Tirez le meilleur, de votre investissement immobilier !

TIREZ
LE MEILLEUR,
DE
VOTRE
INVESTISSEMENT
IMMOBILIER !
Sommaire
Module 1 – Trois questions à se poser avant d’investir ...........3
Pour quelles raisons dois-je chercher un bien valorisable ? .................. 3
 VIDEO Test grandeur nature des avantages à réaliser des
travaux
Pourquoi est-ce si important de dégager un cash-flow positif ? ............. 5
 VIDEO : faut-il sous traiter les travaux ?
Les 6 arguments qui ont convaincu mon banquier ? ............................ 7
 VIDEO : Peur de l'échec.
 VIDEO : Comment j ai acheté mon immeuble .
Module 1 – Trois questions à se poser
avant d’investir
L’immobilier est de loin le placement préféré des français, il reste une
valeur sûre. Pourtant la crise a réservé quelques surprises à des
investisseurs qui, rapidement, ont déchanté. C’est pourquoi, il est
important de bien préparer son projet et de se poser les bonnes
questions.
Pour quelles raisons dois-je chercher un bien valorisable ?
Le prix d’achat
Si
vous investissez dans un bien qui est déjà exploité à 100 % par
rapport à son potentiel, vous n’aurez rien à faire, c’est la solution de
facilité. Mais vous paierez le tarif affiché, soit 100 % de la valeur du
bien, et votre rendement risque de ne pas décoller.
Maintenant si vous investissez dans un bien « valorisable », c'est-à-dire
un bien qui n’est pas exploité dans sa totalité, le tarif sera alors fixé sur
le rendement actuel. Éventuellement légèrement majoré par le fait qu’il
soit perfectible (comme des combles aménageables, par exemple).
Potentiel inexploité
Quoi qu’il en soit, le vendeur est loin
d’imaginer le petit bijou qu’un
architecte d’intérieur peut produire à partir de son appartement triste et
défraîchi. C’est là que le prix de vente est en décalage avec le potentiel
du bien et, par conséquent, avec une bonne négociation, vous êtes
assuré d’une excellente rentabilité. N’oubliez jamais qu’une des recettes
de l’échec c’est de vouloir plaire à tout le monde !
Mais bien souvent le vendeur n’est même pas conscient du potentiel de
son bien. La preuve, il n’a rien fait pour l’exploiter …
Vous devez éduquer votre regard de façon à
avoir l'œil de l'investisseur mais aussi celui de
l'architecte d’intérieur, qui redonnera à votre
bien l’attractivité qu’il mérite.
Bonne conscience
Tous les propriétaires ne sont pas d’accord avec ce principe, mais pour
moi, il est important de proposer un bien dans lequel j’aimerais vivre.
Peut-être que dans certaines villes du fait de la crise du logement, des
locataires seraient moins exigeants que moi, et se contenteraient juste
d’un toit ? Mais, si j’investis dans des biens à rénover, autant en
bien penser un appartement harmonieux
et attrayant ne coûte pas plus cher !
profiter, puisque
Meilleure compréhension de votre entourage
En France, particulièrement, pèse comme une chape de plomb quand
il s’agit de parler de ses revenus. Nos parents nous ont élevé dans cette
discrétion avec pour principe qu’il faut travailler dur pour gagner de
l’argent. Alors il semble normal que, dans notre société, les rentiers
soient mal perçus. Normal qu’il en ressorte une certaine jalousie, pour
des gens privilégiés, qui n’ont pas mérité leur salaire. Je dois vous
avouer que c’est avec une certaine appréhension, que je me suis résolu
à partager mes expériences d’achats immobiliers sur un blog.
Pourtant, l’effet a été inverse, puisque, en exposant mon parcours et
mes galères, il est plus facile de comprendre comment j’en suis arrivé là
et que je ne suis pas né avec une petite cuiller en argent dans la
bouche. Une vision des choses qui est donc en accord avec nos valeurs
inculquées : travailler dur pour gagner sa vie.
Pourquoi est-ce si important de dégager un cash-flow
positif ?
Le cash-flow est le bénéfice qu’il vous reste chaque mois après impôts.
S’il s’agit de votre première opération immobilière, l’enjeu est très
important.
Un investissement non rentable est un investissement qui ne
s’autofinance pas, vous devrez ainsi compléter le loyer afin de
rembourser le crédit et payer les impôts. Avec ce type d’opération, non
seulement vous montrez au banquier que vous ne savez pas investir,
mais en plus, votre pouvoir d’achat baisse. Avec un taux d’endettement
plus élevé, il sera alors difficile de monter plusieurs opérations par la
suite.
Toutefois, mieux vaut se lancer dans un investissement peu rentable
que de ne rien faire du tout, puisque vous faites un effort « d’épargne
forcée » et qu’au bout du compte, une fois le crédit remboursé,
l’immeuble vous appartient.
Attention, beaucoup d’investisseurs ne jurent
que par l’autofinancement, mais la seule chose
à regarder est le rendement !
Par exemple : un ami doit parfois compléter le loyer pour rembourser
son crédit, un piètre investisseur, me direz-vous ! Sauf que cet ami,
dans 2 ans, aura remboursé le crédit souscrit sur 7 ans pour l’achat de
son immeuble. Il cessera de travailler et profitera de sa retraite à 45
ans. Pas si mal pour quelqu’un qui ne sait pas investir !
Un investissement doit être propre à chacun. Une méthode peut- être
satisfaisante pour certains et invivable pour d’autres.
Si vous avez du mal à boucler les fins de mois, il paraît évident qu’il
vous faudra allonger au maximum la durée du crédit pour qu’un
éventuel cash-flow agisse comme une bouffée d’air dans votre budget.
À l’inverse, si chaque mois, vous arrivez à épargner, ou si vous savez
que votre situation financière va s’améliorer (crédit qui se termine,
promotion, fin d’études prometteuses), vous aurez intérêt à rembourser
au plus vite, d’autant que, plus la durée de l’emprunt est courte et plus
le taux d’intérêt est bas.
L’immobilier
est un levier d’enrichissement extraordinaire. A vous
d’adapter la longueur de ce bras de levier. Plus le levier sera long, c’està-dire le crédit et moins l’effort financier sera important. En
contrepartie, avec un effort financier moins important chaque mois,
devenir propriétaire sera plus long.
La bonne nouvelle, c’est que si votre investissement est réussi, ça n’est
pas vous qui allez fournir cet effort financier …
Les 6 arguments qui ont convaincu mon banquier ?
Si vous êtes prévoyant, vous allez sûrement commencer par aller voir
votre banquier, pour savoir à quoi vous avez droit. Et ce n’est qu’à
partir de ce moment que vous pourrez commencer à rechercher des
biens qui correspondent à votre budget.
Pour l’achat de mon immeuble, ma démarche a été tout autre. Peut-être
par peur d’essuyer un refus, j’ai d’abord épluché les petites annonces et
Quand l’agent immobilier m’a demandé
mon budget, je l’ai « rassuré » en lui disant que je
n’avais pas vraiment de budget défini, puisque c’est
surtout le rendement final qui déciderait mon
banquier. Au bout de quelques mois, j’ai enfin trouvé mon bonheur,
couru les agences.
et ce n’est qu’une fois l’offre d’achat signée, que j’ai contacté ma
banque.
Cette
solution est risquée puisque sans l’amont de la banque, vous
pouvez voir votre projet tomber à l’eau. Plus il sera avancé, plus votre
déception sera grande. De plus, mon dossier n'était pas facile à
défendre, puisque nous étions déjà bien endettés à cause de notre
résidence principale. Sans compter que nous avions eu quelques petits
incidents bancaires auparavant, et surtout que mon épouse était en
arrêt longue maladie !
Mais les banquiers ont besoins d’être rassurés ! Le métier de banquier
consiste à mesurer des risques, prendre des paris sur la capacité que
l’on aura à rembourser un crédit dans un an, dans 10 ans, et même
dans 20 ans. Comme personne ne peut prédire l’avenir, l’organisme
prêteur cherche un maximum d’indicateurs, montrant notre bonne
santé financière et aime les gens stables, avec des projets viables et
réalistes.
Avant tout, les banquiers sont des gens à qui les chiffres parlent,
chiffres avec lesquels vous devrez essayer de les convaincre. Proposez
un projet bien « ficelé » et réfléchi, et défendez-le avec passion !
Courtier ou banquier ?
Désolé, ça n’est pas possible, on ne peut rien faire pour vous, puisque,
en arrêt maladie, il sera impossible d’obtenir une assurance.
Après avoir essuyé les refus de deux banques différentes, nous nous
sommes tournés vers un courtier en crédit immobilier, que notre agence
nous avait recommandé. Un ancien banquier, réellement compétent.
Ce que nous a appris le courtier
L’assurance du prêt sur les 2 têtes n’était pas obligatoire, dans le cadre
d’un investissement locatif ! Tout simplement parce que, si
malheureusement vous vous retrouvez du jour au lendemain dans
l’incapacité d’exercer votre emploi, l’échéance du prêt sera quand même
honorée, puisque c’est le locataire qui paye !
Il nous a expliqué la manière dont un courtier négocie le taux : en règle
générale, plus la durée du crédit est courte, plus le taux est intéressant.
Comme il est difficile de faire un crédit immobilier sur 5 ans, il négocie
les 5 premières années à un taux équivalent à un crédit court sur
5 ans, les 5 suivantes à un taux équivalent à celui d’un crédit sur
10 ans et ainsi de suite, jusqu’à la durée souhaitée. Finalement un taux
moyen est calculé, qui est forcément intéressant, d’autant plus qu’il
mettra en concurrence plusieurs banques.
Il nous a confirmé qu’il était possible de négocier des frais de
remboursement par anticipation, bien souvent même de les réduire à
zéro.
Il nous a donné son avis : dans un premier temps, consulter un courtier
c’est déjà un bon moyen d’obtenir un avis immédiat sur la faisabilité du
projet, puisque si le projet ne tient pas la route, le courtier refusera de
vous accompagner (normal, il n'est payé que si la vente se fait).
Il ne nous a demandé aucun acompte. Ses honoraires sont plafonnés à
1 000 €. Une somme qui sera rapidement amortie par la suite.
Les démarches sont simplifiées, avec un seul rendez-vous, c’est déjà
plusieurs banques de contactées. Ce qui augmente les chances de
réussite. Il s’est déplacé à domicile pour le deuxième rendez-vous et le
troisième rendez-vous a été pris directement à la banque pour signer
l’offre.
Attention ! Mieux vaut directement s’adresser à un
courtier car si vous allez d’abord voir votre banque, le
courtier n’aura plus le droit de travailler avec elle.
C’est un peu étonné que nous avons décroché
auprès d’une banque, un accord pour un
emprunt et ce, malgré un dossier compliqué !
Pourquoi le dossier est-il passé ?
Handicapé par un dossier délicat, notre projet devait être extrêmement
solide pour convaincre. L’idée était de mettre le banquier devant
l’évidence qu’il s’agissait d’une bonne affaire et que j’étais l’homme de la
situation.
J'ai une fois eu affaire à un commercial très habile qui voulait à tout
prix me vendre des portes et fenêtres en bois. Il a passé 10 minutes à
argumenter pour démontrer la faiblesse des autres matériaux.
L’aluminium par exemple était présenté comme bien plus cher, et
nettement moins isolant, ou encore le PVC, bien moins solide, pas
adapté aux grandes dimensions, moins lumineux car nécessitant des
montants plus épais …
Ensuite, pendant il a commencé à m’énumérer les nombreux avantages
du bois. Le produit idéal ! Isolant, recyclable, issu de forêts exploitées
de manière écologiquement et socialement responsable, bon marché,
peint en usine, durable …
Pour finir, en guise de conclusion, il m’a posé cette question : « Alors
qu’est-ce que vous voudriez comme fenêtre, PVC, alu ou bois ?
Comme un bonimenteur, mettez le banquier
devant l’évidence : il ne peut que dire oui
devant vos arguments.
Mes arguments
1. Je montre à mon banquier que ma démarche est réfléchie et
approfondie
Avec un dossier présentant les chiffres de l’Insee, les salaires moyens,
l’indice de croissance. Un tableau résumant les offres de logement, les
prix moyens constatés, les demandes de logements …
2. Je prouve que le bien est rentable
Justificatif de paiement des loyers à l’appui, je suis en mesure de
prouver l’historique des loyers et des charges. C’est un argument de
choc qui montre l’ancienneté et le sérieux des locataires. Certains sont
en place depuis plus de 10 ans ! L’agence à qui était confiée la gestion
du bien était en mesure de me fournir ces documents.
3. Je montre (si c’est le cas) que j’ai su négocier une affaire en or
Je présente l’annonce initiale et indique le prix final obtenu. Je présente
d’autres annonces équivalentes. Votre banquier ne connaît pas
forcément les prix pratiqués alors démontrez que vous achetez en
dessous du marché.
4. Je démontre que le bien, déjà rentable, n’est pourtant pas exploité
au maximum.
J'explique la façon dont je vais transformer un local commercial
délabré en un logement moderne et harmonieux. Dessin et projet à
l’appui, pour une vision concrète du projet
5. Je finance les travaux.
Ce fut la contrepartie, celle qui a définitivement fait pencher la balance
de mon côté. Financer par moi-même les 15 000 € de travaux. Mais
comment les trouver ?
Simplement en vendant un petit appartement rénové 15 ans
auparavant. Peu importait au banquier, le temps qu’il faudrait pour le
vendre, puisque l’immeuble s’autofinançait déjà.
6. Je montre mon savoir faire
J’apporte les photos de ma maison avant et après les travaux.
J’argumente sur la plus-value qu’auront apportée mes travaux, chiffres
à l’appui. J’ai donc pris soin de faire venir un notaire, pour estimer ma
maison, dont la valeur a nettement augmenté et cela malgré la crise !
7. Je fais marcher la concurrence :
Je présente l’accord obtenu par le courtier auprès du crédit logement
qui accepte de nous cautionner pour une autre banque. Un accord qui
par la suite sera caduc à cause d’une mauvaise lecture de leur part de
nos revenus ! Peu importe, si vous croyez en votre projet, foncez, allez-y
au culot. Maintenant que c’est fait, que notre immeuble est rénové, qui
pourrait prétendre qu’il s’agissait d’une mauvaise affaire ? Croyez-vous
que l’on puisse regretter un tel achat ?