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No 73. 3e TRIMESTRE 2015
Entre nous...
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LES SCPI
DE DÉMEMBREMENT
Primonial, en partenariat avec PERL1, a lancé Patrimmo Croissance,
première SCPI à capital variable de nue-propriété. Quelle est la
genèse de cette SCPI, comment fonctionne-t-elle et quelles sont
ses ambitions ? Sur la base du démembrement de propriété, d’autres
formes de SCPI sont-elles envisageables ?
© PERL
INTERVIEW DE LAURENT MOGNO
ET LAURENT FLÉCHET
Laurent Mogno
Directeur général, PERL
réalisée par Christian Micheaud
Laurent Mogno. Le bilan est très positif. L’évolution profonde entre l’usage et la propriété des biens
trouve une illustration pertinente dans le modèle
PERL qui consiste à produire maintenant des logements à loyer abordable en les adossant à un investissement immobilier de moyen terme. Ce partage
temporel de la propriété répond à deux enjeux forts :
la préparation financière de leur retraite par les Français et le logement des actifs dans les zones en forte
tension foncière.
La dynamique du schéma PERL s’exprime par une
appétence renforcée des investisseurs et des professionnels du patrimoine qui les accompagnent ainsi
que par sa reconnaissance par les collectivités locales
et les bailleurs sociaux. À ce jour, plus de 100 villes et
60 bailleurs sociaux ont eu recours à l’usufruit locatif
social (ULS, voir encadré page 2). 5 300 loge­ments
ont été réalisés ou sont en cours de production. Près
d’un milliard d’euros d’épargne privée a été mobilisé
par PERL depuis quinze ans et, en 2015, PERL dépassera les 1 000 lots commercialisés.
Enfin, en 2014, l’ouverture des véhicules collectifs
aux seuls actifs détenus en nue-propriété a élargi
notre périmètre d’intervention auprès des institu-
1. Pierre Épargne Retraite Logement.
tionnels, qui retrouvent ainsi sur des actifs résidentiels une capitalisation performante et sans risque
locatif (puisque assumé par l’usufruitier).
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Primonial vient d’ajouter, à son offre de
fonds immobiliers, Patrimmo Croissance,
première SCPI de nue-propriété, élaborée en partenariat avec PERL. Pourquoi
seulement maintenant ? Avez-vous rencontré des
difficultés techniques particulières ?
Laurent Fléchet. La création de la SCPI Patrimmo
Croissance est née de deux opportunités : d’une
part, notre conviction qu’il est pertinent de revenir
aujourd’hui sur le marché résidentiel ; d’autre part,
l’élargissement de l’objet social des SCPI à la nuepropriété d’actifs immobiliers, avec la loi Alur de mars
2014.
Il existe aujourd’hui un consensus autour du cons­
tat que les principaux bassins d’emploi français
connaissent un déficit d’offre de logements. Ce
déséquilibre est massif en Île-de-France. Il touche
particulièrement les biens dits « intermédiaires »
destinés aux familles actives dont les revenus sont
supérieurs aux conditions d’attribution de logements sociaux mais qui rencontrent des difficultés
pour accéder au parc locatif privé. Qui plus est, ce
déficit de logements intermédiaires dans les zones
les plus attractives alimente une hausse des prix
dont chacun perçoit les conséquences sociales.
Les pouvoirs publics ont pris la mesure de ce phénomène. Ils reconnaissent la nécessité de soutenir
© Primonial
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PERL a imaginé, il y a une quinzaine d’années, appliquer le démembrement de
propriété à l’investissement, en rapprochant des investisseurs privés nus-propriétaires et des bailleurs sociaux usufruitiers. Quel
chemin a été parcouru en quinze ans ? Quel est votre
bilan à ce jour ?
Laurent Fléchet
Président, Primonial REIM
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IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES
Entre nous...
la construction de logements dans les territoires en
tension foncière. Avec des loyers plafonnés, inférieurs en moyenne de 15 à 20 % à ceux du marché
privé, le segment du logement intermédiaire est un
outil stratégique pour améliorer le taux de rotation
des locataires dans le parc social et pour relancer le
secteur de la construction.
La Loi Alur du 24 mars 2014, complétée par son décret
d’application de septembre 2014, permet aux SCPI
d’investir dans la nue-propriété d’immeubles « destinés à la location ». D’où l’opportunité de développer
une offre inédite facilitant le retour des investisseurs
institutionnels et des épargnants sur le logement
intermédiaire.
Patrimmo Croissance permet de capitaliser la valeur
de la nue-propriété de logements en restituant à la
fois la valorisation « mécanique » de la nue-propriété, au fur et à mesure de l’extinction de l’usufruit,
et l’évolution de la valeur de marché constatée sur
les actifs lors des expertises trimestrielles. Cette SCPI
permet ainsi aux investisseurs d’utiliser le démembrement de propriété comme une solution patrimoniale de capitalisation. Et ce via un véhicule collectif,
avec les avantages que cela implique en termes de
mutualisation des risques et de liquidité. C’est la première fois que l’immobilier résidentiel est accessible
pour des mises de fonds modestes, y compris dans
le cadre de l’assurance vie.
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Le partenariat entre PERL et Primonial
ne s’est pas arrêté à la création de cette
SCPI. C’est le début d’une collaboration dans le temps, probablement. Avec
quelle répartition des rôles pour chacun ?
Laurent Fléchet. Le retour des investisseurs vers le
logement intermédiaire doit s’opérer à la fois du côté
des épargnants et du côté des institutionnels. Nous
préparons, avec PERL, une offre qui permettra aux
grands investisseurs de s’exposer à la nue-propriété
résidentielle dans un cadre collectif et régulé. Au
total, c’est près d’une centaine de millions par an qui
devraient pouvoir s’investir sur ce marché à travers
des fonds immobiliers collectifs.
Notre partenariat s’inscrit effectivement sur le long
terme. PERL est le leader incontesté sur le marché de
la nue-propriété avec une part de marché de 70 %
au niveau national. Primonial REIM est leader en collecte nette sur le marché des SCPI depuis trois ans. Il
y a donc une vraie pertinence à ce partenariat.
Laurent Mogno. Dans ce partenariat, PERL joue pleinement son rôle d’opérateur en démembrement
de propriété. Le sourcing des opérations immobilières s’effectue selon trois modes d’intervention : immeubles en Vefa, acquisitions foncières et
ensembles immobiliers existant. Parallèlement, nous
identifions sur chaque opération le bailleur social le
L’usufruit locatif social (ULS)
Le principe de l’ULS se fonde sur le démembrement du droit de propriété, pour une durée contractuelle
de quinze à vingt ans, entre le droit d’usage (l’usufruit qui permet la location du bien) et le droit portant
sur le patrimoine (la nue-propriété).
Le bailleur social, usufruitier temporaire. Il achète en bloc l’usufruit pour une durée longue de quinze
à vingt ans. Il loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, moyennant des loyers
sociaux ou intermédiaires. L’acquisition de l’usufruit est intégralement autofinancée par les loyers. Ces
logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière ni immobilisation des fonds propres du
bailleur, et sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU.
Les épargnants, acquéreurs de la nue-propriété. Ils se portent acquéreurs de la nue-propriété,
appartement par appartement. Ils achètent un bien immobilier de qualité, pour un prix réduit par
rapport à sa valeur en pleine propriété. En contrepartie, ils ne perçoivent naturellement aucun
loyer pendant la durée d’usufruit. Ces épargnants sont tous des particuliers. Leurs motivations
d’investissement sont prioritairement la diversification patrimoniale et la constitution d’une épargne en
vue de leur retraite.
Les locataires, sous conditions de ressources. Ils sont désignés par les procédures habituelles
d’attribution des logements locatifs sociaux. Le bail d’habitation consenti par l’organisme de logement
social est encadré par les articles L. 253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Le locataire est expressément informé du statut particulier de son logement et bénéficie de plusieurs
droits d’ordre public qui lui sont rappelés un an avant l’échéance de l’usufruit :
uune offre de relogement s’il est toujours sous les plafonds de ressources PLS (maintien dans le parc
social) ;
ula possibilité d’acheter prioritairement le logement s’il est mis en vente ;
ula possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.
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plus adapté au projet, notamment en fonction de
son patrimoine existant sur la commune.
PERL se titre, c’est-à-dire acquiert chacune des opérations, afin de garantir une maîtrise complète de la
cession des droits démembrés et la définition des
conditions d’usufruit et d’entretien des biens.
Aucune de nos opérations n’est uniquement dédiée
à un canal de distribution, SCPI ou direct. Ce mode
de co-commercialisation garantit une équité dans la
qualité des opérations proposées et leur diversité.
Enfin, à travers notre filiale PERL Invest, nous distribuons la SCPI Patrimmo Croissance auprès de nos
partenaires conseils en gestion de patrimoine, proposant ainsi une offre retail en nue-propriété dans le
cadre de montants unitaires plus modérés (à partir
de 5 000 €).
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Dans PERL comme dans la SCPI Patrim-­
mo Croissance, le démembrement est
temporaire. Comment envisagez-vous la
sortie ?
Laurent Fléchet. Dans l’usufruit locatif social (ULS),
la norme est que le bailleur social restitue au nu-propriétaire, en l’occurrence la SCPI, un bien vide et en
l’état dès que la pleine propriété aura été reconstituée, soit en moyenne entre quinze et vingt ans après
l’acquisition. Les lots acquis par Patrimmo Croissance
seront donc cédés dès l’extinction de l’usufruit. Le
produit de la vente sera réalloué à l’acquisition de
nouveaux lots en nue-propriété.
Par ailleurs, il sera aussi possible à la SCPI de céder un
actif avant le « remembrement » total. On est donc
en présence d’un vrai fonds ouvert et non d’un fonds
qui liquiderait ses actifs à maturité. C’est la grande
différence avec les SCPI fiscales traditionnelles.
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Vos entreprises respectives étudientelles d’autres possibilités de placements
directs ou de fonds immobiliers basés
sur le démembrement ou sur des formes
juridiques voisines, comme le bail réel immobilier
relatif au logement (Brilo) ou le viager ?
Laurent Mogno. Les conditions de sortie des opérations sont encadrées par la loi depuis 2006. Les
droits et les devoirs de l’usufruitier et des nus-propriétaires sont clairement définis. Dans ce contexte,
PERL agit à différents niveaux et privilégie l’anticipation du processus légal. Nous avons d’ores et déjà
augmenté contractuellement le délai de préparation
des fins d’usufruit par l’usufruitier (de un à deux ans).
Laurent Mogno. Le démembrement de propriété
est un mécanisme très souple qui permet de proposer des produits d’épargne sécurisés et performants
et de produire une offre résidentielle à des niveaux
de loyer abordable. Ce modèle se déclinerait avec
efficience sur les résidences seniors, et PERL a déjà
réalisé à Courbevoie un programme immobilier de
résidence étudiante. Nous réfléchissons également
à l’adaptation du modèle PERL associé à une dissociation foncier/bâti.
Identifier en amont la stratégie des nus-propriétaires
(vendre, louer, occuper) et du bailleur social est un
point clé de la réussite du débouclage. En septembre,
nous lançons une plateforme de relations-clients
pour informer les nus-propriétaires pendant toute la
durée de l’usufruit ainsi que sur son extinction. Parallèlement, PERL accompagne certains bailleurs dans
la formulation auprès des nus-propriétaires d’une
offre de prorogation de leur usufruit ou de rachat de
la pleine propriété.
Laurent Fléchet. Nous observons aujourd’hui la compression des taux de rendement sur les actifs immobiliers les plus sécurisés, faisant l’objet d’une demande
massive de la part des investisseurs. Dans ce contexte,
il est nécessaire de diversifier nos portefeuilles, pour
étendre notre offre à des niches spécifiques et innovantes. Nous devons identifier de nouveaux univers
investissables en immobilier collectif à l’instar de ce
que nous avons fait sur l’immobilier de santé et éducation avec la SCPI Primovie.
Concernant la restitution des biens, rappelons que
les bailleurs sociaux sont des professionnels de la
gestion locative. Les travaux d’entretien et de remise
en bon état des appartements sont provisionnés dès
l’acquisition. La sélection par PERL de bailleurs disposant de patrimoine sur la commune ainsi que le
professionnalisme de ces derniers permettent d’envisager sereinement le relogement éventuellement
nécessaire de certains locataires.
Nous souhaitons mettre en œuvre toutes les solutions possibles, permettant aux épargnants de revenir sur les actifs liés à l’économie réelle, le logement
en fait partie bien évidemment. Le viager constitue
clairement une des pistes de réflexion. Il implique
des risques et des contraintes, qui pourraient être
mutualisés dans le cadre de véhicules collectifs :
l’aléa sur la durée de vie de l’occupant et la fin du bail,
le risque de marché lié à la localisation du bien, le
montant élevé de l’investissement.y
Nous avons également conçu, en pleine collaboration avec nos partenaires bailleurs, un dispositif de
transition locative pour lisser le rythme des sorties
sur les dernières années de l’usufruit.
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IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES
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