Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. ADIL 56, sept. 2014

Crédit photo : Agence ORPI Lorient
Septembre 2014 Les études de l’ADIL du Morbihan
Le marché locatif privé
dans le Pays de Lorient
Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution
Sommaire
 Méthodologie
 Le parc locatif privé : les chiffres clés
 Les loyers et le fonctionnement du marché locatif
 La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire
EN RÉSUMÉ
En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se
confirment.
Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la
seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif.
Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et
ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit
d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4
logements sur 10 voient leur loyer augmenter.
Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi
de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible
prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font
face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs
inférieurs…
Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus
que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le
nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats
à la location rendant la concurrence entre les biens accrue.
A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en
2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de
conserver son locataire actuel…
Points de repère au 1er janvier 2014
LOYERS MEDIANS
Mensuel
Locataires ayant
emménagé en 2013
Locataires stables
Ensemble
€/m²
EVOLUTION MOYENNE ANNUELLE
Surface médiane
2013-2014
Sur 5 ans
525 €
8.6 €
64 m²
-2.2%
-0.2%
540 €
8.7 €
65 m²
+0.9%
+0.8%
435 €
8.7 €
65 m²
+0.3%
+0.6%
Lexique
Loyer d’ensemble : loyer calculé sur l’ensemble des logements du parc privé mis en location, quelle que soit la date
d’emménagement du locataire.
Loyer des locataires stables : loyer pour les locataires qui résidaient déjà dans leur logement l’année précédente.
Loyer de relocation : loyer pour les locataires ayant emménagés au cours de l’année (loyer de marché).
LLP : Logement Locatif Privé
Méthodologie
Cette enquête s’appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis
tous les ans. L’échantillon porte sur 910 logements locatifs privés répartis sur l’ensemble du territoire du Pays
de Lorient (30 communes).
Ce travail partenarial a été réalisé grâce au concours des agences immobilières suivantes :
Le Bec
Immobilier
Lorient
Immobilière Plus
Lorient
ALTI
Lanester
Laforêt
Immobilier
Lorient
Agence Nexity
Lorient
Square Habitat
Lorient
ORPI
Lorient
Agence Lamotte
Vannes
CITYA CAGIL
Lorient
SIRES
Vannes
Cabinet Cotten
Lorient
Century 21
Lorient
Espacil
Lorient
Immobilière du centre
Ploemeur
Emmanuel de Blignières
Hennebont
Etude Lancelot – Lorient
Etude Couzigou – Lorient
Etude Boutet – Languidic
Etude Moortgat - Kervignac
Habitation
familiale
Rennes
Le parc locatif privé : les chiffres clés
21 393
logements locatifs privés en 2011
Soit
21%
des résidences principales
69%
en habitat collectif
45%
3.1 ans
68%
de l’offre locative
privée sur la ville de
Lorient
durée moyenne d’occupation
(7.0 ans dans le parc HLM)
des occupants éligibles
au logement social
Les loyers et le fonctionnement du marché
Sur le Pays de Lorient [30 communes ; 215 670 habitants ; 21 393 LLP]
Loyers médians du parc privé au 01/01/2014
Au 1er janvier 2014, le niveau médian des loyers du
Pays de Lorient s’établit à 8.7 € /m², soit une
évolution de 0.3% sur un an. On peut donc
réellement parler de stabilisation des loyers.
Pratiquement, en cours de bail, la majorité des
propriétaires applique la révision selon l’indice de
référence des loyers (72%). 25% d’entre eux
renoncent en revanche à pratiquer cette
augmentation, quand bien même celle-ci leur serait
permise au regard du bail. Les professionnels de la
gestion locative (agences, notaires) n’hésitent plus
à conseiller cette pratique afin de maximiser les
chances de conserver un « bon » locataire…
■ Loyers d’ensemble → 8.7 €/m2 soit 535 €
■ Maisons → 8.1 €/m2 Appartements → 9.1 €/m2
■ Loyers de marché → 8.6 €/m2
■ Evolution 2013/2014 → +0.3%
Evolution des loyers : en cours de bail et à la relocation
D’autant plus que dans le cadre d’une relocation, le
loyer a de grandes probabilités de stagner voire de
baisser (1 cas sur 4 entre 2013 et 2014). Dans la
pratique, sur un an, ces situations de baisse de
loyer sont en augmentation (+7 points) témoignant
d’un marché relativement détendu…
La conjoncture économique étant difficile, la
mobilité des locataires se maintient à un niveau
historiquement bas (14%).
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
+1.7%
+0.5%
+1.0%
+0.3%
+0.9%
T1 : 331 €
T2 : 440 €
T3 : 540 €
T4 : 648 €
T5 + : 800 €
Le territoire du Pays de Lorient est à la fois urbain, périurbain, rural et littoral et se compose d’autant de
marchés de la location, avec des niveaux d’offre et demande caractéristiques.
C’est pourquoi l’analyse se poursuit sur trois territoires bien distincts :
-
La ville-centre de Lorient
-
La 1ère couronne (Lanester, Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven) ;
-
La 2ème couronne (Brandérion, Caudan, Cléguer, Gâvres, Gestel, Guidel, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic,
Locmiquélic, Pont-Scorff, Port-Louis, Riantec).
-
La 3ème couronne (Bubry, Calan, Inguiniel, Lanvaudan, Plouay, Quistinic).
-
Le Pays de Lorient hors agglomération (Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec, Sainte-Hélène)
-
Sur la ville de Lorient [57 408 habitants ; 9 540 LLP]
En 2014, la ville-centre est le seul secteur du Pays qui
enregistre une progression de son loyer médian
(+1.7%). Pour autant, le ressenti général des
professionnels n’est pas différent sur ce secteur : le
marché locatif est détendu.
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 500 €
■ Maisons → 9.1 €/m2 Appartements → 8.8 €/m2
■ Loyers de marché → 8.6 €/m2
En témoigne le niveau du loyer de marché ou de
relocation (8.6 €/m²) qui pourtant devrait être
supérieur au regard de la typologie des biens
concernés (plus fréquemment des petits logements).
■ Evolution 2013/2014 → +1.7%
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
+0.4%
+1.8%
+2.2%
+1.5%
T1 : 330 €
T2: 444 €
T3: 540 €
T4: 644 €
Niveaux de loyers médians selon le quartier au 1er janvier
2014 et évolution sur un an
Nord-Ouest
8.9 €/m²
488 € - 57m²
-2.3%
T5 + : 708 €
Niveaux de loyers médians d’un T2 selon le
quartier au 1er janvier 2014
Nord-Est
8.3 €/m²
510 € - 65m²
Hypercentre
8.8 €/m²
523 € - 60 m²
Ouest
9.2 €/m²
549 € - 62m²
Centre-ville
9.5 €/m²
470 € - 55 m²
Le zonage des quartiers ayant été révisé en 2014, l’Observatoire n’est pas
en mesure de fournir d‘évolution de loyer cette année…
Parallèlement, à l’échelle des quartiers, ce
sont l’Ouest et le Centre-ville qui se
distinguent par un niveau de loyer au m²
supérieur à la médiane de la ville de Lorient.
Cette situation se justifie en partie par une
plus forte présence de petits logements et
notamment de studios.
Etonnamment c’est dans l’hypercentre que
la part de studios est la plus faible, le parc
étant plus orienté vers les T2 et T3.
La comparaison des niveaux de loyers par quartiers sur un segment donné (ici le T2) apparaît plus
appropriée pour déterminer la hiérarchie des coûts de loyers sur la ville de Lorient.
Ainsi, l’hypercentre se démarque par le niveau médian de loyer le plus élevé (464 €) devant l’Ouest (452 €)
et le Nord-Ouest (451 €). Le centre-ville et le Nord-Est ferment la marche (436 €)…
Sur la 1ère couronne de Lorient [4 communes ; 56 924 habitants ; 4 395 LLP]
Sur la 1ère couronne de Lorient, le niveau
médian des loyers enregistre une baisse de
2.4% entre 2013 et 2014. De fait, les petits
logements
semblent
particulièrement
touchés.
■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 624 €
■ Maisons → 8.5 €/m2 Appartements → 9.6 €/m2
■ Loyers de marché → 9.5 €/m2
A l’inverse, les T4 et T5 et + voient leur
niveau médian de loyer progresser sur un an.
■ Evolution 2013/2014 → -2.4 %
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
-3.0%
- 6.3%
-0.5%
+7.4%
+2.1%
T1 : 366 €
T2 : 490 €
T3 : 595 €
T4 : 673 €
T5 + : 879 €
Sur la 2ème couronne de Lorient [13 communes ;
Même constat sur la 2ème couronne avec une
baisse de 3.8% sur un an.
Sur ce territoire, les professionnels soulignent la
difficulté plus grande à louer les petits logements
et notamment les appartements, la demande
portant surtout sur de l’individuel.
69 330 habitants ; 5 310 LLP]
■ Loyers d’ensemble → 8.0 €/m2 soit 550 €
■ Maisons → 8.4 €/m2 Appartements → 7.7 €/m2
■ Loyers de marché → 7.9 €/m2
■ Evolution 2013/2014 → -3.8 %
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
Non représentatif
T1 : 346 €
-0.2%
+0.1%
+0.9%
+4.5%
T2 : 425 €
T3 : 512 €
T4 : 670 €
T5 + : 760 €
Sur la 3ème couronne de Lorient [6 communes ; 12 928 habitants ; 997 LLP]
■ Loyers d’ensemble →
Sur ce secteur, l’échantillon de
données récoltées lors de l’enquête
2014 ne nous permet pas de réaliser
des analyses fiables.
■ Maisons →
Appartements →
■ Loyers de marché →
■ Evolution 2013/2014 →
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 :
T3 :
T5 + :
T4 :
Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ; 16 860 habitants ; 1 019 LLP]
Sur ce secteur, l’échantillon de
données récoltées lors de l’enquête
2014 ne nous permet pas de réaliser
des analyses fiables.
■ Loyers d’ensemble →
■ Maisons →
Appartements →
■ Loyers de marché →
■ Evolution 2013/2014 →
Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an
T2 :
T3 :
T4 :
T5 + :
La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire
Ville de Lorient
Appartements
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m² médian
Surface médiane
1 pièce
363 €
330 €
310 €
12.4 €
27m²
2 pièces
488 €
439 €
407 €
9.8 €
46m²
3 pièces
587 €
540 €
498 €
8.4 €
65m²
4 pièces
660 €
595 €
550 €
7.7 €
80m²
5 pièces
689 €
650 €
610 €
7.1 €
90m²
Attention : En partenariat avec AUDELOR et les services de Lorient
Agglomération, l’ADIL a révisé son zonage des quartiers de la ville de Lorient
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
Loyer médian
Prix/m²
Loyer médian
Prix/m²
335 €
13.7 €
334 €
12.0 €
457 €
10.2 €
433 €
9.6 €
545 €
8.5 €
543 €
8.5 €
621 €
7.5 €
589 €
7.8 €
690 €
6.8 €
-
Loyer médian
Prix/m²
320 €
13.6 €
455 €
10.2 €
570 €
8.7 €
550 €
7.8 €
-
Loyer médian
Prix/m²
Loyer médian
Prix/m²
305 €
12.6 €
330 €
12.1 €
405 €
9.6 €
451 €
10.8 €
537 €
7.9 €
505 €
8.3 €
622 €
7.4 €
572 €
7.6 €
-
Appartements
Hypercentre
Quartiers deLorient
Centre-ville
Merville, Nouvelle-Ville, Le Moustoir,
Batteur, Kerforn
Ouest
Kervénanec, Le Ter, Kerjulaude,
Lanveur, Kerfichant
Nord-Est
Bois du Château, Kerentrech, Le Manio
Nord-Ouest
Saint-Armel, Bourgneuf, Kerguillette,
Keryado
Maisons
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m² médian
Surface médiane
3 pièces
646 €
527 €
475 €
9.4 €
65m²
4 pièces
798 €
733 €
689 €
9.1 €
81m²
5 pièces
843 €
800 €
731 €
8.4 €
96m²
1ère couronne de Lorient
Appartements
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
Secteurs
Appartements
1ère couronne EST
Lanester
1ère couronne OUEST
Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven
Maisons
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
1 pièce
417 €
366 €
331 €
11.9 €
30m²
2 pièces
528 €
480 €
423 €
9.9 €
50m²
Loyer médian
Prix/m²
Loyer médian
Prix/m²
3 pièces
658 €
549 €
464 €
8.4 €
66m²
Secteurs
Maisons
1ère couronne EST
Lanester
1ère couronne OUEST
Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven
Loyer médian
Prix/m²
Loyer médian
Prix/m²
3 pièces
675 €
600 €
530 €
9.2 €
63m²
1 pièce
366 €
11.9 €
4 pièces
829 €
751 €
694 €
9.5 €
85m²
3 pièces
549 €
8.4 €
2 pièces
433 €
9.4 €
500 €
11.0 €
4 pièces
648 €
592 €
574 €
7.9 €
75m²
3 pièces
560 €
8.6 €
616 €
10.1 €
5 pièces
880 €
800 €
784 €
8.5 €
100m²
4 pièces
735 €
9.3 €
754 €
9.5 €
5 pièces
791 €
8.3 €
880 €
8.7 €
4 pièces
571 €
6.7 €
640 €
9.0 €
6 pièces
1012 €
909 €
805 €
7.9 €
120m²
6 pièces
960 €
7.9 €
2ème couronne de Lorient
Appartements
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
1 pièce
369 €
320 €
280 €
14.1 €
25m²
Appartements
2ème couronne EST rade
Secteurs
Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec
2ème couronne NORD
Brandérion, Caudan, Cléguer,
Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic
2ème couronne OUEST
Gestel, Guidel, Pont-Scorff
Maisons
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
Secteurs
Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec
2ème couronne NORD
Brandérion, Caudan, Cléguer,
Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic
2ème couronne OUEST
Gestel, Guidel, Pont-Scorff
3 pièces
525 €
481 €
460 €
7.8 €
60m²
4 pièces
588 €
538 €
510 €
7.5 €
75m²
5 pièces
733 €
653 €
604 €
6.0 €
104m²
Loyer médian
Prix/m²
Loyer médian
Prix/m²
2 pièces
-
3 pièces
467 €
7.9 €
4 pièces
-
Loyer médian
Prix/m²
428 €
9.1 €
520 €
7.9 €
546
3 pièces
592 €
550 €
517 €
7.9 €
69m²
Maisons
2ème couronne EST rade
2 pièces
446 €
425 €
400 €
9.2 €
47m²
4 pièces
750 €
695 €
600 €
7.7 €
90m²
5 pièces
850 €
762 €
715 €
7.7 €
110m²
6 pièces
843 €
784 €
700 €
7.0 €
120m²
Loyer médian
Prix/m²
Loyer médian
Prix/m²
3 pièces
565 €
7.0 €
4 pièces
720 €
7.8 €
5 pièces
745 €
7.7 €
876 €
8.2 €
6 pièces
-
Loyer médian
Prix/m²
535 €
7.8 €
650 €
7.2 €
711 €
6.3 €
700 €
6.0 €
3ème couronne de Lorient
Appartements
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
1 pièces
-
Maisons
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
2 pièces
413 €
393 €
383 €
11.4 €
36m²
3 pièces
-
4 pièces
-
3 pièces
4 pièces
5 pièces
*Données non disponibles – Voir ci-dessous
-
Hors agglomération - CC Blavet, Bellevue, Océan
Appartements
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
Maisons
Fourchette haute
Loyer médian
Fourchette basse
Prix/m²
Surface médiane
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
*Données
non
disponibles
–
Voir
ci-dessous
-
3 pièces
-
4 pièces
714 €
636 €
535 €
7.4 €
85m²
5 pièces
836 €
810 €
806 €
7.9 €
110m²
6 pièces
800 €
787 €
759 €
6.9 €
111m²
* Malgré tout le travail mis en œuvre afin de récolter des références de loyer, notre enquête ne nous
permet malheureusement pas de couvrir l’ensemble des segments de marché.
Si vous êtes propriétaire, locataire ou gestionnaire d’un logement locatif privé sur le Pays de Lorient
et souhaitez apporter votre contribution à l’Observatoire des loyers du parc privé afin d’améliorer
notre enquête, n’hésitez pas à contacter l’Observatoire : [email protected]
ADIL 56
Parc d’activités de Laroiseau
14 rue Ella Maillart
56000 Vannes
Tél. : 0820 201 203
E-Mail : [email protected]