Projet de bail emphytéotique

BAIL EMPHYTEOTIQUE
ENTRE :
La Communauté d’Agglomération du Pays d’Aix, établissement public de
coopération intercommunale dont le siège est CS 40868 – 13626 Aix-en-Provence
cedex 1, représentée par son Président en exercice, dûment habilité à la signature du
présent bail en vertu d’une délibération du conseil communautaire en date du …
Ci-après dénommée la « Collectivité »
D’UNE PART
ET
[Le Preneur], …, dont le siège social est situé … représenté par … en sa qualité de ….
Ci-après dénommée « le Preneur »
D’AUTRE PART
La Collectivité et le Preneur étant, ci-après, dénommés collectivement les « Parties » ou
individuellement la « Partie ».
Projet de bail emphytéotique – Version du 8 septembre 2015
SOMMAIRE
1
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Projet de bail emphytéotique – Version du 8 septembre 2015
IL A ETE PREALABLEMENT EXPOSE CE QUI SUIT
1 La
Collectivité dispose d’un terrain de trois hectares relevant de son domaine privé, situé à
proximité immédiate de la base de loisirs de Plantain.
Elle souhaite conclure sur ce terrain un bail emphytéotique afin de valoriser son
bien, tout en permettant la réalisation et l'exploitation d'un équipement
d'hébergement touristique.
Pour sélectionner le Preneur, la Collectivité a décidé d’organiser une procédure de
mise en concurrence non-formalisée, sous la forme d’un appel à projets, à l’issue de
laquelle dont le groupement … a été retenu.
2A
la suite de cette procédure et des échanges intervenus, les Parties se sont donc
rapprochées pour conclure ensemble le présent bail emphytéotique, défini dans les
termes suivants par l’article L.451-1 du code rural et de la pêche maritime :
« Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible
d'hypothèque; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie
immobilière.
Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingtdix-neuf ans; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. »
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IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT
CHAPITRE I – CLAUSES GENERALES
1 Formation du contrat
Le présent bail emphytéotique (le « Bail ») est conclu sur le fondement des dispositions
législatives et règlementaires en vigueur, notamment des articles L. 451-1 et suivants du
Code rural et de la pêche maritime, ainsi qu’aux conditions et obligations particulières ciaprès définies.
2 Objet du contrat
La Collectivité donne à bail au Preneur, qui l’accepte, le terrain visé à l’article 3 ci-après du
présent Bail, sur lequel ce dernier réalisera, à ses seuls frais et risques, un équipement
d’hébergement touristique susceptible de comprendre également des usages de loisir et de
restauration (ci-après : le « Projet »).
Ce Projet correspond au projet présenté par le Preneur dans le cadre de la procédure de
mise en concurrence préalablement menée, présenté en Annexe 1 du présent contrat.
Les caractéristiques du Projet prévu sont précisées plus amplement par le Chapitre III ciaprès du Bail.
3 Terrain objet du Bail
Le terrain qui fait l’objet du présent Bail, relevant du domaine privé de la Collectivité, est
identifié à l’Annexe 2 (ci-après le « Terrain »).
Il s’agit d’une parcelle cadastrée AB n°0159, située à Peyrolles, à proximité immédiate du
plan d’eau de Plantain, d’une superficie de 30.000 m2 (à préciser) d’un seul tenant.
Le Terrain, précédemment utilisé pour une activité agricole, est classé en zone NAF du
plan d’occupation des sols en vigueur.
Ce Terrain est nu et libre de toute occupation.
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La Collectivité en est pleinement propriétaire et atteste qu’il n’existe pas, à sa
connaissance, de servitude limitant le droit d’usage dudit Terrain. L’origine de propriété
du Terrain est relatée dans une note jointe à l’Annexe 3.
4 Mise à disposition des terrains
Par l’effet du présent Bail, le Preneur accepte la mise à disposition dans son état actuel de
ce Terrain, dont il est réputé connaître parfaitement la consistance, les caractéristiques et
les propriétés géotechniques ou géologiques.
La Collectivité informe le Preneur que le terrain est classé en zone Be d’aléa exceptionnel
dans le plan de prévention des risques d’inondation de la basse vallée de la Durance.
Un état des risques naturels et technologiques concernant le Terrain est joint au Bail en
Annexe 4.
Le Preneur accepte la mise à disposition du Terrain sans pouvoir élever aucune
contestation, ni former aucun recours contre la Collectivité du fait de l’état de ce Terrain,
notamment en cas de difficultés ultérieures dans la mise en œuvre du projet
d’aménagement.
Le terrain sera remis au Preneur par la Collectivité après la signature du Bail et la signature
d’un état des lieux contradictoire joint en Annexe 5 au présent contrat.
5 Durée et prise d’effet
Le Bail prendra effet, après sa signature et sa notification au cocontractant par la Partie la
plus diligente.
Il expirera à l’issue d’une durée de … [proposer une durée comprise entre dix-huit et
trente-cinq ans] après sa prise d’effet, sans tacite reconduction possible.
6 Condition résolutoire
(A moduler par les candidats en fonction de leur projet)
Le présent Bail sera résilié de plein droit, sans effet rétroactif et sans que cela n’ouvre un
droit à indemnisation pour les Parties, si les conditions suivantes surviennent :
-
Si l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation du projet défini à l’article 2
ci-avant et présenté à l’Annexe 1 du présent contrat, n’est pas délivrée par
l’autorité compétente avant le 30 septembre 2016 ;
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-
Si l’autorisation d’urbanisme visée à l’alinéa ci-avant est annulée par le juge
administratif ou retirée par l’autorité compétente, au terme d’une décision purgée
de tout recours ;
-
Si les travaux nécessaires à la réalisation du projet défini à l’article 2 ci-avant et
décrit à l’Annexe 1 du présent contrat, ne sont pas démarrés avant le 31 octobre
2016.
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CHAPITRE II – OBLIGATIONS DES PARTIES
7 Obligations générales du Preneur
Le Preneur procèdera, sous sa propre maîtrise d’ouvrage, à la conception, au financement,
à l’aménagement, au raccordement aux réseaux et accès, à l’entretien/maintenance du
Projet visé à l’article 2 du présent contrat, dans le respect des éléments présentés à la
Collectivité et joints en Annexe 1.
Le Preneur s’engage à maintenir le Terrain et les améliorations apportées en bon état
pendant toute la durée du Bail et à ne pas porter atteinte à l’exploitation de la base de
loisirs du plan d’eau de Plantain.
Le Preneur s’engage, à ses seuls frais et risques, à souscrire et maintenir en vigueur,
pendant toute la durée du Bail, l’ensemble des contrats nécessaires à l’aménagement et au
fonctionnement du Projet, tels qu’imposés par la règlementation en vigueur, notamment
en termes d’assurance, de réseaux, etc.
Ces contrats doivent permettre la réalisation du Projet conformément à sa destination.
La Collectivité pourra obtenir une copie de l’ensemble de ces contrats sur simple
demande auprès du Preneur, formulée par courrier recommandé avec accusé réception,
dans un délai d’un (1) mois suivant réception de la demande.
En cas de non-respect de ce délai, le Preneur se verra appliquer une pénalité de … € par
jour de retard.
Le Preneur devra également s’assurer de la souscription, par les entités intervenant dans le
cadre de la réalisation du Projet, de l’ensemble des contrats imposés par la règlementation
en vigueur, notamment en matière d’assurance.
8 Obligations générales de la Collectivité
La Collectivité s’engage à transmettre au Preneur, dès la signature du présent Bail, toutes
les informations dont elle dispose sur le Terrain.
Elle s’engage également, dans le respect des règles juridiques qui s’imposent à elle, à
collaborer et notamment à signer tout document, à fournir toute information et à prendre
toute décision qui pourrait être nécessaire ou appropriée pour les besoins des présentes et,
de façon générale, à ne rien faire, directement ou indirectement, qui pourrait rendre
l’exécution du Bail plus difficile ou impossible.
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9 Cession
Le Preneur pourra céder, conformément à la loi, tout ou partie de ses droits.
Le cessionnaire sera tenu envers le bailleur à l’exécution de toutes les conditions du bail.
Tout projet de cession des droits fera l’objet d’une information préalable de la Collectivité
par lettre recommandée avec avis de réception, aux frais du Preneur, au moins un mois
avant la date de la cession.
Toute cession des droits que le Preneur tient du présent bail devra être notifiée à la
Collectivité par exploit d'huissier. Une copie exécutoire de l'acte de cession sera délivrée à
la Collectivité aux frais du cessionnaire.
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CHAPITRE III – PROJET A REALISER
(Chapitre à compléter ou moduler par les candidats selon les caractéristiques de
leur projet).
10 Aménagements nécessaires à la mise en œuvre du Projet
Le Preneur réalisera à ses seuls frais et risques les aménagements requis par le Projet. Il
assumera seul toutes les charges et prérogatives liées à sa qualité de maître d’ouvrage.
Le Projet devra être mis en œuvre dans le respect des dispositions en vigueur à la date de
délivrance de l’autorisation d’urbanisme, applicables à un tel aménagement, concernant
notamment :

la règlementation d’urbanisme ;

les risques d’inondation ;

la sécurité incendie ;

la réglementation thermique ;

la performance environnementale.
Pendant la phase d’aménagement du Projet, la Collectivité pourra demander à être
informée de l’état d’avancement des travaux. Le Preneur devra déférer aux demandes de
la Collectivité dans les meilleurs délais et, en toute hypothèse, dans un délai maximum de
sept (7) jours à compter de la demande.
L’intervention de la Collectivité au titre de l’alinéa ci-dessus ne pourra en aucune manière
lui conférer la maîtrise d’ouvrage des travaux.
11 Délais de réalisation du Projet
Le Projet devra être achevé dans les règles de l’art dans un délai maximum de [à
compléter] mois à compter de la prise d’effet du Bail.
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12 Achèvement
A l’issue des travaux, le Preneur devra adresser à la mairie la déclaration prévue par
l’article L. 462-1 du code de l’urbanisme, attestant l’achèvement et la conformité des
travaux.
Nonobstant la date à laquelle l’accusé de réception de la déclaration d'achèvement aura été
délivré, les travaux nécessaires à la mise en œuvre du Projet ne seront réputés achevés, au
sens du présent contrat, que lorsque les aménagements définis à l’Annexe 1 auront été
exécutés.
La constatation de l’achèvement de ces travaux se fera de manière contradictoire, en
présence de la Collectivité et du Preneur, de leurs représentants mandatés ou, en cas de
difficultés, par une tierce personne choisie d'un commun accord entre eux ou désignée par
le Président du Tribunal de Grande Instance compétent dans le ressort de la ville de
Peyrolles, sur requête de la Partie la plus diligente.
A l’issue de la réunion entre les personnes mentionnées à l’alinéa ci-dessus, un constat
d’achèvement sera établi.
13 Caractéristiques, fonctionnalités et performances des biens
Les caractéristiques, fonctionnalités et performances du Projet sont déterminée par le
document joint en Annexe 1 [à compléter le cas échéant en annexe].
Le Preneur s’engage à ce que ces caractéristiques, fonctionnalités et performances soient
toujours remplies et atteintes pendant toute la durée du Bail.
Si tel n’était pas le cas, le Preneur devra, à ses seuls frais et risques, réaliser les travaux et
adaptations en tous genres nécessaires pour rétablir le Projet dans ses caractéristiques,
fonctionnalités et performances, sur demande de la Collectivité transmise par courrier
recommandé avec accusé réception.
Faute pour le Preneur de satisfaire à la demande visée à l’alinéa ci-dessus ou de préciser et
justifier le délai nécessaire à la réalisation des travaux requis, dans un délai d’un (1) mois
suivant la réception du courrier recommandé avec accusé réception, la Collectivité pourra
sans autre formalité appliquer au Preneur une pénalité forfaitaire de … euros par semaine
de retard.
14
Devenir des biens à la fin du Bail
A la fin du Bail, si ce dernier s’achève par l’arrivée de son terme prévu contractuellement,
le Preneur disposera de la faculté d’acquérir les biens immeubles éventuellement édifiés
dans le cadre du Projet dans les conditions financières précisées ci-après :
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…
En cas de fin anticipée du Bail, quelle que soit la cause, les Parties se rencontreront le plus
rapidement possible, à compter de l’évènement ayant déclenché la résiliation, pour
déterminer contradictoirement la nature, le montant et les délais des travaux à réaliser et
des indemnités éventuellement dues, dans les conditions précisées ci-après :
…
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CHAPITRE IV – REDEVANCE D’OCCUPATION
15 Redevance annuelle d’occupation
En contrepartie de la mise à disposition du Terrain, le Preneur verse à la Collectivité, à
compter de la date de prise d’effet du Bail, une redevance annuelle de … € nette de taxes.
Pendant toute la durée du Bail, le montant de cette redevance annuelle sera révisé, à la
hausse, par application de la formule d’indexation suivante : ….
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CHAPITRE V – SANCTIONS ET FIN DU BAIL
16 Résiliation pour motif d’intérêt général
La Collectivité pourra résilier le Bail pour un motif d’intérêt général, dûment justifié, sous
réserve de respecter un préavis de … mois à compter de l’envoi d’un courrier
recommandé avec accusé réception informant le Preneur de cette résiliation.
En cas de résiliation pour motif d’intérêt général, le Preneur aura le droit au
remboursement de la valeur nette comptable du Projet, déterminée à dire d’expert à
l’exclusion de toute autre indemnité, dans les conditions ci-après précisées : ….
17 Résiliation pour force majeure
Le Bail pourra être résilié par la Collectivité en cas de survenance d’un évènement de
force majeure, sauf si, après échanges entre les Parties, la Collectivité accepte de
poursuivre l’exécution du Bail dans des conditions modifiées d’un commun accord.
Constitue un évènement de force majeure, au sens du présent article, tout évènement
extérieur, imprévisible et irrésistible aux parties rendant impossible l’exécution du Bail
dans les conditions initialement convenues.
Dès la survenance d’un évènement de force majeure, la Partie la plus diligente notifie
immédiatement à l’autre Partie l’existence de cet évènement.
La Partie destinataire de cette notification dispose d’un délai de cinq (5) jours pour
présenter ses observations.
La résiliation ne pourra intervenir que sous réserve de respecter un préavis minimum de
cinq (5) jours à compter de la réception de la notification mentionnées à l’alinéa ci-avant.
18 Résiliation pour faute
Chaque Partie pourra, en cas de manquement de l’autre Partie à ses obligations
contractuelles et quinze (15) jours au moins après l’envoi d’une mise en demeure restée
infructueuse de mettre fin au manquement, saisir la juridiction compétente en vue
d’obtenir la résiliation du Bail.
Justifient, notamment, sans que cette liste ne puisse revêtir un caractère limitatif, la
demande de résiliation pour faute :
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
de graves détériorations commises sur les biens loués par le Preneur ;

l’utilisation du Terrain à des fins contraires à la loi, aux bonnes mœurs ou aux
termes du présent Bail ;

le défaut de paiement de deux années consécutives de la redevance visée à l’Article
15 (Redevance annuelle d’occupation) ;

la cession du présent Bail sans en avoir informé la Collectivité.
19 Fin du Bail
A l’expiration de la durée stipulée à l’article 5 ci-avant, le Preneur ne dispose d’aucun droit
au renouvellement du présent Bail.
A l’expiration du Bail, pour quelque cause que ce soit, la Collectivité ne saurait être
subrogée dans les droits et obligations du Preneur vis-à-vis de tiers, sauf décision
contraire expresse de sa part.
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CHAPITRE VI – CLAUSES DIVERSES
20 Portée
Aucune modification du Bail ne sera valable sans l’accord écrit et non équivoque des
Parties. Aucune renonciation au bénéfice d’une stipulation, garantie, déclaration ou
condition ne sera effective sans une déclaration écrite et non équivoque de la Partie
acceptant une telle renonciation.
Si une ou plusieurs stipulations figurant aux présentes étaient annulées ou inapplicables,
les parties négociant de bonne foi feront leurs meilleurs efforts pour remplacer la ou les
stipulations qui pourraient s’avérer nulles ou inapplicables.
21 Règlement des litiges
En cas de différend portant sur la validité, l’exécution ou l’interprétation du Bail, les
Parties pourront, avant de saisir la juridiction compétente, soumettre celui-ci à une tierce
personne choisie d’un commun accord ou par décision juridictionnelle, qui s’efforcera de
concilier les points de vue.
A défaut ou si la conciliation ne devait pas aboutir dans les vingt (20) jours suivant la
survenance du différend mentionné ci-avant, tout litige relatif à la validité, l’exécution ou
l’interprétation du Bail sera soumis à la juridiction compétente dans le ressort de la ville de
Peyrolles.
22 Publicité foncière
Le Preneur prendra à sa charge et sous sa responsabilité la réalisation et le coût des
différentes formalités d’enregistrement et de publicité du Bail ainsi que les frais afférents.
23 Annexes
Les documents suivants font partie intégrante du présent contrat :
-
Annexe n°1 : Projet présenté par le Preneur lors de la consultation ;
-
Annexe n°2 : Description du Terrain ;
-
Annexe n°3 : Origine de propriété du Terrain ;
-
Annexe n°4 : Etat des risques naturels et technologiques ;
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-
Annexe n°5 : Etat des lieux contradictoire.
Fait en deux (2) exemplaires originaux,
A …,
Le …
Pour la Collectivité
Pour le Preneur
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