Mixité sociale et accession - Communauté de Communes Bretagne

Mixité sociale et
accession
L’année 2010 a connu un rebond du nombre
d’accession PTZ en Bretagne Romantique
comme ailleurs dans l’aire urbaine. Cette
augmentation est à mettre en regard de la
reprise de l’activité des marchés de
l’immobilier tant en neuf qu’en ancien. 2010
a bénéficié sans doute également d’un effet
d’anticipation suite à l’annonce de la
modification du régime d’attribution des PTZ
et de la suppression du Pass foncier à
compter du 1er janvier 2011. De nombreux
ménages auraient alors fait aboutir leur
projet d’acquisition avant fin 2010.
L’année 2011 pourrait connaître le même
effet suite à l’annonce du recentrage sur le
neuf du nouveau PTZ + dès janvier 2012.
La suppression du PTZ pour l’acquisition
d’un bien sur le marché de l’occasion devrait
entraîner un ralentissement de l’activité de ce
marché, et pénaliser les primo-accédants
candidats à l’accession en ancien. Qu’en sera
t’il en Bretagne Romantique quand on sait
que 40 % environ des acquisitions en ancien
sont faites grâce à un PTZ ?
Sommaire
Æ Une nette reprise des PTZ en 2010 qui accompagne
l’embellie des marchés du neuf et de l’ancien
Æ Les opérations PTZ du périurbain sont différentes
de celles de la périphérie rennaise
Æ Au sein de la Bretagne Romantique, 55 % des PTZ
se localisent sur le secteur mixte
NOVEMBRE 2011
Une nette reprise des PTZ en 2010 qui accompagne l’embellie des
marchés du neuf et de l’ancien
Evolution du nombre de PTZ selon le type
d’opérations en Bretagne Romantique
300
274
264
238
250
239
209
192
200
150
100
50
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Construction maison neuve (terrain compris)
Construction maison neuve (hors achat terrain)
Acquisition-Amélioration
Achat neuf
Source : SGFGAS DREAL Bretagne
Une nette reprise du nombre de projets
d’accession à la propriété financés par un PTZ
en 2010 en Bretagne Romantique.
En 2010, en Bretagne Romantique, 274
PTZ ont été accordés à des primoaccédants pour les aider à financer leur
projet d’accession à la propriété. Cela
concerne prioritairement le logement
individuel (96 %).
Le volume de PTZ en 2010 est le plus élevé
de ces 6 dernières années. L’évolution
importante en un an, + 82 PTZ, soit une
augmentation de + 43 %, ne modifie pas
la répartition par type de dossier. Elle reste
très proche de ce que l’on a observé les
années passées : 48 % des dossiers
financés avec un PTZ en Bretagne
Romantique concernent la construction
neuve d’une maison individuelle1, 47 % une
acquisition dans l’ancien, et 5 % seulement
un achat en promotion immobilière.
En acquisition-amélioration, le nombre de
PTZ accordés en 2010 (128) est le plus
élevé de ces dernières années. En
construction neuve, on retrouve les
niveaux élevés de 2005 : 132 dossiers en
2010, 141 en 2005. Entre ces deux dates,
le nombre de PTZ en neuf n’avait cessé de
diminuer.
L’évolution en un an a plutôt profité à
l’ancien : + 49 % du nombre de PTZ,
contre + 43 % pour la construction neuve.
Ces augmentations accompagnent la
reprise des marchés de l’immobilier en
2010, tant en neuf, en individuel pur, qu’en
ancien, après une année 2009 morose,
même si les volumes de vente restent bien
en-deçà de ceux des meilleures années de
la décennie. En ancien, la part de marché
du PTZ2 reste globalement stable : 41 %
en 2010 (de 37 % à 43 % entre 2005 et
2009). En construction neuve de maisons
individuelles, elle augmente constamment
ces dernières années. De 37 % entre 2005
et 2007, années durant lesquelles les
permis de construire pour un individuel pur
ont été les plus nombreux, à 47 % en
2008, puis 56 % en 2009 en pleine crise, la
part de marché du PTZ en construction
neuve atteint 67 % en 2010. Le PTZ a
contribué à maintenir l’activité immobilière
en Bretagne Romantique pendant les
années difficiles, et a permis à de
nombreux ménages d’accéder à la
propriété malgré le contexte de crise. Mais,
la construction neuve sur le territoire est
aussi plus ‘’sociale’’, ce qui peut à nouveau
interroger l’évolution de la mixité dans le
territoire. D’un tiers il y a encore 5 ans, les
ménages PTZistes qui font construire sont
désormais
deux-tiers
environ.
Le
recentrage sur le neuf du ‘’nouveau’’ PTZ à
compter de janvier 2012 devrait conforter
cet état de fait, et en contrepartie fragiliser
le marché de l’ancien sur le territoire, et en
exclure les ménages les plus modestes.
PTZ par type d'opération en 2010
(source SGFGAS-DREAL Bretagne)
5%
44%
47%
4%
Achat neuf
Acquisition-Amélioration
Construction maison neuve (hors achat terrain)
Construction maison neuve (terrain compris)
En Bretagne Romantique, une répartition des
PTZ relativement équilibrée entre opérations en
neuf et acquisitions en ancien.
2
1
Que le terrain soit compris ou non dans le plan
de financement
Nombre de PTZ accordés pour une acquisition
en ancien rapporté au nombre de ventes en
immobilier d’occasion
AUDIAR / Bretagne Romantique / Mixité sociale et accession / Novembre 2011 / 2
Les opérations PTZ du périurbain sont différentes de celles de la
périphérie rennaise
L’augmentation notable du nombre de PTZ
accordés en Bretagne Romantique en 2010
est constatée également dans les autres
territoires périurbains. Les couronnes de
l’aire urbaine enregistrent une hausse de
52 % (+ 619 PTZ entre 2009 et 2010) à
imputer aux projets de constructions
neuves de maisons individuelles mais
également aux achats en promotion
immobilière.
Le
PTZ
conforte
le
développement pavillonnaire du périurbain,
puisque 46 % des dossiers PTZ accordés
dans les couronnes de l’aire urbaine
concernent des projets de construction
neuve de maisons individuelles. L’ancien
tire toutefois son épingle du jeu et rivalise
avec le neuf (42 % des dossiers).
La périphérie rennaise présente en
revanche
des
dossiers
PTZ
très
caractéristiques d’un marché urbain. La
répartition des dossiers selon le type
d’opérations est donc très différente de ce
que l’on observe dans le périurbain. Sur
Rennes Métropole hors Rennes, un dossier
PTZ sur deux correspond à une acquisition
en neuf (promotion immobilière).
En un an, le nombre de PTZ en périphérie
rennaise a connu une hausse plus forte
que dans le périurbain : + 67 %, soit
+ 574 PTZ. Cette augmentation a surtout
profité aux achats en neuf.
La périphérie rennaise se distingue
également du périurbain du point de vue
du type de logements concernés par le
PTZ, avec quasiment autant d’individuel
que de collectif (55 % - 45 %), alors
qu’ailleurs,
l’individuel
domine
très
largement 87 % (96 % en Bretagne
Romantique).
Part des PTZ selon le type d'opérations financées et selon les
territoires en 2010
Achat neuf
acquisitionamélioration
Bretagne Romantique
5%
47%
48%
Couronnes de l'aire urbaine
12%
42%
46%
49,5%
36,5%
14%
Rennes Métropole hors Rennes
construction
maison neuve*
Source : SGFGAS
* que le terrain soit intégré ou non au dossier de PTZ
Les PTZ ne concernent pas les mêmes types de
dossiers qu’on soit dans le périurbain ou en
périphérie rennaise. Le marché urbain rennais
laisse la part belle aux achats en promotion
immobilière, tandis que le périurbain se conforte
dans le développement pavillonnaire, en
partageant toutefois avec l’ancien.
Au sein de la Bretagne Romantique, 55 % des PTZ se localisent sur
le secteur mixte
Au sein de la Bretagne Romantique, les
ménages PTZistes se répartissent sur
toutes les communes, notamment sur
celles du secteur mixte. Ce dernier localise
en effet 55 % des opérations financées
avec un PTZ en 2010. Combourg
représente 12 % des PTZ du territoire, et
les secteurs ruraux environ 16 % chacun.
Cela diffère peu si l’on analyse séparément
le neuf et l’ancien. Seule différence, en
neuf, le poids du secteur mixte s’atténue
un peu (48,4 %), au bénéfice du secteur
rural en développement (21,5 %).
En un an, l’augmentation du nombre de
PTZ sur le territoire a essentiellement
profité aux secteurs ruraux, notamment en
construction neuve.
Sur l’ensemble de la communauté de
communes en 2010, les dossiers PTZ se
répartissent assez équitablement entre
acquisition-amélioration et construction
neuve. C’est le cas dans le secteur mixte et
le secteur rural en développement.
En revanche, Combourg se distingue avec
plus d’un dossier PTZ sur deux qui relève
d’une acquisition en ancien. C’est l’inverse
pour le secteur rural en croissance
modérée. A l’échelle des communes, cette
répartition est assez fluctuante d’une
année sur l’autre.
Nombre de prêts à taux zéro financés en Bretagne Romantique en
2010 par secteur, et part selon la nature de l’opération
PTZ
% acquisition
amélioration
% construction
maison neuve*
Combourg
33
54,5%
42,4%
Secteur Mixte
150
46,0%
47,3%
Secteur rural Croissance modérée
48
43,8%
54,2%
Secteur rural en développement
43
46,5%
48,8%
Total
274
46,7%
48,2%
Source : SGFGAS
* que le terrain soit intégré ou non au dossier de PTZ
Nota : les dossiers PTZ en « achat neuf » ne sont pas
pris en compte
Le secteur mixte, avec 150 PTZ accordés en
2010, localise 55 % des opérations financées de
la Bretagne Romantique.
AUDIAR / Bretagne Romantique / Mixité sociale et accession / Novembre 2011 / 3
Nombre total de PTZ en 2010
source SGFGAS
15
13
6
14
Nombre de PTZ en 2010
25
8
9
34
33
17
7
34
8
7
17
14
nb de PTZ inférieur ou égal à 5
28
6
Combourg
Secteur mixte
17
Secteur rural en développement
Secteur rural croissance modérée
Toutes les communes sont concernées par l’installation de ménages PTZistes. Les
plus importants volumes se situent sur le secteur mixte qui localise 55 % des PTZ de
la Bretagne Romantique.
En tendance depuis 2005, il est possible de
dégager des dominantes, c’est à dire des
communes dont les primo-accédants
PTZistes accèdent à la propriété plutôt
dans l’ancien, et d’autres où ils accèdent
plutôt dans le cadre de la construction
neuve d’une maison individuelle. Les
communes du sud seraient plutôt dans une
dominante ‘’neuf’’, celles du nord se
répartiraient entre neuf et ancien ; entre
les deux, des communes plutôt à
dominante ‘’ancien’’.
Parmi les communes, on peut citer
notamment Saint Thual et Lanhélin qui
présentent une très nette dominante en
neuf, avec systématiquement, chaque
année, des dossiers en neuf largement
supérieurs à ceux en ancien. A l’inverse, à
Dingé, les accédants en PTZ le sont très
nettement sur des acquisitions en ancien. A
Saint Domineuc et à Tinténiac, les dossiers
en neuf dominent notamment si l’on
intègre les acquisitions en promotion
immobilière, qui, au sein de la Bretagne
Romantique, se font essentiellement sur
ces communes.
Dominante des dossiers PTZ accordés en Bretagne Romantique depuis 2005
Source SGFGAS
Pas de réelle dominante : moitié Acquisition-amélioration /
moitié construction neuve
Dominante plutôt en neuf
Dominante plutôt en acquisition-amélioration
En tendance depuis 2005, les communes du sud attirent plutôt des ménages qui
accèdent à la propriété, grâce à un PTZ, en neuf. Cela ne surprend pas puisque ces
communes font partie de celles qui ont autorisé les plus gros volumes d’individuels
purs, et ce sont également celles où le marché de l’ancien est le plus cher, donc
moins accessible aux primo-accédants.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé
par l’Etat, destiné aux primo-accédants
d’une résidence principale, remboursable
sans intérêt sur une durée plus ou moins
longue suivant le niveau de ressources de
l’emprunteur, de la zone géographique et
de la nature de l’opération (neuf ou
ancien) avec possibilité pour les ménages
les plus modestes de différer totalement
ou partiellement le remboursement d’une
fraction du prêt. Au cours de la période
2005-2010, les conditions d’attribution
du PTZ sont restées inchangées.
Au 1er janvier 2011, le PTZ + est entré en
vigueur. A la différence du précédent, ce
nouveau PTZ est accessible à tous les
accédants sans condition de ressources.
Le montant du prêt est fixé en fonction du
nombre de personnes devant occuper le
futur
logement,
de
sa
situation
géographique et de ses caractéristiques
énergétiques.
Suite au plan d’austérité, ce nouveau
PTZ+ connaîtra dès janvier 2012 un
changement important : il ne concernera
désormais que des acquisitions en neuf.
Réf 2011B-HP2011-ETU-018
AGENCE D’URBANISME ET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNAL DE L’AGGLOMÉRATION RENNAISE
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