Prêt Locatif Social (PLS)

Guide Prêt Locatif Social (PLS)
Investir dans un logement
destiné à la location.
Guide Prêt Locatif Social (PLS)
Qu’est-ceque c’est ?
Le prêt locatif social
(PLS) s’adresse à tout
investisseur qui achète
un logement pour le
louer. Le PLS est destiné
à financer des appartements et des maisons,
mais aussi des
logements étudiants et
des logements-foyers.
Qui peut souscrire un PLS ?
Tout bailleur, personne physique (promoteur privé, SCI...) ou morale (organisme HLM,
SEM, association, collectivité locale...) peut réaliser des opérations en PLS.
Opérations finançables à l’aide d’un PLS
Le PLS peut financer les opérations immobilières suivantes :
• l’achat de terrains puis la construction de logements sociaux
• la construction de logements à usage locatif
• l’acquisition et les travaux d’amélioration de logements anciens
• la réalisation de dépendances ou d’annexes
• la transformation de locaux en logements locatifs
• la réalisation de foyers pour personnes âgées ou handicapées
• l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de logements sociaux
• le financement de logements étudiants. Le locataire principal est alors une
association ou un CROUS, les logements seront sous-loués aux étudiants.
Les logements financés en PLS sont destinés à des ménages aux revenus trop élevés
pour bénéficier des habitations financées par le Prêt locatif à usage social (PLUS),
mais pas assez élevés pour le secteur intermédiaire et le marché libre.
Ces logements sont pris en compte dans la part obligatoire de 20 % de logements sociaux décrits dans la loi SRU.
Financement complémentaire
Pour compléter le financement, un prêt supplémentaire peut être accordé par l’établissement qui a délivré le PLS ou par un autre établissement de crédit ayant signé une
convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations.
L’emprunteur peut bénéficier de subventions locales ou de prêts à taux réduit, comme
par exemple la contribution majorée du 1 % logement.
A noter : le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’état et ne peut se cumuler avec un autre
dispositif de défiscalisation.
Le montant du prêt
Le montant du prêt est au minimum de 50 % du coût de l’opération et peut couvrir la
totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.
Taux d’intérêt et durée d’amortissement
Le taux du prêt est révisable, indexé sur celui du livret A.
Une période de préfinancement est possible, qui peut s’étaler sur 3 à 24 mois. Il donne
lieu à un différé total de paiement des intérêts et du remboursement du capital. La
durée d’amortissement est de 30 ans maximum, avec option à 50 ans pour la charge
foncière (coût du terrain) ou immobilière. Les établissements de crédit sont libres de
proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment
le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la
durée de remboursement.
-2-
Guide Prêt Locatif Social (PLS)
Les avantages du PLS ?
Avantages fiscaux
• TVA à 5,5%
Dans le neuf
La vente est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 % au lieu du taux normal de
20 %.
• Exonération de la taxe foncière
Les opérations financées au moyen d’un PLS sont exonérées de taxe foncière sur
les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans à compter de l’année qui
suit celle de leur réalisation.
• Statut du bailleur privé
Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut de bailleur privé.
Avantages financiers
• Jusqu’à 100% de financement
Le prêt peut couvrir la totalité de l’opération.
• Allocation logement
La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire, sous conditions
de ressources. Cette allocation peut directement être versée au propriétaire-bailleur. Il peut ainsi s’assurer de recevoir une partie du loyer.
-3-
Guide Prêt Locatif Social (PLS)
Les obligations du bailleur pour obtenir un PLS
Le propriétaire bailleur doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un
PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du
ministère chargé du Logement. Il peut constituer pour cela une société civile avec
d’autres personnes physiques.
• Un conventionnement obligatoire
Une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS.
Elle détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires.
• La durée de la convention
La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt, soit au
minimum 15 ans.
Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL, elle doit être publiée au bureau des
hypothèques, (ou inscrite au livre foncier pour l’Alsace, la Moselle et Mayotte).
• Conditions de la location
L’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux,
ont des ressources ne dépassant pas un plafond en vigueur (voir ci-dessous).
• Les logements
Les logements doivent être loués nus, à titre de résidence principale.
Ils ne peuvent être occupés ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du
conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.
-4-
Guide Prêt Locatif Social (PLS)
• Le loyer
Pendant toute la durée de la convention, le propriétaire bailleur s’engage à respecter
des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile.
Catégorie ménage
Paris + communes I.D.F. hors Autres
limitrophes
Paris
régions
1. : une personne seule
29 924e
29 924e
26 026e
2. : deux personnes ne comportant
aucune personne à charge à l’exclusion
des jeunes ménages*
44 723e
44 723e
34 742e
3. : trois personnes ou une personne
seule avec une personne à charge ou
jeune ménage* sans personne à charge
58 628e
53 762e
41 782e
4. quatre personnes ou une personne
seule avec deux personnes à charge
69 998e
64 396e
50 440e
5. : cinq personnes ou une personne
avec trois personnes à charge
83 283e
76 223e
59 335e
6. : six personnes ou une personne
seule avec quatre personnes à charge**
93 717e
85 787e
66 872e
Personne supplémentaire
+10 441e
+9558
+7459
* Jeune ménage : c ouple sans personne à charge dont la somme des âges est,
au plus, égale à 55 ans.
** Personne à charge :
•e
nfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
•a
scendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son
concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail
dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
•a
scendants, descendants ou collatéraux au 2e et 3e degré du locataire, de son
conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité
permanente est d’au moins 80 % et dont les ressources ne sont pas passibles de
l’impôt sur le revenu.
Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de
l’année n-2. Toutefois, si les revenus imposables de l’année n-1 ou des douze derniers mois
sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus fiscaux de référence de l’année n-2, il en sera tenu
compte.
Exemple : Pour une entrée dans les lieux en 2015, l’appréciation des ressources se fait avec
l’avis d’imposition de l’année 2013.
-5-
Guide Prêt Locatif Social (PLS)
Les plafonds de loyers pour le PLS
Loyers plafond (en e/m2)
Zone A
Zone B
12,858
9,888
Zone B1 Zone B2
8,518
8,166
Zone C
7,588
Loyers maximum mensuels pour les baux conclus en 2014.
Il s’agit du loyer plafond mensuel par m² de surface utile (surface habitable + moitié
des surfaces annexes : caves, balcons, loggias...)
• Zone A bis : Paris et communes limitrophes
• Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français
• Zone B1 :
- Agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Grande couronne autour de Paris
- Pourtour de la Côte d’Azur
- Quelques agglomérations chères
- Outre-mer
- Corse et Îles
• Zone B2 :
- Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants
- Communes chères en zones littorales ou frontalières
- Pourtour de l’Île-de-France
• Zone C : Reste du territoire
-6-