A. Le Groupe Novaxia : un opérateur immobilier et hôtelier

SOMMAIRE
A. Le Groupe Novaxia : un opérateur immobilier et hôtelier indépendant, spécialiste des
problématiques patrimoniales, présent en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur……………….P 3
B. Les 4 activités du Groupe Novaxia…………………………………………………………….P 4/10
1)
2)
3)
4)
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La Promotion immobilière
La transformation et la réhabilitation dans l’ancien (en logement et en hôtellerie)
Le Conseil auprès de particuliers propriétaires
L’Accompagnement d’un cercle d’investisseurs dans l’immobilier et l’hôtellerie (ISF & IR)

EX.1 : Novaxia Immo Capital : levée de fonds de 2.5 millions d’euros pour la première PME immobilière éligible TEPA,
visée par l’AMF ………………………………………………………………………………………………………………...(P11)

EX.2 : Novaxia Hôtel Invest : PME TEPA pour investir dans l’hôtellerie parisienne visée par l’AMF, levée de fonds de 2.5
millions d’euros ……………………………………………………………………………………………………………….(P12)

EX.3 : Novaxia Immo Opportunité : levée de fonds de 7.5 millions d’euros pour une offre liée regroupant trois PME
destinées à la construction immobilière, et à la création de fonds de commerce hôteliers en vue de la gestion ……. (P 14/18)
C. Présentation de l’équipe du Groupe Novaxia…….......................................................................P 19
A.
Le Groupe Novaxia : un opérateur immobilier et hôtelier indépendant, spécialiste des
problématiques patrimoniales, présent en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur
Créé en 2006 par des professionnels du patrimoine, le Groupe Novaxia est un opérateur immobilier et hôtelier, dirigé par Joachim Azan et
composé d’une équipe aguerrie aux problématiques patrimoniales complexes dans lesquelles l’optimisation fiscale est le fil conducteur. Le groupe est
toujours fidèle à ses 3 valeurs : innovation, réactivité et exigence. Dans cette optique, l’activité de Novaxia se développe sur 4 axes majeurs :
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



La Promotion immobilière ;
La Transformation et la réhabilitation dans l’ancien (en logement et en hôtellerie) ;
Le Conseil auprès de particuliers propriétaires ;
Accompagnement d’un cercle d’investisseurs dans le secteur immobilier et hôtelier (ISF & IR).
B.
Les 4 activités du Groupe Novaxia
1) La Promotion immobilière
Le Groupe monte et commercialise des opérations grâce à son réseau de partenaires : banques privées et conseillers en gestion de patrimoine.
Il s’attache à concevoir des produits d’exception, de par leur emplacement et leur qualité architecturale et de construction, à destination
d’investisseurs et d’accédants à la propriété. Ce souci de perfection s’illustre à travers l’appréhension des performances énergétiques BBC des
programmes réalisés, l’optimisation des surfaces et agencements intérieurs, mais aussi l’aménagement personnalisé des appartements.
A la différence de grands groupes, dont la stratégie répond à une logique de volume, le Groupe Novaxia se définit comme un artisan immobilier
qui se fixe comme discipline de se limiter à quatre ou cinq opérations immobilières par an (à Paris et sur la Côte d’Azur), afin que chacune d’entre elles
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soit réalisée suivant les règles de l’art.
Opérations exemplaires : Cannes Paradisio (06)

81 logements du studio au 5 pièces avec balcon ou terrasse

Nature de la commercialisation : Scellier, Accession à la
propriété (résidence principale et résidence secondaire)

Prix : 5.800 euros en moyenne le M²
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Montant de l’opération : 25 millions d’euros

Commercialisation en 2010
Autre opération en IDF : Green 18 à Bagnolet (93)
•
81 appartements en BBC du studio au T3
•
Nature de la commercialisation : Scellier, LMNP avec mandat de gestion Novaxia
•
Prix : 5 400 € en moyenne le M².
•
Montant de l’opération : 28 millions d’euros
•
Commercialisation en 2011 fin 2012
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Autre opération en IDF : Suresnes (92)

24 Logements et 1 commerce (1700m² sur 4 étages)

Nature de la commercialisation : vente des biens en accession à la
propriété et en Scellier

Prix: 7.000 € en moyenne le M²

Commercialisation en 2011
2) a- La transformation et la réhabilitation dans l’ancien en logement
Pour les particuliers, Novaxia monte des opérations complexes « sur mesure », répondant parfaitement à leurs besoins de voir converger les
critères d’emplacement de qualité et de montage juridique et fiscal approprié à leur patrimoine.
Ainsi, des opérations sous statut Scellier dans l’ancien, en déficit foncier ou en démembrement de propriété sont-elles montées au cœur de Paris et sur la
Côte d’Azur. Dans un environnement fiscal on ne peut plus mouvementé, le Groupe Novaxia s’adapte en permanence pour faire profiter ses clients des
opportunités du marché immobilier.
L’enjeu est fondamental : maintenir un prix global de l’opération cohérent et faire en sorte que l’avantage fiscal profite toujours in fine à l’investisseur.
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Exemple à Paris : Immeuble de la rue Affre (75018)

21 lots de copropriété (dont 2 commerces)
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Nature de la transformation : Vente des biens en nuepropriété (usufruit temporaire de 15 ans)

Prix à partir de 3 600€/m²

Commercialisation en 2012
Exemple en région PACA : immeuble à Antibes (06)
(vente de la collectivité, anciennement les bureaux de la
mairie)
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9 logements pour 600M² avec commerces
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Nature de la transformation : Vente des biens
en déficit foncier

Commercialisation en 2012
2) b- La transformation et la réhabilitation dans l’ancien en hôtellerie
La demande exponentielle de chambres d’hôtels en région parisienne et sur la Côte d’Azur a incité Novaxia à s’intéresser à ce secteur d’activité
porteur. En effet, le domaine hôtelier profite de fondamentaux économiques au beau fixe. A la différence de nombreux autres secteurs économiques, le
tourisme est en effet une des industries les plus dynamiques du pays.
Déjà première destination mondiale, la France profite encore depuis peu de nouveaux relais de croissance avec l’arrivée d’un nouveau type de visiteurs :
les touristes en provenance des pays dits émergents, dont les arrivées hôtelières rien qu’à Paris ont augmenté en 2011 de 13,8 % par rapport à 2010 et de 33
% par rapport à 2009. Parallèlement, les capacités d’accueil de qualité sont encore déficitaires, assurant un taux d’occupation maximum et une sécurisation,
a priori, des nouveaux projets hôteliers haut de gamme sur la région parisienne particulièrement.
Toujours dans une optique de sélectionner les meilleurs emplacements, Novaxia prend le parti de réhabiliter puis de transformer en hôtels haut de gamme,
des immeubles anciens situés au cœur de Paris ou dans les quartiers côtés des grandes cités balnéaires de la région PACA.
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Exemple de l’hôtel particulier de la rue Leroux (Paris 16°)
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50 chambres d’hôtel de catégorie 4 étoiles

Nature de la transformation : ancien immeuble de bureaux
transformé en hôtel 4 étoiles
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Montant de l’opération : 11,5 millions d’euros

Ouverture prévue : fin 2013
3) Le Conseil auprès de particuliers propriétaires
Démembrement de propriété, vente à la découpe, conseils d’optimisation du foncier, Novaxia propose de l’ingénierie patrimoniale à ses
clients propriétaires fonciers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels et la vente pour le compte de tiers.
Une famille souhaite, par exemple, vendre un terrain à bâtir à un promoteur ; une autre souhaite faire une opération de promotion immobilière ; une autre
encore souhaite vendre un immeuble à la découpe pour optimiser la plus-value : les ingénieurs patrimoniaux du groupe répondent à ces demandes en
mettant au point des opérations sur mesure.
4) Accompagnement d’un cercle d’investisseurs dans le secteur immobilier et hôtelier
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Cette multi compétence immobilière, hôtelière et patrimoniale a incité le Groupe Novaxia à proposer à ses clients une offre de produits financiers
leur permettant de profiter des opportunités des trois secteurs. La création de PME dont les parts étaient réservées à un public averti ou, plus tard, faisant
offre de titres financiers au public, avec visa AMF et éligibles à la loi TEPA, a-t-elle ainsi été mise en place dès 2008.
La première PME accessible au grand public a été baptisée Novaxia Immo Capital et commercialisée en 2010 (ouverte au grand public, visa AMF n°10087). Il s’agissait de la toute première (et unique) PME immobilière du marché.
L’année suivante, le Groupe lançait Novaxia Hôtel Invest (visa AMF n°11-133), dédiée à l’activité hôtelière et en 2012, les PME regroupées sous l’offre
liée Novaxia Immo Opportunité (visa AMF n°12-148) réunissait les activités des deux secteurs, immobilier et hôtelier.
L’offre patrimoniale de Novaxia cherche donc à se distinguer des dispositifs intermédiés TEPA de type holdings, FIP ou FCPI, qui pâtissent de plusieurs
inconvénients :

Frais élevés

Absence d’actifs liquides pour garantir l’investissement

Absence de partage du résultat (source de conflits d’intérêts)

Peu de visibilité sur la rentabilité
L’investissement en direct dans des PME proposé par le Groupe Novaxia, où les frais sont réduits (0% de frais de gestion) et les intérêts des investisseurs
alignés avec les siens (vrai partage du résultat avec 2/3 pour l’investisseur, distribution de dividendes dès la première année de fonctionnement), constitue
l’ADN du Groupe structuré par la culture du résultat.
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HISTORIQUE et PRESENTATION DES
FONDS ET DES PME ELIGIBLES A LA
LOI TEPA DU GROUPE NOVAXIA
 EX.1 : Novaxia Immo Capital
Levée de fonds de 2.5 millions d’euros pour la première PME immobilière TEPA
Afin de renforcer sa capacité d’investissement et sa base d’épargnants, le Groupe Novaxia crée en 2010 un nouveau véhicule
visé par l’AMF faisant offre au public nommé Novaxia Immo Capital. Cette offre est distribuée par les CGPI, les family offices et les
réseaux de sociétés de gestion et de banques privées avec pour prestataire de services d’investissement la Banque Leonardo.
Novaxia a levé 2,5 millions d’euros collectés auprès de 208 investisseurs particuliers pour le financement de cette première PME
immobilière éligible à la loi TEPA.
Ce succès confirme l’engouement des particuliers pour des investissements dans des actifs immobiliers d’exception à Paris et sur la
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Côte d’Azur tout en bénéficiant du dispositif de défiscalisation ISF loi TEPA avec visa AMF (n°10-087).
Novaxia Immo Capital en Bref
Un investissement dans des actifs immobiliers d’exception,
Un conseil de surveillance de professionnels du secteur immobilier,
Une offre rare : absence de PME concurrentes faisant offre au public privilégiant le secteur immobilier,
Un vrai partage des dividendes : 2/3 aux investisseurs de Novaxia Immo Capital et 1/3 à Novaxia en tant que conseil,
Une attestation fiscale assurée par le cabinet d’avocats Taylor Wessing,
Une collecte réussie de 2,5 millions d’€.
 EX.2 : Novaxia Hôtel Invest
PME TEPA pour investir dans l’hôtellerie parisienne
Le Groupe Novaxia poursuit le renforcement de sa capacité d’investissement en lançant en 2011 une PME TEPA dont l’objectif est
d’investir non pas dans le secteur immobilier traditionnel (exclu depuis 2011 de la loi TEPA), mais dans l’exploitation hôtelière. En
développant Novaxia Hôtel Invest en 2011, Novaxia s’est positionné sur un marché en plein essor. Comme Novaxia Immo Capital, créé
en 2010, Novaxia Hôtel Invest a reçu un visa AMF (n°11-133), pour être habilité à faire offre au public.
Cette PME permet l’investissement dans des hôtels nécessitant des travaux d’aménagement ou un repositionnement en gamme; les
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nouvelles normes que devront respecter les hôtels dès 2011 (incendie, accessibilité handicapés) vont en effet pousser nombre d’hôteliers à
vendre : 56% d’entre eux envisagent déjà de céder leur hôtel dans les 2 prochaines années.
Grâce aux revenus récurrents dégagés par l’exploitation hôtelière, le rendement annuel espéré sera de 6% à 7% par an pour les investisseurs
(10% au global) - hors avantage fiscal et nets de frais de gestion. Il pourrait se rajouter, à terme, la plus-value découlant de la vente de l’hôtel.
Une option de rachat des parts par Novaxia est offerte aux souscripteurs, à partir de la 6ième année suivant l’investissement.
En plus des avantages fiscaux attachés à la loi TEPA, l’investissement repose sur des fondamentaux hôteliers situés dans des zones prestigieuses
ou touristiques, dont la valorisation est peu sensible aux aléas des marchés.
Un sous-jacent en excellente santé et prometteur
L’activité hôtelière parisienne se porte bien, particulièrement dans le domaine des hôtels haut de gamme, 3 et 4 étoiles, qui affichent les meilleurs
taux d’occupation de France : respectivement 83% et 76% (source : Deloitte-France). La recette moyenne par chambre est également élevée : de
143€ à 288€ (source : Deloitte-France). Paris, qui accueille chaque année quelques 30 millions de visiteurs, souffre d’un déficit de 7.000
chambres d’hôtel, ce qui ouvre des opportunités.
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Novaxia Hôtel Invest en bref
Un investissement dans des actifs tangibles : l’hôtellerie parisienne haut de gamme,
Un conseil de surveillance constitué de professionnels du secteur,
Un sous-jacent de qualité : l’hôtellerie parisienne souffre d’un déficit de chambres,
Une rentabilité espérée de 10% nets par an,
Une réduction d’ISF maximale, soit 50% (sous réserve du conseil des ministres le 11 mai 2011),
Un vrai partage du résultat : 2/3 aux investisseurs de Novaxia Hôtel Invest,
Une option de rachat des parts par Novaxia, à partir de la 6ème année,
Une attestation fiscale assurée par le cabinet d’avocats Rivière & Morlon,
Une collecte réussie de 2,5 millions d’€.
 EX.3 : Novaxia Immo Opportunité
Levée de fonds de 8,7 millions d’euros pour une offre liée regroupant trois PME destinée à la construction
immobilière, et à la création de fonds de commerce hôteliers en vue de la gestion
Le groupe Novaxia a poursuivi sa politique innovante en lançant en 2012 une offre liée composée de trois PME profitant de l’intérêt
de chacun dans les deux secteurs de l’hôtellerie et de la construction immobilière. Exceptionnel aujourd’hui et loin d’être négligeable, dans un
contexte de cure d’amaigrissement généralisée des avantages fiscaux attachés aux produits financiers et immobiliers !
Novaxia Immo Opportunité a réussi sa levée de fonds dont l’objectif était de 7,5 millions d’euros (soit 2,5 millions par structure) puisque celleci atteint 8,7 millions d’euros. L’offre liée est couverte par un même visa AMF (n°12-148) qui permet de faire offre au public de titres
financiers.
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Novaxia Immo Opportunité permet aux souscripteurs de réduire leur ISF de 50% du montant investi et/ou leur impôt sur le revenu de
18% du montant investi.
Les trois PME de Novaxia Immo Opportunité ont donc pour but d’investir dans des projets immobiliers et/ou hôteliers, géographiquement
diversifiés : Paris, Ile-de-France et Côte d’Azur. Les activités de construction d’immeubles en vue de leur vente ainsi que les activités de
location meublées touristiques de courte durée ouvrent, en effet, droit aux avantages fiscaux de la loi TEPA (points 15 et 16 du BOI 7S-5-11).
Novaxia Immo Opportunité va, dans un premier temps, acquérir des terrains constructibles ou des immeubles anciens à rénover. La deuxième
étape concernera la construction ou la réhabilitation lourde immobilière (assimilable à de la construction) et la troisième, l’exploitation hôtelière
et/ou la revente sur 5 à 8 ans.
Les revenus découlant de ces activités (double plus-value) seront reversés aux associés de la façon suivante : 2/3 pour les investisseurs et 1/3
pour Novaxia. Comme à son habitude, le groupe Novaxia a opté pour une politique de moindres frais à l’égard de ses clients (0% de frais de
gestion), pour privilégier une rémunération à la performance.
Les revenus seront donc doubles : ils proviendront, d’une part de l’exploitation de l’activité hôtelière (déléguée à un professionnel du secteur)
suivie de la vente des murs et fonds de commerce, et, d’autre part des plus-values générées, à terme, par la promotion immobilière et la revente
des immeubles réhabilités. Ces revenus devraient être attractifs, compte-tenu de deux points forts :

Qualité des sous-jacents. Les investissements se réalisent uniquement dans deux actifs à forte valeur ajoutée, celui de l’immobilier et
celui de l’hôtellerie, dont la valorisation va de pair avec la demande. Ces deux marchés - en IDF et en PACA - sont en bonne santé,
recherchés par les investisseurs du monde entier.

Secteurs d’activités en pleine croissance. Le marché des résidences hôtelières urbaines est un marché en plein essor et à fort potentiel,
notamment sur le haut de gamme. Alternative à l’hôtellerie traditionnelle, les résidences hôtelières offrent une rentabilité attractive. Avec
plus de 78% de taux d’occupation en 2011, Paris attire toujours plus de touristes : quelques 30 millions par an et un déficit de 7.000
chambres d’hôtel.
A noter qu’une option de rachat des parts par Novaxia est offerte aux souscripteurs, à partir de la sixième année de leur investissement.
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Novaxia Immo Opportunité en bref
Fiscalité avantageuse. Eligible à la Loi TEPA, Novaxia Immo Opportunité permet une réduction d’ISF de 50% du montant
versé au capital initial ou aux augmentations de capital d’une PME, dans la limite de 45.000 € (soit un versement maximal
ouvrant droit à réduction fiscale de 90.000 €). Une réduction d’impôt sur le revenu est également possible (cumulable avec
l’ISF), à hauteur de 18% du montant investi (jusqu’à 18.000 € de réduction d’impôt pour 100.000 € investis pour un couple
marié),
Aucun frais liés à la gérance. A la différence d’une société de gestion, Novaxia se rémunère uniquement sur le succès des
opérations (1/3 de la plus-value) et ne ponctionne aucun frais de gestion annuels,
Commission de placement : Prime d’émission de 5%. Important : la totalité du montant investi ouvre droit à l’avantage fiscal.
Exemple : pour un versement de 1.000 €, 500 € seront déductibles de l’ISF à payer,
Une collecte réussie de 8,7 millions d’euros.
Novaxia Immo Opportunité c’est :
Le cercle vertueux de l’immobilier grâce aux opportunités offertes par cette offre liée :
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Un investissement diversifié géographiquement :
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Une offre diversifiée sectoriellement :
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C.
Présentation de l’équipe du groupe Novaxia
JOACHIM AZAN :
Diplômé d’expertise comptable et du DES Gestion de Patrimoine de Clermont- Ferrand, Joachim Azan
a développé durant 10 ans son expertise des problématiques patrimoniales complexes en banque et
Family Office. Joachim a notamment travaillé 7 ans dans le conseil en fusions-acquisitions chez Arthur
Andersen et CA Indosuez.
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Par la suite, il rejoint l'activité Family Office chez Aforge Finance en tant que directeur de mission.
Ayant détecté une pénurie d’offre immobilière de qualité sur le marché de l’investissement locatif, il
fonde Novaxia en 2006 pour être aujourd’hui à la tête d’un groupe générant plus de 100 millions
d’euros d’opérations immobilières sur les trois dernières années.
MICHAEL SEROUSSI :
Diplômé d’un Master en Mathématiques Financières de l’Université Paris Dauphine, Michaël se
spécialise en poursuivant le Master Immobilier de la Fondation Palladio. Apres une première
expérience en Audit sur le secteur Immobilier chez PricewaterhouseCoopers, il s'oriente vers
la Gestion de patrimoine en tant que Consultant au sein du Groupe Pichet, où il répond aux
problématiques patrimoniales et fiscales de ses clients par des solutions immobilières.
En 2010, Michaël rejoint Novaxia pour animer et développer les relations partenaires du réseau de
CGPI et banquiers privés. Il est aujourd’hui Directeur des Partenariats et assure la
commercialisation des programmes ainsi que les levées de capitaux.
MAELLE CARAVACA :
Diplômée du Master Expertise Juridique et Fiscale - Ingénierie du Patrimoine, de l’Institut
Supérieur de Commerce de Paris, Maëlle décide de prolonger son parcours académique, en
suivant le Master 221 de Fiscalité d’Entreprise de l’Université Paris Dauphine.
Après avoir gagné en expérience au sein du service Fiscalité du cabinet d’avocats d’affaires
Scotto&Associés, elle intègre Novaxia pour apporter son expertise fiscale patrimoniale. A ce jour,
Maëlle est en charge des Relations Partenaires au sein de l’équipe de Michaël Seroussi, avec qui
elle anime le réseau de partenaires de Novaxia pour la commercialisation des programmes et les
levées de capitaux.
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Contact presse :
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Alexandra Sarazin : Tél : 01.44.82.95.52 – Mail : [email protected]
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