Les bureaux - Grenoble Ecobiz

Les bureaux
28% de baisse de la demande
Avec 42 000 m² commercialisés, l'année 2012 a été plus compliquée que 2011.
Le
er
1 semestre a subi une baisse de 50% des transactions de bureaux.
Seulement 6 transactions ont porté sur des biens de plus de 1 000 m²; la transaction moyenne se situe toujours autour de 250 m².
Grenoble intra­muros reste le 1er marché de l'agglo, cependant Meylan et Montbonnot sont très recherchés notamment grâce aux nouveaux projets liés à Innovallée.
17% de baisse du stock et 70% du stock est destiné à la location
L'offre neuve est quasi­absente et les offres de seconde main de qualité sont rares, en particulier sur Meylan, Montbonnot et Europole.
Loyers stables mais un prix de vente en hausse pour le neuf
Loyers
Exprimés en euros HT/m²/an
Les loyers du neuf sont stables à 145 € en périphérie et 160 € « Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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HT/m²/an dans le centre de Grenoble (Caserne de Bonne et hors parking)
Prix de vente
Exprimés en euros /m² ­ Ancien : Hors droits ­ Neuf : Hors Les valeurs de vente des immeubles neufs progressent légèrement.
taxe
Stabilité des valeurs locatives pour les immeubles neuf et le seconde main
Loyers primes : Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des 6 derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.
« Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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Perspectives 2013 de la FNAIM 38
Une demande croissante à l'acquisition par les utilisateurs en particulier sur la vallée du Grésivaudan. Le niveau exceptionnellement faible des taux d'intérêt favorisera de plus en plus les ventes.
L'offre neuve se fait rare surtout en centre ville, en particulier pour les demandes de plus de 1 000 m².
Les valeurs : les loyers en général sont stables. Seul les prix de vente sur Meylan et Montbonnot augmentent dans le seconde main car les offres sont rares.
Les locaux d'activité
19% de baisse de la demande
L’absence de visibilité au niveau de l'économie (sur tous les secteurs) et une incertitude sur les dispositions fiscales liées à une année électorale dense qui a conduit à une baisse de la demande.
Fait nouveau : toutes les superficies sont concernées.
Les secteurs demandés ont peu changé, les plus prisés restent ceux bordant la Rocade Sud et la rive Ouest du Drac grâce à la proximité des axes majeurs de circulation, des transports en commun et de Grenoble.
L'entrée Nord de l’agglomération intéresse de plus en plus les prospects grâce aux choix corrects des offres et sa circulation plus aisée.
20% de baisse du stock
« Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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La commercialisation se répartit comme suit :
Locatio
n
Ventes
Neuf
Ancien
42%
5,9%
94,1%
58%
12,4%
87,6%
"C'est la première année où la vente est devenue très largement majoritaire au niveau des m² commercialisés".
Les surfaces moyennes :
Location
Vente
2011
970 m²
1278 m²
2012
461 m²
1172 m²
Le stock total subit une baisse de 20% en 2012 ce qui nous ramène à 130 682 m²; 8% seulement sont des locaux d'activités neufs. La FNAIM 38 recense seulement 6 grandes surfaces disponibles de plus de 5 000 m².
Loyers stables mais prix de vente en hausse pour le neuf
Loyers
Exprimés en euros HT/m²/an
Prix de vente
Exprimés en euros HT/m²
Ancien : Hors droits ­ Neuf : Hors taxe, bâtiment brut de béton fluides en attentes
« Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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Perspectives 2013 de la FNAIM 38
La demande : la préférence pour l'acquisition s'accentue, même si les difficultés d'obtention du financement sont toujours présentes. Une prédominance pour Grenoble et les communes limitrophes est confirmée même si il y a un regain d'intérêt pour le Voironnais.
L'offre : l'arrivée sur le marché en 2012 de bâtiments neufs à Colombe, Grenoble, Saint­Egrève et Saint­Martin­d'Hères n'a pas dopé le marché de l'acquisition, les prospects trouvant les prix élevés et les surfaces non adaptées : minimum 150 m².
Difficulté de louer des bâtiments trop vétustes et ne disposant plus des normes ou prestations minimales même avec des conditions tarifaires attractives. Leur seul salut est la vente.
Les valeurs : un juste équilibre doit être trouvé pour les bâtiments neufs, car les contraintes environnementale augmentent leur coût de construction et les prospects désirent maîtriser voire limiter au maximum leurs dépenses, d'où une stagnation probable des valeurs.
Les commerces
Chute de la demande sur le 2nd semestre
L'année 2012 a été coupée en deux. Le 1er semestre était un prolongement de 2011 et le 2nd semestre a subi une chute vertigineuse de la demande.
Une demande à été récurrente : l'achat de murs commerciaux.
La loi de "l'Offre" et de la "Demande"
« Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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Seuls les emplacements n°1 Premium résistent. Les règles de calcul pour la Valeur locative restent malgré tout les mêmes, elles dépendent :
 De la situation de la rue,




De la surface et configuration du local (longueur de vitrine, nombre de niveaux…)
De la commercialité du secteur avec la présence ou non d'enseigne locomotive
Des activités autorisées par le règlement de copropriété et les règlements en zone commerciale
De la nature des activités déjà implantées (secteurs orientés équipement de la maison, de la personne, alimentaire...)
Calcul de la valeur locative utilisée par l'ensemble des professionnels.
Emplacements
Emplacement n°1

Centre­ville : Place Victor Hugo, Rue de Bonne et Rue Félix Poulat.

Zone commerciale : Cap des H et cap 38 (Saint­Egrève); Avenue Gabriel Péri (Saint­Martin­d'Hères)
Emplacement n°1 bis

Centre­ville : Grand­rue, Rue Saint Jacques, Rue Clot Bey, Rue Docteur Mazet, Rue Lafayette et Rue de la Poste.

Zone commerciale : Comboire entrée Sud (Echirolles); Cap des H Avenue de l'Île Brune (Saint­Egrève)
Exemples de loyers
« Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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Emplacement et activité
Surface pondéré
e
Surface
Angle / Face
en/m²
Rue Lafayette
Prêt­à­porter
Place Victor Hugo
Décoration
Rue de Bonne
Prêt­à­porter
Rue Saint Jacques
Prêt­à­porter
Grande rue
Prêt­à­porter
Avenue Alsace Lorraine
Alimentaire
Linéair
e vitrine
Droit au bail
Loyer annuel HT
en m
en K€
en €
en €HT/m² /an
42 000 €
546 €
30 000 €
350 €
48 600 €
1450 €
26 400 €
675 €
420 K€
180 K€
100 K€
550 K€
Valeur locative
150 m²
Face
7 m
60 m²
Face
6 m
40 m²
Face
4 m
120 m²
Angle
10 m
250 m²
Angle
20 m
­
120 000 €
480 €
130 m²
Face
10 m
­
54 000 €
415 €
Perspectives 2013 de la FNAIM 38
Des perspectives peu réjouissantes pour les 3 domaines que sont la demande, l'offre et les valeurs.
La demande :

Très peu de créateurs d'entreprises,

Un marché frileux,

Peu de confiance en l'avenir,

Financement incertain des acquisitions.
L'offre : des enseignes toujours absentes de l'ensemble des secteurs excepté les drives alimentaires.
Les valeurs : des négociations à n'en plus finir pour trop souvent un résultat négatif.
« Activité soutenue pour le marché de l'immobilier professionnel 2012» ­ A.Ratol / Ecobiz Commerce – Février 2013
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