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L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit de la copropriété Travaux privatifs – Action en annulation n° 311 Justice de paix de Wavre (2ème canton), Jugement du 29 janvier 2008 Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be Siég.: de Frésart (juge de paix) En décidant de contracter un emprunt en vue de réaliser des travaux dans les parties privées et en engageant des copropriétaires à devoir, le cas échéant, intervenir financièrement pour des travaux réalisés dans le lot privatif d'autres copropriétaires, l'assemblée générale a pris une décision irrégulière qui doit être annulée. La décision rappelle que l'objet social de l'association des copropriétaires est limité à la conservation et à l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeuble bâtis, et donc de travaux qui relèvent uniquement des parties communes. Il convient toutefois de mettre à la disposition de l’association les moyens pour ce faire. Le moyen normal est sans doute la constitution d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve par des apports réguliers et constants ou plus importants et occasionnels lorsque des travaux coûteux s'imposent. La décision constate que ni la loi ni l'article 59 du règlement général de copropriété ne paraissent faire obstacle à l'appel à une forme quelconque de crédit lorsque celui-ci est nécessaire à rencontrer son objet social. Problèmes de travaux d’ensemble (RCDI 2008/2, p. 47). Jugement du 29 janvier 2008 Le Tribunal , (…) (D.E et A.L./L'association des copropriétaires Résidence L.) ( ... ) 1. Les demandes Monsieur ED. et Madame A.L. nous demandent de prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 novembre 2006 autorisant le syndic à procéder à une ouverture de crédit au nom de la copropriété tant dans le contexte du financement des travaux communs que du financement des travaux privatifs. L'association des copropriétaires de la Résidence L. nous demande reconventionnellement de dire la demande principale non recevable ou, à tout le moins, non fondée. Elle demande également de condamner Monsieur et Madame D.-L. à lui payer une somme de € 1.500 à titre de dommages et intérêts pour procédure téméraire et vexatoire. II. Les faits Monsieur ED. et Madame A.L. sont copropriétaires indivis d'un appartement qui fait partie de la copropriété L. à Louvain-la-Neuve. Au procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 2006, on peut lire que la présidente du conseil de gérance et le syndic avaient exposé aux copropriétaires la nécessité de procéder à d'importants travaux pour éviter que l'immeuble soit classé comme inoccupable et avaient demandé à une société de faire le "check-up" complet de l'immeuble et de dresser un budget tant en copropriété qu'en privatif. Le budget retenu est alors d'un million d'euros en copropriété et de € 1.200.000 en privatif. Ces deniers travaux portent sur l'électricité, les sanitaires, l'équipement des cuisines, le cloisonnement et les décors y compris les portes coupe-feu. On y lit aussi: "Après discussion et certaines remarques pertinentes de propriétaires aux experts, sur des sujets plus techniques, les propriétaires présents dans leur ensemble décident de faire les travaux. Le budget travaux est voté par 76.662 quotités présentes ou représentées." Si seule la décision de réaliser les travaux devait être prise lors de cette assemblée, la décision concernant le coût exact de la dépense extraordinaire et le plan de financement étant à prendre lors de l'assemblée générale extraordinaire à organiser au début du mois de juin, il était également exposé au procès-verbal qu'il y avait trois possibilités de financer les travaux: - les copropriétaires disposaient de l'argent et dégageaient le budget nécessaire immédiatement; - la copropriété faisait un emprunt avec la société de financement K. sur une durée de 5 ans; - la copropriété cherchait un emprunt sur dix ans auprès d'une banque. Le 23 mai 2006, le syndic convoque les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à tenir le 15 juin 2006 avec notamment pour ordre du jour: - la présentation du plan de financement individuel des travaux votés à l'assemblée générale du 22 avril 2006; - les modalités d'application du planning des travaux. Le procès-verbal de cette assemblée générale indique que le plan de financement proposé a été approuvé par 82.323/100.000 quotités qui ont voté pour, 4.778/100.000 quotité qui ont voté contre, tandis que 960/100.000 se sont abstenues. L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit de la copropriété Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be Travaux privatifs – Action en annulation n° 311 De la lecture de ce procès-verbal, la proposition apparaît avoir été la suivante: "Monsieur C. présente ensuite le dossier de financement et doit regretter que les grandes banques ont décliné les unes après les autres, de prendre le dossier en charge. K. propose pour un financement de 2.000.000 euros sur 7 ans avec un taux de charge mensuel de 0,35% et 1% de frais de dossier, une mensualité de 30.909,52 euros, soit € 0,31 par quotité et par mois. Cette somme couvrirait tant les travaux des parties privatives que les parties communes. 1l est précisé qu'il ne sera financé par la banque que le montant réel des travaux à exécuter. Les propriétaires qui souhaitent financer directement les travaux sans passer par l'emprunt auront la possibilité de le faire mais ils devront s'acquitter sans délai des appels travaux qui seront réalisés par le syndic. Dans ce cas, ils auront financé les travaux sur une année plutôt que sur sept ans. K. a confirmé également qu'elle ne prendrait aucune inscription hypothécaire et aucune caution solidaire. La proposition de K. est donc la solution qui doit être retenue sauf si, entre-temps, le conseil de gérance et le syndic peuvent obtenir de meilleures conditions auprès d'un organisme bancaire." Le 22 juin 2006 Monsieur et Madame D.-L. écrivent au syndic pour l'informer que s'ils ne se sont pas prononcés pendant l'assemblée générale, c'est parce qu'ils souhaitent obtenir du syndic une proposition écrite relative aux montants à payer pour les travaux à exécuter dans les parties communes. Ils précisent notamment que: ( ... ) III. Recevabilité de l'action a. Selon l'association des copropriétaires (…) b. Selon Monsieur et Madame D.-L. (…) c. Appréciation du tribunal Il ressort de l'exposé des faits que, sans doute, Monsieur et Madame D.-L. pouvaient financer les travaux projetés autrement que par l'ouverture de crédit par la société de financement K. Ils n'ont cependant pas obtenu la garantie qu'ils ne pourraient être inquiétés en cas de défaillance de l'un ou l'autre copropriétaire. Or, comme ils le soulignent, ce n'est pas un groupement de copropriétaires qui aurait pris la décision de contracter un emprunt mais bien l'association des copropriétaires qui est partie contractante de sorte qu'en cas de défaillance de celle-ci et alors qu'ils auraient payé la part qui leur incombe dans les travaux aux parties communes, ils pourraient devoir intervenir à concurrence de leur quote-part dans ces parties communes pour pallier à la défaillance des autres copropriétaires qui entraîne celle de la copropriété (art. 577-5 § 4 C. civ.). Certes, au moment où l'assemblée générale a pris la décision d'emprunter, et à supposer celle-ci régulière, une telle défaillance n'avait-elle pas encore été constatée mais les conditions étaient réunies pour donner naissance au droit pour la société K., en cas de carence de la copropriété, d'obtenir paiement de tous les copropriétaires. Dès lors donc qu'une décision apparaît irrégulière, frauduleuse ou abusive, le copropriétaire lésé par celle-ci peut en poursuivre l'annulation. C'est ce qu'explique L.-Ph. MARCELLIS: "Cette action est justifiée par le fait qu'il faut donner à chaque copropriétaire individuellement la possibilité de mettre à néant une décision qui aurait été prise par l'assemblée générale des copropriétaires en méconnaissance de ses droits ou contre sa volonté, ou de manière frauduleuse, et qui ainsi aurait porté atteinte à son droit de propriété absolu de disposer de son bien comme il entend. À partir du moment où le législateur a consacré un système: - permettant à une assemblée de prendre des décisions à une majorité et non à l'unanimité, alors que cette décision est susceptible de mettre directement en cause les droits de tous les copropriétaires (p. ex. en cas de modification de la répartition des charges de la copropriété, décision de vendre une partie commune, d'acquérir une nouvelle partie privative, etc.) et, - risquant d'avoir des conséquences matérielles et financières importantes pour chaque copropriétaire, L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit de la copropriété Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be Travaux privatifs – Action en annulation n° 311 il devait aussi donner la possibilité à chaque copropriétaire de s'opposer à ces décisions pour de justes motifs." (M.-Ph. MARCELLIS, 160 questions et réponses sur la copropriété, Diegem, Kluwer, 1999, p. 208, n° 133). L'auteur ne paraît pas mettre en doute le droit pour l'association de nouer un crédit-pont et limite son étude au droit de récupérer les frais annexes et les frais de procédure en ce compris les frais d'avocat en plus du capital auprès du copropriétaire défaillant). Le délai imparti au copropriétaire pour introduire une action en annulation d'une décision de l'assemblée générale contraint également à ne pas attendre la survenance du risque pour introduire l'action. Encore faut-il voir si cette pratique est réellement conforme à la loi ou au règlement d'ordre intérieur. Faut-il donner un sens restrictif aux termes "administration et conservation de l'immeuble" ? L'action est, par conséquent recevable. IV. Régularité de la décision attaquée a. Selon Monsieur et Madame D.-L. ( ... ) b. Selon la copropriété ( ... ) c. Appréciation du tribunal i. Droit pour l'association de contracter un emprunt Dès lors qu'il est constant que l'objet social de l'association des copropriétaires est limité à la conservation et à l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeuble bâtis, il convient de mettre à sa disposition les moyens pour ce faire. Le moyen normal est sans doute la constitution d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve par des apports réguliers et constants ou plus importants et occasionnels lorsque des travaux coûteux s'imposent (voir à ce propos: S. WINNYKAMIEN.('L'administration de biens", in X., Guide pratique de 1'agent immobilier à l'usage des courtiers, syndics et régisseurs, Bruxelles, Kluwer, 2004, pp. 183 et s.). Ni la loi ni l'article 59 du règlement général de copropriété ne paraissent faire obstacle à l'appel à une forme quelconque de crédit lorsque celui-ci est nécessaire à rencontrer son objet social. L'emprunt apparaît d'ailleurs être chose courante lorsqu'il s'agit de rencontrer un besoin urgent auquel les copropriétaires ne peuvent répondre (voir à ce propos: R. TIMMERMANS, "De verhaalbaarheid van de kosten van tijdelijke leningen, aangegaan door de vereniging van mede-eigenaars, op nalatige mede-eigenaars", T. App. 2003, liv. l, 12-13. Philippe VAN DE WIELE a écrit: "L'administration des communs ne se limite cependant pas à l'accomplissement d'actes d'administration au sens juridique du terme puisqu'en application de l'article 577-7 § 1"; 2', l’association peut décider, en assemblée générale et à la majorité des quatre-cinquièmes des voix, de reconstruire l'immeuble détruit ainsi que de vendre ou d'acheter un bien commun ou destiné à le devenir. Ceci peut sembler en contradiction avec les termes de l'article 577-5 § 3, lequel prévoit que 'l'association ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de cet objet' (l'auteur précise ici que cette limitation a été prévue afin d'éviter que l'association se transforme en sorte de société civile immobilière. Il cite: M. BURTON, "Champ d'application de la loi et l'octroi de la personnalité juridique à l'assemblée des copropriétaires", in La copropriété forcée et Exposé des motifs ch. repe., sess. ordo 1990-91, 1756/1, cité par J. SIMONS, La nouvelle loi sur la copropriété, Kluwer, p. 26). En fait, l'association des copropriétaires est seulement le gérant des parties communes et, à ce titre, elle n'est propriétaire ni de l'immeuble ni même des parties communes. Les copropriétaires pris individuellement sont seuls propriétaires de l'immeuble et des quo teparts attachées à leur lot privatif, en manière telle que si l'association ne peut acquérir en son nom et pour son compte, elle peut cependant le faire pour l'ensemble des copropriétaires. Aussi, l'association pourra, ainsi que l'envisage l'exposé des motifs, vendre une partie d'un terrain indivis ne présentant guère d'intérêt, vendre à titre privatif une conciergerie, transformer ou démolir partiellement l'immeuble, acquérir un terrain voisin pour y créer un jardin commun. L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit de la copropriété Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be Travaux privatifs – Action en annulation n° 311 Ces actes, l'association les accomplit au nom et pour compte des copropriétaires. En effet, ceux-ci demeurent les seuls véritables acteurs juridiques puisqu'ils restent propriétaires de leur quote-part dans les parties communes et que c'est dans leur Patrimoine que s’inscrivent les actes posés par l'association. Cette association se distingue en effet des sociétés commerciales et des ASBL en ce sens qu'elle n'a pas d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait de la distinguer des associés (Ph. V AN DE WlELE, "Personnalité juridique de l'association", in Copropriété et syndic d'immeubles, Bruxelles, De Boeck Université, 1997, p. 49). On observe que, pour s'écarter de la notion stricte d'administration et de conservation, l'auteur renvoie à des compétences expressément visées par la loi. En appliquant cette proposition au litige dont nous sommes saisis, il se confirme que, selon la loi, l'assemblée générale peut décider d'aller au-delà de la seule administration et de la conservation du bien lorsqu'il s'agit de décider d'actes qui relèvent de ses compétences et pour autant que les majorités nécessaires soient suffisantes. On constate aussi que le texte précise que les actes d'acquisition et d'aliénation portent sur des biens des parties communes destinés à devenir communs. Or, de telles décisions peuvent également rejaillir sur les obligations des copropriétaires qui y étaient défavorables. Les crédits conclus par l'association ne peuvent par conséquent affecter le patrimoine de l'association dont l'article 577-5 § 3 limite le contenu aux seuls meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet. La dette contractée est donc nécessairement commune et fait partie des charges visées à l'article 574-4 § 1er, 2° et dont le mode de répartition est fixé à l'article 59 du règlement général de copropriété. Ni la loi ni ce règlement ne font de distinction entre les charges ordinaires et les charges extraordinaires. C'est aux copropriétaires, réunis en assemblée générale, à apprécier le risque pris de se voir interpeller par le créancier en raison de la défaillance de l'un ou l'autre d'entre eux. ii. Droit pour l'association de décider de réaliser des travaux dans les parties privatives En son arrêt du 1er avril 2004, la Cour de cassation (Cass. 1 er avril 2004, Pas. 2004, J, 555, R. w: 2005-06, 1422, T. Not. 2005, liv. 4, 202, J.l.? 2006, liv. 3-4, 106, T. App. 2004/4, 3 et note R. TIMMERMANS, "Grenzen aan de bevoegdheid van de algemene vergadering van mede-eigenaars") a jugé que: "Attendu qu'en vertu de l'article 577-7 § 1'~ r, b) du Code civil, sous réserve de conditions plus strictes fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée générale décide à la majorité des trois quarts des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic, et qu'en vertu de l'article 577-7 § 1"; 2', e) du même code, l'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquièmes des voix de tous actes de disposition de biens immobiliers communs; Que l'article 577-3, alinéa 3 du Code civil dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes : les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux; Qu'il suit de ces dispositions légales que l'assemblée générale des copropriétaires n'est compétente pour décider que des travaux affectant les parties des bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas privatives; Que le simple fait que des travaux sont nécessaires afin d'empêcher que des parties privatives causent un dommage à des parties communes ou les influencent de manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre l'assemblée générale compétente pour décider ellemême de faire exécuter des travaux affectant ces parties privatives; Que ceci ne porte pas atteinte au droit de l'assemblée générale d'exiger du propriétaire des parties privatives l'exécution des travaux s'imposant pour éviter tout dommage aux parties communes ou pour réparer pareil dommage." L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n Droit de la copropriété Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be Travaux privatifs – Action en annulation n° 311 Corinne MOSTIN déduit de l'arrêt: "En pratique, pareil arrêt pourrait paralyser la prise de décision concernant les travaux d'importance dans de grands immeubles, lorsqu'ils touchent à la fois aux parties communes et privatives de l'immeuble, comme c'est généralement le cas pour les terrasses et balcons. S'il est vrai que l'arrêt relève que l'assemblée peut exiger de chaque copropriétaire qu'il effectue les travaux nécessaires aux parties privatives pour empêcher qu'elles n'endommagent les parties communes, la mise en œuvre de pareille solution s'avère fort lourde. Elle implique qu'une action individuelle soit entreprise à l'égard de chaque copropriétaire défaillant. Par ailleurs, elle ne permet pas que les travaux soient réalisés dans leur ensemble, par un entrepreneur choisi par la copropriété." (c. MOSTIN, "Le contentieux de la copropriété", in X., La copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis - Bilan et perspectives 10 ans après l'entrée en vigueur de la loi du 30 juin 2004, Bruylant, 2005, p. 245, n° 54). L'auteur a certainement raison. Il n'en reste pas moins que la décision de la Cour de cassation est claire et qu'elle affirme de manière nette que le champ d'action de l'assemblée générale concerne les parties communes et non le lot des différents copropriétaires. En décidant de contracter un emprunt en vue de réaliser des travaux dans les parties privées, en engageant des copropriétaires à devoir, le cas échéant, intervenir financièrement pour des travaux réalisés dans le lot privatif d'autres copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires a pris une décision irrégulière qui doit être annulée. V. La demande reconventionnelle La demande principale étant reconnue recevable et fondée, elle ne peut être en même temps déclarée téméraire et vexatoire. La demande reconventionnelle doit, par conséquent, être déclarée non fondée. Par ces motifs, Nous, juge de paix, statuant contradictoirement et en premier ressort, Recevons la demande principale et la déclarons fondée. Annulons la décision prise le 14 novembre 2006 par l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence L. et qui autorisait le syndic à procéder à l'obtention d'une ouverture de crédit au nom de la copropriété, tant dans le contexte du financement des travaux communs que du financement des travaux privatifs. Recevons la demande reconventionnelle, la déclarons non fondée et en déboutons la demanderesse sur reconvention. Condamnons l'association des copropriétaires de la Résidence L. aux dépens liquidés jusqu'ores à quatre cent quatre-vingt-quatre euros quarante-neuf centimes, en ce compris l'indemnité de procédure taxée par les parties à la somme de € 364,40. ( ... )