Stratégie immobilière

Stratégie immobilière
La stratégie immobilière s’appuie sur le règlement de placement. Le pourcentage d’immeubles
est fixé sur la base de l’annexe n° 1 au règlement de placement (allocation stratégique de la
fortune).
1. Objectifs stratégiques
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Réalisation d’une plus-value durable, à long terme, et de rendements conformes au
marché.
Orientation du portefeuille immobilier sur les besoins du marché et un attrait locatif durable.
Entretien d’une bonne image de bailleur et d’investisseur sur le marché immobilier.
2. Principes stratégiques
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Investissement centré principalement sur les placements directs en Suisse, avec focalisation sur les immeubles de grande taille dans les grandes villes suisses, y compris
leurs agglomérations. Les nouvelles constructions sont réalisées en règle générale avec
le concours d’entreprises ayant la direction générale des travaux.
Les nouvelles constructions et, dans la mesure du possible, les rénovations totales de
bâtiments doivent respecter les exigences énergétiques «Minergie», voire «Minergie P».
Diversification du portefeuille au moyen de placements immobiliers indirects en Suisse
et à l’étranger. Dans ce dernier cas, il s’agit pour la plupart de placements collectifs dans
des portefeuilles bien diversifiés d’immeubles à usage commercial.
Cession des immeubles situés dans des régions qui ne répondent pas aux besoins futurs du marché et/ou qui ne présentent pas d’effets de synergie dans l’exploitation.
Nous poursuivons une politique des loyers juste et crédible.
3. Placements immobiliers en Suisse
3.1
Diversification
Pour atteindre une diversification conforme aux risques, nous appliquons les principes suivants:
Forme
Forme
placements immobiliers directs
placements immobiliers indirects
min. 80%
max. 20%
Usage
Usage
Usage
immeubles d’habitation
immeubles commerciaux
immeubles spéciaux
min. 60%
max. 40%
max. 15%
Risque
Core, Core Plus
Value added
Opportunistic
min. 80%
max. 15%
max. 5%
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3.2.
Objets pour investissement et désinvestissement
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Objets d’achat
o La valeur moyenne de placement par immeuble est augmentée à long terme. La
taille des nouveaux objets de placement ne doit pas être inférieure à CHF 8 mio.
o Les nouveaux investissements privilégient les objets de moins de 12 ans et répondant au moins aux exigences énergétiques «Minergie».
o La taille maximale d’un objet de placement ne doit pas dépasser 5% de
l’ensemble du volume de placement immobilier directement investi.
•
Objets de désinvestissement
o Il convient d’examiner à plus long terme les possibilités de désinvestissement
pour les objets individuels d’une valeur de placement inférieure à CHF 5 mio.
o Si une rénovation totale s’avère nécessaire pour certains objets, il faut au préalable examiner la possibilité de désinvestissement pour l’objet en question.
o Un désinvestissement est également indiqué en cas de circonstances générales
et locales défavorables ainsi que d’objets sans synergie ou autre avantage.
•
Risques de débiteurs
o Pour éviter des risques de débiteurs trop élevés, les revenus locatifs d’un seul
locataire ne doivent pas dépasser 4% du montant total des revenus locatifs, exception faite du groupe Coop qui peut totaliser 18%.
Le potentiel économique des locataires doit faire l’objet d’un examen minutieux.
•
Géographie
o Les investissements directs ont lieu principalement dans des régions économiquement fortes et leurs agglomérations.
o La part d’un canton ne doit pas dépasser 40% du volume total des placements
immobiliers directement investis.
3.3. Formes de propriété
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La priorité est donnée à l’achat de terrains construits ou non construits en propriété exclusive. L’achat de copropriété ou de propriété par étage est possible.
Dans des conditions générales correspondantes, l’achat de droits de construire autonomes et durables est également possible.
La CPV/CAP participe également à des développements de projet.
3.4. Financement
La CPV/CAP finance elle-même à 100% les immeubles. D’éventuelles exceptions doivent
être autorisées par le Conseil de fondation et sont admises uniquement dans le cadre de
l’art. 54 b, al. 2 OPP2.
3.5.
Administration
L’administration peut être réalisée de manière directe et/ou indirecte selon les régions. Les
détails sont réglés par la Direction dans un concept d’administration.
4. Placements immobiliers à l’étranger
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Les investissements sont possibles dans les véhicules de placement suivants: REIT’s,
fund of funds, sociétés immobilières et fonds immobiliers cotés en Bourse, ainsi que
fondations immobilières suisses avec champ d’activité à l’étranger.
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Un élargissement à des sociétés et fonds privés non cotés en Bourse est possible sur
décision du comité de placement.
Pour la sélection des régions et des pays, il faut tenir compte de l’évolution du marché
immobilier dans le pays en question et d’une diversification adéquate.
Risque:
Core, Core Plus
min. 70%
Value added
max. 20%
Opportunistic
max. 10%
5. Rendement minimum
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Le rendement net minimum sur l’ensemble du portefeuille immobilier doit être supérieur
de 1¼% au taux d’intérêt pour les placements financiers sans risque. L’indice de comparaison équivaut à la moyenne annuelle des taux d’intérêt au comptant des obligations de
la Confédération à dix ans.
6. Principes de comptabilité et d’évaluation
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Valeur vénale
Valeur de marché selon méthode DCF (discounted cash flow)
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Terrain constructible
Réserve de terrain
Constructions en cours
Immeubles indirects
Valeur contractuelle actuelle indexée
Valeur de marché
Coûts de construction occasionnés jusqu’ici
NAV ou cours boursier le plus récent
Résultat après amortissements,
ventes d’immeubles et corrections de valeurs
•
Rendements nets immeubles directs = ___________________________________________________________
(y compris bâtiments en construction) Immeubles y compris bâtiments en construction
Résultat après amortissements,
ventes d’immeubles et corrections de valeurs
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•
Rendements nets immeubles directs = ________________________________________________________
(hors bâtiments en construction)
Immeubles hors bâtiments en construction
Rendements - frais de gestion de fortune
Rendements nets immeubles indirects = ___________________________________________________
Capital investi
7. Benchmark (indice de référence)
Les dépenses et recettes, le rendement et la performance des immeubles directs sont comparés au Swiss Property Benchmark (IAZI) à l’aide de chiffres clés significatifs. Parallèlement, un
expert neutre procède tous les trois ans à un contrôle de différents immeubles.
La performance des immeubles indirects est vérifiée à l’aide d’indices de référence significatifs.
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8. Surveillance
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L’évolution de l’économie et du marché immobilier doit être surveillée en continu. Il faut
entreprendre à temps les corrections nécessaires sur le plan stratégique.
9. Remaniement de la stratégie
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•
Cette stratégie doit être vérifiée à chaque remaniement de la stratégie globale de placement.
Indépendamment de ces vérifications, le Conseil de fondation peut procéder à des modifications de la stratégie en cas de changements de la situation du marché, des conditions juridiques ou d’autres facteurs externes importants.
10. Dispositions finales
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•
La stratégie immobilière a été approuvée par le Conseil de fondation lors de sa séance
du 10 juin 2009 et entre en vigueur le 17.09.2009.
Elle remplace la stratégie immobilière du 8 novembre 2006.
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