toute autre raison légitime.
Deux récentes décisions du Conseil d’État
viennent de préciser la grille d’analyse de
l’abus de droit en cas d’apport/cession de titres de sociétés et permettent d’apprécier la
condition de réinvestissement dans une activité économique (CE, 24 août 2011, n° 316928
et 314579, 9e et 10e SS) pour apprécier le place-
ment en report d’imposition d’une plus-value.
L’affectation des liquidités provenant de la
vente à une activité économique existante ou
à créer doit s’effectuer dans des proportions significatives sous réserve de l’appréciation des
tribunaux ; un taux de 15 % n’a pas été admis.
En définitive, l’abus de droit serait retenu par
l’administration fiscale si l’objectif de la vente
se limite à gommer la taxation de la plus-value immobilière, que ce soit dans le régime
actuel ou dans celui applicable à compter du
1er février 2012.
Marcel Crasnier,
président de la Chambre UNPI 49
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