13 mai 2015, 4 - Tribunal administratif de Lille

TRIBUNAL ADMINISTRATIF
DE LILLE
N° 1202962
___________
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
SOCIETE JCC INVESTISSEMENT
___________
M. Lassaux
Rapporteur
___________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Le Tribunal administratif de Lille,
Melle Mach
Rapporteur public
___________
(4ème Chambre)
Audience du 23 avril 2015
Lecture du 13 mai 2015
___________
19-04-02-01-04-082
C
Vu la requête, enregistrée le 2 mai 2012, présentée pour la société JCC
Investissement, dont le siège se situe 15 avenue du Maréchal Foch, Lambersart (59310),
représentée par son représentant légal, par Me Wibaut, avocat ; la société JCC Investissement
demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les
sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos de 2007 et 2008 ainsi que
les intérêts de retard y afférents ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 3 000 euros au titre de l’article
L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- le prêt sans intérêts de 50 000 euros consenti à M. C... et à Mme D... leur a été
accordé pour des raisons amicales ; qu’elle a pris toutes les garanties nécessaires pour
s’assurer du remboursement effectif des sommes prêtées à l’échéance convenue ; que ce prêt
ne peut constituer un acte anormal de gestion ; qu’il n’est pas démontré que les fonds auraient
été mis à disposition des bénéficiaire dès le 19 juillet 2007 ; qu’elle est fondée à réclamer la
décharge de ce chef de redressement ; qu’à supposer même que le choix du service
vérificateur de décomposer une année en 12 mois de 30 jours soit pertinent et de retenir une
date présumée de mise à disposition des fonds le 19 juillet 2007, le montant de ce premier
chef de redressement ne peut excéder 783 euros ; que cette erreur arithmétique l’autorise à
solliciter, à titre subsidiaire, la décharge partielle de ce chef de redressement ;
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- aux termes de l’article L.192 du livre des procédures fiscales, l’administration
supporte la preuve en cas de réclamation quelque soit le sens de l’avis rendu par la
commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires ; qu’en
raison de l’ensemble des circonstances économiques, commerciales et juridiques grevant la
cession des biens correspondant aux lots n°1, n°11 et n°15, la prétendue insuffisance de prix
ne saurait, à elle seule, suffire à démontrer l’existence d’un acte anormal de gestion ; que le
compte courant entreprise ouvert à son nom présentait au 31 mars 2008 un solde débiteur de
208 627,63 euros ; qu’elle rencontrait un besoin immédiat de trésorerie dont la nonsatisfaction n’aurait pu conduire qu’à la cessation de paiements ainsi qu’à sa liquidation
judiciaire ; que lorsque le juge statue sur la valeur vénale d’un bien, il doit procéder à
l’examen concret des éléments de comparaison présentés par l’administration ; que les six
termes de comparaison retenus pour fonder la valeur vénale du lot n°1 ne constitueraient pas
des biens intrinsèquement similaires notamment du point de vue de leur surface selon les
critères de la loi dite « Carrez » et de leur emplacement au 1er étage de l’immeuble ; que les
lots n°1 et n°11 se situent au rez-de-chaussée et donnent sur un parking à l’origine de
nuisances dont les occupants du 1er étage sont moins préservés ; que l’exigence de biens
intrinsèquement similaires s’oppose à ce que la valeur vénale des lots n°1, n°11 et n°15 soit
déterminée par comparaison avec des biens immobiliers inachevés à la date du fait générateur
de l’impôt ; que la réponse ministérielle Authie du 1er octobre 1999 prévoit qu’un immeuble
en cours de construction au jour du fait générateur de l’impôt est évalué en fonction de l’état
d’avancement des travaux ; que les 9 appartements et le studio de l’ensemble immobilier
concerné n’auraient été achevés qu’en avril 2008 ; que la définition de la valeur vénale réelle
de l’immeuble au jour du fait générateur de l’impôt suppose également de prendre en
considération le bien dans son état de droit ; qu’à ce titre, la situation juridique de l’immeuble,
au regard des règles d’urbanisme, exerce une influence sur la valeur vénale ; que la situation
juridique incertaine du bien justifie une diminution de la valeur vénale ; qu’en l’espèce, à la
date du fait générateur de l’impôt, la situation juridique des lots n°1, n°11 et n°15 était
incertaine au regard des règles d’urbanisme, en l’absence de dépôt préalable d’une demande
de permis de construire ; que la circonstance que les acquéreurs soient architectes et puissent
être, par leur qualité d’associés dans la société cédante, à l’origine des irrégularités au regard
des règles d’urbanisme est sans incidence sur l’existence d’un aléa juridique pouvant
diminuer le prix de vente ; qu’un mandat de vente de 8 lofts et deux appartements dans
l’ensemble immobilier susvisé a été confié le 10 octobre 2007 à une agence immobilière à
l’occasion duquel le prix de cession des lots n°1 à 4 et des lots n°11 à 14 a été envisagé par ce
professionnel pour chaque bien à 150 000 euros ; que les biens n’ayant pas trouvé d’acquéreur
dans les six mois ont conduit à en céder certains à 140 000 euros, soit à une somme proche
des estimations de l’agence immobilière ; que seuls les lots intrinsèquement similaires en fait
peuvent être retenus pour déterminer, au sein d’un même ensemble immobilier, la valeur
vénale des lots litigieux ; que les lots n°2, 3 et 4 éventuellement majorés des travaux qu’elle a
refacturés peuvent être retenus pour déterminer la valeur vénale réelle des lots n°1 et n°11
après avoir pratiqué un abattement pour tenir compte de la différence de situation de droit ;
que le prix moyen au m² serait alors de 1 773 euros ; qu’après application d’un abattement
forfaitaire de 25 %, la valeur vénale du lot n°1 serait alors de 142 283 euros et celle du lot
n°11 de 128 068 euros ;
- le point de départ des intérêts de retard ne peut être le 1er mai 2009 mais le 1er juin
2009 conformément au 5 du IV de l’article 1727 du code général des impôts ; qu’elle est
fondée à réclamer un dégrèvement partiel des intérêts de retard à hauteur de 127 euros ; qu’à
supposer que le point de départ des intérêts de retard soit le 1er mai 2009, l’assiette des intérêts
de retard ne correspond qu’au solde d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos le 31
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décembre 2008 ; qu’elle pourrait, à titre subsidiaire, réclamer la décharge partielle des intérêts
de retard à hauteur de 218 euros ;
Vu la décision par laquelle le directeur du contrôle fiscal du Nord a statué sur la
réclamation préalable de M. S... ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 14 août 2012, présenté par le directeur du
contrôle fiscal du Nord qui conclut au rejet de la requête ;
Il fait valoir que :
- M. C... et Mme D... ne sont ni salariés, ni fournisseurs, ni clients et ni liés d’une
quelconque façon à la SARL JCC Investissement ; que la renonciation à percevoir les intérêts
n’est, dès lors, pas justifiée par l’intérêt direct de l’exploitation et ne se rattache pas à la
gestion normale de l’entreprise ; que l’administration a opéré sur une base annuelle de 360
jours et sur 30 jours ; que la méthode proposée par la société requérante consiste à retenir 161
jours au lieu de 162 jours ; que la société requérante prétend, pour la première fois, qu’il n’est
nullement démontré que la somme de 50 000 euros aurait été débitée le 19 juillet 2007 ; que
seul le taux d’intérêt a été contesté et que le principe de ce rehaussement a fait l’objet d’une
acceptation tacite ; que l’écriture comptable relevée dans l’entreprise constate que le prêt était
une somme de 50 000 euros enregistrée au débit du compte 467 « débiteurs créditeurs divers »
le 20 juillet 2007 ; que ni la loi ni la jurisprudence n’impose à l’administration d’apporter la
preuve de la mise à disposition de la somme prêtée pour la qualification de prêt sans intérêt ;
que la preuve de l’existence du prêt a été reconnue par la société JCC Investissement ;
- la société JCC Investissement a procédé à des travaux de rénovation de l’ensemble
immobilier situé 22-24-26 rue de Canteleu à Lille ; que certains travaux immobiliers ont été
inscrits en charges au titre de la période de vérification et ont été refacturés aux sociétés
Valaur et Esplanade 42 qui ont fait l’acquisition de plusieurs appartements dans l’ensemble
immobilier susvisé pour un montant global de 163 754,47 euros ; que la société cédante n’a
cependant pas procédé à la refacturation des travaux à M. O... et à M. S... ; que le prix des lots
vendus à M. O... et à M. S... intègrent nécessairement le prix des travaux ; que la valeur
vénale a été fixée pour le lot n°11 à 188 479 euros ; que la valeur vénale du lot n°1 a été fixée
à 209 399 euros ; que celle du lot n°15 a été fixée à 51 782 euros ; que si la société JCC
Investissement affirme qu’en juin 2008 aucun permis de construire n’avait été obtenu et que
les appartements litigieux ne pouvaient pas être mis en vente, l’aléa juridique est imputable
aux acheteurs qui sont associés de la société cédante et architectes ; qu’en cédant en juin 2008
les appartements litigieux à ses associés à des prix inférieurs au prix du marché, la société
JCC Investissement n’a pas agi dans l’intérêt de l’exploitation ; que les lots à évaluer
bénéficient d’un emplacement privilégié dans la mesure où les bâtiments ne se situent en front
de rue mais au fond d’une cour dans laquelle l’accès se fait par une double porte et une allée
privative ; que l’appartement se situe dans le quartier Vauban qui bénéfice d’une proximité
avec le jardin Vauban ; que la proximité d’un réseau autoroutier, la présence d’un réseau
transports en commun et des lieux de formation universitaire et secondaire rendent le quartier
attractif ; que l’évaluation des lots n°1 a été déterminée par la comparaison avec des biens non
strictement identiques mais intrinsèquement similaires à la date de la cession ; qu’il ressort de
ces comparaisons avec les lots n°13, 2, 12, 3, 4 et 14 qu’un prix moyen au m² a pu être dégagé
à hauteur de 1 957 euros ; que les lots n°12, 13 et 14 ont certes une surface selon les critère de
la loi Carrez inférieure à celle du lot n°1 mais ont une surface réelle équivalente ; qu’il
présente les mêmes caractéristiques ; que la valeur locative est d’ailleurs proche de celle du
lot n°11 ; que la comparaison avec des éléments extérieurs démontrent que le prix moyen au
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m² dans le quartier de Vauban est de 2 405 euros entre le 21 mai et le 20 juin 2008 ; qu’en
conséquence en retenant une valeur de 1 957 euros par mètre carré, l’administration a admis
une valeur vénale inférieure au prix du marché ; qu’il ne peut affirmer que les biens de
référence ne pouvaient être retenus pour procéder à l’évaluation par comparaison dès lors
qu’ils étaient inachevés lors de la cession des biens litigieux ; que s’agissant de l’aléa
juridique, le prix de cession des lots cédés en décembre 2007 aux sociétés Valaur et
Esplanade 42 n’a pas été affecté par l’absence de dépôt d’un permis de construire ; que
compte-tenu de leur profession d’architecte, en s’abstenant de déposer une demande de
permis de construire, les acquéreurs savaient parfaitement courir un risque qui affectait autant
les lots n°1 et n°15 que les autres lots ; qu’ainsi la société requérante ne justifie pas de
l’abattement de 25 % au titre de l’aléa juridique affectant les biens litigieux ; qu’enfin
l’estimation réalisée par le cabinet Nathalie Forest Immobilier n’a pas été confrontée à
d’autres estimations de professionnels de l’immobilier ; que la même évaluation a été donnée
quelque soit l’emplacement de l’appartement et sa superficie ; que le délai de 6 mois pour
trouver un acquéreur ne constitue pas un délai anormalement long ; qu’il ne peut être
valablement soutenu que le prix de vente est inférieur à 150 000 euros ;
- les intérêts de retard sont calculés à compter du premier jour du mois suivant celui
au cours duquel l’impôt devait être acquitté et non comme il est allégué au premier jour du
mois suivant celui la date limite de dépôt de la déclaration de résultat ; que le point de départ
des intérêts de retard est bien le 1er mai 2009 ; que les intérêts de retard ont pour but de
compenser forfaitairement le préjudice financier subi par le Trésor du fait de l’encaissement
tardif de sa créance ; que le calcul des intérêts de retard est sans rapport avec le versement
d’acomptes ou le remboursement d’un éventuel excédent ; que les acomptes versés ne
peuvent être déduits de l’assiette des intérêts de retard ;
Vu le mémoire, enregistré le 15 mai 2014, présenté pour la société JCC
Investissement, par Me Wibaut, avocat, qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ;
elle soutient en outre qu’à titre subsidiaire, elle est fondée à demander une décharge partielle
dans la limite de 32 210 euros des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés au
titre des années 2007 et 2008 compte tenu des conclusions des deux rapports établis le 7 avril
par M. Martel, expert judiciaire près la Cour d’Appel de Douai, dans le cadre de la
contestation devant le Tribunal de grande instance de Lille des contestations des rappels de
droits de mutation mis à la charge de M. O... et M. S... concernant les immeubles litigieux ;
qu’elle invite le Tribunal à reprendre les pourcentages d’abattements retenus tant pour l’aléa
juridique qui frappe les biens litigieux et les différences matérielles qu’ils présentent par
rapport aux biens de comparaison que pour l’évolution défavorable du marché ; que
l’ensemble des lots litigieux peuvent supporter un abattement de 10 % au titre de l’aléa
juridique et un autre du même pourcentage au titre de l’évolution défavorable du marché ; que
la valeur vénale des lots n°1 et 11 et n°15 peut être réduite de 5 % au titre de l’insuffisance
des équipements et de la perte d’une vue sur un jardin d’agrément ; que la valeur vénale du lot
n°15 de 26,46 m² peut quant à elle être réduite de 5 % supplémentaire en raison de la
configuration particulière sous forme de triplex ; qu’elle réclame un dégrèvement en base de
108 660 euros ;
Vu l’ordonnance en date du 26 janvier fixant la clôture de l’instruction au 26 février
2015 ;
Vu l’ordonnance en date du 9 mars 2015 portant réouverture de l’instruction et fixant
la clôture de l’instruction au 26 mars 2015 ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 23 avril 2015 :
- le rapport de M. Lassaux,
- les conclusions de Melle Mach, rapporteur public ;
1. Considérant que la société JCC Investissement a cédé en juin 2008 à M. et Mme
O... ainsi qu’à M. S... trois appartements compris dans un ensemble immobilier situé 24, rue
Canteleu à Lille ; que la société JCC Investissement a également accordé un prêt sans intérêts
de 50 000 euros à M. C... et à Mme D..., par acte sous seing privé en date du 19 juillet 2007 ;
que la société requérante a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période
du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2008 au titre de tous impôts et taxes à l’issue de laquelle
des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés qui lui ont été assignées en raison de
la réintégration dans les résultats des avantages accordés aux acquéreurs des biens
immobiliers et aux bénéficiaires du prêt sans intérêt au titre des exercices clos de 2007 et
2008 ; que des intérêts de retard ont été appliqués aux impositions supplémentaires ; que la
société JCC Investissement demande la décharge de ces impositions supplémentaires ainsi
que des intérêts de retard y afférents ;
Sur les conclusions à fin de décharge :
En ce qui concerne le bien-fondé des impositions
2. Considérant qu'aux termes de l'article 38 du code général des impôts applicable à
l'impôt sur les sociétés en vertu de l'article 209 du même code : « (...) le bénéfice imposable
est le bénéfice net, déterminé d'après les résultats d'ensemble des opérations de toute nature
effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d'éléments quelconques de
l'actif, soit en cours, soit en fin d'exploitation. (...) » ; qu'en vertu des dispositions combinées
des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l'impôt sur les
sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l'entreprise, à
l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une
gestion commerciale normale ; que, s'il appartient à l'administration d'apporter la preuve des
faits sur lesquels elle se fonde pour estimer que les avantages octroyés par une entreprise à un
tiers constituent un acte anormal de gestion, elle est réputée apporter cette preuve dès lors que
cette entreprise n'est pas en mesure de justifier qu'elle a bénéficié en retour de contreparties ;
S’agissant du prêt sans intérêts
3. Considérant qu'aux termes de l'article R. 194-1 du même livre, dans sa rédaction
applicable : « Lorsque ayant donné son accord au redressement ou s'étant abstenu de
répondre dans le délai légal à la notification de redressement, le contribuable présente
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cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de redressement, il
peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère
exagéré » ; que s'il incombe à l'administration d'apporter la preuve de l'existence d'un acte
anormal de gestion, la charge de la preuve est transférée au contribuable, conformément aux
règles du droit commun, si celui-ci a accepté les redressements ;
4. Considérant qu’il résulte de l’instruction que la société requérante a contesté le
redressement portant sur le prêt sans intérêt, dans sa réponse aux observations, et plus
particulièrement le pourcentage du taux d’intérêt que l’administration avait défini afin de
déterminer le manque à gagner de ladite société résultant de cet avantage accordé à M. C... et
à Mme D... ; que cette contestation limitée au pourcentage du taux d’intérêts reconstitué par
l’administration ne peut s’interpréter comme une acceptation de la part du contribuable des
autres éléments servant de base de calcul aux redressements ; que, par suite, la charge de la
preuve relative à la date de mise à disposition des sommes ainsi prêtées à M. C... et Mme D...
incombe à l’administration ;
5. Considérant qu’il est constant que le prêt de 50 000 euros accordé à M. C... et à
Mme D... l’a été sans intérêts ; qu’en se bornant à rappeler que le prêt a été accordé en vue
d’aider des amis et que la société requérante s’est constituée des garanties, en cas de
défaillance des emprunteurs, au moyen d’une garantie hypothécaire de premier rang sur un
immeuble leur appartenant, elle ne justifie pas d’un intérêt pour son exploitation ; que, par
suite, l’administration doit être regardée comme rapportant la preuve de l’existence d’un acte
anormal de gestion ;
6. Considérant que si la société requérante reconnaît que la somme de 50 000 euros a
bien été versée aux bénéficiaires et remboursée par ces derniers le 31 décembre 2007, elle
conteste le fait que ladite somme aurait été remise dès le 19 juillet 2007, comme le prétend
l’administration ; que cette dernière affirme, sans être contredite sur ce point, qu’une somme
de 50 000 euros a bien été enregistrée au débit du compte 467 « débiteurs créditeurs divers »
le 20 juillet 2007 ; qu’elle doit être regardée comme établissant seulement que la somme au
principal a bien été mise à disposition des bénéficiaires le 20 juillet 2007 ;
7. Considérant que si la société requérante conteste le calcul du rehaussement opéré
par l’administration, elle ne remet pas en cause la possibilité, pour cette dernière, d’avoir
déterminé l’avantage résultant du prêt accordé sans intérêt en se fondant sur une année
décomposée en 12 mois de 30 jours chacun et sur un taux d’intérêt fixé à 3,5 % ; qu’en
revanche, dès lors que la somme de 50 000 euros a été mise à disposition des bénéficiaires le
20 juillet 2007 et non le 19 juillet 2007, il y a lieu de ramener le rehaussement de 787 euros à
783 euros ;
S’agissant de la cession de biens immobiliers
8. Considérant qu’il résulte de l’instruction que la société JCC Investissement a cédé,
par acte de vente du 24 juin 2008, à M. S... deux appartements de type 3 et de type 2
correspondant aux lots n°1 et n°15 d’une superficie respective de 107 m² et de 26,46 m² aux
prix de 140 000 euros et 28 000 euros ; que la société requérante a également vendu le même
jour à M. et Mme O... un appartement de type 3 correspondant au lot n°11 d’une superficie de
96,31 m² au prix de 140 000 euros ;
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9. Considérant que l’administration a procédé à la comparaison du prix de cession
des biens litigieux avec celui des biens situés dans le même immeuble que la société JCC
Investissement a cédés aux sociétés Valaur et Esplanade 42 ; qu’il n’est pas sérieusement
contesté que l’immeuble abritant les appartements litigieux a bénéficié de travaux de
rénovation qui portaient sur l’ensemble des biens immobiliers qui le constitue ; qu’il n’est pas
davantage sérieusement contesté que les sociétés Valaur et Esplanade 42 qui ont acquis
auprès de la société JCC Investissement les appartements au sein de l’ensemble immobilier
susvisé correspondant aux lots n°2, 3, 4, 12, 13 et 14 ont procédé, après l’acquisition desdits
biens, au paiement du coût des travaux de réfection qui avaient débuté avant les transactions
de référence ; que l’administration affirme, sans être contestée, que les premières factures
relatives aux travaux de rénovation portant sur l’ensemble immobilier ont été émises le 27
novembre 2007, soit avant le 27 décembre 2007, date à laquelle les premières cessions des
biens de référence ont eu lieu ; qu’en outre, il résulte de l’instruction que la refacturation des
travaux par la société JCC Investissements aux sociétés Valaur et Esplanade 42 s’est déroulée
du 27 décembre 2007 au 30 avril 2008, soit antérieurement au 24 juin 2008, date des dernières
cessions des biens de comparaison mais également des cessions des biens litigieux ; que ce
paiement différé du coût des travaux doit être regardé comme un élément du prix de vente des
biens de référence en dépit de son caractère implicite lors de la rédaction de leur acte de
cession dès lors que l’existence de travaux entrepris était connue à cette date ; que
l’administration a donc pu reconstituer le prix de vente en ajoutant au prix de cession
mentionné sur chaque acte de vente le coût global des travaux de réfection engagés par la
société JCC Investissement qu’elle a ventilé entre les différents biens de référence en fonction
des surfaces de chacun d’eux et du montant de leur facturation aux sociétés Valaur et
Esplalande 42 ; que la société requérante reconnaît dans ses écritures que les travaux de
rénovation ont été achevés en avril 2008, soit à une période antérieure aux transactions
litigieuses ; qu’elle n’est, de ce fait, pas fondée à invoquer, en l’espèce, une quelconque
doctrine administrative prévoyant que les biens sont évalués en fonction de l’état
d’avancement des travaux relatif à un immeuble en construction ;
10. Considérant que s’agissant de l’évaluation de l’appartement de type 3
correspondant au lot n°11, l’administration fiscale a retenu en tant qu’éléments de
comparaison des appartements de type 3 vendus au sein du même ensemble immobilier ; que
le prix moyen au m² déduit de ces différents biens de référence est de 1 957 euros après
application d’un coefficient de pondération pour tenir compte de la disparité des surfaces des
biens de référence ; que l’administration a, par suite, retenu une valeur vénale de
l’appartement à 188 479 euros ; que la minoration du prix de cession au regard de la valeur
vénale telle qu’elle a été déterminée précédemment est de 25,70 % ; qu’il est reproché à
l’administration d’avoir retenu des appartements dont la surface est, pour certains d’entre eux,
plus faible que celle du bien litigieux ; que toutefois les biens de référence qui se situent au 1er
étage de l’immeuble concerné par la transaction ont en réalité une surface réelle sensiblement
équivalente à celle du lot n°11 acquis par le requérant ; que les autres biens situés au rez-dechaussée sont quant à eux de type et de superficie équivalente au regard de la loi dite Carrez ;
que, par suite, les éléments de comparaison retenue par l’administration, si ils ne sont pas
identiques, sont similaires et pertinents ;
11. Considérant que s’agissant de l’évaluation de l’appartement de type 3
correspondant au lot n°1, l’administration fiscale a retenu en tant qu’éléments de comparaison
des appartements de type 3 vendus au sein du même ensemble immobilier ; que le prix moyen
au m² déduit des ces différents biens de référence est de 1 957 euros après application d’un
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coefficient de pondération pour tenir compte de la disparité des surfaces des biens de
référence ; que l’administration a, par suite, retenu une valeur vénale de l’appartement à
209 399 euros ; que la minoration du prix de cession au regard de la valeur vénale telle qu’elle
a été déterminée précédemment est de 33,14 % ; qu’il est reproché à l’administration d’avoir
retenu des appartements dont la surface est, pour certains d’entre eux, plus faible et ne se
situant pas tous au rez-de-chaussée comme peuvent l’être les biens litigieux ; que toutefois les
biens de référence qui se situent au 1er étage de l’ensemble immobilier concerné ont en réalité
une surface réelle équivalente au bien litigieux ; que, par ailleurs, le bien acquis par M. S... se
situe non pas en front de rue, ce qui aurait contribué à diminuer le prix de vente d’un
appartement en rez-de-chaussée, mais au fond d’une cour intérieure ; qu’enfin les autres biens
de référence en rez-de-chaussée du même immeuble sont d’un type et d’une surface, selon les
critères de la loi dite Carrez, équivalents au bien en litige ; que, par suite, et alors même que
tous les appartements ne sont pas situés au même niveau que le bien à évaluer, ces termes de
comparaison sont pertinents ;
12. Considérant que s’agissant de l’évaluation de l’appartement de type 2
correspondant au lot n°15, l’administration a retenu les mêmes biens de comparaison que pour
l’appartement de type 3 précédemment cité ; qu’ainsi en se fondant sur un prix moyen au m²
identique à celui appliqué au lot n°1, l’administration a fixé la valeur vénale de l’appartement
constituant le lot n°15 à la somme de 51 782 euros ce qui conduit à une minoration du prix de
cession de 45,93 % au regard de celle-ci ; que la société requérante ne conteste pas les
éléments de comparaison qui aurait retenu pour déterminer la valeur vénale de ce bien ;
13. Considérant que pour contester la valeur vénale retenue par l’administration, les
requérants se prévalent de l’estimation de l’appartement de type 3 proposé à la vente par une
agence immobilière mandatée par la société JCC Investissement pour une somme de 150 000
euros ; que toutefois cette estimation provenant d’un seul professionnel de l’immobilier n’est
pas suffisante pour contredire la méthode d’évaluation appliquée par l’administration ; qu’en
outre la circonstance que le bien n’ait pas trouvé d’acheteur durant une période de 6 mois
suivant sa mise en vente ne peut justifier, au regard du caractère normal de cette période de
recherche d’un acquéreur, que ledit bien ait pu être évalué nettement au dessous de sa valeur
vénale ;
14. Considérant que la société requérante invoque le fait que les appartements
étaient, lors de leur cession, exposés à un risque de démolition, en raison de travaux de
rénovation réalisés en méconnaissance des règles d’urbanisme, pour justifier de la minoration
du prix de vente de ces deux biens ; qu’il résulte du rapport d’expertise de M. Martel
diligenté par le Tribunal de grande instance de Lille concernant l’évaluation des biens
immobiliers litigieux acquis auprès de la société requérante à la demande de M. O... et de M.
S... agissant dans le cadre d’une contestation de rappels de droits de mutation que les biens
concernés ont pu être affectés par un tel risque juridique ; que l’expert évalue la décote à
hauteur de 10 % de sa valeur vénale dès lors que les risques de démolition sont plus incertains
sur des constructions existantes, comme en l’espèce, que sur des constructions neuves ; que
toutefois il résulte de l’instruction que si aucune autorisation de construction n’avait été
accordée avant le début des travaux de rénovation ainsi qu’au moment des cessions
litigieuses, l’autorité délivrant les autorisations a, par un courrier du 25 avril 2008, proposé à
la société requérante de procéder à une demande de régularisation afin d’obtenir un
classement sans suite par le ministère public des poursuites engagées contre elle et d’éviter
une remise en état des lieux ; que l’autorisation de construire n’a été accordée que le 24 avril
2009 après un premier refus de la part du maire de Lille ; qu’ainsi, au regard des possibilités
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de régularisations qui avaient été évoquée par l’autorité délivrant le permis de construire, il
n’y a pas lieu de retenir un quelconque abattement à appliquer sur la valeur vénale résultant
d’irrégularité des travaux de rénovation au moment des cessions litigieuses ;
15. Considérant que la société requérante se prévaut des conclusions de l’expert qui
préconise un abattement de 5 % pour les trois biens litigieux dès lors qu’ils ne sont pas dotés
d’équipements suffisants ; que la société requérante invoque également les conclusions de
l’expert qui envisage une décote de 5 % supplémentaire du lot n°15 en raison d’une
configuration des lieux très atypique sur trois niveaux pour une surface de seulement
26,46 m2 ; que les particularités ainsi décrites de ces biens justifient un abattement de 5 %
pour les lots n°1 et 11 et de 10 % pour le lot n°15 ;
16. Considérant que la société requérante invoque également l’évolution du marché
immobilier en 2008, lors des transactions litigieuses, pour réclamer un abattement
supplémentaire de 10 % sur les trois biens cédés; que toutefois il résulte des conclusions de
l’expert que le ralentissement du marché immobilier induit par la crise économique qui a
réellement débuté en septembre 2008 n’a pas occasionné de baisse des valeurs au printemps
2008 mais une simple baisse des transactions ; que, par suite, l’abattement de 10 % sollicité
ne peut être accordé à la société requérante ;
17. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les écarts entre la valeur vénale
des biens litigieux après application des abattements mentionnés au point 15 et leur prix de
cession sont de 28,14 % pour le lot n°1, de 20,70 % pour le lot n°11 et de 35,93 % pour le lot
n°15 ; que, par conséquent, les écarts susvisés entre la valeur vénale des biens litigieux et leur
prix de cession doivent être regardée comme significatifs ;
18. Considérant enfin qu’il est constant que la société JCC Investissement est
détenue par seulement trois associés ; que M. O... et M. S... détenaient 33,33 % du capital de
la société vendeuse au moment de la cession des appartement constituant les lots n°1, n°11 et
n°15 ; qu’en outre si la société requérante se prévaut des difficultés de trésorerie qu’elle a pu
connaître au moment de la vente des biens, elle n’établit pas que celles-ci auraient justifié un
abattement correspondant à l’écart significatif entre le prix de cession des biens litigieux et
leur valeur vénale relevée précédemment et seraient de nature à exclure toute libéralité
consentie par elle alors qu’elle reconnaît dans ses écritures que le prix de cession stipulé dans
l’acte de vente des lots n°1 et 11 est proche de celui de la valeur vénale établie par l’agence
immobilière mandatée en 2007 ;
19. Considérant que l'administration établit ainsi que les biens ont été cédés à M. et
Mme O... et M. S... à un prix manifestement inférieur à leur valeur vénale et, en l'absence de
justification par la société JCC Investissement de ce que l'avantage accordé aux acquéreurs
lui aurait procuré une contrepartie au moins équivalente, que l'opération réalisée dans ces
conditions est constitutive d'un acte anormal de gestion ;
En ce qui concerne les intérêts de retard
20. Considérant qu’aux termes de l’article 1727 du code général des impôts : « I. Toute somme, dont l'établissement ou le recouvrement incombe à la direction générale des
impôts, qui n'a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d'un intérêt de
retard…IV. - 1. L'intérêt de retard est calculé à compter du premier jour du mois suivant
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celui au cours duquel l'impôt devait être acquitté jusqu'au dernier jour du mois du
paiement(…) 5. En cas de retard de paiement d'une somme devant être acquittée auprès d'un
comptable de la direction générale des impôts, l'intérêt de retard est calculé à compter du
premier jour du mois qui suit la date limite de dépôt de la déclaration ou de l'acte comportant
reconnaissance par le contribuable de sa dette ou, à défaut, la réception de l'avis de mise en
recouvrement émis par le comptable. Pour toute somme devant être acquittée sans
déclaration préalable, l'intérêt est calculé à partir du premier jour du mois suivant celui au
cours duquel le principal aurait dû être acquitté jusqu'au dernier jour du mois du
paiement… » ; qu’aux termes de l’article 1668 du code général des impôts : « 1. L'impôt sur
les sociétés donne lieu au versement, au comptable de la direction générale des impôts,
d'acomptes trimestriels déterminés à partir des résultats du dernier exercice clos (…) Les
paiements doivent être effectués au plus tard les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15
décembre de chaque année(…) 2. Il est procédé à une liquidation de l'impôt dû à raison des
résultats de la période d'imposition mentionnée par la déclaration prévue au 1 de l'article
223. S'il résulte de cette liquidation un complément d'impôt, il est acquitté lors du dépôt du
relevé de solde au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture de l'exercice ou, si
aucun exercice n'est clos en cours d'année, le 15 mai de l'année suivante. Si la liquidation fait
apparaître que les acomptes versés sont supérieurs à l'impôt dû, l'excédent, défalcation faite
des autres impôts directs dus par l'entreprise, est restitué dans les trente jours de la date de
dépôt du relevé de solde… » ;
21. Considérant que les intérêts de retard appliqués aux impositions supplémentaires
ne résultent pas d’un simple retard de paiement mais d’une minoration du résultat déclaré
ayant conduit à des redressements ultérieurs ; que les intérêts de retard ont donc pu être
calculés à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel les compléments
d’imposition auraient dû être acquitté, soit le 1er mai 2009 ;
22. Considérant que les quatre acomptes pour un montant total de 4 200 euros ont
bien été versés par la société requérante conformément aux dispositions de l’article 1668 du
code général des impôts ; qu’il résulte de l’instruction que ces acomptes ont fait l’objet d’un
remboursement de la part l’administration le 12 mai 2009 ; qu’ils devaient être de nouveau
acquittés par la société requérante à compter de cette même date ; qu’ainsi l’assiette des
intérêts de retard correspond aux sommes redressées après déduction du montant des
acomptes versés pour la période du 1er mai au 12 mai 2009 ; qu’à compter de la date de
remboursement des acomptes par l’administration, la base de calcul des redressements
correspond à la totalité du montant des redressements ;
23. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la société JCC
Investissement est seulement fondée à obtenir la réduction des bases d’imposition au titre des
exercices clos de 2007 et 2008 portant sur l’avantage accordé sous forme de prêt sans intérêts
à M. C... et Mme D... à hauteur de 4 euros et sur l’avantage accordé à M. et Mme O... et M.
S... sous forme d’une minoration des prix de vente de biens immobiliers à concurrence de la
différence entre les écarts retenus par l’administration et ceux correspondant pour les lots
n°1, n°11 et n°15 de l’ensemble immobilier situé au 22-24 rue Canteleu à Lille
respectivement à 28,14 %, 20,70 % et 35,93 % de leur valeur vénale ; qu’elle est également
fondée à obtenir la décharge d’une partie des intérêts de retard qui lui ont été appliqués afin
de tenir compte de la modification de leur assiette telle qu’elle a été définie au point 22 ;
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Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du
code de justice administrative :
24. Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
« Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la
partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et
non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique
de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes
considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation » ;
25. Considérant qu’il y a lieu dans les circonstances de l’espèce de mettre à la charge
de l’Etat la somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris
dans les dépens ;
DECIDE:
Article 1er : Les bases d’imposition au titre de l’exercice clos de 2007 portant sur
l’avantage accordé sous forme de prêt sans intérêts, à M. C... et Mme D... sont réduites de 4
euros.
Article 2 : Les bases d’impositions au titre de l’exercice clos de 2008 portant sur
l’avantage accordé à M. et Mme O... et à M. S... sous forme d’une minoration du prix de
vente de biens immobiliers que la société JCC Investissement leur a cédés sont réduites à
concurrence de la différence entre les écarts de prix retenus par l’administration et ceux
correspondant pour les lots n°1, n°11 et n°15 de l’ensemble immobilier situé au 22-24 rue
Canteleu à Lille respectivement à 28,14 %, 20,70 % et 35,93 % de leur valeur vénale.
Article 3 : L’assiette des intérêts de retard est réduite à concurrence de la déduction
des acomptes versés par la société JCC Investissement pour la période du 1er mai au 12 mai
2009 aux montants des redressements prononcés au titre de l’exercice clos de 2008.
Article 4 : La société JCC Investissement est déchargée des droits correspondant aux
réductions de bases ainsi que d’assiette des intérêts de retard qui ont été appliqués aux
cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés telles que définies à l'article 1 ci-dessus.
Article 5 : L’Etat versera à la société JCC Investissement une somme de 1 000
(mille) euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
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Article 7 : Le présent jugement sera notifié à la société JCC Investissement et au
directeur de la direction de contrôle fiscal du Nord.
Délibéré dans la même composition après l'audience du 23 avril 2015, à laquelle siégeaient :
Mme Gosselin, président,
Mme Guyard, premier conseiller,
M. Lassaux, conseiller.
Lu en audience publique le 13 mai 2015.
Le rapporteur,
Le président,
Signé :
Signé :
C. GOSSELIN
P. LASSAUX
Le greffier,
Signé :
N. BOLLE