ÉCONOMIE : Les investisseurs étrangers rachètent des

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ÉCONOMIE : Les investisseurs étrangers rachètent des
pans entiers du parc immobilier allemand
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Mercredi 16 mars 2005
Yves Petignat, Berlin
PLACEMENT. Le prix des logements est au plus bas actuellement en Allemagne, alors que plus
de quatre millions d'appartements seront mis en vente ces prochaines années. Une aubaine.
Les sociétés immobilières allemandes gémissent et n'investissent plus sur leur propre marché. Les
loyers sont trop bas, le rapport à long terme est incertain, pleurent-elles. Au même moment, les
grands investisseurs étrangers, et notamment les fonds d'investissements américains tels Cerberus,
Soros, Blackstone ou Morgan Stanley, achètent à tout va d'énormes pans du parc immobilier
allemand. L'an dernier, les cinq plus grandes affaires immobilières ont représenté à elles seules un
montant de 10 milliards d'euros. Rien que l'achat par la société new-yorkaise Fortress Investment
Funds des 80 000 appartements de la BFA, l'assurance des fonctionnaires allemands, administrés par
Gagfah, s'est élevé à plus de 3,5 milliards d'euros. Morgan Stanley a racheté 48 000 appartements au
groupe sidérurgique ThyssenKrupp pour 2,1 milliards d'euros.
L'Allemagne serait-elle à vendre? De fait, comme ThyssenKrupp, beaucoup d'entreprises industrielles,
soucieuses de se concentrer sur leur cœur d'activité et qui ont besoin de reconstituer leur capital, sont
contraintes de lâcher leur patrimoine immobilier. S'y ajoute la privatisation des énormes stocks de
logements entreprise par l'Etat et ses grandes régies, comme la Deutsche Bahn, qui a vendu plus de
64 000 appartements depuis 2001. Plus de quatre millions de logements actuellement en mains
publiques et dans celles des grandes entreprises doivent encore être vendus ces prochaines années,
ce qui représente un marché de plus de 200 milliards d'euros, estime Marc Leffin, directeur de
Vivacon, une société intermédiaire allemande.
Mais cet énorme marché n'est pas réservé qu'aux grands fonds de placement. Beaucoup de moyens
et petits investisseurs étrangers sont désormais très actifs en Allemagne. Et les Suisses, quoique
discrets, ne sont pas en reste. Les assureurs Zurich et Helvetia, la société immobilière Mutschler AG
élargissent actuellement leur parc d'immeubles entre Francfort, Munich et Berlin.
«Si les investisseurs étrangers s'intéressent au marché allemand, c'est parce qu'ils considèrent
l'immobilier essentiellement sous l'aspect du potentiel commercial, un peu comme des actions ou
obligations, alors que les sociétés allemandes recherchent d'abord des investissements sûrs et de
longue durée avec un rendement constant. Ils évitent souvent les immeubles d'habitation», analyse
Roland Bacon, un des dirigeants de la Schweizer Immobilien Partner (SIP) qui conseille les
investisseurs suisses sur le marché allemand et plus particulièrement berlinois. Beaucoup
d'investisseurs allemands se sont aussi brûlé les doigts en participant à l'euphorie qui régnait dans les
Länder de l'Est tout de suite après la réunification.
Aujourd'hui, ajoute Roland Bacon, un Suisse actif depuis dix ans dans l'immobilier à Berlin, «les prix
des appartements et des immeubles de logement sont actuellement au plus bas en Allemagne.
Beaucoup de logements peuvent être revalorisés par un assainissement pas trop coûteux. Et surtout,
comme les loyers sont bas, il y a encore de la marge pour rentabiliser l'opération.» Les investisseurs
étrangers recherchent donc des objets loués en dessous de la moyenne des loyers. «La SIP propose
par exemple des immeubles au cœur de Berlin, près du Lietzensee, dont les appartements (120 à 130
m2) ont des loyers moyens de 4 à 5 euros le m2 alors que le prix de référence est de 8 à 10 euros.»
Dès lors, les investisseurs étrangers misent sur des rendements de 5,7 à 12%, voire parfois au-delà.
Ce qui explique leur nouvel engouement pour le marché allemand.
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