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BLOC F
Groupe Droit immobilier
Faire une lettre d’intention? Telle est la question!
Lise Rochette
Hsiao-Chen Lin
Associée
Avocate
[email protected]
[email protected]
Faire une lettre d’intention? Telle est la
question!
Conférencières:
Lise Rochette
Hsiao-Chen Lin
Plan de la présentation
• Introduction
• Les dispositions pertinentes du C.c.Q.
• Qu’en ont-dit les tribunaux?
• La rédaction d’une lettre d’intention
Introduction
• Quelques questions de terminologie
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Lettre d’intention
Memorandum of understanding (ou MOU)
Accord de principe
Avant-contrat
Term sheet
Gentleman’s agreement
Pourquoi une lettre d’intention?
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De :
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À:
Les dispositions pertinentes du C.c.Q.
• Article 1378 C.c.Q.:
Contrat = accord de volonté
• Article 1385 C.c.Q.:
Conditions de formation du contrat: consentement,
capacité, objet, cause et forme
Les dispositions pertinentes du C.c.Q.
• Article 1396 C.c.Q.:
Promesse de conclure le contrat = intention de prendre l’offre
en considération + réponse à l’offre dans délai prévu
• Articles 1425 & 1426 C.c.Q.:
Interprétation du contrat  intention commune des parties
Éléments à considérer: circonstances, nature du contrat,
interprétation déjà donnée et usages
Les dispositions pertinentes du C.c.Q.
• Article 6 C.c.Q.: La bonne foi dans l’exercice des droits civils
• Article 7 C.c.Q.: L’abus de droit
• Article 1375 C.c.Q.: La bonne foi tant au moment de la
naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de
son extinction
Les dispositions pertinentes du C.c.Q.
Obligation de négocier de bonne foi
vs.
Obligation de négocier
Qu’en ont-dit les tribunaux?
• Aucune force exécutoire à moins qu’elle ne constate un
« accord de volonté sur les conditions essentielles » du
contrat
• Gestion Réseau Sélection c. Châteaux Marigot Inc.
(C.A., 2006): pas d’accord de volonté sur les conditions
essentielles
• Toulon Development Corp. c. Revenu Properties Central
(C.A., 1988): obligation de recevoir une offre ferme
d’achat seulement sans y être liée
• Nashville Holdings Ltd. c. Ideal Security Inc. (C.S.,
2008): lettre d’intention = guide pour la négociation
subséquente d’une offre d’achat
Qu’en ont-dit les tribunaux?
• Expressions ne permettant pas de considérer qu’il y a eu
engagement ferme à conclure un contrat
• J.A. Levasseur Construction Inc. c. Ferneuf G. & S. Inc.,
(C.A., 1997): « nous sommes disposés à vous accorder
un contrat… »
• Toulon Development Corp. c. Revenu Properties
Central (C.A., 1988): « we are prepared to »
Qu’en ont-dit les tribunaux?
• Certaines obligations contenues dans une lettre d’intention
sont exécutoires et les dommages causés seront d’ordre
contractuel
• Gestion Réseau Sélection c. Châteaux Marigot Inc.
(C.A., 2006): engagement à négocier de façon
confidentielle et exclusive pendant une période donnée
• Vanguard Control Technologies Ltd. c. G.E.A.C. Canada
Ltd. (C.A., 1988): lettre d’intention peut être source
d’obligations pour celui qui y souscrit
Qu’en ont dit les tribunaux?
• Pas de force exécutoire sauf en ce qui a trait aux modalités
de la négociation (i.e., une lettre d’intention peut être réputée
contenir l’entente finale)
• Corporation des maîtres électriciens du Québec c.
Specs Audio 1990 Inc. (C.Q., 2006): lettre d’intention =
acceptation finale de l’offre par le jeu de la soumission
• Marché Blais inc. c. Daley Brothers Ltd. (C.S., 2003):
lettre d’intention = véritable promesse de vente dûment
acceptée car éléments essentiels y sont indiqués (prix,
modalités de paiement et description des biens vendus)
Qu’en ont-dit les tribunaux?
• Nashville Holdings Ltd. c. Ideal Security Inc. (C.S., 2008)
«The above is only a guideline to formulate a formal
contract (offer to purchase) of the Property. This
guideline is not a commitment by the Vendor and the
Purchaser to accept the purchase or sale of the
Property. Only a duly accepted Offer to purchase, duly
signed by both parties will be binding on both parties. »
Qu’en ont-dit les tribunaux?
IHAG-Holding c. Intrawest Corporation (C.S., 2009): termes de
la lettre d’intention sont exécutoires malgré la conclusion d’un
contrat subséquent
La rédaction d’une lettre d’intention
• Attention aux expressions qui pourraient laisser croire à
l’existence d’une condition suspensive liant les parties
• Aucune forme consacrée: forme hybride (dispositions
contraignantes et dispositions non-contraignantes)
La rédaction d’une lettre d’intention
• Objet de la transaction
• Éléments de l’opération envisagée
• Contrepartie
• Assumation de prêts (ou remboursement)
La rédaction d’une lettre d’intention
• Étapes de la transaction et échéancier
1) Vérification diligente
Modalités
• Personnes contacts
• Organisation matérielle
• Employés
2) Obtention de financement
3) Clôture de la transaction et documents principaux à signer
La rédaction d’une lettre d’intention
• Consentements à obtenir
• Confidentialité
• Exclusivité
• Caractère non exécutoire
• Juridiction
Conclusion