fiche pedagogique virtuelle les servitudes

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Fiche à jour au 26 mai 2011
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Matière : Droit des biens
Auteur : Fanélie THIBAUD
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I. ETABLISSEMENT DES SERVITUDES
A. PAR TITRE
Civ. 1ère, 30 juin 1964
4 4 ème
5 ème
6 Civ. 3
Civ. 3
, 27 octobre 1993
, 31 octobre 1978
B. PAR POSSESSION
ème
Civ. 3
, 21 mai 1979
C. PAR DESTINATION DU PERE DE FAMILLE
ème
Civ. 3
II. 4 , 29 octobre 1973
EXTINCTION DES SERVITUDES
A. IMPOSSIBILITE D’EXERCICE
Civ. 3ème, 9 avril 1974
Date de création du document : année universitaire 2010/2011
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B. NON-USAGE TRENTENAIRE
9 Civ. 1ère, 7 juin 1961
9 C. CONFUSION DES FONDS
10 ème
Civ. 3
10 , 17 avril 1996
04/01/2012 - 11:15
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servitudes.doc
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L’article 637 du Code civil dispose que la servitude est « une charge
imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant
à un autre propriétaire ».
Une servitude est donc un droit réel démembré sur un immeuble qui
intéresse deux propriétaires différents, l’un propriétaire du fonds
dominant et l’autre propriétaire du fonds servant.
I. Etablissement des servitudes
Les articles 690 et suivants du Code civil prévoient plusieurs modes
d’établissement d’une servitude : par titre (A), par possession (B) et par
destination du père de famille (C).
A. Par titre
L’établissement de la servitude par le fait de l’homme implique
obligatoirement un titre constatant ce droit réel opposable.
Civ. 1ère, 30 juin 1964
Sur le moyen unique, pris en ses diverses branches :
Attendu que l’arrêt infirmatif attaqué, considérant que les constructions
litigieuses avaient été édifiées au mépris des servitudes créées par l’auteur
commun des propriétaires des immeubles compris dans le périmètre du
lotissement dit " HAMEAU BOILEAU ", a ordonné sous astreinte la
démolition, jusqu’à ses fondations, d’un bâtiment à usage commercial, édifié
en 1926 par Z, ainsi que la démolition dans les mêmes conditions de
l’immeuble voisin entrepris par lui en 1956 et en voie d’achèvement, les
travaux en cours devant être immédiatement arrêtés ;
Attendu qu’il est fait grief à la cour d’appel d’avoir fondé sa décision sur ce
que, d’après l’acte constitutif du lotissement établi en 1839 par les époux
X..., A... Y..., et expressément rappelé lors des cessions ultérieures, était
seule autorisée dans l’enceinte du hameau l’édification de " MAISONS DE
CAMPAGNE OU D'AGREMENT ", ce qui excluait la construction
d’immeubles qui, par leurs dimensions ou leur utilisation, seraient
incompatibles avec ce type de maisons ; (…)
Mais attendu que la clause dont s’agit, littéralement rapportée dans la
décision attaquée, stipule, notamment, que vu « la destination spéciale des
maisons de ce quartier qui ne seront que maisons de campagne et
d’agrément, M. et Mme X... imposent a toujours à la charge de chaque lot et
des constructions qui y seront élevées, au profit de l’ensemble des autres
propriétés, la servitude de ne pouvoir, sous aucun prétexte, vendre ou louer
tout ou partie desdits terrains ou constructions pour des usines,
établissements industriels et, enfin, à toutes personnes exerçant un genre de
commerce quelconque en boutique, de telle sorte que lesdites maisons ne
pourront jamais être occupées que par des propriétaires, artistes, gens de
bureau, commis, employés, rentiers ou autres gens tranquilles » ;
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Attendu que la cour d’appel, recherchant l’intention du créateur de la
servitude, retient « que la pensée profonde et l’idée directrice de X... était de
créer une oasis de paix et de calme " ;
Que la clause litigieuse énonce un principe général en se référant à la
destination spéciale des maisons de quartier qui ne seront que maisons de
campagne et d’agrément ;
Qu’on ne saurait comprendre dans de telles expressions, même largement
entendues, un bloc immobilier de plus de vingt mètres de hauteur ;
Qu’ainsi l’expression de la volonté de X, quant à la nature et à l’utilisation
des constructions qui seraient édifiées à l’intérieur du hameau, n’a pas été
dénaturée par les juges du fond, appelés à se prononcer souverainement sur
le caractère et l’étendue de la servitude invoquée ;
Attendu que c’est aussi vainement que les consorts Z... soutiennent que
l’arrêt attaqué serait dépourvu de base légale pour avoir omis de remplacer la
servitude dans le cadre et les limites imposés par son exercice normal ;
Qu’en effet, s’agissant d’une servitude établie par le fait de l’homme, le juge
ne saurait, sans méconnaître le principe de l’autonomie de la volonté des
parties, porter atteinte au lien contractuel résultant de l’accord commun de
celles-ci ; (…)
Par ces motifs : Rejette le pourvoi formé contre l’arrêt rendu le 28 février
1962 par la cour d’appel de Paris.
Civ. 3ème, 27 octobre 1993
Sur le moyen unique :
Vu les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ;
Attendu que sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la
situation des immeubles tous actes portant constitution de droits réels
immobiliers ; que les actes soumis à publicité sont, s'ils n'ont pas été publiés,
inopposables aux tiers ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 27 juin 1991), que, par convention sous
seing privé du 10 octobre 1959, M. Z..., auteur de M. X..., a consenti sur son
fonds, au profit de la parcelle de M. Y..., une servitude de passage s'exerçant
sur une largeur de 3 mètres ; que M. X..., invoquant l'absence de mention
dans son acte de vente et de publication de la convention du 10 octobre 1959,
a saisi le Tribunal pour faire déclarer que M. Y... ne pouvait se prévaloir
d'une servitude de passage ;
Attendu que, pour déclarer opposable à M. X... la servitude de passage dont
était grevé le fonds acquis par lui le 22 décembre 1978, l'arrêt retient qu'il
n'est pas un tiers par rapport à la convention du 10 octobre 1959, mais l'ayant
cause de M. Z... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les servitudes établies par le fait de l'homme
ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur
titre de propriété ou si elles font l'objet de la publicité foncière, la cour
d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 juin
1991, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence,
la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble.
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Par application de l’article 691 du Code civil, certaines servitudes ne
peuvent être établies que par un titre, en fonction de leur caractère.
Civ. 3ème, 31 octobre 1978
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON LES JUGES DU
FOND, QUE DAME A..., EPOUSE B... A REVENDIQUE CONTRE SON
VOISIN BIANCO Z... D'UN CUVIER ET D'UN MUR SEPARANT LES
DEUX PROPRIETES, ET A RECLAME LE RETABLISSEMENT D'UNE
PORTE DANS LE MUR SEPARATIF ;
ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF
ATTAQUE D'AVOIR DECLARE DAME PAYET-BERNOUD C... PAR
PRESCRIPTION TRENTENAIRE DU CUVIER, ALORS, SELON LE
MOYEN, QUE DU MOMENT OU LE CUVIER ETAIT RECONNU
SITUE SUR LE Y... DE BIANCO, ON NE CONCOIT PAS COMMENT
LA DAME B..., OU SES AUTEURS, A PU PRESCRIRE L'UTILISATION
DE CE CUVIER, LAQUELLE SUPPOSAIT NECESSAIREMENT UN
DROIT DE PASSAGE SUR LE Y... BIANCO, DROIT DONT A AUCUN
MOMENT L'EXISTENCE N'A ETE ETABLIE PAR TITRE,
CONFORMEMENT A L'ARTICLE 691 DU CODE CIVIL, ET QUI, EN
OUTRE, N'A JAMAIS FAIT L'OBJET D'UNE DISCUSSION DES
PARTIES DEVANT LES JUGES ;
MAIS ATTENDU QU'AYANT CONSTATE QUE LE "CUVIER ETAIT
TOTALEMENT OUVERT SUR LA PROPRIETE PAYET-BERNOUD",
L'ARRET A NECESSAIREMENT EXCLU QUE POUR UTILISER CE
CUVIER, DAME B... FUT DANS LA NECESSITE DE PASSER SUR LE
Y... BIANCO ;
QUE LE MOYEN MANQUE EN FAIT ;
SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA PREMIERE BRANCHE :
ATTENDU QUE BIANCO FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR
DECIDE QUE LA PORTION DU MUR DE CLOTURE INDIQUEE PAR
LES LETTRES F.H. SUR LE PLAN DE L'EXPERT X... A DAME B...,
ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA PROPRIETE DU MUR NE
POUVAIT ETRE ATTRIBUEE EN CONSIDERATION DE LA
PROPRIETE DU CUVIER MAIS EN CONSIDERATION DE LA
PROPRIETE DE LA PARCELLE OU ETAIT EDIFIE LE CUVIER ;
MAIS ATTENDU QUE C'EST EN VERTU DE SON POUVOIR
SOUVERAIN D'APPRECIATION QUE LA COUR D'APPEL A DECIDE,
D'UNE PART, QUE LES ACTES DE POSSESSION ACCOMPLIS PAR
DAME B... LUI AVAIENT FAIT ACQUERIR LA PROPRIETE DU
CUVIER ET DES MURS DU CUVIER, ET QUE, D'AUTRE PART, DANS
LA PORTION F.H., LE MUR DU CUVIER ETAIT MITOYEN JUSQU'A
LA HAUTEUR DE LA TOITURE DU CUVIER ;
QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI DANS SA PREMIERE
BRANCHE ;
MAIS SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SA SECONDE BRANCHE :
VU L'ARTICLE 691 DU CODE CIVIL ;
ATTENDU QU'EN CONDAMNANT BIANCO A RETABLIR A SES
FRAIS LA PORTE DU PASSAGE DONNANT ACCES SUR SA
PROPRIETE POUR RESPECTER LE TOUR D'ECHELLE DE SA
VOISINE, LA COUR D'APPEL EN CONSACRANT AINSI
L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE QUI NE SAURAIT AVOIR QU'UN
FONDEMENT CONTRACTUEL, SANS RELEVER L'EXISTENCE D'UN
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TITRE L'ETABLISSANT, N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA
DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS
LES LIMITES DE LA SECONDE BRANCHE DU SECOND MOYEN,
L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 15 DECEMBRE 1976 PAR
LA COUR D'APPEL DE LYON ;
B. Par possession
La possession acquisitive permet d’établir une servitude à condition que
la possession ait duré au moins 30 ans et que la servitude soit du fait de
l’homme continue et apparente (article 690 c.civ). Toutes les
caractéristiques de la possession devront également être démontrées pour
établir un droit réel.
Civ. 3ème, 21 mai 1979
Extrait
« (…) ATTENDU QUE CHABAS REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR
DEBOUTE DE SON APPEL EN GARANTIE CONTRE LA DAME X...,
ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, "LA SERVITUDE DE
VUE LITIGIEUSE ETANT LE RESULTAT NON PAS DE SIMPLES
JOURS, MAIS DE VRAIES FENETRES AU NOMBRE D'UNE
VINGTAINE, C'EST-A-DIRE D'UNE CONSTRUCTION METTANT EN
CAUSE
UNE
CARACTERISTIQUE
FONDAMENTALE
DE
L'IMMEUBLE, L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT AFFIRMER
PUREMENT ET SIMPLEMENT SANS EN JUSTIFIER QUE CES
MULTIPLES FENETRES AURAIENT ETE OUVERTES SUR LE
FONDEMENT D'UNE SIMPLE TOLERANCE DU VOISIN REVOCABLE
A TOUT MOMENT ET QUE CHABAS SAVAIT EN ACQUERANT LES
PARTS SOCIALES DONNANT DROIT A L'ATTRIBUTION DE SON
APPARTEMENT QUE LES FENETRES DONT ETAIENT POURVUES
DEUX
DES
PIECES
DUDIT
APPARTEMENT
ETAIENT
SUSCEPTIBLES A TOUT MOMENT (SELON L'HUMEUR DU VOISIN)
DE DISPARAITRE ; QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA
COUR D'APPEL A, AU SURPLUS, RENVERSE LA CHARGE DE LA
PREUVE ; QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT
SANS CONTRADICTION RECONNAITRE QU'EN VERTU DE
L'ARTICLE 1693 DU CODE CIVIL, LE CEDANT DOIT AU
CESSIONNAIRE LA GARANTIE DE L'EXISTENCE DE LA CREANCE
CEDEE AVEC LES DROITS Y ATTACHES ET REFUSER EN L'ESPECE
A CHABAS LA GARANTIE DES DROITS COMPRIS DANS LA
CREANCE
CEDEE,
PARMI
LESQUELS
FIGURAIT
NECESSAIREMENT LA SERVITUDE CONTINUE ET APPARENTE
DONT BENEFICIAIT LE LOT CORRESPONDANT AUX PARTS
SOCIALES CEDEES" ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL QUI
A
SOUVERAINEMENT
CARACTERISE
LES
OUVERTES
LITIGIEUSES, A DECLARE, A JUSTE TITRE, QUE DAME X... QUI
DEVAIT NON LA GARANTIE DU VENDEUR D'APPARTEMENT MAIS
SEULEMENT LA GARANTIE DE L'EXISTENCE DES PARTS
SOCIALES PAR ELLE CEDEES, A REMPLI TOUTES SES
OBLIGATIONS ENVERS CHABAS ; QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN
NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; (…) »
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C. Par destination du père de famille
Articles 692 à 694 du Code civil : « La destination du père de famille
vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. ». Ces
dispositions ne sont applicables qu’au même propriétaire.
Civ. 3ème, 29 octobre 1973
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu l’article 693 du code civil,
Attendu qu’aux termes de ce texte, il n’y a destination du père de famille
Y… lorsqu’il est prouvé que les deux fonds, actuellement divises, ont
appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été
mises dans l’état duquel résulte la servitude ;
Attendu que, pour déclarer que le fonds de GIORDANO est grevé, au profit
du fonds des consorts X..., d’une servitude créée par destination du père de
famille, l’arrêt retient qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur
ne peut modifier les lieux loués sans l’accord des bailleurs et que l’on ne
conçoit guère un locataire perçant des fenêtres dans un mur-maître sans en
aviser le propriétaire ;
Qu’il y a donc lieu de présumer que ces ouvertures ont été faites avec
l’accord du bailleur et qu’elles sont donc l’œuvre de l’auteur commun ;
Attendu que les agissements du locataire ne pouvaient, en l’absence d’autres
circonstances, équivaloir à un aménagement des lieux du fait du propriétaire,
l’abstention, la tolérance, l’absence de protestation, le silence, même
prolongé, n’impliquant pas renonciation à un droit et ne pouvant faire
obstacle aux dispositions de l’article 693 du code civil ;
II. Extinction des servitudes
Une servitude s’éteint en cas d’impossibilité d’exercice (A), de nonusage (B) ou de confusion des fonds dans les mains d’un même
propriétaire (C) : articles 703 et suivants du Code civil.
A. Impossibilité d’exercice
Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent dans un tel état
qu’on ne peut plus en user.
Civ. 3ème, 9 avril 1974
Extrait
9
« (…) Attendu, en second lieu, qu’ayant retenu que la suppression d’un
passage et la construction du mur plein d’un immeuble interdisaient la
circulation continue entre les diverses galeries commerciales que, dans
l’intention des parties, la servitude avait pour but de permettre, et ayant ainsi
constaté les circonstances rendant à l’avenir définitivement impossible
l’usage de la servitude litigieuse en raison des modifications résultant, dans
l’état matériel des lieux, de l’établissement d’ouvrages permanents, la cour
d’appel a pu en déduire l’extinction de la servitude par application de
l’article 703 du code civil ; (…)»
B. Non-usage trentenaire
Article 706 du Code civil : « La servitude est éteinte par le non-usage
pendant trente ans ». Il est possible de renoncer au bénéfice de cette
prescription.
Civ. 1ère, 7 juin 1961
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A
L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LA
SERVITUDE CONVENTIONNELLE DE PASSAGE AYANT EXISTE EN
VERTU D'UN ACTE DE VENTE DU 11 MAI 1908, AU PROFIT DU Y...
APPARTENANT A BRISSAC, SUR LA PARCELLE VOISINE,
PROPRIETE DES EPOUX X..., S'ETAIT ETEINTE PAR NON-USAGE
TRENTENAIRE, ALORS QUE, D'APRES LES CONSTATATIONS
MEMES DE LA COUR D'APPEL, ELLE AVAIT ETE EXERCEE EN
1953, SANS PROVOQUER DE REACTION DE LA PART DES
PROPRIETAIRES DU Y... SERVANT, QUI ONT ATTENDU PLUS DE
TROIS ANS POUR EXECUTER DES TRAVAUX RENDANT
IMPOSSIBLE L'EXERCICE DE LA SERVITUDE DONT ILS
N'AVAIENT JAMAIS, JUSQU'ALORS, CONTESTE LA SURVIVANCE ;
QU'AINSI LES DEFENDEURS AU POURVOI AVAIENT RENONCE A
SE PREVALOIR DE LA PRESCRIPTION QUI NE PEUT JOUER QUE SI
ELLE EST INVOQUEE ET QU'IL NE S'EST PAS ECOULE, DEPUIS
CEETTE RENONCIATION, UN NOUVEAU DELAI SUSCEPTIBLE
D'ENTRAINER L'EXTINCTION DU DROIT PAR NON-USAGE ;
MAIS ATTENDU QU'UNE SERVITUDE NON EXERCEE DEPUIS PLUS
DE TRENTE ANS DEMEURE ETEINTE PAR LA PRESCRIPTION,
QUOIQUE L'EXERCICE EN AIT ETE REPRIS, APRES CE DELAI,
SANS OPPOSITION DU MAITRE DU Y... ASSUJETTI, A MOINS QUE
CET ACTE D'EXERCICE ULTERIEUR NE PUISSE S'INTERPRETER
COMME VALANT RENONCIATION, DE LA PART DU
PROPRIETAIRE DU Y... SERVANT, AU BENEFICE DE LA
PRESCRIPTION ;
QU'EN L'ESPECE, L'ARRET ATTAQUE CONSTATE QUE BRISSAC A
DU EFFECTUER DES TRAVAUX, EN 1953, POUR POUVOIR
FRANCHIR LE PROFOND RAVIN SEPARANT SES TERRES DE
CELLES DE SES VOISINS ET SE MENAGER UN ACCES QUE L'ETAT
DES LIEUX NE PERMETTAIT PAS AUPARAVANT ;
QUE LE LITIGE EST NE PARCE QUE LES EPOUX X... SE SONT
OPPOSES A L'UTILISATION DU PASSAGE ET QUE L'ATTITUDE DE
CES DERNIERS A ETE EXCLUSIVE DE TOUTE RENONCIATION A
LA PRESCRIPTION ACQUISE ;
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D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE, MOTIVE ET EXEMPT DE
CONTRADICTION, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;
C. Confusion des fonds
Les servitudes s’éteignent lorsque le fonds servant et le fonds dominant
sont réunis dans les mains d’un même propriétaire, excluant ainsi les
situations où il n’y a pas pleine propriété.
Civ. 3ème, 17 avril 1996
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 avril 1994), que les
époux Y... ont acquis, en 1965, deux parcelles cadastrées 2816 et 2819
grevées d'une servitude non dificandi au profit de la parcelle cadastrée 2818
appartenant à Mme X... qui, le 27 août 1976, leur a vendu cette dernière
parcelle en se réservant un droit d'usufruit ; que, par acte passé le 19 octobre
1982 devant la SCP notariale Trossevin, Réaux, Hybord, les époux Y... ont
vendu la parcelle n° 2818 à M. Z..., l'acte précisant que Mme X... intervenait
pour renoncer à l'usufruit qui lui avait été réservé lors de la vente de 1976 ;
que, le 29 mars 1989, les époux Y... se sont engagés à vendre à la société
IRB Immobilier les parcelles cadastrées 2816 et 2819 ; que cette société
ayant renoncé à son projet en raison de l'intention manifestée par M. Z... de
se prévaloir de la servitude non dificandi rappelée dans son titre de propriété,
les époux Y... ont engagé une action négatoire en soutenant que la servitude
litigieuse était éteinte par confusion ;
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur
demande, alors, selon le moyen, que l'usufruit étant un droit réel limité à la
jouissance d'une chose dont un autre, le nu-propriétaire, conserve la
propriété, aucune servitude ne peut exister, en vertu des articles 637 et 705
du Code civil, dès lors que le fonds servant et le fonds dominant constituent
la propriété d'une même personne, fût-elle nue-propriétaire ; que, dès lors, en
estimant au contraire que l'acquisition par les époux Y... de la parcelle 2818,
avec réserve d'usufruit, n'avait pas eu pour effet d'éteindre la servitude établie
au profit de celle-ci sur les parcelles 2816 et 2819 dont les époux Y... étaient
déjà propriétaires, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles
578, 637 et 705 du Code civil ;
Mais attendu que l'extinction des servitudes par confusion, prévue par
l'article 705 du Code civil, imposant la réunion dans la même main de la
pleine propriété des deux fonds, la cour d'appel a exactement retenu que la
servitude grevant les parcelles 2816 et 2819 au profit de la parcelle 2818
n'était pas éteinte à la suite de l'acquisition par les époux Y..., propriétaires
des fonds servants, de la seule nue-propriété du fonds dominant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.