Lois SRU et UH - Pierre Jarlier

Lois SRU et UH
Septembre 2003
Pierre Jarlier avait été désigné Rapporteur pour avis de la Commission des lois
pour la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains, (SRU) adoptée en décembre
2000, après 65 heures de débat en séance publique et l’examen de plus de 1130
amendements. Pierre Jarlier s’était attaché à faire prévaloir une conception de
l’urbanisme plus décentralisée et territoriale que celle que proposait le texte
initial, en cohérence avec les situations que les élus rencontraient sur le terrain.
Répondant notamment à certains blocages constatés sur le terrain dans
l’application de la loi SRU, la loi Urbanisme et Habitat a été adoptée en Juillet
2003. Nommé Rapporteur de la Commission des Lois du Sénat, Pierre Jarlier
avait proposé d’introduire dans cette loi, plusieurs amendements pour faciliter
l’adaptation de certaines règles d’urbanisme, particulièrement en zones de
montagne, afin d’assurer un juste équilibre entre protection et développement.
Tous ont été acceptés.
Les dispositions de la loi SRU, adaptées par la loi UH :
1) la philosophie de la loi SRU :
• Réformer le droit de l’urbanisme afin de promouvoir une véritable
dynamique territoriale dans un cadre juridique clarifié reconnaissant
pleinement le rôle des élus locaux.
• Renforcer le caractère planificateur des documents d’urbanisme en
cherchant à dépasser leur simple mission d’affectation des sols.
2) le contenu de la loi SRU :
Les trois principaux volets de la loi SRU sont :
- renouveler et renforcer la cohérence de la planification urbanistique,
- développer la mixité sociale,
- et inscrire les transports dans le développement durable.
Mon développement se limitera à la réforme des règles d’urbanisme.
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le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
remplace le Schéma Directeur (SD) :
Le SCOT, document global et prospectif sur 10 ans, est un véritable outil
d’orientation, qui ne définit plus la destination générale des sols, laquelle
incombe aux Plans Locaux d’Urbanisme (PLU), mais doit proposer une vision
prospective à moyen terme.
I.
Présentation
- renforcer la cohérence de la politique urbaine au niveau de
l’agglomération
! planification globale regroupant les politiques sectorielles
! traite des différents domaines comme l’équipement commercial,
déplacements …
- garantir une meilleure concertation
! concertation préalable
! enquête publique
- s’inscrire dans l’objectif d’un plan d’aménagement et de
développement durable (PADD)
! préservation des centres-villes, des quartiers, ou leurs développements
! restructuration et réhabilitation de secteurs ou quartiers
! caractéristiques et traitements des rues, sentiers piétonniers et pistes
cyclables, …
! sauvegarde de la diversité commerciale des quartiers
a) les éléments constitutifs du SCOT
- le rapport de présentation avec des documents graphiques
! analyse du projet d’aménagement
! diagnostic urbain, environnemental
! projet d’aménagement et de développement durable…
- le document d’orientation doit définir
! l’organisation de l’espace, la restructuration des espaces urbains
! les espaces et sites naturels ou urbains à protéger (documents
graphiques)
! les grands équilibres entre les espaces urbains, naturels, agricoles ou
forestiers
! développement dont les transports collectifs notamment en zone de
montagne
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mais aussi :
! équilibre social de l’habitat et la construction de logements sociaux
! cohérence entre l’urbanisation et la création de dessertes de transports
collectifs
! protection des paysages et mise en valeur des entrées de ville
! équipement commercial et artisanal et leurs localisations
b) détermination du périmètre
- Il est arrêté par le Préfet sur proposition des conseils municipaux, après
consultation des départements et des régions concernés
- Au moins un tiers des communes doivent approuver une proposition de
SCOT pour la valider.
- Le périmètre du SCOT doit être d’un seul tenant et sans enclave et doit
obligatoirement recouvrir la totalité du territoire des EPCI compétents pour
l’élaboration du schéma.
Une innovation de la loi SRU concerne les communes membres d’un pays qui
peuvent désormais décider que la charte du pays comprend, en tout ou partie, les
mêmes dispositions qu’un SCOT.
II.
Modalités d’établissement du SCOT
a) compétence intercommunale :
Un EPCI reçoit compétence pour élaborer un SCOT. Il est chargé de
l’établissement du document, mais aussi de sa gestion régulière, de son suivi et
de sa révision sous peine de caducité.
b) procédure d’élaboration en cinq étapes :
!
!
1. la concertation publique
les modalités sont définies par une délibération de l’EPCI
le juge contrôle le caractère suffisant de la concertation
2. l’association des personnes publiques
!
les services de l’Etat, à l’initiative du Président de l’EPCI ou sur demande
du Préfet
!
les autres élus locaux (Présidents des conseil généraux et régionaux…) à
leur demande
!
les organismes et associations compétents
3. le débat d’orientation
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L’organe délibérant de l’EPCI doit débattre des orientations générales du
projet d’aménagement et de développement, au plus tard 4 mois avant
l’examen du projet de schéma.
4. fixation du projet de schéma
!
l’EPCI arrête par délibération le projet de SCOT (affichage pendant 1
mois)
!
le projet est transmis aux communes membres et aux personnes associées
!
les associations d’usagers sont consultées à leur demande
5. l’enquête publique
Le projet de schéma doit être soumis à enquête publique par le Président de
l’EPCI. Le dossier d’enquête reprend tous les documents énumérés ci-dessus.
c) adoption et entrée en vigueur du schéma
Le schéma est adopté par l’organe délibérant de l’établissement public, puis
transmis aux différents acteurs de la procédure. Suivent différentes mesures de
publicité
***********
Le dispositif prévu est contraignant. A partir du 1er janvier 2002, pour
inciter les communes à entrer dans le périmètre des SCOT, la loi SRU met
en place le principe de constructibilité limité.
Les SCOT sont des outils de planification stratégique créés par un EPCI
constitué à cette fin ou ayant reçu cette compétence. Veillant à la cohérence des
politiques en matière d’urbanisme, d’habitat, de déplacement et d’équipements
commerciaux.
En pratique, pour définir cette stratégie, les SCOT comportent un diagnostic
préalable et un projet d’aménagement et de développement durable et fixent les
conditions de mise en œuvre de ce projet.
Le SCOT pourra ainsi subordonner l’urbanisation de zones naturelles ou les
extensions urbaines à la création de transports collectifs et à l’utilisation
préalable de terrains situés en zone urbanisée déjà desservie par les transports en
commun.
Le SCOT devra couvrir un territoire « d’un seul tenant et sans enclave » et
comportera au moins la totalité du territoire des EPCI compétents en la matière.
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Le périmètre est arrêté par le Préfet sur proposition de la majorité qualifiée
des deux tiers des communes concernées représentant la moitié de la
population de ces communes ou l’inverse.
- Les communes n’appartenant pas à un EPCI chargé du SCOT :
Même si le périmètre est arrêté par le Préfet sur propositions des conseils
municipaux, après consultation des départements et des régions concernés, une
minorité de blocage bénéficiant aux communes non-membres d’un EPCI a été
introduite dans le dispositif. Au moins un tiers de ces communes doivent
approuver une proposition de SCOT pour la valider.
Les SCOT doivent être suivis et révisés. Pour ce faire, la loi SRU a rendu
pérennes les structures de coopération intercommunale chargées de son
élaboration. Le périmètre de l’EPCI se modifie automatiquement, ainsi que son
champ de compétence, au gré des adhésions et retraits des communes.
La dissolution de l’EPCI entraîne la caducité du SCOT, à moins qu’un autre
EPCI en assure le suivi.
Les apports de la loi DDUHC pas encore définitifs :
! Changement concernant les 15 km calculés à partir de la limite
extérieure de la partie agglomérée des unités urbaines de plus de 15
000 habitants, et non pas à partir de la limite extérieure des
communes membres de l’unité urbaine.
! Assouplissement de la règle de la constructibilité limitée en l'absence
de schéma de cohérence territoriale (SCOT)
En premier lieu, le projet de loi étend aux communes dotées d'un PLU ou
d'un POS approuvé d'ouvrir à l'urbanisation les zones d'urbanisation
future délimitées avant le 1er juillet 2002, même si ces communes n'étaient
pas couvertes par un schéma de cohérence territoriale (SCOT).
En deuxième lieu, le projet de loi étend le champ des dérogations pouvant être
octroyées par le préfet, celles-ci n'ayant plus à se limiter à une « extension
limitée » de l'urbanisation. Enfin, le projet de loi encadrait les pouvoirs du préfet
en précisant que la dérogation est accordée ou refusée au regard des effets de
l'urbanisation envisagée sur l'urbanisation des communes voisines, sur
l'environnement ou sur les activités agricoles.
- il a été précisé que cette règle ne concerne que les communes situées à
moins de quinze kilomètres de la périphérie d'une agglomération de plus de
50 000 habitants (et non 15 000 comme cela est actuellement le cas), ce qui
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restreint assez sensiblement le champ des communes qui y seront
assujetties ;
- il a par ailleurs été prévu d'encadrer plus strictement le pouvoir d'appréciation
du préfet, en précisant que celui-ci ne pourra refuser de dérogations à la règle
des « quinze kilomètres », avec l'accord de l'établissement public chargé de
l'élaboration du SCOT, que si « les inconvénients éventuels de l'urbanisation
envisagée sur l'urbanisation des communes voisines, sur l'environnement ou sur
les activités agricoles sont excessifs au regard de l'intérêt que représente pour la
commune la modification ou la révision » de son plan local d'urbanisme.
Ont été adoptés à la place des termes « zones d'urbanisation future » les termes
« zones à urbaniser », conformément à la nouvelle terminologie issue de la loi
SRU, ils ont adopté un amendement ayant trait aux dérogations qui peuvent être
accordées par le préfet.
Le Sénat a ainsi précisé que pour refuser de délivrer une dérogation, le
préfet pourra se fonder non seulement sur les atteintes à l'environnement
ou aux activités agricoles, mais aussi sur tous les inconvénients qui
résulteraient de l'urbanisation envisagée pour les communes voisines, quelle
que soit la nature de ceux-ci. Il s'agit donc de viser, outre les inconvénients
pour l'urbanisation des communes voisines, d'autres impacts tels que
l'accroissement des flux de transport ou encore des effets induits sur le
commerce ou l'habitat.
! Cohérence entre les périmètres des SCOT : La délimitation du
périmètre des SCOT relevant de la compétence des communes et
des EPCI est réaffirmée. Le rôle des préfets doit se limiter à exercer
un contrôle de légalité sans contrôle de l’opportunité des choix des
collectivités territoriales.
! Délimitation du périmètre des SCOT : Le préfet doit vérifier,
en tenant compte des situations locales et éventuellement des
autres périmètres, que le périmètre retenu permette la mise en
cohérence des questions d’urbanisme, d’habitat, de
développement économique, de déplacements et
d’environnement.
! Procédure de modification des schémas directeurs et des SCOT,
! Retrait des départements et des régions des syndicats mixtes
compétents en matière d'élaboration des SCOT,
! Information de l'établissement public chargé du SCOT sur les
PLU élaborés par les communes situées à sa périphérie.
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DDUHC :Les règles de constructibilité limitées ne s’imposent pas aux zones
d’urbanisation future des POS approuvés avant le 1er juillet 2002, la commune
peut donc urbaniser les stocks de zone « NA » qu’elle constitués avant cette
date, même si elle n’est pas couverte par un schéma
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) remplace
Le Plan d’Occupation des Sols (POS) :
Le PLU présente le projet de développement de la commune en matière
d’habitat, d’emploi et d’équipement, ainsi que le régime des règles générales
et des servitudes.
!
Le PLU est plus qu’un plan de destination générale des sols, c’est un
document de planification locale stratégique et opérationnelle.
!
Il devra être compatible avec le SCOT, et être en cohérence avec le plan
local de l’habitat (PLH) et le plan de déplacement urbain (PDU).
!
Le PLU devra porter sur la totalité du territoire d’une ou plusieurs
communes.
!
Seules les règles d’implantation des constructions doivent
impérativement figurer dans le PLU. Il peut prévoir malgré tout la
politique de zonage, affectation des sols, spécificités du territoire de la
commune …
!
!
!
!
!
I. Présentation du PLU
Le rapport de présentation détaillé
il comprend :
un diagnostic,
un état des besoins,
une présentation,
une justification des dispositions du plan.
Le projet d’aménagement et de développement durable
(PADD)
il précise :
!
les mesures de nature à préserver, préserver les centres-villes et quartiers
!
les actions relatives à la restructuration de quartiers
!
les caractéristiques des voies de circulation
!
les espaces d’équipements publics
!
la diversité commerciale des quartiers
!
les conditions d’aménagement des entrées de ville
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!
!
!
!
!
les orientations d’urbanisme et d’aménagement de la commune…
Le règlement du PLU (docs graphiques et écrits)
Le règlement du PLU doit délimiter
les zones urbaines (zones U)
les zones à urbaniser (AU)
les zones agricoles et forestières (A)
les zones naturelles (N)
Il détermine les règles concernant l’implantation des constructions.
Le règlement peut comprendre :
!
La destination et la nature des constructions autorisées
!
Les conditions de desserte des terrains
!
Les règles d’implantation des constructions par rapport aux voies et
réseaux divers
!
La superficie minimale des terrains constructibles
!
Les limites séparatives…….
Le PLU peut instituer des servitudes concernant les emplacements réservés
destinés à la réalisation des voies et ouvrages publics, des espaces verts et à la
réalisation de programmes de logements.
II. Modalités d’élaboration du PLU : les différents points cidessous sont développés ensuite
1. Le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la
commune,
2. La prescription du PLU est faite par délibération du conseil
municipal, notifiée au Préfet, aux Présidents des collectivités
concernées,
3. Le Préfet porte à la connaissance du maire, les dispositions
particulières applicables au territoire concerné,
4. Sont associés à l’élaboration du PLU, l’Etat, la région, le département,
les communes limitrophes et tous les organismes en faisant la
demande,
5. La concertation doit associer pendant toute la durée de l’élaboration
du PLU les habitants et les associations locales,
6. Les études terminées, le conseil municipal arrête le projet de PLU,
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7. Commence alors l’enquête publique qui dure 30 jours,
8. Après l’enquête, le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par
délibération du conseil municipal et reste tenu à disposition du public.
****
Le PLU est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune.
Deux mois avant l’examen du projet de PLU, les orientations du projet
d’aménagement et de développement durable (PADD) devront avoir fait
l’objet d’un débat au sein du conseil municipal.
La prescription du PLU est faite par délibération du conseil municipal,
notifiée au Préfet, aux Présidents du Conseil Général et du Conseil Régional
et aux Présidents de l’EPCI chargé du SCOT.
Le Préfet porte à la connaissance du maire, les dispositions particulières
applicables au territoire concerné, les études techniques faites par l’Etat en
matières de risques et d’environnement, les propositions de l’Architecte des
Bâtiments de France (ABF) ou tout autre élément nouveau.
Sont associés à l’élaboration du PLU, l’Etat, la région, le département, les
organismes de gestions des parcs naturels régionaux, les chambres consulaires,
et les communes limitrophes en faisant la demande.
Le maire peut recueillir l’avis des organismes ou associations compétents en
aménagement, environnement, déplacements, habitat, architecture et urbanisme.
La concertation est renforcée et doit associer pendant toute la durée de
l’élaboration du PLU les habitants et les associations locales.
Les études terminées, le conseil municipal arrête le projet de PLU. La
délibération est affichée pendant un mois en mairie. Le projet est soumis pour
avis aux personnes publiques associées à son élaboration ainsi qu’aux
communes limitrophes et aux EPCI intéressés. S’ils n’ont pas rendu leur avis
dans les trois mois suivant la communication du projet, ils sont réputés y être
favorables.
Commence alors l’enquête publique qui dure 30 jours. Le dossier soumis à
enquête publique est composé du rapport de présentation, du PADD, du
règlement ainsi que les cartes, les annexes et les avis récoltés.
Après l’enquête, le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par délibération
du conseil municipal et reste tenu à disposition du public. Si une réduction
d’espaces agricoles ou forestiers est prévue, le PLU doit recueillir l’avis
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favorable de la chambre d’agriculture et du centre régional de la propriété
forestière.
Les apports de la loi DDUHC pas encore définitifs :
! Distinction entre les orientations générales d’aménagement et
d’urbanisme de l’ensemble de la commune, définies dans le
PADD, et les orientations d’aménagement relatives à des
quartiers ou secteurs de la commune, qui pourront prendre la
forme de schémas d’aménagement.
! Distinction dans le contenu des PLU entre le règlement et ses
documents graphiques, qui sont opposables, et les orientations
d’aménagement relatives à un quartier ou à un secteur, avec
lesquelles les projets de travaux ou d’opérations devront être
compatibles.
! Opposabilité des dispositions du PADD limitée aux documents
graphiques et au règlement.
! Consultation du président de l'établissement public chargé d'un
SCOT lors de l'élaboration du PLU d'une commune limitrophe
du schéma
! Soumission pour avis du projet de PLU élaboré par une
commune limitrophe d'un SCOT à l'établissement public
chargé de ce schéma
! Le projet de PLU arrêté par le conseil municipal pourra être
soumis pour avis aux personnes publiques associées à son
élaboration ainsi que, à leur demande, aux communes
limitrophes et aux EPCI directement intéressés. De plus, il sera
possible de prévoir la consultation, à sa demande, du Président
de l’établissement public chargé d’un SCOT sur les projets de
PLU élaborés par les communes situées à sa périphérie et non
couvertes par un autre schéma.
! Afin d’associer davantage les communes membres d’un EPCI,
compétent en matière de PLU, à l’élaboration, à la modification
et à la révision de celui-ci : il sera possible d’organiser un débat
sur les orientations générales du PADD, prévu pour
l’élaboration et la révision du PLU, non seulement au sein de
l’organe délibérant de l’EPCI mais également dans chaque
conseil municipal concerné
! La révision simplifiée remplacera la révision d’urgence :
! Lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d’une
construction ou d’une opération, à caractère public ou privé,
présentant un intérêt général notamment pour la commune ou
lorsque la révision a pour objet la rectification d'une erreur
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matérielle, elle peut, sur l’initiative du maire, être effectuée
selon une procédure simplifiée.
! La révision peut sur l’initiative du maire être simplifiée et
donne lieu à un examen conjoint des personnes publiques
associées. Le dossier de l’enquête publique est complété par une
notice présentant la construction ou l’opération d’intérêt
général. Possibilité de mener simultanément une révision
simplifiée et une modification d’un PLU.
! Afin d’associer davantage les communes membres d’un EPCI,
compétent en matière de PLU, à l’élaboration, à la modification
et à la révision de celui-ci : il sera possible d’organiser un débat
sur les orientations générales du PADD, prévu pour
l’élaboration et la révision du PLU, non seulement au sein de
l’organe délibérant de l’EPCI mais également dans chaque
conseil municipal concerné.
! Procédures de modification et de révision des PLU
Le projet de loi prévoit qu'il n'y a lieu de recourir à la révision que lorsqu'il est
porté atteinte à l'économie générale des orientations du PADD ou en cas de
réduction de l'étendue d'un espace boisé classé, d'une zone agricole, d'une
zone naturelle ou d'une protection ou en cas de graves risques de nuisance.
Par ailleurs, le projet de loi substitue à la procédure de révision d'urgence une
procédure de révision simplifiée afin de permettre la réalisation d'une opération
d'intérêt général, notamment pour la commune.
L'Assemblée nationale avait modifié ce dispositif, sur initiative du rapporteur,
afin de préciser que la modification ne peut avoir pour effet cumulatif :
- de réduire l'étendue d'un espace boisé classé, d'une zone agricole ou naturelle
ou une protection édictée dans un souci environnemental ;
- et de comporter de graves risques de nuisance.
Le Sénat a substitué aux termes « économie générale des orientations » du
PADD, la simple formule « économie générale » du PADD, qui est
effectivement moins floue.
Les sénateurs ont élargi le champ de la procédure de révision simplifiée, en
prévoyant que celle-ci peut également avoir pour objet la rectification d'une
erreur matérielle, ce qui évitera aux communes de recourir à des
procédures excessivement lourdes au regard des corrections à apporter.
Enfin, le Sénat a autorisé le conseil municipal à procéder à une ou plusieurs
révisions simplifiées ou modifications d'un PLU entre la date de mise en
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révision de celui-ci et l'approbation de cette révision, ce qui constitue une
précision utile.
Le Sénat a en outre précisé que les procédures nécessaires à une ou plusieurs
révisions simplifiées et à une ou plusieurs modifications pourront être menées
conjointement (par exemple, pour ce qui concerne les consultations), ce qui
devrait sensiblement simplifier la tâche des conseils municipaux, la principale
distinction entre les procédures de modification et de révision simplifiée
consistant en une réunion, comme le montre le tableau ci-après :
PRÉSENTATION DES ÉTAPES À SUIVRE DANS LES PROCÉDURES
DE MODIFICATION ET DE RÉVISION SIMPLIFIÉE
MODIFICATION
RÉVISION SIMPLIFIÉE
- Le maire saisit le tribunal administratif - Le conseil municipal décide de la
pour qu'il désigne le commissaire révision, des modalités d'information
enquêteur (au moins un mois avant du public. Le maire saisit
l'ouverture de l'enquête publique).
parallèlement le tribunal administratif
(même délai).
- Le maire envoie le dossier de l'enquête - Le maire envoie le dossier de
au préfet à la région au département et l'enquête au préfet à la région au
aux chambres consulaires.
département et aux chambres
consulaires, en les convoquant à une
réunion (même délai).
- Le maire publie dans deux journaux - Le maire publie dans deux journaux
locaux l'avis d'ouverture de l'enquête (au locaux l'avis d'ouverture de l'enquête
moins 15 jours avant l'ouverture de et tient la réunion (même délai).
l'enquête).
ENQUÊTE PUBLIQUE
ENQUÊTE PUBLIQUE
Le compte rendu de la réunion est joint
au dossier soumis à enquête.
- Le conseil municipal approuve la - Le conseil municipal approuve la
modification au vu des conclusions du révision au vu des conclusions du
commissaire enquêteur.
commissaire enquêteur.
Source : Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction Ministère de l'équipement
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La carte communale est renforcée :
La carte communale est un véritable document d’urbanisme approuvé
conjointement par le maire et le préfet.
Les communes dotées d’une carte communale, peuvent désormais à leur
demande être compétentes pour délivrer les permis de construire, de lotir et
les certificats d’urbanisme, dans les mêmes conditions que les communes
dotées d’un PLU. Elle est opposable aux tiers.
Le contenu de la carte communale : le rapport de présentation, un ou plusieurs
documents graphiques, l’enquête publique.
En l'état actuel du droit, et comme les anciennes modalités d'application du
règlement national d'urbanisme (MARNU), selon les termes de la loi SRU, les
cartes communales doivent être approuvées par la commune et le préfet.
Par ailleurs, la carte communale est approuvée par le conseil municipal, puis
transmise par le maire au préfet pour approbation, qui dispose alors de quatre
mois pour se prononcer (2 mois DDUHC), délai à l'expiration duquel il est
réputé avoir refusé d'approuver la carte communale.
Les apports de la loi DDUHC pas encore définitifs :
! Attribution d'un droit de préemption urbain aux communes dotées
d'une carte communale
! La carte communale est un réel instrument de planification des
opérations d’aménagement planifiées par la commune qui doit à ce
titre pouvoir maîtriser les emprises foncières nécessaires. Afin
d’éviter les conflits de voisinage, ce droit de préemption sera encadré.
En effet, la localisation des zones de préemption devrait être identifiée
lors de l’élaboration de la carte communale.
! Délivrance du permis de construire dans les communes dotées d'une
carte communale
! Financement des études d’élaboration de la carte communale au titre
de la Dotation Générale de Décentralisation DGD
! ********FCTVA 2è lecture*********
! Approbation de la carte communale par le préfet
Assouplissement des modalités d'approbation des cartes communales par le
préfet.
Modification des modalités d'approbation du plan local d'urbanisme dans
un sens plus conforme à la liberté des communes, et à rééquilibrer les
compétences de la commune et de l'Etat dans l'approbation des cartes
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communales. En effet, l'Etat est associé à l'élaboration des cartes
communales. Il a donc la possibilité d'intervenir et de s'exprimer au cours
de cette élaboration.
Le préfet disposera d'un délai de deux mois pour approuver explicitement
la carte communale. S'il ne s'est pas prononcé dans ce délai, il sera réputé
l'avoir approuvée implicitement.
! Délivrance du permis de construire dans les communes dotées d'une
carte communale
le transfert de compétence au maire, pour délivrer, au nom de la commune,
et non plus au nom de l'Etat, les permis de construire et les autres
autorisations d'occuper ou d'utiliser le sol, intervient dès lors que le conseil
municipal a approuvé la carte communale ou le plan local d'urbanisme.
C'est uniquement lors de sa délibération approuvant la carte communale que le
conseil municipal peut préciser que les permis de construire restent délivrés au
nom de l'Etat.
ce transfert devrait, au contraire, faire l'objet d'une manifestation de
volonté clairement exprimée et affichée par la commune, eu égard à
l'importance de ces décisions, et étant donné que les communes qui mettent
en œuvre des cartes communales sont souvent de petites communes rurales,
ne disposant pas de compétences techniques nécessaires pour évaluer et analyser
les autorisations d'occuper ou d'utiliser les sols qui leur sont soumises.
Ce transfert ne devrait donc pas résulter, de façon automatique, du silence gardé
par la commune lors de l'approbation de la carte communale, d'autant que ce
transfert est définitif
L'assouplissement de la procédure est donc majeur.
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d) le Certificat d’Urbanisme (CU) et les Zones d’Aménagement
Concerté (ZAC) :
- le CU :
Ce certificat devient neutre en indiquant simplement les dispositions
d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, le régime des
taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain, ainsi que l’état des
équipements publics existants ou prévus. Il doit préciser si le terrain peut être
utilisé pour une opération motivant la demande (certificat pré opérationnel),
dans ce cas, le délai de validité peut passer de 12 à 18 mois.
- les ZAC :
Les ZAC sont désormais intégrées au PLU. La création des ZAC appartient à la
commune sauf exception (initiative de l’Etat). L’enquête publique en matière de
ZAC vaut enquête préalable à la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) des
travaux dans la zone.
Les apports de la loi DDUHC pas encore définitifs :
Les PAZ n’ont d’effets que pour la zone à laquelle ils s’appliquent et ne
pourront être modifiés que si les changements proposés ne portent pas atteinte à
leur économie générale.
Régime transitoire applicable aux plans d'aménagement de zone (PAZ)
Des dispositions transitoires pour les PAZ, qui seront désormais intégrés dans
les PLU en application de la loi relative à la SRU, comme cela est déjà le cas
s'agissant du passage des POS aux PLU.
En conséquence, les PAZ approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi
« SRU » demeurent applicables jusqu'à l'approbation, par la commune ou
l'EPCI compétent, d'un PLU, dont ils ont les mêmes effets et dont le régime
juridique s'applique à eux. Conformément à ce qui a été prévu pour les POS, il
est en outre prévu que les PAZ peuvent faire l'objet d'une modification, d'une
révision simplifiée ou d'une mise en compatibilité avec une déclaration d'utilité
publique ou une déclaration de projet.
La Commission Assemblée Nationale a adopté un amendement du rapporteur
tendant à aligner la procédure de modification des plans d'aménagement de zone
sur celle des plans locaux d'urbanisme, en disposant que les conditions
auxquelles est subordonnée la modification d'un plan d'aménagement de zone
sont cumulatives
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e) le bornage
Selon l’article 14 de la loi SRU (art L111-5-3 du CU), un bornage effectué
par un géomètre-expert est obligatoire à toute vente ou promesse de vente
de parcelles de lotissement ou de ZAC.
Généralement, la première étape de la définition du plan de composition du
lotissement sur le terrain passe par un bornage contradictoire avec les riverains
qu’ils soient privés ou collectivités (commune, département).
Vient généralement ensuite, un bornage des parcelles nécessaires (obligatoire)
au compromis de vente définissant la surface exacte du terrain à vendre.
D’ou, l’obligation d’une attestation de bornage à la vente ou la promesse de
vente de lots dans un lotissement.
f) Le volet paysager des lotissements :
Depuis la loi SRU (art 27) : il est imposé que les demandes d’autorisation de
lotir prévoyant un nombre de lots supérieur à un certain seuil, le Sénat voulait
10 lots, précisent le projet architectural et paysager retenu, cette disposition
ne s’applique toujours pas puisque le décret n’a toujours pas été pris.
On retrouve cette disposition sans application à l’article L.315-1-1 CU : « la
demande d’autorisation de lotir précise le projet architectural et paysager du
futur lotissement, qui doit comprendre des dispositions relatives à
l’environnement et à la collecte des déchets ».
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SRU en pratique :
1) Constructibilité limitée :
La loi SRU, pour lutter contre la dépopulation, a adapté les règles qui limitaient
les zones de constructions aux zones d’urbanisme des communes, en
introduisant la notion d’urbanisation limitée à défaut de SCOT exécutoire.
Art 145-3 du code de l’urbanisme :
« Les terres nécessaires au maintien et au développement des activités agricoles,
pastorales et forestières sont préservées. La nécessité de préserver ces terres
s’apprécie au regard de leur rôle et de leur place dans les systèmes
d’exploitation locaux. Sont également pris en compte leur situation par rapport
au siège de l’exploitation, leur relief, leur pente et leur exposition. »
« …Sous réserve de l’adaptation, de la réfection ou de l’extension limitée
des constructions existantes et des installations ou équipements d’intérêt public
incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l’urbanisation doit se
réaliser en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants »…
Ce dernier alinéa rend inopérant l’art L.111-1-2 qui empêche quasiment
toute construction en dehors d’un PLU ou d’une carte communale. Le juge
administratif apprécie souverainement l’existence ou non de la continuité
de l’urbanisation.
Les apports de la loi DDUHC pas encore définitifs :
Assouplissement de la règle de la constructibilité limitée en l'absence de
SCOT,
Extension aux bâtiments d’estive des dispositions relatives aux chalets
d’alpage. La possibilité de restaurer ou de reconstruire pourra être ouverte
par autorisation du préfet. Il en est de même pour leur extension limitée
lorsque leur destination est liée à une activité professionnelle.
Les permis de démolir pourront être instaurés par les communes
dépourvues de document d’urbanisme, dans des périmètres délimités par
délibération du conseil municipal, afin d’éviter le démontage des chalets
d’alpage et des bâtiments d’estive qui met en péril la préservation du
patrimoine montagnard.
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9) Les constructions à proximité de bâtiments agricoles existants :
L’article 105 concernant la « réciprocité des permis de construire » de la loi
d’orientation agricole remettait en cause les documents d’urbanisme en
restreignant dans les petites communes les possibilités de constructions
nouvelles et d’aménagements des constructions existantes autour des bâtiments
agricoles.
L’article 204 de la loi SRU propose que par dérogation une distance
d’éloignement inférieure puisse être autorisée, après avis de la Chambre
d’Agriculture.
10) L’extension des réseaux et la voirie nouvelle :
L’art 46 de la loi SRU proposait une participation du propriétaire foncier, pour
le financement des voies nouvelles et des réseaux réalisés, afin de permettre
l’implantation de nouvelles constructions, ce qui inclut la transformation en voie
urbaine d’une route ou d’un chemin existant.
La loi SRU a abrogé la participation pour dépassement du COS
Cette participation inclut le financement de tout ou partie du coût de la voie
proprement dite et des réseaux d’écoulement des eaux pluviales, de l’éclairage
public, d’eau potable, d’électricité, de gaz et d’assainissement.
Il existe une opposition entre la loi SRU pour l’application de la
participation au financement des voies nouvelles et réseaux (PVNR) et les
dispositions de la loi montagne concernant les règles de non-constructibilité.
Des difficultés concernant le financement des voies nouvelles et des réseaux
sont à noter pour les petites communes rurales.
En effet, elles ne peuvent demander de participation que lorsqu’elles délivrent le
permis de construire, et seulement pour le tronçon de travaux correspondant au
terrain concerné.
De plus une circulaire vient confirmer que « les réseaux ne peuvent donner
lieu à une contribution que lorsqu’ils sont réalisés en même temps qu’une
voie nouvelle, ou lorsque leur extension est concomitante avec des travaux
de voirie nouvelle ».
Le système ancien était très limitatif : la participation ne pouvait être exigée
que de la part de la personne qui édifiait une construction rendant nécessaire
l’extension des réseaux et seulement pour la part correspondant aux besoins de
son projet.
Les constructeurs suivants, qui, par définition, implantaient leur bâtiment sur
une voie déjà équipée, ne pouvaient se voir imposer aucune contribution.
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S’agissant des voies, aucune participation à la réalisation ou à l’aménagement de
voies n’était possible, en dehors des ZAC ou des programmes d’aménagement
d’ensemble.
D’ou, beaucoup de problème pour les autorisations de construire, notamment en
montagne, puisque la voie d’accès et les réseaux doivent être réalisés, même
pour des burons ou des bâtiments d’estives. Ce qui est contraire à la logique
première de la loi SRU qui tend à permettre le changement de destination
de ces bâtiments.
Les apports de la loi DDUHC pas encore définitifs :
! Le conseil municipal pourra instituer une participation pour voirie et
réseaux en vue de financer en tout ou partie la construction des voies
nouvelles, ou l’aménagement des voies existantes ainsi que
l’établissement ou l’adaptation des réseaux qui leur sont associés, lorsque
ces travaux sont réalisés pour permettre l’implantation de nouvelles
constructions.
! Pourront être financés : les études, les acquisitions foncières et les
travaux relatifs à la voirie ainsi que les réseaux d'eau potable,
d'électricité et d'assainissement. l'éclairage public, le dispositif
d'écoulement des eaux pluviales et les éléments nécessaires au passage
des réseaux souterrains de communication.
! Les études, les acquisitions foncières et les travaux à réaliser, définis par
le conseil municipal seront mis à la charge des propriétaires. Lorsqu’une
voie préexiste si aucun aménagement supplémentaire de la voie n’est
prévu par le conseil municipal, ces participations peuvent ne
concerner que les réseaux. Dans ce cas, le conseil municipal peut
prévoir, avec l’accord du ou des EPCI ou syndicats mixtes
compétents pour ces réseaux, que la participation leur sera versée
directement.
! Le conseil municipal arrête la part du coût mise à la charge des
propriétaires riverains. Cette part est répartie entre les propriétaires au
prorata de la superficie des terrains bénéficiant de cette desserte et situés à
moins de quatre-vingts mètres de la voie. Le conseil municipal peut, en
fonction des circonstances locales, modifier la distance de quatre-vingts
mètres sans que celle qu'il fixe puisse être supérieure à cent mètres ni
inférieure à soixante mètres.
! Les délibérations, conventions et actes relatifs à la participation pour
le financement des voies nouvelles et réseaux, adoptés avant cette loi,
valent délibérations, conventions et actes pour l'instauration et la
mise en œuvre de la participation pour voirie et réseaux.
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! Faculté pour le maire de fixer une taille minimale des terrains
constructibles
donne la faculté aux maires de fixer une taille minimale des terrains
constructibles pour des motifs autres que d'assainissement.
La fixation d'une taille minimale des terrains constructibles constitue en effet un
instrument indispensable pour éviter une urbanisation excessive, notamment
dans les communes rurales, où le problème de la taille des terrains ne se pose
pas dans les mêmes termes que dans les agglomérations denses. De même, dans
les petites et moyennes communes qui ont une tradition d'habitat peu dense et ne
souhaitent pas se développer outre mesure, cet outil pourrait se révéler très utile.
Cette faculté est offerte aux maires lorsque l'usage de cette règle est justifié
« pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone
considérée ». On doit souligner que cette disposition ne constitue nullement un
« retour en arrière » visant à rétablir la situation qui prévalait avant l'entrée en
vigueur de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Les sénateurs ont modifié pour prévoir que le maire peut fixer une taille
minimale des terrains constructibles dès lors que cette règle est justifiée
pour préserver « les caractéristiques » de l'urbanisation traditionnelle ou
l'intérêt paysager de la zone considérée.
! Modalités de calcul des droits à construire en cas de division de
terrains
Pour introduire au sein du code de l'urbanisme : le PLU peut prévoir que dans
les zones soumises à un coefficient d'occupation des sols, lorsqu'une partie de
terrain a été détachée depuis moins de dix ans et que les droits à construire y
afférents ont été partiellement ou totalement utilisés, il ne peut plus être
construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été déjà utilisés.
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Principales dispositions du projet de loi relatif à l’urbanisme, l’habitat et la
construction, adoptées en première lecture au Sénat, examen par
l’Assemblée Nationale à partir du 3 avril.
Les amendements de Pierre JARLIER, adoptés par le Sénat, sont encadrés.
a)
Définition de la notion de ruines afin de permettre la
reconstruction des bâtiments abandonnés. Une ruine est un
bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs.
b)
Possibilité de restaurer les bâtiments d’estive même en
l’absence de raccordement à la voirie ou aux réseaux d’eau et
d’électricité (soumise à autorisation du préfet). Ces travaux seront
possibles moyennant l’instauration d’une servitude administrative,
interdisant l’utilisation du bâtiment d’estive l’hiver ou limitant leur
utilisation pour tenir compte de l’absence de réseau.
c)
Dans les communes de montagne où la pression urbanistique
est faible et/où la population diminue, le conseil municipal et le
préfet pourront autoriser à titre exceptionnel des constructions ou
installations en dehors des parties actuellement urbanisées de la
commune.
d)
Les permis de démolir pourront être instaurés par les
communes dépourvues de document d’urbanisme, dans des
périmètres délimités par délibération du conseil municipal, afin
d’éviter le démontage des chalets d’alpage et des bâtiments
d’estive qui met en péril la préservation du patrimoine
montagnard.
2. Le financement des documents d’urbanisme :
Gilles de Robien, Ministre de l’Equipement a annoncé qu’un financement
des cartes communales au titre de la Dotation Générale de Décentralisation
(DGD.
3. La participation aux voies et réseaux :
Le conseil municipal pourra instituer une participation pour voirie et
réseaux en vue de financer en tout ou partie la construction des voies nouvelles,
ou l’aménagement des voies existantes ainsi que l’établissement ou l’adaptation
des réseaux qui leur sont associés, lorsque ces travaux sont réalisés pour
permettre l’implantation de nouvelles constructions.
Pourront être financés : les études, les acquisitions foncières et les travaux
relatifs à la voirie ainsi que les réseaux d'eau potable, d'électricité et
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d'assainissement. Les études, les acquisitions foncières et les travaux relatifs à la
voirie comprennent l'éclairage public, le dispositif d'écoulement des eaux
pluviales et les éléments nécessaires au passage des réseaux souterrains de
communication.
4. Les biens vacants
Lorsqu'un bien vacant dévolu à l'Etat présente un intérêt communal, la
commune saisit le préfet qui lui en attribue la propriété par arrêté.
5. Les Cartes Communales/droit de préemption :
Les conseils municipaux des communes dotées d’une carte communale
approuvée peuvent, en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération
d’aménagement, instituer un droit de préemption dans un ou plusieurs
périmètres délimités par la carte.
6. Les Plans Locaux d’Urbanisme :
Distinction entre les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme de
l’ensemble de la commune, définies dans le PADD, et les orientations
d’aménagement relatives à des quartiers ou secteurs de la commune, qui
pourront prendre la forme de schémas d’aménagement.
Distinction dans le contenu des PLU entre le règlement et ses documents
graphiques, qui sont opposables, et les orientations d’aménagement relatives à
un quartier ou à un secteur, avec lesquelles les projets de travaux ou
d’opérations devront être compatibles.
La fixation dans un PLU de la superficie minimale des terrains constructibles
pourra être justifiée par la préservation des caractéristiques de l’urbanisation
traditionnelle ou de l’intérêt paysager de la zone considérée.
Lorsqu’une commune qui élabore un PLU est limitrophe d'un schéma de
cohérence territoriale (SCOT) sans être couverte par un autre schéma, la
délibération est également notifiée à l'établissement public chargé de ce schéma.
Le projet de PLU arrêté par le conseil municipal pourra être soumis pour
avis aux personnes publiques associées à son élaboration ainsi que, à leur
demande, aux communes limitrophes et aux EPCI directement intéressés.
De plus, il sera possible de prévoir la consultation, à sa demande, du
Président de l’établissement public chargé d’un SCOT sur les projets de
PLU élaborés par les communes situées à sa périphérie et non couvertes par
un autre schéma.
7. La révision simplifiée remplacera la révision d’urgence :
Lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d’une construction ou d’une
opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment
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pour la commune ou lorsque la révision a pour objet la rectification d'une
erreur matérielle, elle peut, sur l’initiative du maire, être effectuée selon
une procédure simplifiée.
Afin d’associer davantage les communes membres d’un EPCI, compétent en
matière de PLU, à l’élaboration, à la modification et à la révision de celui-ci : il
sera possible d’organiser un débat sur les orientations générales du PADD,
prévu pour l’élaboration et la révision du PLU, non seulement au sein de
l’organe délibérant de l’EPCI mais également dans chaque conseil
municipal concerné.
8. Les Plans d’Occupation des Sols :
En cas d’annulation du POS pour vice de forme ou de procédure, la
commune ou l’EPCI peut l’approuver à nouveau, après enquête publique,
dans le délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle qui l’a annulé,
sans mettre le POS en forme de PLU.
Les POS pourront faire l’objet d’une révision simplifiée à condition qu’elle soit
approuvée avant le 1er janvier 2006, et non plus le 1er janvier 2004 comme le
prévoit le droit actuel pour les révisions d’urgence.
9. Les Plans d’Aménagement de Zone :
Les PAZ n’ont d’effets que pour la zone à laquelle ils s’appliquent et ne
pourront être modifiés que si les changements proposés ne portent pas atteinte à
leur économie générale.
10.
Les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) :
Le périmètre d’un SCOT devra être délimité en tenant compte des autres
schémas de cohérence territoriale.La délimitation du périmètre des SCOT
relevant de la compétence des communes et des EPCI est réaffirmée. Le rôle des
préfets doit se limiter à exercer un contrôle de légalité sans contrôle de
l’opportunité des choix des collectivités territoriales.
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