Achat en Espagne: La Règle du Jeu

Achat en Espagne: La Règle du Jeu
ACHAT IMMOBILIER SUR LA COSTA-BLANCA
Part N°1
Part N°2
Part N°3
Par Mr. Georges Marc Sanchez
Introduction:
Devenir propriétaire en Espagne reste toujours le rêve de beaucoup de nos concitoyens
désireux de s’y installer définitivement ou d’y acquérir leur résidence secondaire.
Effectivement, la Costa Blanca a de quoi inciter à faire ce choix : Une climatologie idéale, un
environnement naturel magnifique, une offre immobilière et des infrastructures de tout premier
ordre, un réseau de transport excellent, une gastronomie réputée, une culture, un folklore et
traditions préservé. Bref ! La qualité d’un rythme de vie méditerranéen à de 2 heures de vol de
Paris…
La crise aidant, beaucoup se penchent sur la Costa-Blanca en quête d’opportunités
immobilières, ne sachant pas toujours
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comment s’y prendre et pour les primo arrivants, les questions se posent ! Quels sont les
repères ? Quelle est la règle du jeu ? Qui fait quoi ?
Il convient à ce titre de rappeler quelques principes utiles pour bien gérer votre acquisition. Voici
sommairement une petite synthèse du système d’achat d’immobilier résidentiel en Espagne qui
vous permettra peut être de mieux appréhender cet univers.
1º PARTIE
La Prospection :
Avant toute chose, prenez le temps de découvrir et d’apprécier la région! Aimez là !
Questionnez les gens sur la vie locale l’hiver, l’été, sur les services, commerces, les projets de
la ville ou du village, intéressez vous aux clubs ou associations sportives, animations
culturelles, écoles, hôpitaux, cours de langue, restaurants…Même si ce n’est que pour y passer
quelques semaines par an, faites le comme si c’était pour la vie !
L’agent Immobilier :
La profession d’agent immobilier en Espagne n’est pas réglementée: les activités de transaction
immobilière peuvent être exercées librement, sans qu'il soit nécessaire de détenir quelque titre
que ce soit ou d'appartenir à quelque groupement professionnel.
C’est pourquoi il est primordial en Espagne de bien choisir son agent immobilier professionnel
qui sera votre aide la plus précieuse durant votre démarche. Un des premiers critères de
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sélection étant celui de la pratique du Français si vous ne parlez pas d’autres langues. S’il est
étranger, considérez également le fait qu’il parle parfaitement l’espagnol, ceci vous en dira
beaucoup sur son expérience en Espagne et sur son intégration dans le tissu local.
Ces dernières années, beaucoup d’agences immobilières ont été emportées par la crise,
laissant généralement sur le marché des professionnels ayant pignon sur rue, éliminant du
coup les « vendeurs à la sauvette » véritable plaie dans notre profession et souvent à l’origine
de la mauvaise presse liée au secteur.
Conseil : Renseignez-vous! Optez pour une agence immobilière qui était déjà en activité avant
la crise… Ce sera une garantie !
L’agent immobilier saura vous conseiller habilement, non seulement pour le choix d’une
propriété mais également sur le choix du secteur en fonction de vos desideratas. Il connait
l’historique des propriétés, il vous indiquera les possibilités de négociation sur celles-ci,
transmettra votre offre, vous informera de la situation juridique du bien au vu du registre de la
propriété (Nota simple del registro de la propiedad), prendra en charges les formalités de
réservation,
(contrato de Reserva) de la
promesse d'achat
(Contrato privado de compraventa),
de recherche de financement auprès des banques, préparera le dossier pour la signature
notariale
(Escritura),
procédera (ou le fera faire ) à la sollicitude du NIE, vous assistera pour le changement de nom
auprès des différents organismes municipaux, compagnie d’eau, d’électricité, gaz, téléphone,
mairie, services des impôts, communauté de propriétaires…
Il sera votre meilleur partenaire, choisissez le bien ! Ses honoraires de vente sont à la charge
du vendeur.
Conseil : Attention aux ventes en direct propriétaire ou au travers « d’amis », l’économie soit
disant des honoraires dans le prix de vente peut finalement revenir chère. Consultez néanmoins
les services d’un professionnel de terrain pour la gestion de la transaction. Pour une somme
modique, il y verra peut être « des choses » que l’on ne vous avez pas montrées ou dites.
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Il vous a trouvé la propriété de vos rêves !
Vérifications :
Votre agent vous aura présenté le Relevé de Propriété ou « Nota Simple », permettant d’obtenir
de la Conservation des Hypothèques (Registro de la Propiedad) toutes les informations
indispensables sur la situation juridique actuelle du bien immobilier (identité du propriétaire,
origine de la propriété, existence de charges, servitudes, hypothèques voire saisies
éventuelles).
Demandez également une copie de la preuve de paiement de la dernière taxe foncière (IBI).
Elle contient de précieuses informations sur le bien que vous allez acquérir, par exemple la
superficie, la référence auprès du Cadastre, la nature du bien, l'adresse postale actuelle du
bien (les noms et les numéros de rues peuvent changer!!). Enfin, ce document permet aussi de
déterminer la valeur fiscale minimale du bien immobilier.
Il s’agit d’un terrain: le vendeur vous présentera un plan ainsi qu’une information détaillée
fournie par la Commune sur le Plan Local d'Urbanisme ou « Cédula Urbanistica ».
Il s'agit d'une maison et vous avez des doutes sur la qualité de sa structure: vous pouvez
commander à vos frais et avant tout engagement contractuel, une étude architectonique «
informe patológico ».
Il s’agit d’un bien en communauté de propriétaire : assurez-vous qu’il n’y aura pas de charges
exceptionnelles (déramas) votées par l’assemblée des propriétaires, le paiement de celles-ci
incombant au vendeur.
Astuce : vous aussi pouvez accéder au registre de la propriété par internet, il vous suffira
simplement d’ y introduire le nº de Finca registral, qui figure dans l’acte de vente :
ps://www.registradores.org/registroVirtual/idioma.do?dispatch=init
(Paiement online par carte bancaire).
htt
Vous voulez en savoir plus sur le terrain ou la villa de votre choix, consultez le cadastre en
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ligne:   https://www1.sedecatastro.gob.es/OVCFrames.aspx?TIPO=CONSULTA
Conseil : Pour les propriétés rustiques en général, il est conseillé d’utiliser les services d’un
avocat pour mettre à jour certains « écarts » qui pourrait apparaitre entre la superficie objet
de la vente et celle qui figure effectivement sur le titre de propriété du vendeur ou au
cadastre. Il vous informera également sur le Droit de Préemption ou « Tanteo y retracto » ainsi que sur les spécificités du secteur immobilier.
L’Offre:
En Espagne, il est courant de transmettre une offre au propriétaire du bien à vendre. Votre
agent sera celui qui s’occupera de cette démarche et vous orientera sur les possibilités de
négociation en fonction de l’historique de la propriété : prix récemment baissé ou excessif par
rapport au marché, c’est la première offre, les offres antérieures ont été rejetées, le besoin de
vendre est urgent, il y a autre acquéreur intéressé... Ne perdez pas de vue que votre agent fera
tout pour que l’affaire puisse se faire, il sera votre meilleur allié et essayera d’être le plus habile
possible pour négocier votre proposition.
Conseil : Sachez que si votre offre est acceptée, il faudra allez de l’avant en procédant à la
réservation de la propriété aux conditions pactées. Il est très dommageable sur le plan
professionnel pour un agent de négocier un prix si l’acheteur ne donne pas suite. Ne vous
engagez dans une négociation que si vous êtes prêts à acheter le bien !
Ne faites pas non plus plusieurs offres à la fois sur plusieurs produits, vous perdrez toute
crédibilité auprès de l’agent, mais faites les successivement si votre proposition antérieure a été
rejetée.
Une offre écrite est toujours préférable à celle faite verbalement.
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2ºPARTIE
Le mécanisme d’un achat immobilier classique se déroule en 3 temps :
- La Réservation: La Reserva
- La Promesse d’achat: El Contrato Privado de Compraventa
- L'Acte authentique: La Escritura
La Reserva:
Le versement d'un acompte permet de vous réserver l'offre, dans l'attente de la signature de la
promesse d'achat. La somme, ( généralement de l'ordre de 3.000 euros) est le plus souvent
symbolique. Elle n'est pas toujours proportionnelle au prix de vente.
Même si vous êtes de passage, vous pouvez parfaitement signer la réservation avant votre
retour, dès lors que les parties ont un accord sur la chose et le prix. Le plus souvent, c'est
l'agent qui signe l'acte en lieu et pour le compte du vendeur, le tout en vertu du mandat de
vente qui les lie. Bien entendu et si vous n'aviez pas la possibilité de vous déplacer, la signature
de la réservation ou la promesse d'achat peut parfaitement s'effectuer par correspondance et le
paiement de l'acompte par virement bancaire.
Conseil : A ce stade il vous faudra ouvrir un compte bancaire en Espagne et solliciter votre
NIE ; les 2 points sont obligatoires.
En cas de désistement de votre part, vous perdez la somme versée.
El Contrato Privado de Compraventa :
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Ce document est plus important encore que l’acte authentique, car ce dernier ne sera que la
transcription de ce qui aura été signé antérieurement.Il s'agit d'un document sous-seing privé
signé entre les parties. Bien entendu, la signature de ce document est antérieure à la signature
de l'acte public devant Notaire.
Par cet acte, l'acheteur s'engage à signer un acte public devant Notaire dans un délai
déterminé. A défaut de respecter ses engagements, il perdra les arrhes, comme s'il s'agissait
d'une indemnité d'immobilisation.
On retrouve dans ce document, l'identité, les coordonnées ainsi que les qualités des parties, la
description de l'opération envisagée, leur capacité légale à vendre ou acheter, une description
de l’objet avec son numéro d’inscription à la Conservation des Hypothèques, la situation
juridique du bien (libre de charges-de locataires), le prix convenu, les acomptes versés, la date
limite de signature de l'acte authentique (Escritura) devant Notaire, la répartition du paiement
des frais et charges dues, la date du transfert de propriété et/ou de prise de possession du
logement, les conséquences du désistement de l'une des parties.
Attention: la signature de cet acte ne prive pas le vendeur de vendre à un meilleur acquéreur,
à condition de verser à l'acquéreur évincé le double de l'acompte versée. Il peut donc être
quelquefois opportun, afin de priver le vendeur de toute autre offre, de verser un acompte
important, géneralement 10% du prix de vente y compris le montant de la reservation.
Le secteur immobilier espagnol pratique aussi la vente ferme par acte sous-seing privé. Le
transfert de propriété s'effectue, l'acte public de vente n'étant qu'une preuve du transfert de
propriété permettant l'inscription du bien au nom du nouvel acquéreur. Même si le nouvel
acquéreur ne paie que partie du prix au moment de la signature de l'acte sous-seing privé, il
devra s'exécuter dans les délais convenus. Le vendeur devra aussi, dans le même délai, signer
l'acte public. A défaut pour l'une des parties de s'exécuter volontairement, elle pourra être
contrainte, par voie judiciaire. Si l'exécution judiciaire était impossible, c'est le cas par exemple
lorsque l'acquéreur ne peut payer le prix, le cocontractant obtiendra la résolution du contrat
ainsi que la réparation du préjudice qui lui a été causé.
L’Escritura :
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L’acte authentique de vente (La Escritura Pública de Compraventa) est un document public
signé devant notaire. Dans cet acte, les parties manifesteront devant le notaire leur volonté de
vendre et d’acheter et les conditions prévues, le notaire, sous la foi de son serment validera ces
déclarations et il assurera la « sécurité juridique » de la vente aux travers de diverses
vérifications (Légitimité du vendeur, acquittement des impôts et taxes, saisies, dettes,
servitudes..etc). Lors de cet acte, les parties peuvent se faire représenter. Ce sera le moment
de la remise de la clef à l’acheteur contre le paiement du solde dû par chèque de banque
certifié.
Conseil : la commission que prennent les banques espagnoles pour l’établissement d’un
chèque certifié est élevée. Il est conseillé de négocier ce point lors de votre demande
d’ouverture du compte afin d’éviter les mauvaises surprises.
Qui paye quoi ?
Dans le cas où il n’y aurait pas d’accord à ce sujet, (cas rares), la Loi distribue les frais dans les
termes suivants :
- Le vendeur acquittera : les frais de résiliation des charges en suspens ; l’acte public ; la
contribution urbaine (IBI = Impôt municipal) et l’Impôt sur l’Augmentation de la Valeur des
Terrains (« Plus-value » municipale).
- L’Acheteur payera la première copie de l’acte ; l’impôt de la transmission (TVA: 10% ou ITP
10% et AJD) et l’inscription sur le Registre Foncier.
Mais l’usage habituel veut que les frais de l’acte public notarié soient accordés à la
charge de l’acheteur!
- Les honoraires d’assesseur, avocat, etc., seront payés par celui qui accorde leurs services.
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Le droit de choisir le notaire correspond à celui qui assume les frais de l’acte ou la plus grande
partie de ceux-ci.
Démarches postérieures à la passation de l’acte:
Une fois que l’acte authentique ait été signé, certaines démarches et obligations sont à
effectuer. Certaines seront prises en charge par le notaire au travers de son étude, Paiement
d’Impôts et Inscription au Registre Foncier. Vous devrez verser une somme en acompte des
frais pour laquelle on devra vous remettre le reçu correspondant. Une fois l’acte en votre
pouvoir, (environ 2 mois après la signature) vérifiez le paiement des impôts et l’inscription et
exigez un détail des comptes. N’acceptez pas de reçus globaux, réclamez les factures
originaires du Notaire, bureau de gestion, Registre Foncier, ainsi que la quittance du paiement
des impôts.
D’autres démarches pourront être assumées par votre agent : Inscription à la communauté de
popriétaires- changements de nom et domiciliation bancaire pour la distribution,
approvisionnement qui affectent le logement (gaz, électricité, téléphone, etc.). Changement de
nom auprès de SUMA, mairie, Ect...
Documentation et Factures. Conserver tous les documents, justificatifs, garanties et factures
originales en rapport avec votre acquisition.
Info : Dans les six mois suivants à l’entrée en jouissance vous pourrez réclamer au vendeur
pour les vices ou les défauts que vous puissiez découvrir dans le logement .
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3º PARTIE
L’hypothèque : Principes
Vous pouvez parfaitement financer votre acquisition en Espagne ou éventuellement vous
subroger à l’hypothèque du vendeur si les conditions vous conviennent. Vous économiserez ainsi une partie des frais de constitution qui représentent environ 3% du montant emprunté.
Le remboursement de l’hypothèque en Espagne se présente sous la forme d’annuités, c’est à
dire que les remboursements mensuels (Cuotas) se composent d’une partie d’intérêts et d’une
partie de capital.
En tant que non résident, vous pouvez obtenir un financement allant généralement de 60 à 70
% du montant de la valeur estimée du bien que réalise la banque au travers d’une « Tasacion
». Le solde devant être payé cash, ainsi que les frais de notaire, taxes et registre.
En fonction de l’âge de l’acquéreur, vous pouvez obtenir une durée de remboursement
échelonnée jusqu’ à 20 ans, l’âge plafond maximum pris en compte étant 70 ans.
Dans la plupart des cas le taux d’intérêt est variable et défini sur la base du dénommé «
EURIBOR » (European Interbank Offered Rate) (taux d’intérêt moyen interbancaire) augmenté
du pourcentage de la banque. La commission d’ouverture du dossier d’hypothèque perçue par la banque représente
généralement 1 % du montant à financer. Cette commission peut se négocier.
Contact:
Georges Marc Sanchez.
Directeur de l'Agence immobiliére Sigmaltea CB.
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C/La Tella, 2- 03590 Altea-Alicante.
Tel: +34 96 584 52 10-Fax: +34 96 584 52 11
www.sigmaltea.com - [email protected]
Membre de la commission d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire
auprès de la Chambre de Commerce d’Alicante.
Crédit photo: Kfoto.es
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Cette information a un caractère purement illustratif et ne peut être considérée comme ayant
une valeur de conseil.
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