Commençons par l`immobilier d`habitation, le « logement », qui est

Commission évaluation et transmission des entreprises
BONNES ET MAUVAISES NOUVELLES IMMOBILIERES…
Commençons par l’immobilier d’habitation, le « logement », qui est
au centre de toutes les conversations.
Quelques rappels : le logement de référence vaut 400 000 € ; il fait
56 m² à Paris et 84 m² dans les provinces et les banlieues. Entre le
neuf et l’ancien, le collectif et l’individuel, le marché porte sur
1 200 000 transactions annuelles. 70% des ventes de seconde main
sont des ventes obligées (divorce, décès, mutation etc.)
Toutes les statistiques portent sur ce logement-type pour deux raisons : d’abord seulement
1% des logements parisiens atteignent ou dépassent 100 m², ensuite les logements de 1
million d’euros et plus pèsent 1% du marché (0,015 % pour ceux de plus de 2 millions
d’euros).
D’ailleurs, pour le logement-type, ce qui fait le prix accepté est déterminé avant tout, par les
remboursements possibles de mensualités de crédit. La baisse importante des taux ces
dernières années a résolvabilisé les ménages au profit des vendeurs. D’où les prix.
Une fois que l’on a rappelé ces bases, analysons factuellement la situation actuelle à partir
d’indicateurs avancés qui seront confirmés probablement dans 6 à 9 mois.
Le « Trend » des promesses de ventes d’ancien est de 800 000 à 850 000/an. Le volume
actuel est à un petit 600 000 avec, pour des raisons fiscales, un chiffre plus soutenu en fin
d’année (sinon la situation aurait été pire).
Le point haut des valeurs centenaires a été atteint en mars 1977. Après différentes
oscillations à tendance de tassement, les prix actuels tournent en définitive à 80% de ceux
de la ligne décennale de Trend qui, rappelons-le, se situe jusqu’à 210 % à la ligne de Trend
long terme.
Autrement dit, pour le tout-venant, la baisse s’acte doucement mais les prix restent élevés.
L’évolution est plus compliquée à résumer pour le collectif neuf. Toutefois, la tendance
reste la même, renforcée par la double disparition d’aides sociales pour les primo-accédants
et des investisseurs en défiscalisation.
A titre d’illustration, le principal commercialisateur en SCPI SCELLIER collectait 117 M€
en 2011 et en 2013 et n’a fait que 22 M€ en Duflot avec beaucoup plus d’efforts.
En temps normal, les ménages revendent naturellement autour de 85/90000 logements
locatifs chaque année, compensés par, primo, 10 à 20 000 logements anciens destinés à la
location et, secundo, les fameux investissements défiscalisés sur un Trend de 35 à 45 000
logements par an. Une année a largement émergé arrivant presque à l’équilibre alors que le
solde est structurellement négatif. Le marché des investisseurs n’a donc lui aussi, guère
d’effet sur la masse globale, mais par contre, pas sur les ventes neuves en général et
particulièrement sur certains programmes ou elles sont majoritaires.
Les ventes neuves ont donc baissé d’environ 45% en grandes métropoles et l’offre a presque
doublé avec toutefois une partie significative de celle-ci qui n’est encore que virtuelle
(projet en vente travaux en attente).
Le marché de la maison neuve est sinistré bien que 50% de celui-ci, en réel diffus
corresponde à un long cycle familial de programmation.
Mais, pour conclure ce chapitre, quelques signaux permettent d’espérer une
résolvabilisation des ménages.
Le « marché des riches » a toujours été annonciateur des tendances.
En 2013, à Paris, 60 ventes de grands appartements et un stock d’offres de 900 en fin
d’année.
Des volumes réduits et des baisses atteignant déjà plus de 30% voire 50% pour des produits
élitistes sur la Côte d’Azur par exemple.
Redevenons « professionnels » et parlons des « outils immobiliers » des entreprises.
A Paris, par exemple, le coût des loyers de bureau est en valeur relative de 5 à 6 fois moins
important en 2014 qu’en 1989. Qui plus est avec moins de mètres-carrés par personne.
Précisons que l’écart entre le prix facial (au bail) et celui économique (avec des
aménagements) est de plus en plus significatif.
Ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour les entreprises.
Toutefois à ce propos rappelons qu’en France, référentiellement et à plus de 85%, les
entreprises (ou les entrepreneurs eux-mêmes) sont propriétaires de l’outil immobilier. Vrai à
100 % sur le LARZAC mais bien évidemment quasi inversé sur les Champs Elysées.
Le « Take off », mot bien français désignant la transaction pour occupation et apprécié en
addition et non en balance, est en net recul par rapport à nos belles années.
La vacance augmente à 7,5% (plus de 10% si l’on ajoute les surfaces juridiquement
occupées mais physiquement inutilisées) dont 80% de seconde main et 20% de vacances
depuis plus de 4 ans. Tout ceci est bien évidemment variable avec les localisations, les
typologies, les âges etc.
Rappelons, là encore, quelques évidences.
L’outil immobilier n’a d’intérêt que pour abriter des travailleurs voire des clients. Il y a
recherche d’adéquations entre le besoin et la surface. A Paris, un poste de travail dit de
bureau consomme 16m², 22m² ailleurs alors qu’il faut de 25 à 100 m² pour les laboratoires
ou les activités. Ce qui est facile de rapprocher de l’emploi et de ses tendances pour
imaginer l’avenir à la fois en volume utilisés et de facto en prix.
Il est certain que l’orientation actuelle des prix conduit depuis 2008 beaucoup à renoncer à
l’exil banlieusard parisien motivé essentiellement par le coût. Reste à tenir compte des
fonctionnalités des immeubles pour revisiter le sujet.
Petite devinette : « combien d’augmentation de salaire faut-il proposer à un cadre reconnu,
pour qu’il accepte de se transférer de l’Avenue Montaigne à la Courneuve ? Une fois
répondu, « combien aura-t-il de clients, de fournisseurs, de copains à la Courneuve ? » Bref,
« le transport diminuera de combien son temps opérationnel ? »
Secouez le tout et comparer le résultat avec le différentiel de loyer sans même parler des
quantitatifs (plus de m² en banlieue pour faire passer la pilule).
Tout ceci est moins bien vrai pour les investisseurs qui eux-mêmes concentrent encore plus
leur lieux d’intérêts. Ils sont bien loin des 5 pôles péri-parisiens que réclame corps et à cri la
région.
Ces dernières années et seulement pour le meilleur, les dégâts sur les valeurs ont été
atténués par la baisse des taux.
Ce qui se faisait entre 6 et 7% de rendement en 1989, se fait légèrement en dessous de 4%
en fin 2013.
Evidemment, si comme on l’annonce, les taux financiers remontent de 0,75% à
1% autour de l’été, mécaniquement ce rendement devrait perdre autour de 20%. Sauf
catastrophe par ailleurs créant une « Pierre refuge off mind ».
La situation était déjà très compliquée pour ce qui n’est pas la « crème » ou plus que jamais
le marché est déterminé par les utilisateurs.
L’intermédiation devient mercatique sur un système dont ce n’est pas la culture.