L E S O B S E R V A T O I R E S D E L A C C I

L E S
O B S E R V A T O I R E S
Bilan 2014
D E
L A
C C I
Chiffres clés :
LES ÉDITOS
689
permis de construire
autorisés en 2014 en Haute-Vienne
(logements individuels).
Le marché passé au crible
Source DREAL
Jean-Pierre LIMOUSIN / Président de la CCI de Limoges
et de la Haute-Vienne
6 246
actes de vente de
locaux d’habitation en Haute-Vienne.
Baisse de 5 % par rapport à 2013.
Source : Direction Régionale des Finances Publiques
Prix médian des maisons anciennes
à Limoges :
135 000 €
.
Source : Observatoire Communal de l’habitat
Prix de vente moyen des appartements
anciens à Limoges :
34
● Type 2 : 58
● Type 3 : 72
● Type 4 : 96
● Type 1 :
450
500
300
400
€
€
€
€
Source : Observatoire Communal de l’habitat
198
cessions de fonds de
commerce d’activités artisanales et
commerciales en Haute-Vienne.
Source : BODACC, traitement CCI de Limoges
L’observatoire économique de l’immobilier géré par la Chambre de commerce et d’industrie de Limoges et de la Haute-Vienne publie tous les ans une étude très attendue
sur la conjoncture dans le département, comprenant de nombreuses données statistiques et fourchettes de prix. Toutes ces informations, précises et vérifiées, sont collectées auprès des professionnels de l’immobilier depuis plus de trente ans, réalisant
au sein d’un partenariat fructueux un travail approfondi qui permet de dégager des
tendances et des perspectives. Créé en 1982 par la CCI, l’observatoire passe, en effet,
au scanner l’évolution du marché de l’immobilier, logements, commercial et d’entreprise à travers de nombreuses données chiffrées, prix, volumes des transactions
pour le neuf et l’ancien, ventes et locations. Paradoxe unique en son genre : les taux
de crédit immobilier n’ont jamais été aussi bas. Et pourtant le marché est grippé. La
crise joue aussi un rôle dans ce blocage. Conscient que le marché de l’immobilier est
morose, le gouvernement Valls a toutefois pris le taureau par les cornes, notamment
dans l’objectif de stimuler la construction avec la réduction des délais pour les permis
de construire et une nécessaire simplification des normes. A suivre donc…
Des raisons d’espérer, mais…
Bernard DURIVAUD / Président de l’Observatoire
de l’immobilier de la Haute-Vienne
Une année difficile. L’expression prend tout son sens pour 2014 pour le marché immobilier. Malgré des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers demeurés très bas, le
recul couplé en volume et en prix moyen a été enregistré, ce qui dresse un constat
plutôt morose. Ce qui ressort de l’attitude des éventuels acheteurs, c’est surtout une
forte réticence à s’engager financièrement sur une longue période. On connaît les
multiples raisons de cette frilosité : la crise économique, les difficultés de l’emploi,
la peur de l’avenir, le pessimisme ambiant… Autres freins dénoncés régulièrement
par les professionnels : une nouveauté en matière fiscale chasse l’autre et on se perd
souvent dans ce maquis. Aujourd’hui, pour un emprunt sur quinze ans, les banques
proposent en moyenne un taux légèrement supérieur à 2 %. Du jamais vu avec une
baisse d’un point en un an. Ces taux d’intérêt bas permettent toutefois de solvabiliser
les candidats à l’accession à la propriété et cela, c’est un élément positif qui compte
pour les mois à venir. Enfin, on a souvent du mal à voir que le marché du neuf et celui
de l’ancien sont liés.
La confiance :
ça ne se décrète pas !
Thierry HUBERT / Président UCI-FFB 87
2
Les tableaux et courbes successives montrent, pour 2014, l’enlisement dans lequel se trouve le marché de la construction et notamment, celui de la maison individuelle sur notre territoire.
Les effets de la crise et mutation économique impactent fortement
sur le moral des ménages toujours aussi inquiets ! Ils sont aujourd’hui
moins de 28 % à envisager un projet immobilier dans les 2 ans, soit
une baisse de 5 points en deux ans ! Au terme de l’année 2014, ce
ne sont que 161 145 maisons individuelles qui auront été autorisées
sur le marché français dont 114 600 en secteur diffus ; un chiffre à
rapprocher aux presque 200 000 maisons autorisées un an plus tôt,
fin décembre 2013. Le « mini » plan de relance annoncé fin août
2014 par le Premier Ministre M.Walls, pour favoriser les cessions de
TAB et l’accession à la propriété avec un mécanisme PTZ désormais
mieux calibré, n’ont pas eu encore d’impact, compte tenu de l’inertie législative sur le secteur. C’est là un point positif pour les mois à
venir... Si ces mesures, même tardives, s’avèrent opérantes et effi-
caces, le secteur de la production de maisons saura montrer son habituelle réactivité avec des ouvertures de chantiers qui suivront sous
quelques mois. Sans oublier qu’un logement neuf, c’est 1,8 emplois
directs non-délocalisables. L’évolution des taux bancaires historiquement bas et plus largement, les conditions exigées par les banques
seront déterminantes pour l’ensemble des marchés de l’immobilier
en 2015. Nos gouvernants devraient se souvenir qu’un véritable plan
de relance doit s’inscrire dans la durée, en visant un cap intangible
déterminé par le choix de cibles absolument prioritaires comme les
primo-accédants, qui ont déserté alors que ce segment reste moteur
et permettrait de « dégripper » le marché. Les modifications de fiscalité incessantes des différentes politiques successives du logement
n’incitent pas à la confiance des investisseurs ; en effet, tous ces
changements de cap, toutes ces « mesurettes » souvent illisibles
pour le grand public vont à l’encontre d’un climat de sérénité indispensable à une reprise durable de la construction. Selon l’Insee, le
secteur de la construction est un des principaux freins au redémarrage de la croissance en France. Il est urgent de voir les ventes se
redresser ! Alors, ne baissons pas les bras ! Plus que jamais, c’est
d’abord aux consommateurs qu’il faut inspirer confiance, mais la
confiance ne se décrète pas, elle se mérite !
2015 :
l’immobilier est
l’une des dix
préoccupations
majeures des
Français
Monique GIRARD / Présidente
de l’Observatoire de l’immobilier
de 1993 à 2008
SOMMAIRE
LES ÉDITOS MÉTHODOLOGIE VENTE ANCIEN 1990
Le même constat nous amenait, mes
confrères et moi-même, professionnels de l’immobilier, à imaginer et à mettre en place, accompagnés par la CCI, la 1ère base de données
fiable sur le marché de l’immobilier d’habitation
à Limoges et en Haute-Vienne.
1991
- L’Observatoire économique de l’immobilier de la Haute-Vienne est né et les premiers résultats publiés.
Au fil des ans, cette base de données s’est
élargie à l’immobilier neuf, au foncier, à la
construction de maisons individuelles, à l’immobilier d’entreprise et commercial.
La conférence annuelle de présentation des résultats est devenue incontournable, complétée
depuis plusieurs années par les statistiques de
l’Observatoire communal de l’habitat et par les
données de la Chambre interdépartementale
des Notaires.
2015
- Les résultats de l’année 2014 sont
arrivés, mitigés, volumes en baisse, prix en
baisse dans la majorité des secteurs.
Mais gardons raison : depuis 25 ans l’Observatoire a connu des crises, des sorties de crise, et
des embellies.
N’oublions pas le postulat de base, l’immobilier est une des préoccupations majeures des Français.
Donc restons positifs ; les conditions d’un retour
en grâce vont arriver dans quelques semaines ,
quelques mois... Les professionnels de l’immobilier se sont toujours adaptés à la conjoncture
économique et aux nouvelles conditions législatives, techniques ou commerciales .
L’Observatoire de l’immobilier de la HauteVienne a 25 ans et un bel avenir. Il doit devenir une force de propositions à Limoges et en
Haute-Vienne dans le but d’améliorer le cadre
de vie des habitants, des acteurs économiques,
en collaboration avec l’Observatoire communal
et la Chambre des Notaires.
Après 25 ans de bons et loyaux services, je tire
donc ma révérence remplie d’espoir pour l’avenir.
p.2–3
p.3
p.4-5
Une baisse des ventes persistante p.4
Les chiffres de l’Observatoire de l’habitat de la ville de Limoges
p.4
Le marché de l’ancien au niveau national p.4
2014 : La courbe ne s’est pas inversée ! p.5
FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE P.6–7
Le marché des appartements neufs p.6
Le marché du foncier : la reprise n’a pas été au rendez-vous p.6
Construction de maisons individuelles p.7
LOCATION NEUF ET ANCIEN P.8
Le marché locatif privé p.8
Observatoire national des loyers Clameur p.8
IMMOBILIER COMMERCIAL ET D’ENTREPRISE P.9–13
Bilan des centres commerciaux limougeauds en 2014 : mitigé !
p.9
Locations et transactions commerciales p.10
2014 : un remake de 2013 p.10
Fonds de commerce café - hôtel – restaurant p.11
Réglementation : la réforme des baux commerciaux p.12
Immobilier d’entreprise p.13
URBANISME Action de la ville en matière d’aménagement et d’urbanisme P.14
p.14
Le point de l’Observatoire communal de l’habitat
sur la construction
LE MARCHÉ FINANCIER p.14
P.15
Plaidoyer pour une relation banques agences Immobilières apaisée p.15
Méthodologie :
Une enquête est menée tous les ans auprès des agents immobiliers, constructeurs et promoteurs (en 2014, 60 questionnaires ont été renseignés). La
Chambre de commerce et d’industrie de Limoges assure le traitement des données, dont la synthèse sert de base de réflexion aux travaux des professionnels
de l’immobilier, membres de l’observatoire.
Location : les fourchettes de loyers ont été calculées sur la base de 2 963 locations déclarées.
Vente ancien : les prix moyens ont été calculés sur la base de 970 (dont 484
maisons), ventes déclarées.
3
VENTE ANCIEN
Les chiffres de l’Observatoire
de l’habitat de la ville
de Limoges
généraliser désormais sur l’ensemble du
territoire. En effet, les agglomérations
de province économiquement les plus
dynamiques (Lyon, Bordeaux...) qui ne
subissaient jusqu’alors qu’une baisse
des volumes amorcent à leur tour une
baisse des prix. La chute des prix pourrait peut-être se poursuivre à un rythme
moins soutenu compte tenu des reculs
déjà enregistrés au cours de l’année dernière qui ont parfois avoisiné les 10 %,
voire plus de 20 % dans certains secteurs ruraux.
Malgré des taux d’intérêt historiquement
bas qui autorisent à amortissement
constant, des montants d’emprunt plus
importants, les vendeurs vont continuer
à rencontrer des acquéreurs hésitants,
peu enclins à s’engager tant que les
perspectives économiques de notre pays
ne laisseront pas entrevoir une quelconque éclaircie et une stabilisation des
prix de l’immobilier. Cette hésitation se
rencontre également du côté du vendeur
par une réticence à mettre son bien en
vente sauf s’il y est contraint (mutation,
divorce, perte d’emploi). La qualité des
biens immobiliers mis sur le marché s’en
ressent par la raréfaction de ceux acquis
durant les dix dernières années ou ayant
fait l’objet de rénovations importantes,
et ce dans la crainte de ne pas pouvoir
retrouver l’équivalence des sommes investies.
De plus les négociations entre vendeurs
et acheteurs sont de plus en plus laborieuses et les délais de réalisations des
ventes s’allongent.
Rien donc ne milite en ce début d’année
pour une reprise rapide du marché. Cependant, s’il n’a pas encore touché le
fond, une baisse accélérée des prix devrait lui permettre de rejoindre plus rapidement une demande qui demeure, pour
l’heure, dans l’expectative. Reste une
question en suspens : quand aura lieu
cette rencontre ? Pour cela il est nécessaire que l’Etat prenne conscience qu’il
doit donner le coup de pouce nécessaire
et non pas considérer le secteur de l’immobilier comme la vache à lait fiscale de
son budget. Espérons que cette prise de
conscience ait lieu au cours de cette année !
Évolution du nombre de déclarations d’intention
d’aliéner (appartements, maisons et terrains)
1 775 D.I.A. en 2014
Une baisse des ventes
persistante
Commune de Limoges
Direction régionale des finances publiques
D’après les chiffres du service de la publicité foncière, le nombre total
d’actes de vente enregistrés en Haute-Vienne a régressé de 6,3 % sur
un an.
Pour les locaux d’habitation, la baisse a été de 5 % : - 8,4 % pour la zone
de Bellac et - 4,3 % pour la zone de Limoges.
La chute du nombre de ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) s’est
aggravée : - 77 % après – 38 % en 2013.
Activité immobilière - Actes de vente
Année
Nombre
total
Evolution
Dont locaux
d’habitation
Evolution
Dont
VEFA
Evolution
Les prix médians par type de logement
évolution 2013/2014
Type de logement
Total Haute-Vienne
2012
8 321
-
6 744
-
161
-34 %
2013
8 030
-3,5
6 572
-2,6
100
-37,9 %
2014
7 524
-6,3
6 246
-5,0
23
-77 %
2012
1 315
-
1 082
-
0
-
2013
1 305
-0,8 %
1 030
-4,8 %
0
-
2014
1 174
-10,0 %
943
-8,4 %
0
-
dont zone de Bellac
Source : Service de la publicité foncière
* : Zone de Bellac : Cantons de Bellac Bessines, Châteauponsac, Le Dorat, Magnac-Laval, Mézières, Nantiat, Saint-Sulpice-lesFeuilles. (**) Vente en état futur d’achèvement.
Evolution
2014
T1
35 000
33 500
T2
54 000
55 000
2%
T3
70 000
69 000
-1 %
-4 %
T4
92 000
89 000
-3 %
T5
138 000
122 000
-12 %
T6 et +
186 000
171 000
-8 %
Maisons
142 000
135 000
-5 %
Le point de vue de la Chambre
inter-départementale des Notaires
Stéphane FAUGERON / Notaire
Le marché de
l’ancien au
niveau national
En volume : Le nombre des transactions
réalisées au cours des 12 derniers mois
est estimé à 707 000 en France métropolitaine, au même niveau qu’il y a deux
ans et légèrement en dessous de 2013
(723 000). Il est à noter que sur les trois
derniers mois, ce volume est en baisse de
près de 4 %. Rappelons que sur la période
1999-2007 on atteignait une moyenne annuelle de 800 000 (si l’on excepte le «trou
d’air» 2008-2009 où elles étaient tombées
à 673 000 et 594 000).
En prix :
1°) Selon l’indice Notaires-Insee, (panel
de biens de nature similaire), les prix des
logements anciens en France métropolitaine baissent de 1,2 %. Ce recul concerne
plus les appartements (-1,8 %) que les
maisons (-0,8 %). Cette décroissance des
4
Prix médian en €
2013
prix est observée depuis fin 2011. Depuis
cette date on observe ainsi une évolution
d’environ -5 % (aussi bien en maisons
qu’en appartements). Corrigée de l’inflation, cette baisse atteint 8 %.
En Province, sur un an, les prix des logements anciens continuent de baisser
(-1,2 %). Là encore, le recul est plus marqué pour les appartements (-1,8 %) que
pour les maisons (-0,8 %).
2°) Si l’on observe l’évolution des prix médians sur un an la tendance reste là aussi
orientée à la baisse. La moitié des départements enregistre des prix en baisse. On
observe globalement deux phénomènes :
* La proportion de villes et agglomérations
qui connaissent des baisses continuent à
augmenter pour atteindre environ 60 %.
* Le marché immobilier résiste mieux
dans quelques grandes villes de province (Toulouse, Nice et Nantes).
Particularité : Depuis deux ans, la durée
de détention moyenne des biens vendus
en province s’allonge : elle passe de 9 ans
et demi à près de 11 ans pour les appartements et 12 ans pour les maisons.
Perspectives : La baisse du marché de
l’immobilier entamée au début de la décennie dans nombre de villes semble se
2014 : la courbe
ne s’est pas
inversée !
Olivier SCHIAPPARELLI /
ORPI agence conseil
On ne s’attendait pas à un miracle pour
l’année 2014, mais on pouvait espérer
un changement de tendance.
Les taux d’intérêts bas, le sont restés.
Ils ont même atteint des records sur la
fin de l’année avec des taux autour de
2 %. Malgré cela, la tendance a continué sur les bases de l’année 2013, avec
une baisse des volumes et des prix. Le
marché s’est particulièrement contracté
sur le second trimestre. L’arrivée de la
loi ALUR en mars n’y est sûrement pas
pour rien.
On retrouve toujours de fortes disparités
en fonction de la situation géographique
ou de la typologie des biens.
Les maisons : les prix des maisons sont
en baisse et ce phénomène s’accentue
avec l’éloignement du centre urbain.
Sur Limoges, les prix diminuent de 5 %
en moyenne. Désormais on retrouve
des petites maisons aux alentours de
110 000 €. Sur la périphérie, c’est plus
proche des 7 % alors que sur l’extérieur
de l’agglomération on atteint les 15 %.
Les acquéreurs recherchent des maisons
en bon état et au juste prix, c’est pourquoi certaines maisons avec travaux restent longtemps sur le marché.
Les appartements : l’ensemble des
appartements a connu un fléchissement
Vente d’appartements anciens (prix en euros)
Types
Limoges & périphérie(*)
moyenne basse
moyenne haute
Studio
27 970
41 150
Type I bis et Type II
39 220
69 520
Type III
58 640
97 960
Type IV
70 650
142 700
Type V et plus
118 120
189 620
des prix et des volumes. En moyenne,
une baisse des prix de 5 à 6 % et des
volumes proches de 10%.
Tous les types d’appartements suivent
la même tendance avec de fortes disparités dans chaque catégorie. Les copropriétés des années 60/70 restent les mal
aimées. Souvent à rafraichir et avec de
fortes charges collectives, ces appartements trouvent difficilement preneur et
se vendent en dessous de 800 €/m2.
Le marché des petits appartements correspond principalement à une clientèle
d’investisseurs ayant un objectif patrimonial.
Que nous réserve 2015 ? Les taux sont
toujours au plus bas, les prix ont retrouvé leur niveau d’il y a 10 ans. On
peut donc espérer que cette tendance
s’arrête ! Mais cela ne pourra se réaliser
qu’avec un retour de la confiance.
Immeubles de
rapport
Eric MONTELLY / aa.PROGIMMO
Limoges fait partie des meilleurs villes
de France avec des taux de rentabilité
pouvant osciller entre 8 et 11 %. Les
biens bénéficiant d’une belle prestation
et de locataires sérieux ne tardent pas
à voir preneur. Des investisseurs nationaux scrutent le marché local ; souvent
ces opérations se font sans condition
suspensive de prêts et même les établissements bancaires valident souvent très
rapidement ces acquisitions.
Les immeubles anciens, en fonction de
leurs travaux à réaliser, sont également
très prisés en vue d’une défiscalisation.
Vente de maisons anciennes (prix en euros)
3 et 4 pièces
5 pièces et plus
moyenne
basse
moyenne
haute
moyenne
basse
moyenne
haute
Limoges Ville
89 310
129 630
139 250
233 130
Périphérie de
Limoges(*)
74 900
130 630
145 270
218 400
64 540
102 600
112 390
171 000
Haute-Vienne
(**)
Les prix indiqués sont des moyennes (moyenne de prix minimum et moyenne de prix maximum)
Périphérie : (*) Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon - (**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
5
FONCIER ET CONSTRUCTION NEUVE
Le marché des
appartements
neufs
Dominique RENAUDIE /
L’immobilière Carnot
Le marché du logement collectif
neuf, dans une spirale paralysante.
En 2014, aucun programme de construction d’immeuble de logements collectifs,
proposés en formule acquisition, n’a démarré.
Les 27 ventes de l’année dernière ont été
réalisées sur des programmes achevés ou
au stade de la finition ; 100 ventes avaient
été recensées en 2013 et 160 en 2012.
Le prix moyen de 2750 €/m2 est à prendre
avec prudence puisqu’il est le résultat
d’un panel de faible volume.
Nous sommes dans une situation où pour
le moment, le marché est atone.
En cause, bien sûr, la conjoncture, le
manque de lisibilité qui a rompu la
confiance... Mais pas seulement. Le
nombre de vente de logements neufs n’a
pas chuté autant au niveau national.
La situation ressemble un peu à l’histoire
de l’œuf et de la poule. L’absence de demande provient-elle de l’absence d’offre
ou l’inverse ? Nous sommes dans une spirale paralysante.
Pourtant coté demande, l’investissement
locatif avec le nouveau dispositif de défiscalisation de la loi Pinel est attractif. En
général, 50% des logements neufs sont
vendus dans le cadre d’une telle mesure.
Pour répondre aux besoins, il y a aussi nécessité de renouveler le parc. Sans oublier
la demande, insatisfaite, des seniors qui
souhaitent revenir vivre en ville dans des
appartements confortables de dernière
génération.
Coté offre, ces deux, trois dernières années, de nombreux permis de construire
ont été délivrés ; certains d’entre eux subissent des recours, d’autres des blocages
administratifs.
Les témoignages de promoteurs locaux
sont probants. L’un explique qu’il entame
sa cinquième année de procédure à l’encontre de son permis de construire, un
autre laisse deviner son impatience pour
son projet de 100 logements, en centre
ville qui est enlisé depuis plus de 15 mois
dans le processus des fouilles archéologiques.
Nous sommes dans une situation de cumul
de concours de circonstances. Donc, tôt
ou tard, il y aura des dénouements et des
lancements d’opération suivront.
6
Le marché du foncier : la reprise
n’a pas été au rendez vous
Dominique RENAUDIE / L’immobilière Carnot
L’anticipation formulée au début de l’année 2014 de voir le bout du tunnel ne s’est
pas révélée exacte. Le volume des ventes a continué de baisser, avec moins 13 %
par rapport à l’année 2013, pour atteindre le niveau le plus bas de ces 25 dernières
années. Cette baisse est équivalente à celle observée au niveau national. La courbe
du nombre de permis de construire reflète l’évolution, en volume, du marché du
foncier
Évolution des permis
de construire
en Haute-Vienne
(logements individuels
autorisés)
(source DREAL)
2 000
1 800
1 600 1494
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2004
1675 1641 1726
1302
1271
1280
988
1096
788
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
689
2014
Limoges, Couzeix et le Vigen forment
dans l’ordre le trio de tête.
Limoges et sa première couronne restent les secteurs les plus demandés, les
communes situées sur l’axe Limoges/
Saint-Junien sont elles-aussi recherchées.
Les terrains pentus où s’impose l’édification d’une maison sur sous-sol sont
de plus en plus délaissés.
Les conditions d’acquisition,
pourtant devenues très favorables,
n’ont pas suffi.
Tout au long de l’année, l’attractivité des
conditions de financement n’a cessé de
battre des records. Les baisses successives des taux d’intérêt ont été accentuées par la réforme du prêt à taux zéro,
rentrée en vigueur au 1er octobre 2014.
La mensualité de crédit pour un projet
d’achat de terrain et construction d’une
maison d’un montant de 191 000 € a
baissé de 7 % entre le début de l’année
2014 et la fin de la même année ce qui
représente un gain de 19 200€ sur le
coût global du crédit.
Les surcoûts liés a l’application des nouvelles normes thermiques qui avaient
suscité tant de craintes, ont de ce fait,
pourtant largement été compensés.
Un des freins : l’emploi, avec quatre
embauches sur cinq en contrat à durée
déterminée. Les primo-accédants, principal vivier des candidats à la construction, sont éjectés du marché. Le refus
de leur financement pour cause d’emploi trop précaire explique en partie le
blocage d’une reprise.
Les tendances du marché,
46 % des ventes de terrain ont été réalisées dans les 19 communes de l’agglomération de la ville de Limoges. Elles
représentaient 43 % en 2013 et 40 %
en 2012.
Les prix de la parcelle (en euros)
En
lotissement
Limoges
et périphérie
Autres
secteurs de la
Haute-Vienne
De 46 500
à 59 700
De 8 400
à 44 900
Hors
lotissement
40 500
à 56 700
20 100
à 37 900
Les prix, dans leur ensemble, sont restés stables en 2014. Les fourchettes,
elles, se sont resserrées.
Perspectives pour 2015
Des conditions de financement exceptionnelles, des vendeurs de terrain prêts
à faire des concessions, des constructeurs qui redoublent d’attractivité, sont
des éléments qui devraient permettre,
autant faire ce peut, d’enrayer la chute.
Construction
de maisons
individuelles
Nous constatons aussi un phénomène
nouveau et pénalisant pour nos entreprises : la vente de maisons récentes et
non encore obsolètes thermiquement et à
un prix défiant toute concurrence.
Thierry HUBERT / UCI FFB
Orientation générale
Contrairement à l’année 2013 où notre
département avait mieux résisté qu’au
plan national, la situation s’est inversée
en 2014 où nous enregistrons une baisse
des mises en chantier de 17 %, à comparer aux moins 12 % du marché national.
Le phénomène le plus remarquable est
la baisse continue depuis 2010 où il se
construisait le double de maisons, soit
1 400 contre à peine 700 pour l’année
écoulée.
Ce constat est sans doute dû au manque
de reflet sur la visibilité économique,
amplifié par un manque de confiance en
l’avenir pourtant indispensable à la réalisation d’un projet immobilier tant en résidence principale qu’en investissement
locatif.
Les prix : ils sont restés une fois de plus
stables du fait de l’amélioration de la productivité tant au niveau industriel que de
la filière production sur le terrain. Cet aspect positif est d’autant plus remarquable
que les constructeurs ont dû absorber
l’augmentation de la TVA au 1er janvier
2014 et qu’ils doivent maintenant souvent inclure dans les projets la très forte
augmentation de la taxe d’aménagement.
Les primo accédants : la primo accession continue à être fortement touchée et
l’âge moyen du candidat se situe au-delà
de 30 ans alors qu’il se situait entre 25 et
30 ans autour des années 2000.
Les établissements financiers restent très
sélectifs quant à l’appréciation des dossiers et rajoutent souvent aux normes
d’études classiques (taux d’endettement,
contrats CDI …...) des critères liés à la situation économique de l’employeur.
Le marché intermédiaire : s’il est resté
relativement calme la majeure partie de
l’année 2014, nous assistons depuis 2 ou
3 mois à un sensible frémissement. Les
vendeurs de bien anciens deviennent plus
raisonnables et ajustent à la baisse leurs
prix de vente pour coller au marché réel.
Ce segment de marché est vital pour nos
entreprises du fait qu’il génère un chiffre
d’affaires important par l’affectation du
montant des ventes dans l’opération de
construction. Parmi les projets les plus
porteurs pour l’économie locale, citons
le cas d’un particulier qui vend sa résidence hors département pour construire
en Haute-Vienne (retraite, mobilité professionnelle...).
La répartition géographique : dans un
secteur où le législateur incite à la densification, les futurs propriétaires souhaitent toujours être à proximité des axes de
communication majeurs et aujourd’hui, il
se construit autant de pavillons en secteur urbain et en périphérie qu’en secteur
dit rural. A titre de comparaison, entre
2005 et 2008, la proportion était de 1/3
en secteur urbain et périphérie et 2/3 en
secteur dit rural. Il est vrai aussi que le
coût des transports influe beaucoup sur
ce critère géographique.
Évolution des surfaces : les surfaces
moyennes se stabilisent à 95 m2 et le
paradoxe est le fait que l’optimisation de
l’habitabilité permet aujourd’hui aux accédants à la propriété de privilégier les
types 5, ce que l’on retrouve dans le tableau joint.
Un autre constat important : l’augmentation des familles monoparentales, ce qui
ouvre le marché à des types de maisons
aux surfaces plus petites et proches de
80 m2.
Prix des maisons neuves (avec permis de construire)
évolution par rapport à 2013
géographique
Limoges &
Périphérie*
Haute-Vienne**
Répartition par type
Prix hors terrain en €
Répartition
Prix
Prix
de maisons (#)
T5 et
Prix médian
T3
T4
260 000
134 000
1%
0%
42 %
269 000
134 000
1%
6%
47 %
minimum
maximum
46 %
82 000
54 %
83 000
plus
Echantillon : 10 constructeurs - Données : contrats de vente signés en 2014
(#) % calculé par rapport au nombre total de constructions (318)
(*) C
ommunes de la périphérie de Limoges : Boisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Le Palais-sur-Vienne - Panazol - Rilhac-Rancon
(**) sauf Limoges et les communes de la périphérie de Limoges
Les économies d’énergie : la réglementation thermique est rentrée dans
les mœurs et les accédants privilégient le
coût de consommation plutôt que le type
d’énergie.
Compte tenu de la complexité normative
du mode constructif, les accédants ont
plus que jamais intérêt à opter pour des
contrats de construction totalement sécurisés et qui permettent d’apporter toutes
les garanties aux intervenants et aux établissements financiers.
Perspectives 2015 : le zonage de la loi
Pinel va permettre de retrouver la clientèle des investisseurs en défiscalisation.
Cet élément positif peut représenter une
part significative (jusqu’à 10 %) du chiffre
d’affaires des entreprises.
Cette perspective favorable ne doit pas
masquer la réalité du marché traditionnel début 2015 qui souffre toujours du
manque de visibilité et reste très réactif
aux événements externes, y compris les
effets d’annonce pas toujours opportuns
alors qu’il manque 200 000 logements en
France.
Restons malgré tout optimistes et souhaitons que trois évènements économiques
récents : baisse du prix de l’énergie,
baisse de l’Euro, mesures prises par la
Banque centrale européenne, jumelés
avec des taux de crédit historiquement
très bas, donneront le coup de fouet salutaire pour tout le monde.
Rappelons cette maxime toujours d’actualité « Quand le bâtiment va tout va ».
7
LOCATION NEUF ET ANCIEN
Le marché locatif privé
Sophie PARIS / FONCIA Sovim
et Thomas QUINTANE / Square Habitat Centre-Ouest
Les loyers des appartements anciens sur Limoges et sa périphérie sont en stagnation pour les studios et types 2, et en baisse à
partir du type 3 (-3,2 % pour les types 3, -2,6 % pour les types 4
et -3,7 % pour les types 5 et plus), pour des volumes globalement
stables.
Le marché du neuf en 2014 a vu un volume de locations en forte
baisse par rapport à 2013, ce qui rend l’analyse du montant des
loyers non significative.
Les loyers des maisons sur Limoges ont augmenté de 4,2 % alors
que les prix n’évoluent pas ou peu sur la périphérie de Limoges et
sur la Haute-Vienne.
Location d’appartements neufs
Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges)
(prix en euros)
Limoges & périphérie(*)
Types
moyenne basse
moyenne haute
Studio
N.S.
N.S.
Type I bis et Type II
360
440
Type III
590
650
Type IV - Type V et plus
N.S.
N.S.
Location d’appartements anciens
Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges)
(prix en euros)
Limoges & périphérie(*)
Types
moyenne basse
moyenne haute
Studio
230
340
Type I bis et Type II
320
460
Type III
410
560
Type IV
480
640
Type V et plus
620
810
Location de maisons
Fourchette moyenne de loyer mensuel (hors charges)
(prix en euros)
Limoges & périphérie(*)
Limoges Ville
Périphérie de Limoges
(*)
Haute-Vienne(**)
moyenne basse
moyenne haute
600
890
610
830
480
660
(*) B
oisseuil - Condat-sur-Vienne - Couzeix - Feytiat - Isle - Landouge - Le Palais - Panazol - Rilhac-Rancon (**) sauf Limoges et communes périphériques de Limoges
Observatoire national
des loyers Clameur (*)
8
Les candidats locataires ont un niveau croissant d’exigence quant
aux prestations offertes par les bailleurs, non seulement en ce
qui concerne l’état des appartements, mais aussi et c’est relativement nouveau, concernant l’aspect des parties communes des
copropriétés et les équipements communs. Le niveau des charges
est également un facteur de choix déterminant.
Les stocks de logements à louer sont bien supérieurs à la demande locative, et les futurs locataires portent leur choix sur des
logements en bon état et avec des dépenses de chauffage raisonnables, que le chauffage soit collectif ou individuel (dans ce
cas, ils regardent avec attention l’étiquette énergétique des logements). Les bailleurs doivent donc non seulement entretenir leurs
logements mais aussi voter des travaux d’amélioration dans leurs
copropriétés pour espérer trouver des locataires.
IMMOBILIER COMMERCIAL
ET D’ENTREPRISE
Depuis 2006 en France, l’augmentation des loyers de
marché est inférieure à l’inflation. Selon Clameur, la variation des loyers de marché est en moyenne chaque
année de + 1,5 % pour une inflation estimée à 1,6 %
par l’Insee.
En Haute-Vienne, de 2000 à 2014, les loyers ont faiblement augmenté, +1,2 % (en moyenne annuelle 2000 2014). Sur l’année 2014, les loyers accusent une baisse
de 2,1% alors qu’au niveau national, ils ont augmenté
de 0,6 %.
En 2014, à Limoges comme en Haute-Vienne, le loyer
moyen a été de 8,9 €/m² (12,8 €/m² en France). Le taux
de mobilité résidentielle (proportion de logements du
secteur locatif privé remis chaque année sur le marché)
s’élève à 34,8 % contre 27,4 % au niveau France. Quant
à la durée moyenne d’occupation d’un logement, elle se
situe aux alentours de 35 mois.
(*) D’après Michel Mouillart, professeur d’économie
à l’Université de Paris Ouest
immobilier commercial
Bilan des centres commerciaux
limougeauds en 2014 : mitigé !
Patrick ROPERT / ROPERT IMMO Réseau 3C
La vacance commerciale a augmenté de 50 % dans les
centres commerciaux français en seulement deux ans, passant de 4,6 % en 2012 à 7,6 % en 2014, selon une étude
réalisée en octobre 2014 par PROCOS (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé).
Le phénomène, qui atteint désormais un niveau structurel, témoigne des difficultés du commerce à se maintenir dans un
parc immobilier toujours plus étendu, toujours plus cher, en
définitive moins profitable.
Cependant au niveau des chiffres d’affaires, à fin novembre
2014, les résultats sont en baisse de 0,6 à 0,9 % (sur 172
centres commerciaux et 9 300 commerces). Quant à l’indice
de fréquentation de 2014/2013, il est en légère baisse de 0,5 %
(sur 102 centres commerciaux).
Au niveau local, on ressent une situation globale moins florissante qu’au national, même si un certain nombre de responsables de centres commerciaux n’a pas souhaité s’exprimer
sur les chiffres d’affaires, ce qui sous-entendrait des résultats
décevants…
*L
e centre commercial Carrefour Boisseuil a un nouveau responsable depuis peu, il s’agit de M. Christophe ROURE-LIZAN.
Ce dernier va avoir du travail car la galerie a continué à se
vider en 2014. On nous dit que c’est en vue de l’extension de
la galerie marchande… On peut noter la boutique de presseloto fermée, Internity transférée en réduisant sa surface en
arrière de caisses, la réouverture du cordonnier, le point
presse fermé également en îlot. Bref, la galerie ne fleure pas
la bonne santé.
*L
e centre Saint-Martial n’a pas eu beaucoup d’actualités en
2014. Seulement la fermeture prévue de la maison de la
presse, à cause du plan social de Centre France. La fréquentation est en baisse de 5 % par rapport à l’an dernier et le CA
global a progressé de 1 % et de 9,3 % à surface comparable.
Il est à noter un excellent mois de décembre tant en fréquentation qu’en progression de CA (à deux chiffres).
*L
e centre commercial La Coupole, Cora Beaubreuil, est dirigé
depuis plus d’un an par M. RAMI. L’année 2014 a été marquée
par la création du drive de Cora. L’aile gauche du centre commercial est toujours en souffrance avec une nouvelle fermeture, Optical Center, qui s’est déplacé en zone Nord. A noter
l’arrivée d’un pressing à la place de l’ancien fleuriste. Pour
2015, les travaux de modernisation de la galerie marchande
devraient se poursuivre.
*L
a direction du centre commercial Hyper U / Corgnac a changé au 1er Janvier 2015. C’est maintenant M. Didier COULAUD,
de la société Nexity, qui assure la mission de responsable de
ce centre, toujours en devenir et en difficulté. Une boutique
de chaussures, Dandy Shop, a permis de combler un vide
dans le mail, en revanche, le kébab a fermé (il devrait rouvrir
en 2015).
*L
e Family Village est complet à ce jour. En effet la boutique
Hémisphère Sud a été remplacée par une boutique de Prêt à
Porter à prix abordables, 9 Neuf. Donc, aucune vacance dans
le retail park. Quant aux performances 2014, silence-radio :
donc on peut tout imaginer… toutes les enseignes ne semblent cependant pas en forme olympique !
*L
e centre commercial E.Leclerc n’a pas connu beaucoup d’actualité cette année dans la galerie marchande. Les résultats
économiques sont toujours satisfaisants, malgré les surfaces
commerciales extérieures toujours aussi peu commercialisées, à part Picard surgelés.
Conclusion : on sent une souffrance économique plus marquée
cette année sur Limoges en comparaison des résultats nationaux. C’est une intuition puisque les centres commerciaux sont
discrets, trop discrets…sur leurs résultats.
9
immobilier commercial
Locations et transactions
commerciales :
Eric MONTELLY / aa.PROGIMMO
Le marché a été très irrégulier tout au long de l’année 2014.
Au final, grâce à la présence de pics d’activité très prononcés,
la régression a pu être limitée pour atteindre un niveau honorable.
Nous sommes sur un schéma quasi identique à l’année précédente : beaucoup de créations d’activité en location pure
grâce à des porteurs de projet qui choisissent de se mettre à
leur compte, faute de trouver un emploi.
Les groupes en essor préfèrent opter pour des loyers très
importants (entre 550 €/m² annuel à 800 €/m² annuel) sans
paiement du droit au bail, le loyer passant comptablement en
charge.
De la prise de décision à la mise en place des dossiers comptables, juridiques et bancaires, le délai pour aboutir à la signature finale s’est très fortement allongé. Plusieurs mois sont
nécessaires avant d’arriver à la remise des clefs.
Au titre des points positifs, on a observé en fin d’année les sollicitations de plusieurs enseignes nationales pour qui Limoges
figure parmi les principales villes concernées par leurs projets
de développement.
En revanche, un des points plus négatifs reste l’échec de
quelques dossiers, et ceci malgré de très beaux projets suite à
des refus bancaires dus à des apports personnels insuffisants
ou à un marché trop concurrentiel au goût des partenaires
financiers.
De façon générale, le droit au bail baisse considérablement
voire disparaît complètement en fonction des emplacements.
Les loyers régressent également. Pour satisfaire au mieux les
deux parties, propriétaire et locataire doivent parfois s’accorder sur la mise en place de « souplesses locatives ».
Une forte demande sur les murs commerciaux se fait ressentir…. un marché porteur à condition que les deux points essentiels soient respectés :
● Qualité du bâti et de son emplacement.
● Sérieux des locataires.
À Limoges, la rue Adrien-Dubouché (côté Motte) se redynamise grâce à plusieurs ouvertures. Qu’il en soit de même pour
2015 pour la partie Denis-Dussoubs ainsi que la rue HauteVienne et le bas de la rue Jean-Jaurès.
L’union des efforts de chacun (mairie, association des commerçants, professionnels divers….) permet de rester optimiste
sur l’avenir du commerce local.
2014 : un remake
de 2013
Corinne GHISLAIN / CENTURY 21 Horeca 87
De nombreux fonds de commerce, bureaux, locaux et murs commerciaux, ont été disponibles en 2014. Mais les prix de location
et de cession ont été revus à la baisse par les bailleurs et les
cédants qui ont su accepter des offres plus proches du prix du
marché en fonction de la conjoncture actuelle.
Pour les emplacements n° 1, la tendance se confirme d’année en
année : on note une forte baisse voire une disparition totale du
droit au bail, qui laisse place à des loyers purs.
Les grandes enseignes nationales gardent leurs emplacements
les plus performants et n’hésitent pas à sacrifier les emplacements secondaires, hormis les enseignes de commerces de
proximité et de services à la personne qui continuent à rechercher des emplacements en centre-ville.
La baisse des prix de vente et la baisse des taux d’intérêt bancaire ont favorisé l’achat de murs, notamment en immobilier
d’entreprise.
En revanche, les nouvelles normes d’accessibilité compliquent
fortement les transactions.
Les investisseurs sont toujours aussi exigeants sur la localisation
des biens, la qualité des locataires en place et recherchent une
rentabilité de plus en plus élevée.
Mais 2015 sera peut-être l’année du changement !
immobilier commercial
Fonds de commerce
café - hôtel - restaurant
Olivier FAYE / ACTIFS entreprises
Après une année 2013 particulièrement
complexe pour le marché du CHR (Café
Hôtel Restaurant), l’année 2014 a été
également difficile pour plusieurs raisons :
● Nombre de ventes réalisées en baisse ;
● Nombre de biens sur le marché en
augmentation ;
● Porteurs de projets plus rares ;
● Organismes bancaires très prudents
sur le financement du marché du CHR,
car de nombreux produits en difficulté
économique. Activité jugée à risque,
de moins en moins de délégation de
financement en agence ;
●M
ême des affaires importantes peuvent
se trouver en situation précaire,
notamment celles qui ont
des loyers importants à absorber.
L’ensemble de ces critères fait que le prix
des commerces du CHR a continué à baisser sur l’exercice 2014.
Les acquéreurs ont souvent pu obtenir
des négociations avantageuses, ce qui a
permis des installations dans de bonnes
conditions, avec des ratios EBE/PRIX plus
intéressants que les années précédentes.
On constate un nombre d’acquéreurs en
baisse, mais une meilleure qualité des
porteurs de projet, des projets bien réfléchis, un professionnalisme des repreneurs
et des apports convenables. Il y a peu de
place pour les porteurs de projets en reconversion.
En ce qui concerne le marché du TPL (Tabac Presse Loto) avec ou sans bar, l’activité a été plus dynamique que celle du CHR.
Malgré cela, elle est en recul par rapport
à 2013.
● Là aussi de nombreux produits sur le
marché ;
● Même tendance qu’en CHR : moins de
porteurs de projets, mais de meilleure
qualité avec des apports souvent de
bon niveau.
● Des levées de financement de reprise
assez faciles grâce à une bonne
corrélation Apport /Prix d’achat/EBE.
Pour le CHR ou le TPL, seuls les produits
aux bons ratios EBE/Prix trouvent preneur ; le bien trop cher reste sur le marché. Le marché parallèle, celui des liquidations, a été soutenu sur 2014, ce qui
là aussi, a eu pour effet de tirer les prix
vers le bas.
Un marché épargné jusqu’à présent, celui
de la Boulangerie Pâtisserie qui a connu
des difficultés en 2014. Les trésoreries de
certaines affaires se sont tendues.
Loyers(*) hors droit au bail (par m² H.T. par an - en euros)
Fourchette moyenne de loyer HT en €
moyenne basse
moyenne haute
2013
2014
2013
2014
Commune de
Limoges
60
67
225
280
Zone d’activités
commerciales unité
urbaine de Limoges
54
Entre 54
et 95
100
Entre 100
et 187
Haute-Vienne (hors
unité urbaine de
Limoges)
46
Entre 46
et 69
115
Entre 115
et 146
(*) Locations pures sans droit au bail, pas-de-porte, fonds de commerce
10
11
immobilier commercial
La vision pour 2015 :
Un événement important est celui des normes PMR (personnes à mobilité réduite). Il n’est plus possible de repousser l’échéance, d’où deux
options :
● Mise en conformité PMR et dépôt de l’attestation d’accessibilité avant
le 1er mars 2015 à la préfecture ;
● Demande de dérogation ou de travaux avec dépôt d’un dossier avant
le 27 septembre 2015 en préfecture également.
Peu d’exploitants ont anticipé. Il va y avoir des réveils douloureux pour
certains. Il faut faire les démarches au plus vite, et ne pas hésiter à se
faire conseiller par les organismes compétents. D’autant plus que la
mise en conformité est valable pour tous les types d’handicaps, et pas
uniquement pour l’accessibilité PMR.
Pour les porteurs de projets, sur 2015, une belle année en perspective,
avec un large choix de produits, de bons ratios d’achat envisageables
et des taux d’emprunt au plus bas.
Comme les taux d’intérêts sont historiquement bas et que la conjoncture économique est toujours morose, les banques restent très prudentes et demandent souvent de fortes garanties. Elle font régulièrement appel à des sociétés de caution pour contre-garantir les
financements. Il faut donc en amont bien anticiper ces coûts supplémentaires dans les plans de financement.
Pour des reprises dans de bonnes conditions, il vaut mieux prévoir des
grosses trésoreries de départ pour palier d’éventuels frais imprévisibles au démarrage.
Prix d’acquisition des fonds de commerce
en Haute-Vienne (2014)
Prix moyen
de cession
Prix minimum
Prix maximum
Alimentation générale
33 175 €
10 000 €
73 000 €
Alimentation spécialisée
73 480 €
12 400 €
150 000 €
Autos-Cycles-Motos-Garages
76 292 €
15 000 €
290 000 €
Bar-Restaurant-activités annexes*
85 253 €
3 000 €
400 000 €
Boucherie-Charcuterie
36 000 €
4 000 €
70 000 €
Boulangerie-Pâtisserie
100 405 €
15 000 €
400 000 €
Coiffure-Parfumerie-Esthétique
50 400 €
3 000 €
160 000 €
Culture-Loisirs-Sports
76 250 €
5 000 €
160 000 €
Equipement de la personne
37 333 €
5 000 €
80 000 €
Hôtel-Bar-Restaurant
186 667 €
30 000 €
400 000 €
Jardin-Fleurs-Animaux
3 000 €
3 000 €
3 000 €
Pharmacie
876 451 €
115 000 €
1 700 000 €
Pressing-laverie
42 500 €
40 000 €
45 000 €
GMS
1 122 000 €
164 000 €
2 080 000 €
Tabac-Presse-Librairie
31 501 €
18 001 €
45 000 €
*bar avec activités annexes de presse, tabac
Source : BODACC
Vente des fonds de commerce(*) ratio prix de vente / CA
Transactions réalisées en 2014
Ratio prix de vente / CA (en %)
ACTIVITES
Commune de Limoges
Haute-Vienne (hors unité
urbaine de Limoges)
Hôtels-bars-restaurants
55 %
45 %
Boulangerie-pâtisserie
55 %
50 %
Boucherie-Charcuterie
28 %
25 %
Prêt-à-porter
39 %
-
Bar-presse-tabac
98 %
65 %
Alimentation générale
30 %
25 %
Coiffure-Esthétique
87 %
-
Librairie-Presse-Tabac
100 %
87 %
(*) Unité Urbaine de Limoges : Condat-sur-Vienne, Couzeix, Feytiat, Isle, Limoges, Le Palais-sur-Vienne, Panazol
12
Réglementation :
la réforme des baux
commerciaux
Monique BELIVIER / TRANSAXIO
Office du Commerce - Expertise
Loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce
et aux très petites entreprises dite « loi Pinel ».
Voici les grandes lignes des dispositions principales
touchant les baux commerciaux.
immobilier d’entreprise
Bernard DESVILLES / Atrium-Immobilier, CRBE
Didier VALADE / NEXITY Immobilier
Le marché français
Exceptionnel : malgré la faiblesse de la croissance économique, ce type d’investissement a fortement augmenté en France avec un chiffre de 26,8 milliards € pour 2014. Nous nous classons au 3ème rang européen derrière le
Royaume-Uni (70 milliards €) et l’Allemagne (40 milliards €).
Notons toutefois que seuls les grands pôles urbains bénéficient de cette embellie et que l’Ile-de-France, à elle seule, capte 17 milliards € de ces investissements.
Ce marché est boosté par des financiers de type grands institutionnels étrangers et français ; il évolue sur de très grosses opérations.
L’encadrement des charges récupérables
Le bail commercial devra désormais comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges
et d’impôts, taxes et redevances liés à ce bail.
La création d’un droit de préférence au profit du
locataire
La loi Pinel permet au locataire de murs/locaux d’avoir
un droit de préférence en cas de cession de ces derniers par son bailleur.
La suppression de l’ICC
La loi Pinel supprime le recours à l’indice du coût de
la construction (ICC) au profit des indices des loyers
commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT)
pour la révision triennale du loyer et le plafonnement
du loyer de renouvellement.
Loyer par m² en euros HT/an(1)
Moyenne basse
Moyenne haute
Bureaux
2013
2014
2013
2014
neufs
103
92
140
138
anciens non rénovés
74
63
87
86
anciens rénovés
92
79
123
121
vente
La durée du bail commercial
La loi Pinel interdit aux parties de stipuler une durée
ferme dans un bail commercial sauf si le bail a une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et autres cas.
Formalisme des congés
Pour mettre fin à un bail par un congé ou demande de
renouvellement, la loi Pinel permet d’opter dans le bail
pour une signification du congé par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.
location
(1) sans charges locatives
Le bail de courte durée
Les parties pourront signer un ou plusieurs baux de
courte durée dans la limite d’une durée globale portée
à trois ans au lieu de deux jusqu’à présent.
L’obligation d’états des lieux d’entrée
et de sortie des locaux
La loi impose aux bailleurs et aux locataires d’un bail
commercial, de faire un état des lieux lors de la prise
de possession des locaux, puis lors de leur restitution,
également en cas de cession de bail ou de fonds de
commerce.
Les bureaux Prix de vente par m² en euros HT(1)
Moyenne basse
Moyenne haute
Bureaux
2013
2 014
2013
2014
neufs
980
923
1 150
1 219
579
470
924
768
778
633
1 103
967
anciens non
rénovés
anciens rénovés(2)
(1) prix hors frais et selon équipement - hors foncier
(2) avec parking
Le marché de la Haute-Vienne
Désillusion : au vu du paragraphe précédent, force est de constater que notre
Limousin est à des années-lumière de ces résultats.
Le marché est toujours aussi calme et les volumes des affaires une fois de plus
à la baisse.
• Les bureaux :
La demande est presque systématiquement orientée sur des locaux permettant l’accès PMR (personnes à mobilité réduite), neufs ou en très bon état,
équipés de câblage permettant l’accès aux réseaux de communication dernière génération. La présence de parkings pour le personnel et la clientèle est
souvent souhaitée.
Les tarifs dans cette catégorie, bien qu’à la baisse, ne correspondent pas toujours au budget du preneur.
Pour les bureaux dits anciens, souvent en état suranné, le stock vacant est de
plus en plus pléthorique. Ils peuvent trouver preneur après des tractations de
prix, de franchises de loyer et de négociations extrêmement dures. Les propriétaires ont souvent du mal à se résoudre aux efforts indispensables dans
ce domaine.
• Les entrepôts et locaux industriels
Quelques réalisations neuves, peu d’investisseurs dans ce domaine si ce n’est
l’entreprise elle-même qui satisfait son besoin propre.
La désindustrialisation locale fait que les locaux plus anciens rencontrent des
difficultés pour retrouver des occupants, sachant que leur état, les réglementations et souvent, l’équation entre surface technique et surface de bureaux
ne correspondent plus à la demande d’aujourd’hui.
Les entrepôts et locaux industriels
location
Entrepôts et locaux
industriels
neufs
anciens non
rénovés
anciens rénovés
(1) sans charges locatives
vente
Entrepôts et locaux
industriels
neufs
anciens non
rénovés
anciens rénovés(2)
Loyer par m² en euros HT/an(1)
Moyenne basse
Moyenne haute
2013
2014
2013
2014
60
56
80
78
27
26
34
31
47
36
60
48
Prix de vente par m² en euros HT (1)
Moyenne basse
Moyenne haute
2013
2 014
2013
2014
-
565
-
640
186
221
240
248
350
290
450
431
(1) prix hors frais et selon équipement - hors foncier
(2) avec parking
Le marché est aussi pénalisé et l’activité ralentie par :
● le manque de visibilité de l’économie,
● les changements et incertitudes permanents de la fiscalité,
● le cumul des lois, réglementations, diagnostics et mises aux normes en tout
genre (il serait à ce sujet urgent de se pencher sur la fameuse simplification
dont on nous parle tant),
● et bien sûr, la très fréquente difficulté d’obtention de financements.
En conclusion, tous ces éléments ne facilitent pas la relance d’un marché déjà
plombé par une conjoncture que nous qualifierons de morose.
13
LE MARCHÉ FINANCIER
URBANISME
Action de la ville en matière
d’aménagement et d’urbanisme
Vincent LÉONIE / Maire adjoint de Limoges délégué à l’urbanisme
Toute politique, à fortiori quand elle est issue
d'une nouvelle majorité et donc d'une nouvelle ambition, doit s’inscrire dans son territoire après en avoir identifié les réalités et
défini les enjeux.
Avec comme base les engagements pris
lors de son arrivée, elle doit tenir compte
des choix passés, mais aussi et surtout des
nouvelles attentes de sa population, tout en
prenant en compte l'évolution des modes de
vies et du cadre règlementaire. C'est pour
ces raisons que l’intervention urbaine de la
Ville pour cette année sera orientée selon
deux axes majeurs : La révision du Plan Local
d’urbanisme et la poursuite voire l'amplification des aménagements urbains.
Le Plan local d’urbanisme est LE document
de référence pour toute construction ou
aménagement. Mais il y a plusieurs façons
de concevoir ce document.
Par le passé, il a été élaboré comme un cadre
règlementaire de la constructibilité, définissant les zones urbaines ou à urbaniser, les
espaces naturels et les zones agricoles. Le
Projet d'aménagement et de développement
Durable (PADD) qui lui était adjoint et fixait
des objectifs thématiques et sectorisés, permettait une certaine adaptabilité à tous les
types de projets. Cependant, cette apparente souplesse a un défaut majeur : en se
voulant généraliste elle ne permet pas de
définir une ligne directrice.
C'est pour cela que le PLU sera transformé
en profondeur pour une meilleure prise en
compte de l’environnement et de l'évolution
que nous souhaitons pour notre cité. Il sera
organisé à partir d’un Projet d’aménagement
et de développement durable (PADD), qui
définira un projet de ville sur la base de 2 à 3
«idées majeures» de la nouvelle Municipalité
voulue par nos concitoyens.
Ce document réglementaire traduisant et accompagnant la mise en œuvre du projet de
valorisation urbain et naturel sera en accord
avec les orientations Grenelle en intégrant
les objectifs prioritaires suivants :
●é
conomiser le foncier et lutter contre la réduction des espaces naturels et agricoles
pour maitriser l’étalement urbain ;
●a
ssurer la diversité des fonctions urbaines
et rurales, ainsi que la mixité urbaine dans
l’habitat ;
● préserver la biodiversité, maintenir et restaurer les continuités écologiques ;
● améliorer la performance énergétique des
bâtiments et réduire la facture énergétique
des logements ;
● réduire l’émission de gaz à effet de serre et
minimiser l'empreinte carbone.
Véritable outil politique au service d'un développement cohérent de notre ville, il sera
l'occasion de poursuivre notre engagement
pour plus de démocratie de proximité. En effet, la démocratie de proximité est au cœur
de notre action depuis le début du mandat,
et l'élaboration concertée pour un PLU rénové en sera un nouvel exemple.
Avant d'être approuvé en Conseil municipal
pour être effectif en 2018, la révision du PLU
devra être réalisée avant le 1er janvier 2017.
Son élaboration ne sera pas du seul ressort
du maire adjoint en charge de l'urbanisme et
de ses services, mais impliquera l'ensemble
des élus de la municipalité, selon leur délégation et l'impact que le PLU pourrait avoir
sur les différents secteurs des politiques
publiques. Nous associerons ensuite les
usagers par l’intermédiaire des relais locaux
(mairies de quartier, concertations) et nous
nous appuierons sur les réseaux de quartier
(associatif, sportif, culturel, …) ainsi que sur
les représentants des professionnels locaux.
Le point de l’Observatoire Communal
de l’Habitat sur la construction Elisabeth CHAZELAS / Ville de Limoges
Logements autorisés : évolution de 2010 à 2014
DONT : 14
TOTAL LOGEMENTS
2010
2011
2012
2013
2014
Nombre de logements
233
425
289
353
304
dont logements sociaux
21
(9 %)
111
(26 %)
86
(30 %)
70
(20 %)
55
(18 %)
SHON moyenne (m²)
95
82
96
84
88
INDIVIDUEL PUR
105
(45 %)
144
(39 %)
144
(50 %)
138
(39 %)
98
(32 %)
SHON moyenne par maison (m²)
126
110
117
115
111
COLLECTIF (appart et maisons groupées)
128
281
145
215
206
SHON moyenne par logement (m²)
70
67
76
66
76
Enfin, nous compterons sur l'implication régulière et suivie des personnes publiques
associées.
Le Plan local d'urbanisme ainsi rénové deviendra un véritable outil concerté afin de
favoriser l'essor de notre ville, de façon rationnelle, harmonieuse et homogène.
Un PLU adapté à une cité ambitieuse, voulant se développer tout en préservant et valorisant son identité.
Parallèlement à ce chantier d'envergure,
nous poursuivons, la mise en valeur des
quartiers historiques et commerçants du
centre-ville, d’ores et déjà été engagée pour
redonner sa place au piéton et redonner le
plaisir de déambulation :
● Dans le quartier de la Cité, véritable cœur
patrimonial de notre ville, la piétonisation
des rues des Allois et du Pont St-Etienne est
en cours, permettant d’étendre les zones piétonnes sécurisées et de rejoindre les bords
de Vienne avec sérénité, créant un véritable
circuit accessible depuis le centre-ville.
● Dans le quartier du Château, le réaménagement de la rue Ferrerie, débutera au mois
d’avril, rapidement suivi par les rues du Clocher, Temple et Consulat.
Cette mise en œuvre prolonge la concertation des habitants de Limoges à l’automne
2014 pour le choix des matériaux qui habilleront ces espaces.
Pour mémoire, cette consultation de la population, la première du genre, a mobilisé plus
de 7000 votants qui ont ainsi participé au
choix de la municipalité.
Cette action, inscrite dans une volonté
d’améliorer la qualité de déambulation
dans le centre-ville, vise aussi à embellir
les secteurs patrimoniaux et commerçants
centraux, afin de concilier l’utilité commerciale au plaisir de se balader dans un cadre
agréable.
Pour finir, soyez certain que nous travaillons
déjà sur de futurs projets : renouvellement urbain des quartiers périphériques
(Beaubreuil, Bastide et l'Aurence) dans le
cadre de l'ANRU ; actions prochaines sur
d'autres sites emblématiques comme la
place des Bancs, la place Haute-Vienne, les
Halles et la place de la République ; ou encore sur de grands projets comme la restructuration de la caserne Marceau et du Pôle
sportif de Beaublanc. Ainsi, avec la rénovation du PLU et les travaux de réfection qualitative des espaces publics, nous avons la
volonté que 2015 soit indiscutablement l'an
0 d'une nouvelle politique de développement
urbain de notre ville.
Plaidoyer pour
une relation
banques
agences
immobilières
apaisée
Luc de KERSAUSON / Directeur
de la Clientèle patrimoniale et
Entreprises au Crédit Agricole
Centre Ouest et Vice-Président de
la Fédération bancaire française du
Limousin
Depuis la crise de 2007-2008, beaucoup
de choses sont dites sur les banques et
leur rôle dans le financement de l’économie. « Trop frileuses », « en retrait »,
« elles ne veulent pas s’engager »…
Des idées reçues ? Regardons quelques
chiffres :
● Les crédits aux particuliers (habitat
et consommation y compris prêts travaux) progressent de 2.7% sur 12 mois
(source BDF*). Avec un encours de 1015
milliards d’euros à fin novembre cela représente environ la moitié des encours
des crédits au secteur privé en France.
On pourrait utilement comparer ce
chiffre à l’inflation en France (+0.1% sur
un an en décembre 2014 – source Insee)
ou à l’évolution des prix sur le marché
de l’immobilier.
● Les crédits habitat progressent de
2.5% sur 12 mois (source BDF) et le
graphique ci-dessous montre une croissance continue depuis 2007. Il s’agit
bien d’encours sur lesquels les phénomènes de réaménagements/rachats de
crédit entre établissements n’ont pas
d’effet.
● « les taux n’ont jamais été aussi bas » :
la tendance du 4ème trimestre confirme la
continuité de la baisse.
* BDF : Banque de France
Nous pensons que ces chiffres parlent
d’eux-mêmes et qu’il est nécessaire
d’aller au-delà du débat de l’octroi bancaire pour justifier des difficultés du
marché de l’immobilier.
Le marché de l’immobilier, comme tout
marché est régi par la loi de l’offre et
de la demande. Cette loi s’exprime différemment selon le contexte et l’environnement dans lequel il est censé se
développer :
● Ai-je la qualité du produit ? ou, dit
autrement, le prix est-il adapté à la
qualité du logement ?
● Quelle est ma visibilité économique,
réglementaire, fiscale ?
● Quel est l’horizon de temps dans
lequel j’évolue ?
● Enfin le plus important : quelle
confiance ai-je dans l’avenir ?
Pour certaines de ces questions, force
est de constater que le marché de l’immobilier n’a pas la possibilité d’apporter
des réponses. Pour autant, chaque intervenant professionnel peut jouer son rôle
et ainsi tendre vers l’amélioration de la
perception qu’acheteurs et vendeurs
vont se faire de ces différentes composantes et ainsi créer l’état psychologique favorable permettant une reprise
soutenue des opérations.
A ce titre, les établissements bancaires
entendent continuer de jouer leur rôle
dans le financement des ménages.
Leurs règles d’octroi de prêt n’ont pas
changé (apport, garantie, taux d’endettement) et font la force du modèle français basé sur une appréciation raisonnable des risques encourus. Ce modèle
a fait ses preuves durant la crise en évitant notamment des saisies comme aux
Etats-Unis ou des bulles immobilières
comme en Espagne, tout en finançant
les ménages.
Pour 2015, le secteur bancaire va poursuivre ses efforts de soutien à l’économie et au logement.
Quelles sont les anticipations économiques (économistes Crédit Agricole
SA) ?
● Non pas « un » marché de
l’immobilier mais « des » marchés :
plusieurs vitesses selon les zones
géographiques et les typologies de bien
ou de segments de marché.
● Le mouvement de correction devrait
se poursuivre à un rythme lent.
● Les taux d’emprunt long terme
pourraient se stabiliser durant l’année,
voire remonter très légèrement courant
2015.
• Au niveau national, stabilité des
volumes de transactions dans l’ancien.
Les prix pourraient baisser de 2%.
Légère reprise dans le neuf (effet des
nouvelles mesures de soutien).
● Une demande de logement qui
restera forte mais hétérogène.
Des zones où les prix sont encore
surévalués.
Bref, une année 2015 qui pourrait
s’orienter plus vers la stabilité que sur
la poursuite du déclin.
Œuvrons tous à la restauration de la
confiance !
15
Bernard Durivaud, Président de
l’Observatoire de l’immobilier de la
Haute-Vienne, remercie les agents
et promoteurs immobiliers, les
constructeurs de maisons individuelles qui ont participé aux travaux de l’observatoire, la Chambre
interdépartementale des notaires, le
Crédit Agricole, la Direction régionale
des finances publiques, la mairie de
Limoges, ainsi que les différents partenaires qui se sont impliqués dans
les enquêtes.
REMERCIEMENTS
Agences immobilières et promoteurs immobiliers (*)
A2B GESTION / AA.PROGIMMO / AAI IMMOBILIER-CENTURY 21 / ABBATIAL IMMOBILIER / ACTIFS
ENTREPRISES / ORPI AGENCE CONSEIL / AGENCE DE LA CITE / AGENCE DUMOULIN / AIC IMMOBILIER /
AKERYS PROMOTION / ATRIUM IMMOBILIER-CBRE / AVENIR IMMO 87 / BELVIA IMMOBILIER / BERTHOU
IMMOBILIER / BOISSEUIL IMMOBILIER / CENTURY 21 HORECA 87 / CENTURY 21-DDI IMMOBILIER /
CHARLIMMO / CITYA DURIVAUD / CKLG IMMOBILIER / DELAGE IMMOBILIER / EIFFAGE IMMOBILIER
LIMOUSIN-POITOU-CHARENTES / ESTHETE AGENCY / FONCIA SOVIM / FONTENOY GROUPE IMMOBILIER /
ORPI GAMBETTA IMMOBILIER / GESTIMMO / IDEAL IMMOBILIER CONCEPT-2IC / IMMOBILIERE DU HAUT
LIMOUSIN / ORPI IMMOCOUZEIX / ORPI IMMO CONSEIL / IMMO INNOV / L’IMMOBILIERE CARNOT /
IMS CONSEIL / MALLET-GUY IMMOBILIER / LES MAISONS D’ELLE / SARL LIM IMMO PRO / SARL MDBS /
NEXITY IMMOBILIER / ORPI AGENCE DE LA MAIRIE / PLANETE OFFICINE / PRADEAU IMMOBILIER / LE
POINT IMMOBILIER / ROPERT IMMO 3C / SQUARE HABITAT CENTRE OUEST / TOP IMMO / TRANSAXIO
OFFICE DU COMMERCE-EXPERTISE / TURGOT IMMOBILIER
Constructeurs de maisons individuelles
(*)
LES BATISSEURS D’ICI / COMPAGNONS DE L’HABITAT /DJA CREATION /MAISONS BABEAU-SEGUIN /
MAISONS BATIDUR / MAISONS CHANTAL B /MAISONS EURO-FRANCE / LES MAISONS LIMOUSINES /
MAISON PROVINCIALE /MAISONS J.B
Crédit photos :
● Crédit agricole
● E. Montelly / Aa Progimmo
● Fotolia
(*) Agences, constructeurs et promoteurs immobiliers ayant répondu à l’enquête de l’Observatoire.
Partenaire de
L'
18
2015
Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest. Société coopérative à capital variable, agréée en tant qu’établissement de crédit
391 007 457 RCS Limoges. Siège social: 29 boulevard de Vanteaux - 87044 Limoges Cedex.
Société de courtage d’assurances immatriculée au registre des intermédiaires en Assurance sous le numéro 07 022 854.
conception : CCI LHV - février 2015
OBSERVATOIRE ÉCONOMIQUE DE
L’IMMOBILIER DE LA HAUTE-VIENNE