Lettre en Droit Public des Affaires et Droit Immobilier

LETTRE D'INFORMATION DS AVOCATS
Chère Madame, cher Monsieur,
Voici la lettre d'information en Droit Public et en Droit Immobilier du cabinet DS Avocats.
Cette lettre commente l'essentiel de l'actualité juridique et jurisprudentielle récente dans les
domaines du droit public, de l’immobilier et de la construction.
URBANISME

L'appréciation de l’intérêt à agir du voisin immédiat contre un permis de construire :
Par deux décisions du 13 avril 2016, le Conseil d'Etat a tempéré ses précédentes jurisprudences relatives à
l'appréciation de l'intérêt à agir du voisin immédiat (n° 389802 et 389798), lesquelles faisaient preuve d'une
appréciation sévère des critères énoncés par le Code de l'urbanisme.
Sans remettre en cause sa jurisprudence antérieure, la haute juridiction aménage un régime dérogatoire pour le
voisin immédiat, puisque ce dernier dispose désormais d'une présomption d'intérêt à agir. Il convient d'ailleurs de
relever que la notion de « voisin immédiat » ne se limite pas aux propriétaires ou occupants des propriétés
contigües mais peut également viser les propriétaires ou occupants situés dans la rue où l'opération est projetée.
Ce nouveau régime de présomption d'intérêt à agir apporte un tempérament à l'appréciation de l'intérêt à agir des
voisins d'un projet, laquelle pouvait être considérée, par une partie de la doctrine, comme attentatoire au droit
d'exercer un recours pour excès de pouvoir (REP) contre une décision administrative. Cependant, cette
présomption pourrait bien remettre en cause une partie de l'apport de l'ordonnance du 18 juillet 2013 relative au
contentieux de l'urbanisme, laquelle visait précisément à lutter contre les recours abusifs, notamment introduits
par les voisins d'un projet.
ACTIONS FONCIERES

Précisions sur les modalités de computation du délai de renonciation en matière de droit
de préemption (Cass. 3eme civ., 4 mai 2016, n° 15-14.892) :
La Cour de cassation vient récemment de clarifier les modalités de computation du délai de renonciation que
l'article L. 213-7 du Code de l'urbanisme accorde au titulaire du droit de préemption comme au propriétaire du
bien préempté en cas de fixation judiciaire du prix.
Ces derniers disposent, en effet, d'un délai de deux mois courant à compter de la date à laquelle la décision
juridictionnelle est devenue définitive pour renoncer à la mutation, leur silence à son terme valant acceptation
du prix et transfert de propriété au profit du titulaire du droit de préemption (article L. 213-7, al. 2 du Code de
l’urbanisme).
Alors qu'une jurisprudence ancienne laissait penser qu'un arrêt d'appel ne devenait définitif, au sens de ces
dispositions, qu’en l'absence de pourvoi en cassation formé dans le délai de deux mois suivant sa signification
(Cass. 3ème civ., 4 déc. 1996, n° 95-70.088), la Cour de cassation vient de préciser que le point de départ du
délai de renonciation est, dans cette hypothèse, la date de signification de l'arrêt d'appel fixant le prix,
nonobstant le recours en cassation, lequel n’est pas suspensif.
EXPROPRIATION

Indemnisation et cession amiable postérieure à l’ordonnance d’expropriation :
Dans une décision du 16 juin 2016 (n° 15-18.143), la 3e chambre de la Cour de cassation rappelle que le
propriétaire de biens expropriés doit, y compris en cas de cession amiable, dénoncer ses locataires afin de leur
permettre de bénéficier, le cas échéant, d'une indemnisation.
En effet, comme le rappelle la haute juridiction, c’est l'extinction des droits réels et personnels existant sur le
bien cédé, en application de l'article L. 222-2 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui ouvre
droit à indemnisation. Or, ce droit à indemnité existe dans tous les cas, en présence d'une ordonnance
d'expropriation ou d'une cession amiable.
CONTRATS PUBLICS

La qualification contractuelle par le juge administratif toujours d'actualité :
Par trois ordonnances, le juge des référés précontractuels du Tribunal administratif de Poitiers est revenu sur la
question de la qualification contractuelle, faisant application de la notion de « rémunération substantiellement
liée aux résultats de l'exploitation du service ».
Le juge a considéré qu'un contrat de transport de voyageurs dans lequel « l'éventuel déficit d'exploitation ne peut
prendre, dans la pire des hypothèses, que des proportions très modestes compte tenu du mécanisme
d'abonnement prévu par le contrat » ne met pas de risque significatif à la charge du futur délégataire et doit par
conséquent être regardé comme un marché public.
Le risque d'exploitation étant au cœur de la nouvelle définition des concessions (ord. n° 2016-65 du 29 janvier
2016), ces trois décisions méritent d'être relevées (TA Poitiers, ord., 27 avril 2016, req n° 1600827, 1600784,
1600803).
CONSTRUCTION

Garantie décennale : nécessité de la preuve de l'étendue du désordre (Civ. 3e, 2 juin
2016, FS-P+B, n° 15-18.836) :
Classiquement, en droit, il incombe au demandeur d'apporter la preuve des faits qu'il allègue au soutien de ses
prétentions. Ce principe a récemment été rappelé par la Cour de cassation en matière de construction, la haute
juridiction ayant considéré que la carence répétée du maître de l'ouvrage dans l'administration de la preuve lui
incombant de l'étendue du préjudice subi entraîne le rejet de la demande en paiement y afférente, sans que cela
caractérise un déni de justice.
En effet, pour pouvoir bénéficier de la reprise des désordres de nature décennale, le maître de l’ouvrage se doit
de démontrer la réalité du coût des travaux de reprise qu'il a réalisés, et ne peut uniquement pour ce faire arguer
d'un procès-verbal de constat d'huissier desdits travaux et du devis établi par un entrepreneur en vue des
réparations.
Ainsi, pour la Cour de cassation, il appartenait aux demandeurs de verser aux débats les factures des sommes
réglées aux fins de reprendre les désordres dénoncés.
IMMOBILIER

Contestation de la création d’un syndicat de copropriété secondaire : Civ. 3ème, 26 mai
2016, n° 15-14.475 :
Par cet arrêt de rejet, la Cour de cassation s’intéresse à la question de la recevabilité de l’action visant à ce que
soit constatée l’inexistence d’un syndicat secondaire nouvellement créé par une assemblée spéciale.
La Cour de cassation indique à l’occasion de cet arrêt qu’un copropriétaire, bien que non membre du syndicat
secondaire litigieux, a qualité pour agir en contestation de sa création.
En outre, la Cour de cassation précise que le délai d’action se prescrit dans ce cas par un délai de dix ans et non
pas par celui de deux mois prévu classiquement pour les actions contre les décisions des assemblées générales de
copropriétaires.
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