Immobilier - Institut national de la consommation

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JURISPRUDENCE
IMMOBILIER
Assurance construction – Ouvrage – Élément
d’équipement – Climatiseur
L’installation d’un climatiseur livré dans une boîte en carton,
se présentant sous la forme d’une armoire verticale raccordée à des conduits et des réseaux d’air en tôle galvanisée
placés entre deux sous-plafonds suspendus, ne relève pas des
travaux de bâtiment ou de génie civil, ne constitue pas la
construction d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code
civil.
La garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans
à compter de la réception ne concerne pas les éléments
d’équipement dissociables qui sont seulement adjoints à un
ouvrage.
NB : L’assureur de responsabilité civile de droit commun
de l’entreprise chargée de l’installation estimait que c’était
l’assureur responsabilité obligatoire qui devait prendre en
charge le sinistre intervenu.
Cass. civ. 3e, 10 décembre 2003, no 02-12215, Sté Steb c/ Sté
Renault ; Bull. 2004, no 224, p. 198.
Assurance construction – Expertise
En cas de contestation par l’assuré de la décision de l’assureur dommages-ouvrage de ne pas recourir à expertise lorsqu’il estime que la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée, l’annexe II à l’article A. 243-1 du code des
assurances ne prévoit qu’une simple possibilité pour l’assuré
d’obtenir la désignation d’un expert, et aucune obligation ne
pèse de ce chef sur l’assureur.
NB : Pour diminuer le coût de gestion des dossiers, les assureurs avaient obtenu un allégement de la procédure qui
consistait à ne plus recourir systématiquement à une expertise pour les petits sinistres (1 800 €) ou lorsque la mise en jeu
de la garantie était manifestement injustifiée. Les représentants des assurés avaient gagné en contrepartie le droit pour
l’assuré de demander une expertise. La rédaction de cette
disposition a été interprétée restrictivement par la Cour de
cassation. L’article 2 de l’arrêté du 30 mai 1997 indiquait
qu’« en cas de contestation de l’assuré, celui-ci peut obtenir la
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désignation d’un expert ». Dans cette affaire, l’expertise était
demandée pour un refus d’assurance.
Cass. civ. 3e, 17 mars 2004, no 02-17355, Sagi c/ CGU ; Bull.
2004, no 55, p. 50.
Assurance construction – Indemnité – Action
en répétition d’indu
L’article L. 242-1 du code des assurances implique – en vertu
du principe indemnitaire posé par l’article L. 121-1 en matière d’assurance dommages-ouvrage – que l’indemnité due
ne puisse excéder le paiement de la totalité des travaux de
réparation des dommages. L’assureur, à l’occasion d’une
nouvelle demande d’indemnisation, qui s’aperçoit que l’assuré n’a pas employé la totalité de l’indemnité versée à la réparation des désordres garantis, peut agir en remboursement
des sommes non utilisées. Cette action n’est pas soumise à la
prescription biennale de l’article L. 114-1.
Cass. civ. 3e, 3 mars 2004, no 02-15411, SMABTP c/ Bigi ;
Bull. 2004, no 45, p. 42. Voir aussi Cass. civ. 3e, 17 décembre
2003, no 01-17608, Brézillon c/ Sté 3F ; Bull. 2003, no 234,
p. 207.
Assurance construction – Désordres évolutifs
– Constructeur – Reconnaissance de responsabilité
L’assurance dommages-ouvrage obligatoire est une assurance de choses qui garantit le paiement des travaux en
dehors de toute recherche des responsabilités et qui prend
fin à l’expiration du délai de dix ans après réception de l’ouvrage. Le paiement qui intervient en exécution de ce contrat
ne peut donc valoir reconnaissance de responsabilité par
l’assureur du constructeur.
NB : Un premier sinistre s’était produit en 1989, puis un
second identique en 1993, dépassant de quelques mois la
garantie décennale.
Cass. civ. 3e, 18 février 2004, no 02-18513, SMABTP c/ Synd.
Briand ; Bull. 2004, no 28, p. 26.
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I
Assurance construction – Mise en jeu – Délais
– Expertise
de désordres, le plafond annuel de garantie prévu au contrat
souscrit par le fabricant et poseur de la piscine sinistrée.
L’article L. 242-1 du code des assurances prévoit que l’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter
de la réception de la déclaration de sinistre, pour notifier à
l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des
garanties prévues au contrat. L’alinéa 2 de l’article 642 du
nouveau code de procédure civile s’appliquant en la matière,
si le dernier jour du délai tombe un jour férié, ce délai est
prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
L’assureur ne peut valablement notifier à son assuré sa décision sur le principe de sa garantie sans lui avoir, préalablement, donné communication du rapport préliminaire
d’expertise. Une notification simultanée du rapport et de la
décision ne répond pas aux prescriptions légales.
Cass. civ. 3e, 23 juin 2004, no 02-12257, AGF c/ Estienny ;
inédit Légifrance.
Cass. civ. 3e, 18 février 2004, no 02-17976, AGF ; Bull. 2004,
no 29, p. 27. Notes P. Dessuet, Gaz. pal. 25 mars 2004, p. 26 ;
A. Billemont, JCP éd. G, no 25, 16 juin 2004, p. 1125.
Assurance construction – Vente d’immeuble
à construire – Date de souscription
La loi édictant une obligation générale de justification de l’assurance obligatoire (qui doit être souscrite avant l’ouverture
du chantier), cette justification apportée à la date de signature de l’acte de vente ne peut être tenue pour suffisante.
NB : La difficulté soulignée par les professionnels tient au
bouclage du dossier technique notamment. Au stade de
la vente, le promoteur ne dispose pas de tous les éléments
réclamés par l’assureur.
Cass. civ. 3e, 18 février 2004, no 02-18455, Bousquet c/ SCI
Les Cormorans ; Bull. 2004, no 34, p. 32.
Assurance construction – Assurance responsabilité – Date d’ouverture du chantier
Le contrat d’assurance de responsabilité décennale obligatoire couvre les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture
de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières. Cette notion d’ouverture de chantier doit
s’entendre comme désignant le commencement effectif des
travaux confiés à l’assuré.
Cass. civ. 3e, 18 février 2004, no 02-18414, Chevalier c/ Sté
Suisse accidents ; Bull. 2004, no 30, p. 29. Note P. Dessuet,
RDI avril 2004, p. 153.
Assurance construction – Assurance responsabilité – Action du maître de l’ouvrage
L’action directe du maître de l’ouvrage – tiers victime – contre
l’assureur du constructeur se prescrit par le même délai que
son action contre le responsable et peut être exercée contre
l’assureur au-delà de ce délai, tant que celui-ci reste exposé
au recours de son assuré.
NB : Le maître de l’ouvrage a exercé son action en garantie
contre le constructeur dans le délai de dix ans. Le constructeur avait un délai de deux ans pour appeler son assureur en
garantie (art. L. 114-1 code ass.). Le maître de l’ouvrage peut
agir contre l’assureur dans ce même délai, donc au-delà du
délai de dix ans après la réception.
Cass. civ. 3e, 17 mars 2004, no 00-22522, Générali c/ SNC ;
Bull. 2004.
Assurance construction – Piscine – Plafond
de garantie
En assurance obligatoire de responsabilité, l’assureur ne peut
opposer au tiers lésé, qui exerce l’action directe en réparation
II
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Construction de maison individuelle – Erreur
d’implantation – Garantie de livraison –
Assurance dommages-ouvrage
Une erreur d’implantation d’une construction qui nécessite
sa démolition peut être de nature à rendre l’ouvrage impropre
à sa destination : elle peut ainsi entrer dans le champ d’application de la garantie décennale et entraîner la garantie de
l’assurance dommages-ouvrage.
NB : Le garant – qui avait dédommagé les propriétaires – réclamait le remboursement à l’assureur. La Cour de cassation
reproche à la cour d’appel d’avoir débouté le garant sans
avoir recherché si le non-respect des règles d’urbanisme
n’entraînait pas la mise en jeu de la garantie décennale plutôt
que la prise en charge de la reconstruction par le garant qui
doit la garantie de livraison.
Cass. civ. 3e, 26 mai 2004, CEAI c/ GAN ; Le Moniteur, 16 juillet
2004, p. 349.
Construction de maison individuelle – Terrain
– Garantie – Vendeur professionnel
L’article L. 231-2 du code de la construction n’impose pas au
constructeur de procéder à des études de sol systématiquement avant d’établir le descriptif des travaux. La seule
sanction en cas de découverte d’un vice du sol est la prise en
charge par le constructeur des frais supplémentaires occasionnés par la mauvaise qualité du sol.
Le constructeur peut réclamer au vendeur professionnel du
terrain le remboursement des frais d’étude de sol qu’il a supportés, sur le fondement de l’article 1382 du code civil.
Cass. civ. 3e, 12 mai 2004, no 02-20911, Lefort c/ SCI Gismoun ; Bull. 2004.
Construction de maison individuelle
– Réception – Réserves – Paiement anticipé
Bien que la réglementation du contrat de construction de
maison individuelle sur plan ait été renforcée pour mettre le
client à l’abri notamment du chantage à la remise des clés,
nombreux sont encore les constructeurs qui exigent le solde
du prix à la réception alors que le maître d’ouvrage a fait des
réserves, ou en le privant du délai de huit jours pour faire son
état des lieux tranquillement lorsqu’il n’est pas assisté par un
professionnel. La Cour de cassation a sanctionné cette pratique, assimilant la demande de paiement du solde dans ces
circonstances à un versement anticipé. Le courrier adressé au
client pour le convoquer à la réception en exigeant le solde
du prix constitue l’infraction pénale, même si le chèque remis n’a pas été encaissé avant l’expiration du délai de huit
jours.
Cass. crim., 17 décembre 2003, no 02-87852, Thomas ; Légifrance.
Construction de maison individuelle
– Garantie de livraison
Le juge des référés peut condamner le garant, sous astreinte,
à exécuter son obligation de désigner, sous sa responsabilité,
la personne qui terminera les travaux entrepris par un constructeur défaillant. Il peut également prévoir le versement
d’une provision au titre des pénalités de retard, mais il ne
peut statuer sur la demande de dommages et intérêts en
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réparation du préjudice personnel subi par l’acquéreur, la
garantie de livraison étant limitée au seul dépassement de
prix, à l’exclusion des dommages et intérêts qui seraient dus
par le constructeur.
CA Paris, 11 décembre 2003, no 02-20478 ; Bull. inf. cass.
1er juillet 2004, p. 30.
temps pendant lequel l’acheteur avait bénéficié de l’occupation des lieux (65 mois). Mais pour l’acheteur qui entendait
être propriétaire et non locataire, la restitution du prix de
vente payé sous déduction d’un loyer le mettait dans l’impossibilité de racheter un autre bien.
Cass. ch. mixte, 9 juillet 2004, no 02-16302, Fiorio c/ Olibo ;
Bull. 2004. Étude de G. Kessler, JCP éd. G, no 31, juillet 2004,
p. 154.
Architecte – Honoraires – Convention
En l’absence de convention d’honoraires écrite, qui n’est exigée que sur le plan déontologique, le juge doit fixer lui-même
les honoraires pour la partie de la mission exécutée.
Cass. civ. 3e, 11 mai 2004, Lemeslif c/ Synd. Vosges ; Le
Moniteur, 16 juillet 2004, p. 351.
Vente d’immeuble à construire – Garantie
décennale – Point de départ des garanties
La seule action ouverte à l’acquéreur contre le vendeur en
l’état futur d’achèvement est l’action en garantie décennale
des articles 1792 et suivants du code civil, qui dans les ventes
d’immeubles à construire se substitue à la garantie des vices
cachés des articles 1641 et suivant du même code.
Le constat contradictoire de l’achèvement des travaux avec
les acquéreurs vaut prise de possession par ces derniers et
constitue le point de départ des délais de garantie.
Cass. civ. 3e, 7 avril 2004, no 02-31015, SA Carpi c/ CPAM des
Ardennes ; Bull. 2004, no 73, p. 68.
Vente d’immeuble à construire – Vice
de conformité
Constitue un défaut de conformité la différence substantielle
entre la hauteur convenue et la hauteur livrée d’une maison
individuelle, hauteur qui aurait conféré à la maison en cause
une valeur supérieure à celle d’une maison ordinaire.
CA Paris, 11 septembre 2003, no 02-06541 ; Bull. inf. cass.
1er juin 2004, p. 51.
Vente immobilière – Promesse de vente
– Caducité – Clause illicite
Le vendeur qui a reçu un acompte sur le prix de vente, non
déclaré à l’administration fiscale mais attesté par un acte
sous seing privé, ne peut se prévaloir de la clause illicite de la
remise pour se soustraire à sa restitution ; la promesse de
vente étant devenue caduque.
Cass. civ. 3e, 25 février 2004, no 02-15269, Fortier c/ Leray ;
Bull. 2004, no 42, p. 39.
Vente immobilière – Dol – Indemnité
d’occupation
Le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de
l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble.
La partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut seule
demander la condamnation de la partie fautive à réparer le
préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat
annulé.
NB : Cet arrêt de la chambre mixte met fin aux positions
divergentes des chambres de la Cour de cassation. Dans cette
affaire, la vente est annulée à la suite du dol commis par le
vendeur qui a vendu deux maisons faussement mitoyennes,
dans lesquelles les équipements et canalisations étaient imbriqués. La jurisprudence et la doctrine étaient divisées sur
les conséquences de l’annulation de la vente pour dol. Le
vendeur demandait le paiement d’un loyer en raison du
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Vente immobilière – Vices cachés – Insectes
xylophages – Réticence dolosive
Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur
a pu se convaincre lui-même (art. 1642 code civ.). Encore
faut-il que ce dernier puisse effectuer la visite des lieux sans
avoir à mettre à l’épreuve ses capacités physiques. Il ne peut
être reproché à un acheteur de ne pas avoir examiné la charpente de la maison qu’il souhaitait acquérir, alors que la visite était qualifiée d’« acrobatique » par l’expert et que, par
ailleurs, le vendeur avait connaissance des désordres de la
structure de la charpente.
Cass. civ. 3e, 4 février 2004, no 02-18029, Moran c/ Guyonnet ;
Bull. 2004, no 23, p. 23. Note A. Vignon-Barrault, JCP éd. not.,
juin 2004, no 26, p. 1028.
Crédit – Responsabilité du banquier
La Cour de cassation a cassé un arrêt de cour d’appel déboutant des débiteurs qui, n’ayant pu rembourser leur emprunt,
avaient engagé une action en responsabilité contre leur prêteur pour crédit abusif et manquement au devoir de conseil.
La cour d’appel avait reproché aux emprunteurs d’avoir
accepté une offre de prêt alors qu’un autre établissement de
crédit, plus prudent, avait refusé de leur accorder le prêt sollicité en raison de la prévisibilité d’un endettement excessif ;
les emprunteurs ayant déjà plusieurs crédits professionnels
en cours.
Cass. civ. 1re, 8 juin 2004, no 02-12185, CRCAM du Finistère ;
Bull. 2004.
Crédit – Cautionnement – Responsabilité
du banquier
La faute de la banque, pour avoir accepté un cautionnement
qui représente plus de deux fois les biens et revenus des cautions, n’entraîne pas la nullité du cautionnement mais l’allocation de dommages et intérêts pour les cautions ou la
décharge de celles-ci, en réparation du préjudice qu’elles
avaient subi, à la mesure de la disproportion constatée.
Cass. civ. 1re, 6 avril 2004, no 01-10926, Goubin c/ CCM ; Bull.
2004, no 110, p. 90.
Agent immobilier – Mandat non exclusif
– Charge de la commission
Un agent immobilier ne peut réclamer à un acquéreur des
dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du
code civil pour l’avoir privé de sa commission alors qu’aux
termes du mandat, la commission n’étant pas due par les
acquéreurs, l’agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre
d’un quelconque préjudice.
Cass. civ. 1re, 27 avril 2004, no 02-10194, Claret c/ Immobilier
service ; Bull. 2004, no 111, p. 90.
Lotissement – Cahier des charges
– Modification
Le cahier des charges d’un groupe d’immeubles édifié en vertu d’un permis de construire prévoyant division parcellaire
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III
ne peut, sauf stipulations contraires, être modifié qu’à l’unanimité des propriétaires.
NB : La cour d’appel avait rejeté la demande en démolition
d’une véranda construite par un voisin au motif que le demandeur s’était abstenu de participer à l’assemblée générale
au cours de laquelle le cahier des charges avait été modifié, et
n’avait pas engagé d’action à l’encontre de la délibération
contestée.
Cass. civ. 3e, 12 mai 2004, Barbier c/ Lannoy ; Le Moniteur,
18 juin 2004.
Droit des tiers – Troubles anormaux
du voisinage – Antennes-relais
Au nom du principe de précaution renforcée, le tribunal de
grande instance de Grasse a ordonné le déplacement d’une
antenne située à moins de dix mètres d’une école primaire et
à moins de cent mètres d’une école maternelle, à la demande
de la commune.
Il se réfère aux conclusions du rapport Zmirou, aux symptômes relevés par l’étude du docteur Santini en 2001, aux
manifestations physiologiques combinées aux incertitudes
sur les effets réels des champs électromagnétiques à long
terme sur l’être humain, et aux nombreuses études sur les
effets biologiques avérés sur l’homme pour conclure que ces
données constituent en l’espèce des troubles excédant les
troubles normaux de voisinage, s’agissant d’enfants d’une
école maternelle, en bas âge, bien plus exposés et fragiles que
des adultes.
TGI Grasse, 1re ch. A, 17 juin 2003, commune de la Roquette
sur Siagne c/ SFR ; RCA novembre 2003, p. 7. Note S. Kowouvih. Voir aussi : TA Versailles, 13 mars 2003 – CE, 22 août
2002 – TI Saint-Tropez, 13 septembre 1999.
Droit des tiers – Troubles anormaux
du voisinage – Perte d’ensoleillement
La construction d’un immeuble de six étages, haut de dixneuf mètres, au voisinage d’une villa et d’un appartement a
entraîné une perte d’ensoleillement ainsi que des nuisances
dues à l’augmentation des véhicules utilisant le passage
IV
Institut national de la consommation
commun, diminuant la valeur des biens immobiliers d’au
moins 25 %. C’est à bon droit que la cour d’appel en a déduit
l’existence de troubles dépassant les inconvénients normaux
de voisinage.
Cass. civ. 3e, 14 janvier 2004, no 02-18564, Depin c/ SCI Villa
France ; JCP éd. G, no 10, 3 mars 2004, p. 419.
Droits des tiers – Servitude d’écoulement
des eaux – Titre
Les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes,
ne peuvent s’établir que par titres. Le titre constitutif de la
servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la
prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif
de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi. Le
fait, pour les propriétaires du fonds servant, d’avoir accepté
le passage d’une canalisation sur leur terrain ne supplée pas
à la carence d’un titre écrit.
NB : La situation se rencontre lorsque le propriétaire qui a
accepté la servitude vend sa propriété en ayant oublié le passage d’une canalisation enterrée. L’acheteur, à l’occasion de
travaux, trouve la canalisation et le conflit surgit souvent
lorsque le bénéficiaire exige une participation financière aux
travaux.
Cass. civ. 3e, 7 avril 2004, no 03-10047, Morel c/ Paulet ; Bull.
2004.
Droits des tiers – Plantations
Le respect des articles 671 et 672 du code civil quant à la hauteur d’une haie plantée en limite séparative ne peut être lié à
la date favorable pour la taille. Il appartient au propriétaire
de la haie de tenir compte, lors de la taille, de la croissance
naturelle des végétaux.
Cass. civ. 3e. 19 mai 2004, no 03-10077, Calixte c/ Buisson ;
Bull. 2004, no 83, p. 77.
Chantal Martin
80, rue Lecourbe – 75015 Paris – <www.conso.net>