QR ABSENCE SYNDIC

QUESTION – REPONSE
COPROPRIETE
Lorsqu’une copropriété est dépourvue de syndic,
un administrateur provisoire doit être désigné par le juge :
quand, comment et dans quel but mettre en œuvre cette procédure ?
11/2007
Résumé : En l’absence de syndic, le fonctionnement d’une copropriété va se retrouver en situation de
blocage (impossibilité de recouvrer les charges, de convoquer une assemblée générale ou d’effectuer des
travaux, par exemple). Afin de remédier à ce dysfonctionnement le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 a
prévu une procédure spécifique par le biais de la nomination d’un administrateur provisoire.
Rappel : le syndic, organe obligatoire dans toute copropriété
Dès l’instant où la propriété d’un immeuble bâti est répartie, entre plusieurs personnes, par lots
comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, le syndicat des
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copropriétaires, constitué de l’ensemble des copropriétaires, existe de plein droit et possède en vertu de
l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la personnalité civile.
Le syndic, en application de l’article 17 de la Loi précitée a seul qualité pour représenter le syndicat des
copropriétaires dans les actes de la vie civile et en justice. Il est l’organe exécutif de la copropriété. A ce
titre, il va exécuter les décisions du syndicat des copropriétaires, lesquelles ne peuvent être prises qu’en
assemblée générale des copropriétaires. L’assemblée générale, qui a seule le pouvoir de décision, est
convoquée par le syndic en exercice. Il découle de cette organisation que la présence d’un syndic
(professionnel ou bénévole) est obligatoire et ce quelque soit la taille de la copropriété.
Or, il peut arriver qu’à un moment ou à un autre, la copropriété se trouve dépourvue de syndic, entraînant
de la sorte un blocage dans le fonctionnement de la copropriété, puisque personne n’est plus habilité à
convoquer l’assemblée générale qui permettrait de désigner un nouveau syndic, et de fait aucune décision
concernant la copropriété ne peut être prise.
La solution pour sortir de cette impasse est apportée par l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars
1967, en vertu duquel le président du tribunal de grande instance statuant par ordonnance sur requête, à
la demande de tout intéressé, va désigner un administrateur provisoire.
L’absence de syndic et la nécessité de faire nommer un administrateur provisoire
Quelles sont les circonstances justifiant la désignation d’un administrateur provisoire
Il résulte de l’article 47 du décret précité que la nomination d’un administrateur provisoire suppose que le
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syndicat soit dépourvu de syndic . La contestation sérieuse sur la désignation du syndic n’autorise pas le
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recours à l’article 47, et ce tant que cette décision n’a pas été annulée par le juge.
L’absence de syndic peut se rencontrer :
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si le règlement de copropriété ne nomme pas le premier syndic lors de la mise en place de
la copropriété ou encore lorsque la première assemblée générale s’est tenue et que la
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question de la ratification de la nomination du syndic provisoire n’a pas été abordée
1 Il est à noter que le syndicat des copropriétaires existe dès lors qu’il y a deux copropriétaires et même en l’absence de règlement de copropriété (C.Cass, III,
29/05/2002, pourvoi n° 00-17542)
2 C.Cass, III, 28/05/2002, pourvoi n° 01-01992
3 CA Paris, 23ème Ch A, 10/04/1996, Juris-Data n° 1996-020643
4 C.Cass, III, 16/05/1977, Juris-Data n° 1977-098207
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si le syndic démissionne ou s’il est révoqué par l’assemblée générale sans qu’ait pu être
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désigné un nouveau syndic ,
en cas de décès du syndic,
si le mandat du syndic a pris fin sans que l’assemblée générale ait été appelé à voter le
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renouvellement de son mandat ou la désignation d’un nouveau syndic ,
s’il y a eu fusion-absorption sans désignation préalable de la société absorbante comme
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syndic ,
lorsque la personne désignée comme syndic (professionnel) n’est pas titulaire de la carte
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professionnelle instituée par la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, di te loi Hoguet, ou encore si
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elle est frappée d’une interdiction de gérer un immeuble ,
lorsque le mandat du syndic est nul, par exemple si le syndic n’a pas fait ouvrir un compte
séparé et ce dans le délai de trois mois à compter de sa désignation,
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lorsque la décision ayant désigné le syndic est annulée par le juge .
Comment obtenir la désignation d’un administrateur provisoire ?
La demande de désignation d’un administrateur provisoire est faite au président du Tribunal de Grande
Instance par requête à la demande de toute personne intéressée. Elle nécessite l’assistance d’un
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avocat .
L’action est ouverte à toute personne ayant un intérêt à agir au sens de l’article 31 du Nouveau
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Code de Procédure Civile .
Il peut aussi bien s’agir des copropriétaires que des tiers étrangers à la copropriété, et notamment des
créanciers, un locataire ou un voisin, ou encore de l’ancien syndic. A l’égard de ce dernier, le recours à la
désignation d’un administrateur provisoire a été admis pour l’ancien syndic dont le mandat a expiré et qui a
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omis d’en demander le renouvellement ou encore pour le syndic démissionnaire . Dans ces deux
hypothèses, il est important pour eux qu’ils puissent agir afin de ne pas voir leur responsabilité engagée
vis-à-vis du syndicat qui se retrouve dépourvu d’organe de représentation. Le recours à cette procédure
pourrait également être possible pour un syndic ayant fait l’objet d’une révocation par l’assemblée
générale, et qui voulant engager la responsabilité du syndicat pour la révocation qu’il estimerait abusive
aurait de ce fait besoin que le syndicat des copropriétaires soit représenté.
Remarque : le juge des référés est compétent en application de l’article 47 pour désigner un
administrateur provisoire afin que le syndicat des copropriétaires soit représenté. Cependant, il n’a pas
compétence ni pouvoir pour prononcer la nullité du mandat, sauf s’il constate une nullité de plein droit.
Ainsi, lorsque la régularité de la désignation du syndic est en cause, il est nécessaire au préalable de saisir
la juridiction du fond, c’est-à-dire le Tribunal de Grande Instance, qui est seule compétente pour prononcer
la nullité du mandat du syndic. A cet égard, si une instance est en cours pour obtenir l’annulation de la
désignation du syndic, un administrateur provisoire ne peut pas être désigné tant qu’une décision définitive
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n’est pas intervenue .
Quel est le rôle de l’administrateur provisoire ?
Aux termes de l’article 47 du décret, l’administrateur provisoire est notamment chargé, dans les délais
fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les fonds de l’ensemble des documents et archives du syndicat
et (…) de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.
C.Cass, III, 24/09/2003, pourvoi n° 01-17047
CA Paris, 23ème Ch. B, 26/06/1992, Juris-Data n° 1992-022077
7 CA Paris, 23ème Ch. B, 10/04/1992, Juirs-Data n° 1992-020948
8 Voir la Question-Réponse « Fusion ou rachat du cabinet de syndic » en cliquant sur le lien suivant :
http://www.adil34.org/images/juridiquespdf/fusion%20syndic.pdf
9 C.Cass, III, 18/04/1985, pourvoi n° 84-11211
10 CA Paris, 14ème Ch B, 17/05/2002, Juris-Data n° 2002-182245
11 Pour mémoire, seuls les copropriétaires opposants (c’est-à-dire ceux ayant voté contre la décision) ou défaillants (c’est-à-dire les copropriétaires absents et non
représentés à l’assemblée générale) peuvent contester une décision d’assemblée générale devant le Tribunal de Grande Instance dans le délai de deux mois
suivant la notification de la décision qui leur est faite par le syndic (article 42 alinéa de la Loi de 1965)
12 Article 813 du Nouveau Code de Procédure Civile
13 Article 31 du Nouveau Code de Procédure Civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, (…)
14 C.Cass, III, 21/03/2000, pourvoi n° 98-17583
15 C.Cass, III, 4/02/2004, Juris-Data n° 2004-022121
16 CA. Paris, 23ème Ch. B, 10/11/1995, Juris-Data n° 1995-023561
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A l’égard des missions de l’administrateur provisoire, il a été jugé que celui-ci devait être considéré comme
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remplissant les fonctions de syndic sauf dispositions restrictives de l’ordonnance de nomination . Ainsi,
l’étendue de la mission de l’administrateur provisoire est fixée par l’ordonnance, le juge ayant toute latitude
à ce sujet. Selon les besoins du syndicat des copropriétaires, la mission peut être limitée à certains objets,
ou au contraire, porter sur l’ensemble des activités normales du syndic. Il est à noter que l’administrateur
provisoire, remplissant à titre temporaire les fonctions d’un syndic, il est soumis aux mêmes devoirs et
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obligations qu’un syndic , puisqu’il va devoir gérer la copropriété jusqu’à la désignation d’un syndic par
l’assemblée générale qu’il devra convoquer. C’est ainsi qu’il pourra recouvrer les créances ou représenter
le syndicat en justice.
Il appartient au juge de fixer la durée de la mission de l’administrateur provisoire en tenant compte des
délais nécessaire à la convocation de l’assemblée générale et de la situation particulière du syndicat des
copropriétaires. L’administrateur provisoire entre en fonction dès l’acceptation expresse ou tacite de sa
mission. Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic
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désigné par l’assemblée générale . Il est à noter que sa mission pourrait également prendre fin par la
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rétractation ou l’infirmation de la décision de nomination ou par la renonciation à sa mission.
A qui incombe le coût de la procédure ?
L’ensemble de cette procédure représente un coût dont le syndicat des copropriétaires sera redevable. En
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effet, les frais exposés par le demandeur ainsi que les honoraires de l’administrateur provisoire
constituent des charges communes générales, qui conformément à l’article 10 alinéa 2 de la Loi de 1965
précitée seront supportées par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de
copropriété.
Bon à savoir
Il a été jugé qu’un copropriétaire qui demande la désignation d’un administrateur provisoire n’abuse pas de
son droit d’agir en justice, et ce même s’il a demandé au préalable l’annulation d’une assemblée générale
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convoquée par un syndic dont le mandat était échu .
Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux
C.Cass, III, 5/12/1990, pourvoi n° 89-13043
C.Cass., III, 18/02/2004, pourvoi n° 02-15645
19 Article 47 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967
20 Aux termes de l’article 59 alinéa 3 du décret, l’ordonnance de nomination est notifiée dans le mois de son prononcé par l’administrateur provisoire désigné à
tous les copropriétaires qui pourront s’il la conteste en référer au président du Tribunal de Grande Instance dans les 15 jours de la notification
21 Il est à remarquer que l’administrateur provisoire ayant la qualité d’auxiliaire de justice au sens de l’article 719 du Nouveau Code de Procédure Civile, en cas de
contestation quant à ses honoraires, ceux-ci pourront être fixés suivant la procédure de taxe prévue par les articles 704 et suivant du Code précité.
22 C.Cass., III, 19/12/2006, pourvoi n° 05-20786
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