« Le caractère de loisirs du monde des bureaux »

« Le caractère de loisirs du monde des
bureaux »
Questions à l’architecte Jens Ludloff, gérant près des Ets
Sauerbruch Hutton, responsable du projet pour les Cologne
Oval Offices, et Theodor J. Greif, gérant de l’agence
immobilière Greif & Contzen GmbH à Cologne.
Monsieur Ludloff, les Cologne Oval Offices voient le jour à Cologne sur un
emplacement qui fut prégnant pour l’histoire économique et architecturale
de Cologne. Comment avez-vous intégré le voisinage directe au Haus der
Deutschen Witschaft (Maison de l’économie allemande)* dans votre
concept ?
Jens Ludloff : Nous nous sommes longuement consacrés à ce site particulièrement important pour Cologne -. La maison de l’économie allemande
représentait jadis le centre spirituel de la puissance économique ouest-allemande,
celle-ci se trouvant au langage de forme des années 70.
A cet égard, cela représentait donc un défi de se confronter avec cette esthétique,
de s’intégrer à une structure qui s’est développée avec le temps et simultanément
donner une propre expression tout à fait nouvelle d’esthétique répondant au temps
actuel.
Le côte à côte des bâtiments montre ici le développement de l’économie de
l’immobilier. Le maître de l’ouvrage n’emménagera pas lui-même dans nos
bâtiments, les Oval Offices se situant dans ce contexte riche en histoire
maintenant comme objets d’investissement pour le marché de l’immobilier.
Monsieur Greif, Bayenthal offre encore bien plus que la Rheinuferstraße.
Pourquoi ce terrain à bâtir est-il particulièrement attractif ?
Theodor J. Greif : Ici à in Bayenthal, il existe un côte à côte tout à fait particulier se traduisant par une symbiose passionnante entre tradition et moderne, ce que
l’on qualifie à Cologne comme „caractère typique du Veedel“, de plus nous
disposons d’un site urbain très représentatif à proximité immédiate de la rive du
Rhin. Une infrastructure qui s’est développée avec le temps avec des commerces
des plus différents pouvant être atteints à pied, avec un large éventail de
possibilités quant à la gastronomie, des restaurants haut de gamme inclus, une
connexion directe à réseau des transports communaux, la ligne 16, le quartier sud
de Cologne peut également être très rapidement atteint, connu pour sa scène et
quartier des artistes, s’allient ici avec une architecture de haut niveau dans un
environnement impressionnant. Un coup de chance très rare, faisant du terrain à
bâtir sur le Gustav-Heinemann-Ufer, une des adresses top de la ville avec sa
célèbre cathédrale et un site attractif pour toute entreprise. Le voisinage avec la
construction marquante de années 70 est tout aussi un plus - où peut-on trouver
autant d’histoire relative à l’économie, qu’a cet endroit ?
Jens Ludloff : Le temps se retrouve également aussi - ou justement - dans les
bâtiments. Nous essayons avec les Cologne Oval Offices, de former l’espace
immédiat et ainsi de revaloriser l’environnement. Sauerbruch Hutton reprend en ce
qui concerne les Cologne Oval Offices la langue propre au bâtiment concerné et
l’interprète dans la langue de forme de notre temps et en fonction des exigences
actuelles à un bâtiment pour bureaux.
Vous parlez de structures qui se sont développées avec le temps - le
paysage du parc tout autour des Cologne en fait-il partie ?
Jens Ludloff : Les fragments encore présents de paysage de pré se trouvent
complétés en connaissance de cause par notre planification du paysage. Jadis
des villas et jardins étaient caractéristiques pour la partie sud de Bayenthal jusqu’à
la Marienburg. Le Gustav-Heinemann-Ufer est encore aujourd’hui marqué par la
présence des vieux arbres, et a pu conservé le caractère comme genre de parc à
proximité de la rive du Rhin, bien que de nombreuses villas ne sont plus utilisées
comme sièges d’entreprises, ou ont été remplacées par des constructions
nouvelles. Les Cologne Oval Offices reflètent dans leur forme organique et leurs
couleurs naturelles ce rapport avec le paysage de la rive rhénane. Bien entendu,
la proximité du fleuve s’est trouvée reprise dans le mouvement courant des
alignements des bâtiments. De légères dunes et vallons sur la partie pré du terrain
soulignent cet aspect, apportant une sorte de « caractère de loisirs » dans le
monde des bureaux. L’idée de paysage est même également reprise dans les
Cologne Oval Offices et toujours de nouveau rappelée sous différentes formes naturellement dans une accentuation appropriée à la pratique.
Travail et loisirs ne contredisent donc pas ?
Jens Ludloff : Non, l’atmosphère particulière des Cologne Oval Offices va
permettre une manière de travailler axée vers la meilleure concentration possible
et simultanément tout à fait individuelle. Nous avons considéré toutes
connaissances actuelles de la physiologie et de la psychologie du travail, et allié
celles-ci au concept particulier de la forme organique du bâtiment, afin de créer
une symbiose unique en son genre. Cela peut également être compris dans le
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contexte des constructions historiques de villas en plein milieu d’un paysage de
parc généreux et leur réaffectation comme centrales entreprises.
Donc une tout autre façon d’aborder le problème que pour le Rheinauhafen
proche ?
Jens Ludloff : Oui, les bâtiments là-bas sont déjà en raison de leur fonction
historique comme « bâtiments de travail » dans le port avec un mur de quai direct
vers le fleuve, beaucoup plus anguleux, plus réduits et orientés de manière plus
nette vers leur destination opportune. Les Cologne Oval Offices sont grâce à leur
position plus élevée dans une zone à l’abri des inondations et peuvent en même
temps profiter de la proximité attractive du Rhin.
Vous êtes-vous consacrés, à côté de ces questions historiques et
esthétiques, également aux besoins concrets du marché, et comment avezvous mis des besoins en pratique ?
Jens Ludloff : Les Cologne Oval Offices sont un investissement pour la location à
des tiers, et bien entendu, nous avons tenus compte des besoins du marché de
l’immobilier. Les profondeurs différentes des bureaux permettent un agencement
flexible des locaux et peuvent de cette manière répondre aux exigences
différentes apportées aux bureaux individuels, combinés ou paysagers - nous
réalisons cela dans les Cologne Oval Offices même sur un niveau d’étage. Les
formes courbées permettent tant la situation classique par deux, dans la partie
étroite du bâtiment, que de pièces de surfaces plus importantes dans les parties
« moins courbées », plus profondes du bâtiment. Deux caractéristiques des
bâtiments rendent cela possible : dans un premier temps, nous avons disposé de
manières très conséquente tous les éléments relatifs aux alimentations à l’intérieur
du bâtiment. De sorte que pour l’utilisation comme bureaux toutes les surfaces
des façades dont on peut disposer dans un bâtiment restent disponibles.
Avec cette combinaison sur un étage, nous satisfaisons exactement aux besoins
du marché immobilier actuel pour les bureaux.
Monsieur Greif, quelles sont les chances pour un projet si ambitieux pour le
paysage immobilier de Cologne ?
Theodor J. Greif : Nous estimons les chances pour les Cologne Oval Offices de
pouvoir devenir un site de bureaux de première adresse comme très bonnes. A
Cologne, le marché pour les sites immobiliers vraiment haut de gamme n’est pas
encore saturé. Nous avons certes un grand nombre de bureaux délaissés
disposant d’un standard très bas de gamme, mais il y a pénurie en ce qui
concerne des surfaces à orientation représentative et « state of the art ». En outre,
il manque à Cologne une architecture prégnante et de caractère, les Cologne Oval
Offices prendront ici une position de pointe exceptionnelle dans l’ensemble de
l’image urbaine.
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Le locataire des Cologne Oval Offices devra t’il faire des sacrifices quant à la
pratique de l’utilisation, vu la haute valeur esthétique des bâtiments ? Quelle
est concrètement la situation au niveau des frais annexes ?
Jens Ludloff : A contraire, le soi-disant « second loyer » sera en raison d’un
concept peaufiné quant à l’énergie, même bien plus avantageux que dans le cas
de constructions traditionnelles. Seulement un exemple : l’utilisation du filtrat de
rive pour l’alimentation thermique des bâtiments est particulièrement avantageuse
grâce à la proximité du Rhin. Au moyen d’un canal sur le terrain vers le Rhin, le
retour de l’eau vers le Rhin, en respectant tous les aspects écologiques, est
possible de manière vraiment avantageuse. Parfois des sites historiques offrent
aussi même des avantages !
Theodor J. Greif : Même celui qui n’est pas fasciné par l’architecture géniale des
Cologne Oval Offices, se laissera convaincre par la fonctionnalité des bâtiments.
Pour cette construction, forme et fonction s’engrènent de manière logique, c’est ce
qui m’a personnellement le plus impressionné. De plus, je suis impatient en ce qui
concerne les couleurs changeantes de la façade - celui qui emménagera dans ces
bâtiments, recevra en tous les cas une attention toute particulière !
*(La maison de l’économie allemande (Haus der Deutschen Wirtschaft) réalisée
dans la langue de forme des années 70 avec sa façade dorée a été construite en
1979/71 par G.H. Winkler et donne son empreinte à cette partie de la rive
rhénane).
Photos de Jens Ludloff et Theodor J. Greif vous sont volontiers gratuitement
mises à disposition - veuillez demander celles-ci par e-mail à
[email protected] ou par téléphone sous le numéro
+49 (0) 221 / 95 43 94 18 an.
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