En savoir plus sur la réhabilitation du quartier

Terrain de Manœuvre à Libourne
fait peau neuve
Réhabilitation-démolition-relogement
60 logements sur la « Résidence Terrain de Manœuvre »
Construction d’un pavillon résidentiel
36 logements individuels et collectifs « Résidence Foreza »
Ce dossier est réalisé à l'occasion d’une conférence de presse à la Mairie de Libourne
le 31 octobre à 10h30 en présence de :
Philippe BUISSON, Maire de Libourne
Yves RATEL, Président de Clairsienne
Daniel PALMARO, Directeur Général de Clairsienne
Thomas RODRIGUEZ, Architecte d’Artotec Architecte
Contact Clairsienne : Mareva Garcia
Responsable communication
05 56 292 139
[email protected]
Sommaire
Une réhabilitation à la carte
Présentation du programme de
réhabilitation - relogement
page 3
Un jardin à habiter
Présentation de la résidence Foreza
page 4
Fiches
Fiche Réhabilitation
Fiche Concertation
Fiche Relogement
page 6
page 6
page 8
page 9
Photographies
Relogement
Résidence Foreza
page 10
page 10
Clairsienne
page 14
Contact Clairsienne : Mareva Garcia
Responsable communication
05 56 292 139 - [email protected]
page 12
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Une réhabilitation à la carte
Construite en 1954 et gérée par Clairsienne sous forme de bail emphytéotique avec la commune de Libourne,
la résidence du Terrain de manœuvres à Libourne fait « peau neuve » à travers une opération d’envergure de
réhabilitation-démolition-relogement sur un ensemble de 60 logements et la construction de 36 logements
neufs.
Cette conférence de presse est l’occasion de faire un point à mi-parcours sur cette réhabilitation démarrée en
mars 2012, son relogement, son accompagnement et de présenter le futur pavillon de 25 maisons et 11
appartements, véritable jardin à habiter
La résidence du « Terrain de Manœuvres » à Libourne est composée d’un premier ensemble de 2 bâtiments
dits A et B en R+2, présentant 30 logements entre la rue des Lilas et la rue Jules Védrines. Le second ensemble
de 30 logements répartis sur 5 bâtiments dits 1 à 5 sont localisés entre la rue Jules Védrines et l’avenue du Parc
des Sports. La résidence a déjà fait l’objet d’une réhabilitation conséquente en 1988. Toutefois, Clairsienne et
la ville de Libourne ont souhaité apporter à ses habitants un programme de qualité, esthétique et confortable
dans le respect de la réglementation thermique actuelle afin d’offrir aux résidents de véritables économies
d’énergies et de charges. Pour cela, Clairsienne mène plusieurs phases :
• La réhabilitation des bâtiments A et B en vue notamment d’accueillir les ménages relogés des bâtiments 1 à
5 (16 logements) dont les travaux sur les logements vacants sont de septembre au 15 novembre 2013 et les
logements occupés et les travaux extérieurs s’effectueront de janvier à avril 2014.
• Le relogement des locataires des bâtiments 1 à 5 vers les bâtiments A et B du 18 au 29 novembre 2013.
• La concertation avec les locataires et la mise en œuvre de deux enquêtes : avril 2013 – enquête de
relogement et en juin 2013 – enquête sur les souhaits d’aménagements
er
• La démolition des bâtiments 1 à 5 au 1 trimestre 2014.
• La construction d’un ensemble pavillonnaire de 36 nouveaux logements dont 25 maisons et 11 appartements,
er
ème
dont les travaux débuteront au 1 trimestre 2014 pour une livraison au 3 trimestre 2015.
Une réhabilitation d’envergure dont le coût de revient par logement est de 42000€. Un prix revu à la hausse
depuis 2012 afin d’offrir des prestations en réponse aux attentes des locataires puisque chaque demande faite
est mise en œuvre. Ainsi, des travaux d’isolation thermique et de mise en sécurité et en conformité ont été
effectués entre décembre 2011 et mars 2012 afin d’améliorer la performance énergétique et diminuer les
charges. Les travaux sur les logements s’attacheront entre autre au remplacement des faïences, à la réfection
partielle des sanitaires et des salles de bains, au réaménagement des cuisines, à l’installation d’un double
vitrage tandis que les portes de halls seront remplacées, des contrôles d’accès aux bâtiments seront installés
et les aménagements extérieurs refaits afin d’améliorer le cadre de vie des résidents.
Pour autant les locataires ne verront quasiment aucune différence sur leur loyer puisque il n’augmentera que
de 11€/an pour un T3, 15€/an pour un T4 et 17€/an pour un T5 sur un à trois maximum. De plus, 85% de
l’augmentation de loyer sera couverte par l’APL que perçoive 80% des résidents soit une revalorisation des
loyers de 1,65€/an sur un T3, 2,25 €/an pour un T4 et 2,55€/an pour un T5.
Pour accompagner les locataires sur cette opération de réhabilitation-démolition, Clairsienne a mené un
ensemble d’actions parmi lesquelles deux enquêtes :
• En avril 2013, des entretiens individuels ont été menés auprès des ménages des bâtiments 1 à 5 en vue
d’évaluer les besoins en relogement. Parmi les six thématiques de cette étude, Clairsienne souhaitait reloger
les ménages prioritairement dans les logements A et B et trouver des solutions adéquates dans son parc de
logement sur Libourne ou sur les communes avoisinantes. Ainsi, 14 résidents sont relogés dans les bâtiments A
et B réhabilités du Terrain de Manœuvre, 3 sont relogés dans une autre résidence Clairsienne et 2 sont relogés
chez un autre bailleur. Cette enquête a également permis de présenter le déménagement et les solutions de
prise en charge
• En juin 2013, des visites individuelles ont été effectuées auprès de ces 14 locataires afin de présenter le
programme de travaux et recueillir leurs souhaits d’aménagements. Clairsienne a également mis en œuvre des
réunions d’informations, organisé des visites de logements témoins qui ont permis aux locataires de connaitre
l’ensemble du projet, ses démarches et surtout de définir avec Clairsienne leurs attentes pour leurs logements
et leur cadre de vie.
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Intégrer et respecter les souhaits de chacun est un fil rouge dans cette opération. Etre à l’écoute des habitants
et de l’environnement de l’opération, comprendre le lieu , son histoire et sa structure pour s’intégrer
naturellement et révéler les atouts de ce paysage dans le respect d’une démarche de développement durable à
chaque étape du projet, tels fut les composants qui ont guidé la cabinet Artotec architectes dans la conception
d’un programme neuf « Résidence Foreza » de 36 logements dont 25 maisons et 11 appartements du T2 au T5.
Sur la parcelle actuellement occupée par les bâtiments 1 à 5 dont Clairsienne a fait l’acquisition le 2 juillet
2013, l’architecte Thomas Rodriguez propose un véritable jardin à habiter où la vie sociale locale est
développée et prépondérante au cœur d’un dispositif d’éco-construction et d’éco-gestion.
Un paysage « autonome» à habiter
Au cœur de ce dispositif, l’analyse du des parcelles a révélé une décomposition parcellaire pour laquelle une
trame structurante et constructive a été imaginé afin de desservir l’ensemble des parcelles et offrir un paysage
traversant l’ensemble des constructions. Cette voie n’est plus seulement perçue comme une voirie urbaine
mais presque comme un cours d’eau qui permet d’évoluer dans l’espace avec douceur et poésie.
Chaque parcelle sera plantée d’arbustes et d’arbres de moyen et haut développement. Des plantations plus
denses de types osiers vivants constitueront les limites séparatives perpendiculaires aux murs des
constructions. Elles composeront naturellement les clôtures sur le domaine public et permettront de fermer
l’espace privé de l’espace public en offrant un écran naturel.
La voie de desserte interne de l’opération a été dimensionnée selon les indications des services techniques de
la mairie de Libourne, afin que celle-ci s’intègre à terme dans le domaine public.
De plus, l’impact du stationnement sur l’environnement sera minimisé car il sera associé soit directement à
chaque maison (avec ou sans garage), soit en une petite surface entre deux murs séparatifs pour la partie
collective. Le stationnement ne se verra donc pas de l’espace public et très peu à l’intérieur de la parcelle. Ces
masques seront renforcés par l’emploi d’espaces plantés devant chaque maison.
Le paysage irrigue le projet en accompagnant les dessertes et s’insère directement dans la trame constructive
afin que le paysage imaginé soit autonome. Le travail sur les plantations et l’ensemble des végétaux a été fait
avec la volonté de n’avoir quasiment aucun entretien à terme. Un confort économique certain pour les
habitants et la ville.
Un confort et un bien être également omniprésent à travers des zones dites de rencontre où il est proposé
une circulation apaisée entre aire piétonne et zone à 30 afin d’offrir une meilleure lisibilité de l’espace public.
Ainsi, piétons et véhicules à faible vitesse cohabitent au cœur de ce pavillon.
Une architecture novatrice intégrée à son environnement
L’ensemble construit est majoritairement en rez-de-chaussée avec 25 maisons et quelques premiers étages soit
les 11 appartements collectifs en R+1 conçus comme des ponctuations afin de respecter les hauteurs
avoisinantes principalement pavillonnaires. Cette variété de formes, de volumes et de densité permet de
proposer un ensemble animé et hiérarchisé où les façades se font écho, le long des percées visuelles, des voies
et des jardins. Des façades des bâtiments caractérisées par des lignes épurées grâce à l’utilisation de matériaux
nobles tel que l’enduit naturel ou encore les menuiseries en aluminium. Toutes les constructions sont
contiguës entre elles, soient par les murs, soient par des éléments bâtis de type pergolas, les reliant les unes
aux autres. Ainsi, le programme des maisons et celui des collectifs ne font qu’un.
Une démarche d’éco-construction et d’éco-gestion pour le confort durable de ses habitants
Pour répondre aux enjeux environnementaux actuels et à venir et diminuer la consommation d’énergie les
bâtiments bénéficieront d’une isolation renforcée intérieure/extérieure et d’une chaudière gaz. La volumétrie
est adaptée aux dispositifs liés à la Haute Qualité Environnementale et aux objectifs BBC par l’utilisation
optimisée de volume orthogonaux associés à l’emploi de toitures terrasses. Les orientations proposées sont
optimisées afin d’offrir des habitations traversantes avec des orientations Est/Ouest et Sud et ainsi, réduire la
consommation d’énergie et offrir un confort durable aux habitants. Un confort concret qui sera visible avant
ème
même la livraison de ce programme au 3 trimestre 2015 puisqu’une charte de chantier vert accompagnera
la construction, la gestion et le suivi de cette opération.
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Etapes du projet
Dépôt du permis de construire > 27 décembre 2012
Permis de construire validé > 1 juillet 2013
Achat de la parcelle > 2 juillet 2013
Lancement de l’appel d’offre > novembre 2013
er
Désamiantage / Démolition des Bâtiments 1 à 5 > 1 trimestre 2014
er
Livraison > 3 trimestre 2015
Plan de financement
Financement PLUS
Subvention de l’Etat
Subvention Conseil Général 33
Subvention Gaz
Prêt CDC
Fonds propres
TOTAL
62 500 €
3 000 €
2 396 245 €
1 143 357 €
3 605 102 €
Financement PLAI
55 000 €
49 500 €
1 320 €
998 623 €
507 566 e
1 612 010 €
Typologie & montants des loyers
Nombre
6
10
8
1
25
Surface moyenne
50 m²
68 m²
80 m²
90 m²
Loyer (1)
293 €
391 €
448 €
499 €
Financement PLAI*
Nombre
T2
2
T3
5
T4
3
T5
1
TOTAL
11
*Prêt Locatif Aidé d’Intégration
Surface moyenne
50 m²
70 m²
80 m²
90 m²
Loyer (1)
257 €
344 €
390 €
440 €
Financement PLUS*
T2
T3
T4
T5
TOTAL
*Prêt Locatif à Usage Social
(1)
Loyers moyens hors charges et garages donnés à titre indicatif
A l’entrée dans les lieux, le locataire verse uniquement un dépôt de garantie (équivalant à un mois de loyer),
il n’a pas de frais d’agence, le loyer est payable en fin de mois et il a la possibilité de bénéficier de l’A.P.L
Maîtrise d’ouvrage
ARTOTEC - ARCHITECTES URBANISTES ASSOCIES
3 rue Saumenude 33800 Bordeaux
[email protected]
ASTEO - VRD
15 avenue Henri Barbusse 33700 Mérignac
[email protected]
PR INGENIERIE - ING THERMIQUE
72 avenue de Labarde 33300 Bordeaux
[email protected]
APAVE - B CONTROLE
Z.I. - avenue Gay Lussac 33370 Artigues-près-Bordeaux
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Fiches
Réhabilitation – Concertation - Relogement
❶ LA REHABILITATION
Dates clés
Juillet 2011 Novembre 2011
Décembre 2011
Mars 2012
Avril 2012
Septembre 2013
15 novembre 2013
Janvier – Avril 2014
Dialogue avec la Mairie de Libourne
Lancement des Etudes pour Terrain de Manœuvre
Lancement Travaux Remise en Sécurité Electrique Blocs 1 à 5
Travaux de mise aux normes des installations électriques Bâtiment A & B
Lancement Consultation Réhabilitation Globale
Démarrage des Travaux de réhabilitation sur les 16 logements vacants
Emménagements des locataires des blocs 1 à 5 vers Bât A et B en suivant.
Travaux sur les logements occupés et Travaux extérieurs
Objectifs
• Redonner une valeur ajoutée à la résidence en termes d’esthétismes et de confort.
• Améliorer les performances énergétiques des bâtiments dans le but de baisser les consommations
d’énergies.
Prix de revient par logement : 42 000 € TTC
Coût de l’opération : 1 766 825 €
Prêt CDC : 50% en cours // Fonds propres : 50 % dont 300 000 € pour l’acquisition du foncier
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M ONT
ANT TOTAL DES TRAVAU
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❷ CONCERTATION LOCATAIRES – ACCORD REHAB (Bât A et B) – 14 locataires
DATES CLES :
Le 29 Mars 2012 – Présentation aux locataires Réhabilitation Mairie Bâtiments A&B
Juin 2013 : Mission PACT : visite individuelle de tous les locataires. Objectif :
o Présenter les travaux de réhabilitation
o Recenser le profil général de la population
o Recenser le profil particulier des locataires (âge, situation familiale, financière et
accessibilité)
o Recueillir leur souhaits d’aménagements
o Favoriser l’accord locataire portant sur la revalorisation des loyers
Le 19 Juin obtention de 100% d’avis favorables dont 1 avec réserves.
Le 24 octobre 2013 : visite commune du logement témoin et présentation du déroulement de la période de
travaux en site occupé.
Bilan synthétique de la restitution du PACT :
Profil des occupants :
- Age de la population : 46% des ménages ont plus de 66 ans
- Composition des ménages : 64% des ménages sont composés d’1 seule personne
- Ancienneté d’habitation : 57% entre 6 et 15 ans, 25% supérieur à 16 ans.
- Travail : 83% des occupants actifs travaillent sur la commune de Libourne
- Scolarisation : 66% des occupants ayant des enfants les scolarisent sur Libourne
Ressenti sur le quartier :
- 61% des résidents qualifient le quartier de « très bon »,
- 71% considèrent qu’il s’est amélioré,
- 86% considèrent les équipements du quartier comme plutôt bon ou très bon.
Ressenti sur le voisinage :
- 93% considèrent leurs relations de voisinage comme bonnes ou très bonnes
Recueil souhaits d’aménagements spécifiques accessibilité (sur 14 locataires)
- 57% des locataires ont souhaité une douche à la place de la baignoire
- 20% ménages ont demandé l’équipement en barres d’appui dans les pièces d’eau
 Toutes ces demandes ont été intégrées au programme de travaux.
REVALORISATION DES LOYERS
Dossier en cours d’élaboration pour validation préfectorale :
Augmentation annuelle du loyer mensuel :
- Pour 1 type 3 : augmentation de 11€ + IRL par an
- Pour 1 type 4 : augmentation de 15€ + IRL par an
- Pour 1 type 5 : augmentation de 17€ + IRL par an
Atteinte du plafond PLAI : en 1 à 3 ans maximum, en fonction du loyer initial. En ne dépassant pas le tarif
autorisé des logements financés en PLA d’intégration*, soit 4,48 €/m² de surface utile, le nouveau loyer sera à
terme :
- Pour 1 type 3 : 265,62 € / mois – Loyer Hors Charges
- Pour 1 type 4 : 332,24 € / mois – Loyer Hors Charges
- Pour 1 type 5 : 372,69 € / mois – Loyers Hors Charges
Conforme aux modalités de la Convention d’Utilité Sociale (CUS).
Sur 2014, 80% des locataires touches l’APL. En moyenne, 85% de l’augmentation de loyer liée à la
réhabilitations sera couvert par l’APL.
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❸ RELOGEMENT – Bâtiments 1 à 5 – 19 locataires
ETAT ACTUEL :
Tous les locataires ont accepté une solution de relogement :
- 14 sont relogés dans les bâtiments A et B réhabilités du Terrain de Manœuvre
- 3 sont relogés dans une autre résidence Clairsienne (Les Chais – Libourne)
- 2 sont relogés chez un autre bailleur
DATES CLES :
Le 29 Mars 2012 – Présentation en Mairie devant les locataires du projet Terrain de Manœuvre comprenant la
démolition des blocs 1 à 5
Février 2013 – Réunion d’information avec les 19 locataires des blocs 1 à 5 à reloger
- visite du logement témoin
- description des travaux de réhabilitation
- Présentation de la mission du PACT: l’enquête de relogement
Avril 2013 – Entretiens individuels du PACT auprès des locataires des bât 1 à 5 pour:
- Souhait de relogement de chaque locataire
- Souhait des aménagements intérieurs du futur logt
- Souhait pour intégrer ou non le futur programme neuf
Mai 2013:
- visite des logements proposés aux locataires à reloger sur Terrain de Manœuvre
- entretiens individuels avec les locataires souhaitant accéder à une autre résidence Clairsienne
- validation des accords de relogement (logt, le loyer et son évolution)
- Validation des souhaits de travaux spécifiques exprimés auprès du PACT
23 Octobre 2013: réunions d’information collective
- Présentation de l’’entreprise de déménagement
- Présentation du déroulement et planning relogement
- Présentation planning global travaux
Bilan synthétique de la restitution du PACT :
Profil des occupants :
Age de la population : 40% des ménages ont plus de 70 ans
Composition des ménages : 80% des ménages sont composés d’1 seule personne mais accueil fréquent de
membres de la famille
Ancienneté d’habitation : 53% supérieur à 20 ans.
Travail : 55% des occupants sont retraités, 25% sont actifs.
Etude situation financière : reste à vivre, difficultés de paiement de loyers, suivi social et emprunts en cours
Ressenti sur le voisinage :
65% considèrent leurs relations de voisinage comme bonnes ou très bonnes
Recueil souhaits de relogement et résultats (sur 19 locataires)
Typologie :
75% sont relogés dans un logement du type correspondant exactement à leur souhait.
100% pour les locataires présentant des difficultés financières.
Localisation :
71% sont relogés à un étage correspondant exactement à leur demande.
er
100% des personnes agées ou présentant un handicap ont accès à un RdC ou 1 étage.
Equipement souhaité : 9 demandes d’adaptation pour cause de vieillissement ou de handicap (ex baignoire,
barre d’appui, accessibilité du logt).
100% de ces demandes ont été intégrées au programme de travaux.
68% des locataires relogés ont fait le vœu d’intégrer à terme l’opération de construction (neuf)
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Annexe > Photographies
Relogement
Réunion d’information collective du 23 octobre 2013
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Visite du logement témoin en mai 2013
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Annexe > Photographies
Résidence Foreza
« Habiter le jardin »
« L’homme au cœur du processus »
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Perspective d’insertion
Perspective voie interne
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Clairsienne
Identité & chiffres clés
Clairsienne, SA d’Hlm membre du groupe Cilso
Clairsienne est une SA d’Hlm dont l’actionnaire de référence est le CILSO (Comité Interprofessionnel du
Logement du Sud-Ouest), seul CIL territorial en Aquitaine, Charentes et Limousin. Par ailleurs, le CILSO a signé
un pacte d’actionnaires avec la CEAPC (Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charentes). Le CILSO collecte la
Participation des Employeurs à l’Effort de Construction, devenue Action Logement et est membre du réseau
Action Logement.
Sa vocation : Une entreprise sociale pour l’habitat aquitain
Entreprise sociale pour l’habitat, Clairsienne a une vocation d’intérêt général dont le cœur de la mission sociale
est orienté vers la satisfaction de ses clients et la qualité des services rendus. Pierre Merle, haute figure du
logement social des années 50 et 60, fondateur du mouvement “Castors” à Pessac, est à l’origine de sa
création.
Depuis plus de 50 ans, Clairsienne développe, construit et gère durablement des habitats de qualité accessibles
au plus grand nombre en Aquitaine, du locatif à l’accession sociale à la propriété. Partenaire impliqué dans les
projets urbains, Clairsienne accompagne les collectivités locales, de l’aménagement de territoires à la
reconquête de friches industrielles, de la petite résidence jusqu’à l’éco-quartier mixant habitats diversifiés,
équipements, activités commerciales et tertiaires, circulations, cheminements et espaces paysagers.
Clairsienne est adhérent du Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs (SNAL)
Bailleur, Gestionnaire, Aménageur, Promoteur-constructeur
• Clairsienne met en œuvre tous ses savoir-faire :
Gestion résidentielle, maintenance et gestion patrimoniale, activité de syndic, recherche foncière,
aménagement urbain, ingénierie financière, maîtrise d’ouvrage, accession sociale.
• … pour offrir à chacun sa solution «habitat» adaptée : Maison individuelle ou de ville, petits collectifs,
logements évolutifs, résidences étudiantes ou logements jeunes actifs, habitats séniors, hébergement
d’urgence, maisons relais, vefa, terrains à bâtir…
• … pour assurer le bien-être de ses habitants en offrant des prestations au service de tous :
Accompagnement social, médiation culturelle et urbaine, parcours sécurisés, service client, programme continu
de performance énergétique…
• … pour le développement du logement social au service de l’aménagement et du développement
économique des territoires.
. Ses chiffres clés
Création en 1958
Nombre de salariés : 135
Patrimoine locatif : 7 698 logements
Nombre d’habitants en gestion locative : 16 044
Nombre de communes d’implantation : 120
Budget 2013
CA : 58.4 M€ // Résultats : 6.5 M€
Mises en location : 409 logements
Ordres de service : 590 en locatif et 28 en accession
Réhabilitations : 5 M€
Ventes : 55 HLM, 31 en accession, 16 lots à bâtir
Aménagement : Vente de 6 macro-lots - 25 000 m² Shon
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Activités 2012
CA : 62 M€
Résultats : 7,1M€
Ménages entrants : 1136 pour 12000 demandes
Mises en location : 634 logements
Ordres de service : 630 en locatif et 22 en accession
Réhabilitations : 2.7 M€ de travaux d’investissement sur
le patrimoine
Ventes : 80 HLM, 80 en accession, 33 lots à bâtir
Aménagement : 9 macro-lots vendus
soit 30 708 m² Shon
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