Les différents types de crédit immobilier à ce jour

Patrimoinorama
Les différents types de crédit immobilier à ce jour
23-11-2007
Les taux variables ont rattrapé les taux fixes en s'inscrivant actuellement à environ 4,8 %.
Les volumes de crédit immobilier enregistrent un recul de 10 % ce trimestre.
Le TEG (taux effectif global) frise les 5,5 %.
Par ailleurs, phénomène inhabituel, les prêts à taux variable (indexés sur les taux à court terme, généralement sur
l'indice l'Euribor un an) ont rattrapé les crédits à taux fixe (indexés sur les taux à long terme) en l'espace de quelques
mois. Partant de 2,22 %, son plus-bas, en mai 2005, l'Euribor a atteint plus du double (4,72 %) en septembre 2007 !
Dans ce contexte, assez exceptionnel donc, où taux fixes et taux variables se rejoignent, les établissements adaptent
leurs gammes.
Les produits indexés sur l'Euribor représentaient, en 2005, près du quart de ceux de LCL, par exemple !
Prêts mixtes, fixes et variables
Son principe : commercialiser des prêts en deux phases, une première à taux fixe, une seconde à taux variable. Ainsi,
Libertimmo 4, au Crédit du Nord, gardera un taux inchangé pendant trois ans, avant d'adopter un taux variable capé 1
point (qui pourra donc évoluer dans une fourchette de plus ou moins 1 point par rapport au taux de souscription).
Principe assez similaire pour le produit fixe à options d'UCB, doté d'une période à taux fixe de deux ans suivie d'une
période à taux révisable à mensualités constantes (en cas de hausse des taux, la durée du prêt sera allongée). Quant
au Crédit agricole d'Ile-de-France, il va plus loin dans cette voie avec G2, formule de prêt sur quinze ans, qui démarre
par une durée à taux fixe de dix ans. Ce prêt est aujourd'hui disponible au taux nominal de 4,8 %, soit 0,1 point de moins
que le taux fixe pur.
Prêts modulables à la baisse
Une formule séduisante
Puisqu'il est difficile de vendre des prêts variables, la mode est actuellement aux produits capés à la hausse sans
plancher à la baisse. Barclays propose, dans ce créneau, un capé 1 point avec un taux de départ de 4,4 %. Attention,
dès la deuxième année, la règle qui s'applique est celle de l'Euribor plus une marge de 0,9 %. D'autres vont plus loin
dans la sécurisation des formules à taux variable, cherchant notamment à en éliminer le risque d'augmentation des taux,
selon Benoît Sambin, responsable des crédits au Crédit du Nord. Cet établissement a lancé en février dernier
Libertimmo 3 Cap - 1, dont le taux ne peut grimper au-delà du taux de souscription (5,15 % sur quinze ans actuellement,
soit 0,3 % de plus que le taux fixe dans les mêmes conditions) et qui permet au client de profiter d'une baisse des taux
dans une limite de 1 point. Même principe à la Bred avec Prestaux, crédit permettant au souscripteur de bénéficier d'un
plafond de 5,1 % pour 300 000 euros empruntés sur quinze ans. A la baisse, les variations sont sans limites, en fonction
de l'évolution de l'Euribor un an, et sont revues tous les deux ans. Attention, elles ne sont prises en compte que si, sur
ce laps de temps, les écarts sont au moins de 0,2 %.
Prêts variables dits sécurisés
Devant la stagnation du pouvoir d'achat des ménages, les banques, dans leur offre de crédit à taux variable, proposent
des formules dites sécurisées en cas de hausse des taux : la mensualité reste stable ou presque, en contrepartie d'un
allongement possible de la durée de remboursement. C'est sur ces prêts que le bât blesse. Il convient alors de bien
comprendre à quoi vous vous engagez. Actuellement, deux établissements jouent cette carte : le Crédit foncier de
France, via Foncier Top Sécurité, assure des mensualités constantes pendant le prêt (de dix à vingt-cinq ans). En
http://www.patrimoinorama.com
Propulsé par Joomla!
Généré: 20 February, 2017, 19:28
Patrimoinorama
revanche, le prêt peut s'allonger de dix ans, soit plus du tiers de la durée maximale, bien sûr, dans la pire des
hypothèses ! Bugdet Fixe, d'UCB, limite, pour sa part, la hausse des mensualités au niveau de l'inflation. Mais, en cas
de hausse des taux, la durée peut être allongée jusqu'à cinq ans.
Prêts « seniors »
Actuellement, les banques courtisent les jeunes mais aussi les plus de 60 ans qui disposent de revenus sûrs et
réguliers. En outre, « plus des trois quarts des seniors sont aujourd'hui propriétaires d'un bien immobilier qui représente
l'essentiel de leur patrimoine », remarque-t-on au Crédit immobilier de France. Cet établissement leur propose un prêt
hypothécaire cautionné (PHC) permettant d'emprunter sans limite d'âge jusqu'à 70 % de la valeur de leur bien à un taux
fixe de 5,5 %. L'emprunteur n'est pas soumis à l'obligation de souscrire une assurance décès (pouvant atteindre 2,5 %
passé 60 ans), celle-ci étant remplacée par une hypothèque sur le bien. La banque espagnole Kutxa propose
également un prêt - commercialisé par le courtier Cafpi - basé sur ce principe hypothécaire, donc sans limite d'âge et
sans assurance emprunteur.
Prêts longue durée
Pour répondre au problème de solvabilité des particuliers, les banques continuent d'allonger la durée des crédits. Celleci s'est en moyenne « étirée de vingt à vingt-cinq ans aujourd'hui pour les primo-accédants, augmentant leur solvabilité
de 15 % .
Dans cet établissement, les prêts de plus de trente ans sont proposés, mais ils sont très marginaux (moins de 1 % de
la production). LCL se positionne depuis l'automne sur ce créneau tout en réservant son offre aux jeunes de moins de
30 ans.
Ce sont les établissements spécialisés qui sont les plus prompts à jouer la carte de la longévité. Ainsi, l'UCB
commercialise le prêt à quarante ans depuis mars 2007.
Aujourd'hui avec un taux de 4,25 % pour un emprunt de 300 000 euros, le client abaisse sa mensualité à 1 400 euros
contre 1 956 euros »
Le crédit amortissable est à privilégier pour l'achat d'une résidence principale, mais, pour un achat locatif, nous
recommandons le prêt in fine, qui permet de ne rembourser le capital qu'à la fin. L'idée consiste alors à placer votre
apport personnel sur un contrat d'assurance vie et à mettre en place un versement mensuel.
Chaque mois, vous vous acquittez uniquement des intérêts d'emprunt de votre crédit in fine. Le capital sera
remboursé à la dernière échéance, cela par la valeur obtenue sur votre contrat d'assurance vie. Ce système vous
permet de maximiser les intérêts de votre crédit, lesquels sont déductibles de vos revenus fonciers, puis de bénéficier
de la valorisation avantageuse de votre contrat d'assurance vie.
Selon Meilleurtaux, près de 100 000 ménages seraient concernés par une progression de leurs échéances, pouvant
atteindre 20 % .
http://www.patrimoinorama.com
Propulsé par Joomla!
Généré: 20 February, 2017, 19:28