Le check-up de votre logement

dossier diagnostics immobiliers
Le check-up
de votre logement
Obligatoires pour certains, facultatifs mais conseillés pour d’autres...
Les diagnostics voient leur liste s’allonger au fil des ans. Cela dans un souci
de transparence des transactions et de protection de la santé de l’acquéreur,
notamment par le biais du dépistage de l’amiante ou du plomb.
S
i vous souhaitez vendre un bien immobilier, la loi vous oblige
à faire effectuer certains constats ou diagnostics,
par des entreprises qualifiées
et titulaires d’une assurance
couvrant leur responsabilité.
Cette information doit être
communiquée à l’acheteur
dès la promesse ou le compromis de vente.
Mais il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Quels
diagnostics concernent votre
habitation ? Sur quels critères choisir un diagnostiqueur
compétent ? Quel sera le coût
de ses prestations ?
Chaque cas étant particulier,
l’intervention du notaire est
primordiale : il vous informera de la portée des nouvelles
réglementations et validera
avec vous que les diagnostics
et autres contrôles sont bien
annexés à l’avant-contrat,
ou à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente.
UN CONSTAT D’AMIANTE pour les immeubles
collectifs, maisons et bâtiments à usage d’habitation, professionnel ou commercial, dont le permis
de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il
permet de repérer la présence de matériaux contenant de l’amiante et susceptibles d’être nocifs pour
la santé.
Qui est concerné ?
En fonction de la date
de construction ou de
l’implantation géographique du bien mis en
vente, vous devrez effectuer tout ou partie
des diagnostics obligatoires.
UN ÉTAT RELATIF À LA PRÉSENCE DE TERMITES lorsque le bien (maison, appartement,
cave, garage mais aussi terrain nu) est situé
dans une “zone à risque” déterminée par arrêté préfectoral. Pour information, plus de la
moitié du territoire est aujourd’hui concernée.
UN CONSTAT DE RISQUE D’EXPOSITION AU
PLOMB doit être effectué dans toutes les
parties privatives des habitations construites
avant le 1er janvier 1949. Le diagnostic portera essentiellement sur les peintures des
bâtiments très anciens et leur taux de dégradation.
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Dès novembre 2007, le diagnostic pour toute installation électrique de plus de
15 ans s’ajoutera à cette liste
déjà bien étoffée. La conformité des installations de gaz
devra également être vérifiée.
La vente d’un logement en
copropriété répond à des
obligations particulières :
- Le diagnostic technique.
La loi SRU de décembre
2000 impose que toute
mise en copropriété d’un
immeuble de plus de 15 ans
soit précédée d’un diagnostic technique constatant
“l’état apparent de solidité
du clos et du couvert et celui
de l’état des conduites, canalisations collectives ainsi
que des équipements communs et de sécurité” ;
Nom
du diagnostic
- Le carnet de santé. Le
syndic doit établir et tenir
à jour un carnet d’entretien
de l’immeuble où figurent
notamment les dépenses
relatives à certains travaux
(remplacement de la chaufferie ou d’un ascenseur) ;
- La superficie (loi Carrez).
Dans le cadre de l’achat d’un
lot de copropriété, la loi
Carrez impose d’indiquer
la superficie du bien vendu
dans l’avant-contrat et l’acte de vente. Si cette mention fait défaut, l’acheteur
peut demander la nullité de
l’acte dans le mois qui suit
Vente
Location
Durée
de validité
Carrez
Achat d’un lot
de copropriété
non
permanente
Plomb
Permis de
construire
délivré avant
le 01/01/1949
À partir
d’août 2008
1 an dans
le cas d’une
vente
Amiante
Permis de
construire
délivré avant
le 01/07/1997
Non
permanente
Termites
Zones délimitées par arrêté
préfectoral
Non
6 mois
Risques
naturels et
technologiques
Zones délimitées par arrêté
préfectoral
6 mois
Performance
énergétique
Tous les immeubles
À partir du
01/07/07
10 ans
À partir du
01/11/07 pour
les installations de plus
de 15 ans
Non
3 ans
Electricitégaz
UN DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE est le petit dernier de la liste. Il doit
être communiqué aux acquéreurs d’immeubles depuis le 1er juillet 2006. Établi selon
une échelle graduée de A à Z, ce document
indique la quantité d’énergie consommée et
une évaluation des dépenses annuelles. Cette
obligation sera étendue aux locations à partir
du 1er juillet 2007.
la signature de l’acte.
Si la superficie réelle
est supérieure à
celle mentionnée dans l’acte,
le vendeur ne
peut
pas,
après coup,
réclamer
un supp l é ment
de prix.
En revanche, si la
superficie
réelle est
inférieure
de plus de
5 % à celle indiquée dans
l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du
prix proportionnelle aux
mètres carrés manquants.
La flambée des prix
Les prix des diagnostics
sont libres et différents d’un
diagnostic à l’autre selon sa
complexité et le temps nécessaire pour y procéder.
Généralement, la facture tient
également compte du nombre de pièces “auscultées”.
À vous de faire le tour de la
concurrence pour trouver le
DEPUIS LE 1ER JUIN 2006, le vendeur doit joindre UN ÉTAT DES RISQUES NATURELS, TECHNOLOGIQUES OU SISMIQUES pour un logement
se trouvant dans une zone à risques ou ayant
fait l’objet depuis 1982 d’une indemnisation à
la suite d’une catastrophe naturelle.
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dossier diagnostics immobiliers
partialité. Comment en être
sûr ?
Ce manque de visibilité et
de fiabilité de l’information
contribue aujourd’hui à un
problème récurrent de
confiance rencontré par
tous les vendeurs.
2007 devrait être l’année du changement.
La qualification et la
compétence des diagnostiqueurs devraient
être plus encadrées.
Diplôme à l’appui !
À partir de novembre
2007, les diagnostiqueurs
auront l’obligation d’être
certifiés pour exercer leur activité.
Le professionnel devra remettre au propriétaire vendeur
un document attestant sur
l’honneur qu’il est compétent
et qu’il dispose des moyens
appropriés à sa mission.
Il devra être impartial et indépendant sans aucun lien
ni avec le propriétaire vendeur ni avec une entreprise
susceptible de réaliser les travaux.
Par ailleurs, le diagnosti–
queur devra être couvert par
une assurance professionnelle
d’un montant minimum de
À savoir
professionnel compétent le
moins cher. À titre indicatif,
il vous faudra compter pour
un appartement de 3 pièces,
environ :
- 100 € pour le mesurage
Carrez ;
- 60 € pour les risques technologiques ;
- 100 € pour l’amiante ;
- 100 € pour l’état parasitaire ;
- 180 € pour le plomb ;
- 200 € pour la performance
énergétique.
Soit en moyenne près de
730 €.
Si vous voulez faire quelques
économies, il est conseillé de
tout passer en revue en une
seule fois plutôt que de mul-
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tiplier les interventions toujours plus chères à l’unité.
Pour information, sachez
qu’un
diagnostic
complet (hors Diagnostic de
Performance Energétique)
coûte entre 250 € et 400 €...
Et surtout n’hésitez pas à
faire jouer la concurrence et
demander des devis !
Bien choisir
son diagnostiqueur
Alors que les diagnostics se
multiplient pour la vente et la
location d’un bien immobilier,
ce secteur est sur la sellette.
Selon une enquête très récente de la DGCCRF (Direction
Générale de la Concurrence,
de la Consommation et de la
Répression des Fraudes) ayant
pour objet l’appréciation de
la qualité de l’information et
des prestations de diagnostic
(indépendance, pratiques tarifaires...), il semblerait que
le consommateur ne dispose
pas d’une information fiable
sur ces prestations.
Les modalités tarifaires sont
mal connues et peu correctes
(sur 210 rappels à la réglementation, 60 ont porté sur
l’affichage de prix et 43 sur les
règles de facturation).
De même les diagnostiqueurs
sont censés être indépendants et agir en toute im-
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En cas de non-fourniture de diagnostics
concernant le plomb,
l’amiante, les termites
et l’installation au gaz,
la sanction est l’impossibilité de s’exonérer
de la garantie des vices cachés. S’il manque
l’état des risques technologiques et naturels,
l’acquéreur pourra demander l’annulation de
la vente ou une diminution du prix.
le vendeur s’il s’adresse à un
professionnel contrevenant.
Diagnostiqueurs
et certification
AFAQ. Depuis le
15 mars, les diagnostiqueurs
p e uv e n t
s’adresser à
l’Afaq Afnor
Certification
pour obtenir
la certification “diagnostic immobilier”.
Pour obtenir ce
“sésame”, le candidat devra réussir
une épreuve théorique
300 000 € par sinistre et de
500 000 € par an.
Le non-respect de cette nouvelle réglementation sera
passible d’une amende de
1 500 €. Même punition pour
(questionnaires sur les aspects techniques et réglementaires) et une épreuve
pratique (mises en situations)
dans différents domaines
relevant de sa compétence
(amiante, termites...).
À chaque secteur correspond
un certificat, valable 5 ans
avec une évaluation de suivi
à mi-parcours. Cette certification, obligatoire à compter
de la rentrée 2007 est un gage
de sérieux et de compétence
pour les vendeurs.
Marie-Christine MENOIRE
2007 devrait être l’année du changement.
La qualification et la compétence des
diagnostiqueurs seront davantage
encadrées
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Ce qu’en pense
notre panel
de notaires...
Les notaires sont directement concernés par les
diagnostics immobiliers.
Mais qu’en pensent-ils
vraiment ? Nous avons
récemment interrogé une
centaine de notaires.
Selon notre panel, les
diagnostics les plus utiles seraient ceux portant
sur l’installation au gaz
(68 %), les risques naturels et technologiques
(65 %) et les termites
(62 %), suivis de très près
par l’amiante pour 55 %
des sondés.
Enfin, notre panel voit
dans le diagnostic global, c’est-à-dire rassemblant tous les contrôles
existants, un gage de
sérieux et d’efficacité. Il
aspire également dans sa
grande majorité (94 %)
à traiter avec des diagnostiqueurs totalement
indépendants et compétents, ce qui va dans le
sens de la prochaine réglementation...
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