Adjudication et droit de préemption urbain

Adjudication et droit de préemption urbain
Transfert de propriété après adjudication par la voie du droit de préemptionArticles L.213-1, L.213-14,
R.213-14 et 213-15 du Code de l’urbanismeTransfert de propriété-La DIA est faite par le
greffier de la juridiction ou par le notaire chargé de procéder à la vente. -La DIA est adressée au maire
trente jours au moins avant la date fixée pour la vente (LRAR).-L’adjudication a lieu sans que le droit de
préemption ne soit purgé, la purge n’intervient qu’après la vente. -La commune ne doit pas faire
connaître son intention de préempter préalablement à la vente aux enchères (responsabilité pour faute, n’entache pas
d’illégalité la délibération).', '-Lorsque l’aliénation a lieu sous la forme d’une adjudication rendues
obligatoire par une disposition législative ou réglementaire, le transfert de propriété intervient à la date de réception
par le notaire ou par le greffier de la juridiction chargée de procéder à l’adjudication, par LRAR, de la décision du
titulaire du DP de se substituer à l’adjudicataire. -Les autres modes de notification prévues à l’article
R.213-25 sont envisageables. -La décision de préemption doit être notifiée à l’adjudicataire évincé faute
de quoi les délais de recours contentieux ne courent pas à son égard.
-Cette décision doit être notifiée au
notaire ou au greffier dans les délais légaux de la préemption par LRAR (30 jours, R.213-14 et 213-15 du Code de
l’urbanisme ; CE sect. 30 juillet 1997, M. Innocentini Ville de Nice, n°147013, n°147028). Copie de cette décision est
annexée au jugement ou à l’acte d’adjudication au bureau des hypothèques en même temps que celui-ci.
Le délai est exprimé en jours, il commence à courir le lendemain de l’adjudication et expire le trentième jour à minuit.
Mais une difficulté intervient dans la computation du délai liée à la surenchère. En effet, une surenchère peut être
effectuée dans les dix jours suivant l’adjudication. Dans ce cas, le délai commence à courir à la date de la surenchère.
-L’adjudication se fait au prix de la dernière enchère par substitution à l’adjudicataire.
-Les
résultats de l’adjudication et de l’intervention d’une surenchère ne sont pas obligatoirement transmis au bénéficiaire qui
doit obtenir ces informations par ses propres moyens.
-En application de l’article R.213-12 du Code de
l’urbanisme, un acte authentique doit intervenir dans les trois mois à compter de la date du transfert de propriété. (Il
n’est pas prévu de sanction en cas de dépassement de ce délai de trois mois, la sanction n’intervenant qu’en ce qui
concerne
le non-paiement dans le délai de six mois.)
-La lettre du maire qui se borne à informer, conforment aux
dispositions de l’article R.213-15 du Code de l’urbanisme, le greffier des saisies immobilières du TGI, de l’exercice par la
commune du droit de préemption par substitution, n’a qu’un caractère d’information et ne constitue pas une décision
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susceptible d’un recours en annulation. (CAA Paris, 29 avril 1997, Mme LHEMERY, n°96PA03401)
Paiement du
prix
-En cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption, le prix du bien devra être réglé par
le titulaire du DP dans les six mois qui suivent la date de l’acte ou du jugement d’adjudication. (Art. L.213-14 du Code de
l’urbanisme).
-Le paiement intervient quelle que soit la date à laquelle la décision de préemption a été
notifiée.
Paiement échelonné
-Sous les précédents régimes des ZIF ou des
ZAD, la circulaire n°76-91 du 15 juillet 1976 indiquait qu’il pouvait se présenter des cas où, lors de la signature de
l’acte de vente, les parties se mettaient d’accord pour un paiement échelonné reportant le paiement du solde au-delà du
délai légal.
-La règle selon laquelle le prix doit être payé dans le délai légal ne fait pas pour autant
obstacle à une telle convention qui s’assimile à une constitution de rente viagère ou un paiement en nature.
Toutefois, pareille clause doit être stipulée dans l’acte et ne peut jamais être imposée par le titulaire du droit de
préemption ou son délégataire.
-En revanche, il est clair qu’une convention prévoyant un paiement comptant,
reporté au-delà du délai légal, fût-ce un mois plus tard, serait entachée d’illégalité. Il ne s’agirait plus là d’un mode
spécifique autorisé par la loi, mais d’un crédit donné au titulaire du droit de préemption ou à son délégataire, que la loi
n’a pas entendu lui conférer (Circ. n°76-91, 15 juill. 1976, sect. III, § 1-2-1c).
Obstacles au paiement
-Lorsqu’il existe des obstacles au paiement, le titulaire doit consigner la somme correspondante au prix,
selon les règles applicables en matière d’expropriation (Art. 213-4 Code de l’urbanisme).
-Pour produire
valablement ses effets, la consignation doit obligatoirement intervenir avant l’expiration du délai de paiement.
Compensation des créances et des dettes
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-La compensation permet à deux personne qui se
trouvent débitrices l’une envers l’autre d’opérer une extinction réciproque des dettes, jusqu’à concurrence de leur quotité
respectives (Art. 1289 à 1299 du Code civil ; CAA Lyon, 7 mars 2002, Société industrielle du Littoral Méditerranéen pour
l’Environnement, n°96LY00553).
-Si aucun texte législatif ou réglementaire ni aucun principe général ne fait
obstacle à ce que les autorités responsables du recouvrement d’une créance d’une collectivité publique affectent au
règlement de cette créance les sommes dont cette collectivité est débitrice envers le redevable dès lors que cette dette
et
cette créance ont une même nature juridique, une telle compensation n’est toutefois possible qu’à la condition que les
deux
dettes réciproques soient l’une et l’autre liquides et exigibles. (CE Sect. 3e et 8e sous-sections réunies, 29 mars 2000,
ONIC, n°196111).
-Les personnes publiques peuvent s’inspirer des principes du Code civil pour procéder à cette
compensation, lorsque leurs créances sont certaines, liquides et exigibles (CE 3e et 5e sous-sect. Réunies, 8 février
1989,
n°85477, OPAC de Meurthe-et-Moselle c/SA France Lanord et Bichaton, Rec. CE 1989, tables, p. 785, D. 1990, som. P.
64, obs.
Terneyre Ph. ; CAA Lyon, 10 octobre 2000, Association du Dessèchement des Marais d’Arles, n°96LY00548 ; CAA
Marseille, 30
avril 2003, Compagnie générale de stationnement, n°99MA01946).
-La compensation doit porter sur des dettes
et créances de même nature (soit contractuelle, soit fiscale, CE 22 juin 1987, n°69759 et 69796, Ville de Rambouillet c/
Van
de Maele, Rec. CE 1987, tables p. 626). Si l’ordonnateur n’a pas l’obligation de relever la compensation, le comptable
public ne peut renoncer à l’opposer sauf à engager sa responsabilité (C. Comptes, 18 juin 1987, Dame R. Rev. Trésor
1988, p.
31).
-Une société ne peut utilement demander à ce que la créance de la collectivité soit compensée par la
dette de cette dernière à son égard dès lors que cette créance et cette dette reposent sur des fondements juridiques
différents. (CAA Marseille, 5 octobre 1999, Société Fineva Group Ingénierie Financière, n°97MA01102).
En droit civil, une obligation n’est exigible à la compensation, en principe, qu’à la condition d’avoir un objet fongible,
d’être liquide, exigible et connexe. (Juris-Classeur. Dt. Civil)
Fongibilité
Parce que, à l’instar du
paiement, elle opère extinction concomitante des créances qu’elle affecte, la compensation n’est possible qu’autant que
les
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objets des deux obligations sont fongibles entre eux. Il faut en effet que chaque partie, en ne payant pas ce qu’elle doit,
soit dans la même situation que si elle avait reçu ce qui lui est dû. (CA Paris, 12 juillet 1943).
Les juges du
fond jouissent d’un pouvoir souverain pour apprécier si les choses proposées en compensation sont identiques ou non
(Cass.
req. 22 novembre 1899).
Liquidité
Pour leur compensation, les dettes réciproques doivent être liquides
(Cass req. 13 déc. 1854). Une dette est considérée comme liquide lorsque son existence est certaine (on doit pouvoir
la
constater) et que sa quotité est déterminée (le montant de la dette doit être chiffré) (Cass civ. 17 juin 1839).
Si des deux dettes une seule est liquide, la compensation légale est écartée (Cass soc. 13 janvier 1944), sauf s’il peut
être allégué entre elles un lien de connexité.
Exigibilité
La compensation entre deux dettes suppose
leur exigibilité, c’est à dire le droit pour chacun des créanciers-débiteurs de contraindre l’autre au paiement (CA Lyon, 21
avril 1910).
Dès lors, toute cause empêchant de réclamer l’exécution du débiteur exclut du même coup la
compensation puisque celle-ci est un procédé de paiement abrégé (Cass. req. 17 juin 1881).
Connexité
Les dettes ont un lien de connexité lorsqu’il existe entre elles une certaine relation, tirée d’une communauté d’origine
ou de situation génératrice.
La connexité est employée pour pallier, le cas échéant le défaut de l’une des
qualités requises de la créance pour être compensable.
-Le juge peut prononcer la compensation à
condition qu’elle ait été expressément demandée dans le dispositif des mémoires (CE 19 mars 1982, n°16895, Sté
auxiliaire
d’études et de travaux, Rec. CE 1982, tables p. 672).
Action de l’adjudicataire évincé
-En cas d’illégalité de la décision de préemption, l’adjudicataire évincé est fondé à demander l’exécution du
jugement d’adjudication (rétrocession du bien).
-L’adjudicataire évincé est recevable à demander l’annulation
de la délibération par laquelle a commune à décider de préempter (CAA Lyon, 6décembre 1994, Comme de
SAMOENS, n°93LY01974 ;
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CAA Bordeaux, 15 décembre 1994, Comme de LAVELANET, n°94BX00017 ; CAA Paris, 29 avril 1997, Mme LHEMERY,
n°96PA03401).
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