L`immobilier et la taxe de vente harmonisée en Ontario

AVRIL 2009
Actualités – Droit immobilier et municipal
L’immobilier et la taxe de vente
harmonisée en Ontario
ALAN KENIGSBERG ( [email protected])
Dans le budget qu’il a présenté le 26 mars 2009, le gouvernement de l’Ontario
a annoncé qu’il entendait harmoniser la taxe provinciale de vente au détail
(TVD) de 8 % avec la taxe fédérale sur les produits et services (TPS) de 5 %
pour créer, à compter du 1er juillet 2010 (la « date d’entrée en vigueur »), une
taxe de vente harmonisée (TVH) dont le taux combiné serait de 13 %. La TVH
s’appliquera généralement de la même manière que la TPS aux produits et
services fournis en Ontario, y compris aux fournitures d’immeubles.
Le régime actuel
À l’heure actuelle, la TPS s’applique à la vente d’immeubles en Ontario,
contrairement à la TVD. Ainsi, les constructeurs doivent payer une TVD
irrécouvrable sur les matériaux de construction et bien d’autres fournitures
(TVD qui représente, selon l’estimation du gouvernement de l'Ontario, environ
2 à 3 % du prix de vente final d’une habitation neuve), mais ils n’imputent pas
de TVD à la vente de l'habitation.
Le nouveau régime
Habitations neuves
La taxe sur les habitations neuves d'une valeur de plus de 400 000 $ subira
généralement une hausse sous le régime de la taxe de vente harmonisée,
hausse qui s’avérera encore plus prononcée pour les habitations vendues à
plus de 500 000 $. Aux termes de la TVH, même si le coût de construction
d'une habitation neuve diminuera (étant donné que les constructeurs pourront
dorénavant obtenir des crédits pour la totalité de la taxe de vente qu’ils paient
sur leurs intrants), la vente de l’habitation neuve sera assujettie à une taxe
supplémentaire de 8 %. L'Ontario propose un remboursement de 75 % sur la
portion provinciale de la TVH (soit 6 %) pour les habitations neuves dont le
prix de vente est inférieur à 400 000 $. Ce remboursement, combiné à la
réduction des coûts de construction qui, selon l'Ontario, sera passée aux
acheteurs, signifie que les habitations neuves qui se vendent pour moins de
400 000 $ devraient en fait être taxées au même taux sous le régime de la
TVH que celui appliqué sous le régime de la TVD. Toutefois, le
remboursement diminue progressivement à partir de 400 000 $ et disparaît
totalement à 500 000 $. Ainsi, en présumant une fois de plus que le
constructeur passera l'économie de 2 % à l'acheteur, selon le nouveau
régime, les habitations neuves vendues à plus de 500 000 $ seront en fait
assujetties à une taxe additionnelle de presque 6 %.
Des statistiques fédérales indiquent qu’en 2008, à peu près 23 % des
habitations neuves en Ontario se sont vendues entre 400 000 $ et
STIKEMAN ELLIOTT S.E.N.C.R.L., s.r.l. ¦
MONTRÉAL TORONTO OTTAWA CALGARY VANCOUVER NEW YORK LONDRES SYDNEY
www.stikeman.com
500 000 $, et un autre 23 % environ, plus de 500 000 $. Par conséquent, près de 46 % des habitations neuves
en Ontario subiront une hausse de taxe; et à Toronto, ces chiffres exploseront.
n EXEMPLE 1 : HABITATION NEUVE – 400 000 $
Une habitation neuve dont le prix est fixé à 400 000 $ pourra faire l’objet d’un remboursement au titre de la TVH
qui devrait se calculer de la même façon que le remboursement de TPS pour habitation neuve offert
actuellement. Si, comme s’y attend le gouvernement, le constructeur passe l’économie de 2 % à l’acheteur,
l’habitation d’une valeur de 400 000 $ se vendra donc 392 000 $. La TVH s’appliquera à la vente de l’habitation
neuve au taux de 13 %, pour un total de 50 960 $. La portion provinciale de la TVH s’élèvera à 31 360 $. Dans le
cadre du programme de remboursement proposé, l’acheteur obtiendra un remboursement de 23 520 $ (soit 75 %
de 31 360 $) au titre de la portion provinciale de la TVH et un remboursement de TPS pour habitation neuve de
3 654 $. Par conséquent, le prix d’achat de l’habitation qui, auparavant, aurait été de 416 850 $ (soit 400 000 $,
majoré de la TPS d’un montant de 20 000 $, moins le remboursement de TPS de 3 150 $), totalisera 415 786 $
(soit 392 000 $, majoré de la TVH d’un montant de 50 960 $, déduction faite du remboursement offert par
l’Ontario de 23 520 $ et du remboursement de TPS pour habitation neuve de 3 654 $). Si l’on suppose que le
constructeur passe la totalité de son économie de coût à l’acheteur, le prix d’une habitation de 400 000 $
diminuera légèrement dans les faits sous le nouveau régime.
n EXEMPLE 2 : HABITATION NEUVE – 1 000 000 $
Une habitation neuve dont le prix de vente est de 1 000 000 $ sera assujettie à une taxe supplémentaire de 8 %
sous le régime de la TVH. Si, comme s’y attend le gouvernement, le constructeur passe l’économie de 2 %
(20 000 $) à l’acheteur, ce dernier devra donc payer 1 107 400 $ (soit 980 000 $, majoré de la TVH d’un montant
de 127 400 $) pour une habitation qui, auparavant, lui en aurait coûté 1 050 000 $ (soit 1 000 000 $, majoré de la
TPS d’un montant de 50 000 $). En bout de ligne, selon les hypothèses utilisées ci-haut, le prix de l’habitation
aura donc grimpé de 57 400 $.
Comme la majorité des constructeurs souhaitent vendre des immeubles résidentiels à un prix qui inclut la TPS ou
la TVH et qui tient compte du remboursement de TPS/TVH qui leur est généralement accordé, il est essentiel que
les constructeurs revoient leurs contrats pour s’assurer qu’on y stipule clairement que, si le transfert de propriété
et de possession d’une habitation neuve a lieu après le 1er juillet 2010, le prix d’achat comprend la TVH. Les
contrats devront également être révisés de manière à ce que le vendeur puisse non seulement bénéficier du
remboursement de TPS pour habitation neuve, mais également de tous les autres remboursements applicables.
Immeubles commerciaux
La taxe sur l'achat et la location d'un immeuble commercial sera aussi majorée sous le régime de la TVH.
Lorsqu’un inscrit aux fins de la TPS acquiert un immeuble commercial, nous nous attendons à ce qu’il puisse
autocotiser la TVH applicable, comme c’est le cas pour la TPS à l’heure actuelle. Les entreprises admissibles à
un crédit de taxe sur les intrants devraient non seulement être en mesure de récupérer le montant intégral de la
TVH, au taux de 13 %, mais pourraient même économiser sous le nouveau régime, à la condition que le vendeur
passe ses économies de TVD à l’acheteur. Toutefois, cette taxe supplémentaire aura une incidence importante
pour les entreprises qui exercent des activités exonérées de la TPS (comme les banques et les sociétés
d'assurance). Comme ces entreprises ne peuvent généralement pas demander de crédits pour la totalité de la
taxe sur les intrants qu’elles paient, le prix de location ou d’achat d’un immeuble commercial sera majoré d’une
taxe supplémentaire de 8 %.
Règles transitoires applicables à la TVH
Lorsque le gouvernement de l’Ontario a annoncé l’entrée en vigueur de la TVH, il a donné bon nombre de
renseignements sur la structure générale de la taxe, mais il n’a toujours pas précisé certains détails, notamment
les règles transitoires qu’il adoptera pour régir le passage du régime de la TVD à celui de la TVH. Par exemple,
nous ignorons comment le gouvernement prévoit traiter les opérations immobilières qui chevaucheront la date
d’entrée en vigueur du 1er juillet 2010 de la TVH. Nous savons néanmoins que le gouvernement ontarien consulte
actuellement les contribuables et qu’il adoptera vraisemblablement des règles transitoires prochainement.
Des règles transitoires sont nécessaires au bon fonctionnement du nouveau système, puisqu’en l’absence de telles
règles, l’harmonisation de la taxe pourrait entraîner des situations inéquitables. Par exemple, en l’absence de règles
transitoires, un constructeur qui terminerait un projet avant le 1er juillet 2010, mais qui le vendrait après cette date
STIKEMAN ELLIOTT S.E.N.C.R.L., s.r.l.: ACTUALITES - DROIT IMMOBILIER ET MUNICIPAL - AVRIL 2009
2
paierait la TVD irrécouvrable sur ses matériaux de construction et devrait imputer le montant intégral de la TVH à
l’acheteur. Des situations de double taxation pourraient également survenir, quoiqu’à un moindre degré, lorsqu’un
projet de construction n’est terminé qu’en partie avant le 1er juillet 2010 et que l’immeuble est vendu après cette date.
Transfert de propriété ou de possession avant le 1er juillet 2010
La TPS s’applique généralement à la vente taxable d’un immeuble à la date du transfert de propriété ou de
possession à l’acquéreur, selon la première de ces dates à survenir. Lorsque la Nouvelle-Écosse, le NouveauBrunswick et Terre-Neuve (les « provinces harmonisées ») ont commencé à imputer une TVH, ils ont instauré
une règle transitoire selon laquelle la portion provinciale de la TVH n’était pas exigible si le transfert de propriété
ou de possession avait lieu avant la date d’entrée en vigueur de cette taxe. Bien que rien ne garantisse que ce
sera effectivement le cas, nous nous attendons à ce que le même moment d’assujettissement s’applique à
l’entrée en vigueur du régime de la TVH en Ontario, de sorte que la taxe ne s’appliquera que si le transfert de
propriété ou de possession de l’immeuble a lieu après le 1er juillet 2010.
Règles transitoires et remboursements possibles
Lorsque les provinces harmonisées ont instauré le régime de la TVH le 1er avril 1997, elles ont accordé un
remboursement partiel dans certains cas où la construction d’un immeuble résidentiel avait été amorcée avant le
1er avril 1997, mais où le transfert de propriété ou de possession avait eu lieu après cette date. On visait ainsi à
éviter la double taxation d’unités résidentielles dans les situations où le constructeur avait payé une taxe de vente
provinciale irrécouvrable et où l’acheteur payait de la TVH. Les constructeurs étaient admissibles à un
remboursement calculé en fonction du montant estimatif de la TVD1 qui aurait été applicable à l’immeuble et en
fonction du pourcentage d’achèvement du projet au 1er avril 1997. Les constructeurs avaient jusqu’au
1er janvier 1998 pour présenter leurs demandes de remboursement transitoire pour habitations neuves. Ces
remboursements ne s’appliquaient qu’aux immeubles résidentiels et non aux immeubles commerciaux.
Une disposition relative aux droits acquis a également été créée lors de l’entrée en vigueur de la TVH dans les
provinces harmonisées, selon laquelle la vente d’unités résidentielles ou de condos à des particuliers n’était pas
assujettie à la portion provinciale de la TVH si le particulier et le fournisseur avaient conclu par écrit un contrat de
vente au plus tard à la « date de l’annonce » des modifications techniques apportées à la TVH. Cette date butoir
ne correspondait pas à la date de l’annonce par les provinces de l’harmonisation de leur taxe de vente avec la
TPS, mais bien à la date de l’annonce des modifications techniques apportées à la législation, soit environ
six mois plus tard. Il faut noter que les constructeurs qui se prévalaient de la disposition relative aux droits acquis
ne pouvaient pas par la suite obtenir un crédit de taxe sur les intrants pour la portion provinciale de la TVH payée
sur les coûts de construction.
Si l’Ontario adopte des règles transitoires similaires à celles des provinces harmonisées, nous ignorons quand
ces règles entreront en vigueur. Il y a de fortes chances qu’elles prennent effet au plus tôt le 26 mars 2009, mais
au plus tard à la date de l’annonce des modifications techniques. Bien que rien ne garantisse que l’Ontario offrira
le même remboursement pour les immeubles résidentiels ni qu’une disposition relative aux droits acquis
semblable s’appliquera, les règles et les remboursements décrits précédemment donnent un aperçu de ce qui a
été fait par le passé et une idée des mesures que l’Ontario pourrait prendre à l’avenir.
Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec votre avocat de Stikeman Elliott,
l’auteur ou un membre de notre groupe de droit immobilier et municipal dont le nom figure à l’adresse
www.stikeman.com
1
Au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse, le montant de la TVD était calculé à raison de 50 $ le mètre carré et, à Terre-Neuve, à raison de 55 $ le mètre carré.
STIKEMAN ELLIOTT S.E.N.C.R.L., s.r.l.: ACTUALITÉS - DROIT IMMOBILIER ET MUNICIPAL - AVRIL 2009
3
MONTRÉAL
1155, boul. René-Lévesque Ouest, 40e étage
Montréal, QC, Canada H3B 3V2
Téléphone : 514 397-3000 Télécopieur : 514 397-3222
TORONTO
5300 Commerce Court West, 199 Bay Street
Toronto, ON, Canada M5L 1B9
Téléphone : 416 869-5500 Télécopieur : 416 947-0866
OTTAWA
Suite 1600, 50 O’Connor Street
Ottawa, ON, Canada K1P 6L2
Téléphone : 613 234-4555 Télécopieur : 613 230-8877
CALGARY
4300 Bankers Hall West, 888 - 3rd Street S.W.
Calgary, AB, Canada T2P 5C5
Téléphone : (403) 266-9000 Télécopieur : (403) 266-9034
VANCOUVER
Suite 1700, Park Place, 666 Burrard Street
Vancouver, BC, Canada V6C 2X8
Téléphone : 604 631-1300 Télécopieur : 604 681-1825
NEW YORK
Tower 56, 14th Floor, 126 East 56th Street
New York, NY 10022
Téléphone : (212) 371-8855 Télécopieur : (212) 371-7087
LONDRES
Dauntsey House, 4B Frederick’s Place
London EC2R 8AB England
Téléphone : 44 20 7367 0150 Télécopieur : 44 20 7367 0160
SYDNEY
Level 12, The Chifley Tower, 2 Chifley Square
Sydney N.S.W. 2000 Australia
Téléphone : (61-2) 9232 7199 Télécopieur : (61-2) 9232 6908
Pour vous abonner au présent bulletin ou vous désabonner de celui-ci, veuillez communiquer avec nous à [email protected].
Cette publication ne vise qu’à fournir des renseignements généraux et ne doit pas être considérée comme un avis juridique.
© Stikeman Elliott S.E.N.C.R.L., s.r.l.