Les atouts caches du Pinel

CHALLENGES
Date : 03/09 SEPT 15
Page de l'article : p.72-73
Journaliste : Eric Tréguier
Pays : France
Périodicité : Hebdomadaire
OJD : 229211
Page 1/2
Immobilier neuf
Les atouts caches
du Pinel
Ce dispositif d'investissement locatif défiscalisé est loin d'offrir
un rendement intéressant. Les raisons de son succès sont ailleurs.
A
vant l'été, la Cour des comptes a décidé de s'attaquer
aux mécanismes d'investissement locatif dont les avantages
fiscaux lui paraissent trop coûteux
pour l'Etat, n faut dire qu'en dix ans,
neuf dispositifs se sont succédé
dans le neuf, avec des succès mitigés. Car les Français ont su faire la
différence entre ceux qui offraient
une réelle rentabilité et les autres.
Le défunt dispositif Duflot, par
exemple, a fait pschitt : seulement
35000 opérations ont été enregistrées sur 2013 et 2014, à comparer
aux 240000 du Robien, en vigueur il
y a quelques années.
Le dispositif actuel, le Pinel, du nom
de l'actuelle ministre du Logement,
paraît mieux parti. Depuis le début
de l'année, grâce à lui, les ventes
aux investisseurs ont rebondi de...
60%! Les épargnants ont été sensibles aux publicités des promoteurs :
«63000 euros de réduction d'impôt », « zéro impôt pendant six, neuf,
douze ans ». Mais pas seulement...
Simplicité de fonctionnement
Car le Pinel est plus avantageux
qu'il n'y paraît au premier abord
(lire tableau ci-contre). Pour le
comprendre, il faut se pencher sur
son fonctionnement, finalement
Tous droits réservés à l'éditeur
assez simple : le Trésor public rembourse, sous forme de réduction
d'impôts, 12,18 ou 21 % de l'investissement, plafonné à 63000 euros,
contre un engagement de location
(avec des conditions de toyer et de
ressources du locataire) de respectivement six, neuf et douze ans.
Des contraintes qui correspondent
dans la plupart des grandes villes
aux profils des locataires et aux prix
du marché.
Côté rentabilité, le calcul est plus
complexe. Car l'immobilier a ceci
de différent par rapport aux autres
placements qu'il fait presque toujours intervenir un crédit, remboursé, en partie ou en totalité, par les
loyers dégagés. C'est donc un puissant effet de levier, « l'équivalent de
I point de performance en plus »,
assure un conseil en gestion de patrimoine. Il est d'autant plus intéressant que les taux de crédit sont bas :
« Parmi nos emprunteurs, les investisseurs ne représentaient plus
que 10% l'an dernier. Mais ils sont
revenus à 13% et remonteront à
terme vers leur niveau historique
normal, c'est-à-dire 18% », assure
Philippe Taboret, directeur général
adjoint de Cafpi, numéro un des
courtiers en prêt immobilier.
Investir dans la pierre est d'autant
plus intéressant que les performances des autres placements ont pâli.
L'assurance-vie en euros (2,8% en
moyenne) n'attire plus autant les
Jacques Lescan, chef d'entreprise.
"J'ai acheté en Pinel
surtout pour loger nia fille"
« A Antibes, j'ai acheté un
appartement dans une très
belle résidence construite
par Gambetta. Et j'ai choisi
de le faire en Pinel parce
que cela permet aussi de
loger ses enfants, petitsenfants et parents. Dans
mon cas, il s'agit de ma
fille, qui a ainsi pu trouver
un logement neuf, bien
conçu, et bénéficier d'un
loyer raisonnable. C'est
d'ailleurs le revers de la
médaille : le rendement de
mon Pinel n'est pas élevé.
Je l'ai payé 560000 euros,
ce qui est un prix normal
dans un immeuble de cette
qualité dans ce quartier.
Mais je ne peux obtenir que
12 euros du mètre carré par
mois. Ce qui fait 960 euros
pour un 80 mètres carrés,
soit 11500 euros par an :
un petit 2% brut!
Pour 600 000 euros, j'ai
acheté un appartement
similaire, dans le même
immeuble, maîs que
j'ai loué en meublé non
professionnel. H me
rapporte 1800 euros par
mois Presque deux fois
plus. Heureusement qu'il
y a cette possibilité de
louer à sa famille, sinon,
j'aurais sans doute réfléchi
à deux fois. » #
CAFPI 8282605400504
CHALLENGES
Date : 03/09 SEPT 15
Page de l'article : p.72-73
Journaliste : Eric Tréguier
Pays : France
Périodicité : Hebdomadaire
OJD : 229211
Page 2/2
Le Pinel, le moins rentable des régimes locatifs... mais le plus sûr
Pour un logement
valant
150000 euros111
Rendement
annuel
brut moyen
Revenu annuel
Rendement
Note de
net d'impôt
et de annmei net d'impôt rentabilité
121
charges (en euros) i it de charges
Note de
sécurité
».,.
„,..
»vis
Notre
Immobilier neuf
en Pinel
3,5%
2086
1,4%
*
***
Permet de réduire I impot et d investir dans
un bien adapte aux nouvelles normes
Permet aussi de loger ses proches
Immobilier neuf
loué en meuble
4,5%
5345
3,6%
***
*
Règime le plus rentable Maîs complexe et
très contrôlé A reserver aux contribuables
aises en priorité
Immobilier ancien
loué nu
5,5%
3505
2,3%
**
**
Un règime en apparence plus rentable que
le neuf Maîs la valeur du logement pâtira
des futures normes environnementales
Immobilier ancien
loue en meuble
5,5%
4475
3%
+ ,,.
j|,
,,,
Lîne formule tres rentable maîs exigeante
en termes de temps et de formalités.
(1) Calculs bases sur un investissement de 150000 euros hors charges pour de I immobilier ancien TTC pour de I immobilier Pine et HT dont mobilier pour de I immobilier LMNP
(2) Comprend des travaux sur la periode (500 euros TTC m'pour I immobilier ancien 250 euros/m3 pour le Pinel 125 euros/rr2 en LMNP) les assurances (vacance carence
impayes) frais dagence charges de copropriétés fra s de gestion taxes impot sur le revenu (TMI - 30%) et prélèvements soc aux
SOURCE CEBE» ss MO
épargnants La Bourse fait peur une
fois encore avec de nouveaux
coups de yoyo +1,73% pour le
CAC 40 en 2014, maîs -3,5% cet eté
Enfin, le livret A, avec son O 75%
annuel, est hors jeu « Aujourd'hui,
l'investissement locatif est le meli
leur moyen de se constituer un
complément de retraite », affirme
d'ailleurs Jean François Buet, pre
sident de la Federation nationale de
l'unmobilier
Souplesse de l'engagement
Maîs pourquoi choisir le Pinel9 Car,
apres tout, il existe d'autres formu
les d'investissement dans l'unmobi
her Dans l'ancien, par exemple
Avec ses avantages une rentabilité
superieure a celle du neuf et un
toyer libre (sauf a Pans ou il est pia
forme) Et ses inconvénients des
biens pas forcement adaptes aux
besoins et aux usages actuels Et, a
terme, une décote quasi certaine a
cause de la montee de la reglemen
tation ènergetique, de l'entretien et
de la remise aux normes 1 Sans
compter le taux de vacance, en forte
hausse constate une ètude récente
du Crèdit foncier, a cause, selon
elle, < des exigences croissantes des
candidats locataires sur l'état du
logement (prestations, isolation ),
l'offre de produits neufs concur
rents et la concentration de la de
mande dans les zones tendues »
Dans le neuf, explique Benjamin
Nicaise, PDG du spécialiste Cerem
cuno, « il est aussi possible d'inves
Tous droits réservés à l'éditeur
«L'investissement
locatif est
aujourd'hui
le meilleur
moyen
cfe se
constituer
un complément de
retraite. »
Jean-François
Buet, president
de la Fnaim
tir en LMNP (loueur en meuble non
professionnel) avec une rentabilité
élevée » Un investissement plutôt
concentre sur les Ehpad (établisse
mente hospitaliers) et les maisons
de retraite et qui depend beaucoup
de la qualité d'un gestionnaire Or,
souligne Norbert Fanchon, president du groupe de promotion
Gambetta, « si le gestionnaire disparaît la, rentabilité promise s'eva
nomt » L actualite montre que ce
n'est pas si rare que cela
Le Pinel, lui, n affiche pas une renta
bilite aussi élevée que les autres for
mules d'investissement locatif, maîs
bénéficie d'autres atouts D'abord, il
permet de loger ses enfants, petits
enfants et parents, ce qui est tres
apprécie des acheteurs Meme si,
précise Nordme Hachemi, president
du promoteur Kaufman & Broad,
Accepter les packages
WJLLMM
Etudier les byers réels
du quartier
> Les simulations
des vendeurs prennent
souvent comme norme
le plafond des loyers
autorise par le dispositif
Pinel Maîs en dehors
de la règion parisienne
et de la Cote d Azur,
c est rarement le cas
^ Ces formules qui
comprennent I achat
le financement
I assurance et la
gestion du bien sont
séduisantes Maîs les
intermédiaires se font
une marge sur chaque
service En sollicitant
des prestataires
externes il est possible
d obtenir de meilleurs
tarifs ou un rabais
sur le package propose
« seuls 20% de nos clients investisseurs en Ile-dé France déclarent
vouloir utiliser cette possibilite »
Deuxieme avantage tres apprécie
la possibilite de s'engager sur seulement six ans Une durée pour laquelle il faut systématiquement opter, conseille Olivier Rozenfeld,
president de la societe de conseil
Fidroit, < quitte, ensuite, a la prolonger sur neuf ou douze ans cela
ne réduit pas to performance et permet d'éviter de se retromei bloque,
en cas de changement de situation
patrimoniale, fiscale ou encore
économique >
Loyers de marché surestimés
Ou investir? Cet eté, le site Explorimmoneuf a publie la quatrième
édition de son palmares des villes
ou investir Toulouse l'emporte
devant Lyon et Nantes, suivis par
Lille, Bordeaux, Villeurbanne, Montpellier, Nimes, Grenoble et Le Mans
Ces villes offrent un marche locatif
anime Maîs attention aux simulations trop optimistes Les loyers de
marche ne sont pas toujours aussi
éleves que ceux présentes par les
simulations utilisées par les vendeurs Et certaines villes comme
Rennes, Lille, Grenoble, Reims et
Le Havre ont vu leurs loyers reculer
sur les douze derniers mois Du
coup les loyers de marche sont
presque partout inférieurs aux
loyers plafonds du dispositif Ce que
ne précisent pas tous les vendeurs
de Pinel
Eric Treguier
CAFPI 8282605400504