Reglement Hillion Le Domaine de la Baie juillet 2015

PA10
COMMUNE DE HILLION
Section BA
Rue du Crapont
Lotissement
« Le Domaine de la Baie »
Maître d’ouvrage :
Dossier 150643L
Dressé le :
26 juin 2015
Modifié le :
17 juillet 2015
REGLEMENT DE LOTISSEMENT
QUARTA
Agence de Saint-Brieuc
20 rue de Gouédic - BP 51322
22003 SAINT-BRIEUC Cedex 1
Tel : 02 96 33 49 52
Fax : 02 96 61 66 20
Email : [email protected]
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CHAPITRE I
DISPOSITIONS GÉNÉRALES
Définition du projet
Le présent lotissement est composé de 19 parcelles réparties comme il suit :
-
1 lot destiné à accueillir un ensemble de logements aidés
1 lot destiné à accueillir des activités libérales, de services ou à défaut à usage d’habitation
individuelle.
17 lots à usage d’habitation individuelle, numérotés de 3 à 19, pouvant accueillir accessoirement
une activité professionnelle libérale ou de services.
Objet du règlement
Le présent règlement est applicable au lotissement « Le Domaine de la Baie». Il a pour objet de fixer
les règles et les servitudes d'intérêt général applicables en matière d'occupation des sols à l'intérieur
du lotissement.
Il vient compléter les règles du PLU en vigueur sur la commune d’Hillion, concernant les zones 1AU.
Il est opposable et s’impose à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie
dudit lotissement.
Les acquéreurs ou occupants du lotissement seront tenus de respecter intégralement les conditions
prévues au présent règlement.
Remise aux acquéreurs
Conformément aux dispositions de la loi du 19 juillet 1985, le règlement doit être rappelé dans tous
les actes de vente, de succession et de location d'un lot, soit par voie de reproduction intégrale soit
par voie de références précises.
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CHAPITRE II
DISPOSITIONS APPLICABLES EN MATIÈRE
D'OCCUPATION ET D'UTILISATION DES SOLS
SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION
DU SOL
Les dispositions relatives aux zones 1AU du règlement du PLU de la commune de Hillion sont
applicables à l'ensemble du lotissement.
Elles sont complétées par les articles suivants :
Article 1 – Occupations et utilisations du sol interdites
Pas de règles complémentaires
Article 2 – Occupations et utilisations du sol soumises à conditions
particulières
Sont autorisées les constructions à usage d'habitation individuelle ainsi que celles permettant
d’exercer une profession libérale ou de services, à l’exclusion des professions qui par leur
destination, leur nature ou leur importance sont incompatibles avec la tranquillité, la sécurité ou
la bonne tenue du lotissement.
La construction principale désigne le corps de bâtiment le plus important et constitue le
logement.
En dehors du projet de construction initial, deux annexes (un garage ou atelier et un abri de jardin)
détachées ou non de la construction principale à condition qu’elle soit en harmonie avec celle-ci :
- Si cette annexe correspond à un garage, un carport ou un atelier, elle ne doit pas excéder 40 m²
d’emprise au sol. Sa hauteur maximale est limitée à 3.50 m à l’égout de toiture ou à l’acrotère et
6 m au point le plus haut.
- Si cette annexe correspond à un abri de jardin, elle ne doit pas excéder 12 m² d’emprise au sol et
sa hauteur maximale sera de 2.50 m au point le plus haut.
SECTION 2 - CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL
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Article 3 – Desserte par les voies
1. Accès :
Les accès aux parcelles seront préférentiellement implantés conformément aux indications
mentionnées sur le plan de composition.
Nb : Dans l’éventualité où les acquéreurs envisagent de modifier le positionnement de l’accès,
celui-ci devra toutefois être étudié en considérant l’implantation de l’ensemble des éléments
techniques (coffrets, panneaux, etc.).
Pour les lots destinés à accueillir de l’habitat individuel, ces accès correspondent aux enclaves
privatives de 6.00m (largeur) par 5.00m (profondeur) suivant le plan de composition. Ces enclaves
permettent d’assurer le stationnement de deux véhicules.
Lot 1 : Le positionnement est libre.
2. Voirie :
Le quartier sera desservi à partir de la rue du Crapont, implantée au nord-est du lotissement. Le
réseau viaire interne desservira l’ensemble des parcelles par des voiries organisées en boucle et
permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l’incendie et de la
protection civile. Les voiries secondaires ont été profilées de manière à privilégier un usage mixte
de la voirie (piétons et véhicules).
Article 1 AU 4 – Desserte par les réseaux
La viabilisation de nouveaux espaces doit être conforme aux règlements en vigueur du service
des eaux de Saint-Brieuc Agglomération (règlement eau potable, règlement aménageurs,
règlement d’assainissement collectifs et règlement d’assainissement non collectif.
1. Eau potable :
Les acquéreurs devront raccorder leur construction au branchement en attente sur leur lot.
2. Assainissement :
Eaux usées
Il sera créé un réseau "eaux usées" permettant de raccorder l’ensemble des parcelles au réseau
communal existant. Les eaux usées de chaque lot devront obligatoirement être raccordées à ce
réseau collectif par les branchements correspondants en attente sur chaque lot.
Les regards en sortie de construction devront être obligatoirement visitables. Le défaut du
respect de cette obligation pourra entraîner le refus de délivrance du certificat de conformité de
la construction.
Eaux pluviales
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Tout aménagement réalisé sur un terrain ne doit jamais faire obstacle à l’écoulement des eaux
pluviales. Le niveau naturel du sol des propriétés ne pourra être modifié de façon sensible, en tout
cas ces mouvements ne pourront avoir pour effet soit de s'opposer au ruissellement naturel soit
de rejeter dans une propriété voisine les eaux qui normalement n'auraient pas dû prendre cette
direction ni de modifier d'une façon importante la vue des voisins.
Il sera créé un réseau un réseau "eaux pluviales" permettant de récupérer les eaux superficielles
de voirie qui seront évacuées vers un bassin de temporisation.
Les eaux pluviales des lots devront être gérées par infiltration sur chaque parcelle, au moyen
d’un puisard à la charge des acquéreurs. Le trop plein du puisard sera raccordé sur le réseau
collectif par sur le branchement mis en attente au niveau de chaque lot.
Les surfaces imperméabilisées devront être réduites au maximum.
3. Réseaux divers (électricité, gaz, télécommunications)
Les acquéreurs devront raccorder leur construction aux branchements en attente sur leur lot.
Article 5 – Superficie minimale des terrains constructibles
Les surfaces parcellaires indiquées sur le plan de composition et sur l’annexe 2 « Tableau de
répartition des surfaces » sont portées à titre indicatif. Elles ne seront définitives et confirmées
qu’après le bornage du lotissement par le géomètre.
Article 6 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises
publiques
Les constructions devront respecter les zones constructibles définies sur le plan de composition.
Orientation des façades principales :
L’orientation de la façade principale des constructions devra respecter les indications qui figurent
au plan de composition.
Lignes d’accroche en façade Nord des parcelles :
Sur les lots 3 à 10 et lots 15 à 19 :
Tout ou partie des constructions principales devront respecter l’une au moins des trois lignes
d’accroche définies en façade nord sur les parcelles. Ces lignes d’accroches sont implantées à
l’alignement, en recul de 3m et en recul de 5m par rapport à l’alignement sur rue.
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Annexes à usage d’abri de jardin :
Les annexes à usage d’abri de jardin devront être implantées de manière à être peu perceptibles
depuis les voies principales. Elles seront implantées en fonds de parcelles, sur les zones
constructibles leur sont dédiées.
Sur les lots 3 à 6, elles seront implantées en recul de 1 mètre minimum par rapport à la limite de
parcelle de manière à pouvoir implanter une haie de clôture en limite des parcelles en façade de
voie.
Dans l’ensemble des secteurs :
Des implantations autres peuvent être imposées dans les cas suivants, pour favoriser l’insertion
et garantir l’unité architecturale de la rue ou de la place :
- lorsque les immeubles contigus sont construits selon un alignement particulier ;
- lorsque la parcelle concernée par le projet jouxte deux voies ou plus, ouvertes ou non à la
circulation automobile ;
- lorsqu’un recul particulier est nécessaire pour améliorer la visibilité et la sécurité routière ;
- lorsque le projet de construction jouxte une construction existante de valeur ayant une
implantation différente ;
- lorsque le projet de construction concerne une annexe ou une extension de bâtiment existant
ne respectant pas ces règles.
Les règles édictées dans cet article sont applicables à chaque terrain issu d’une division.
Les dispositions de cet article ne s’appliquent pas :
- à la construction des annexes, abris de jardin, piscines,
En tout état de cause ces dispositions différentes ne pourront être admises que si une insertion
harmonieuse dans l'environnement est garantie.
Article 7 – Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives
Les constructions devront respecter les zones constructibles définies sur chaque lot sur le plan de
composition.
Respect de gabarits de hauteurs en limites séparatives Est et Nord :
En limites séparatives Est de certains lots (1 ; 3 à 5 ; 7 à 9 ; 11 à 13 et 15 à 18) afin de limiter la
projection des ombres portées sur les parcelles riveraines, les constructions devront s’inscrire
dans un gabarit de hauteur délimité par une verticale de 3.50m en limite séparative et prolongé
par une oblique à 45°.
Dans le cadre de l’élaboration d’un permis groupé sur les lots 3 à 6, le respect de cette règle de
gabarit ne s’applique pas.
En limites séparatives Nord des lots 11 à 14, les constructions devront respecter une bande non
constructible de 3m et s’inscrire dans le gabarit défini ci- dessous, applicable à partir de la limite
nord de la zone constructible.
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En limite Ouest du lot 1 :
Les constructions devront respecter un recul de 3m par rapport à la limite Ouest de la parcelle
(compte tenu des arbres existants à préserver – hors parcelle). La distance horizontale de tout
point du bâtiment à édifier au point le plus proche de cette limite séparative devra être au moins
égale à la moitié de la hauteur de la construction mesurée au point le plus haut sans toutefois être
inférieure à 3 m.
Article 8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur
une même propriété
Il n’est pas fixé de règles particulières.
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Article 9 – Emprise au sol des constructions
L’emprise au sol des annexes ne devra pas excéder :
- 12 m2 pour l’ensemble des abris de jardin
- 40 m2 pour l’ensemble des autres annexes (garages et ateliers).
Article 1 AU 10 - Hauteur maximale des constructions
Pour les maisons individuelles et maisons de ville
La hauteur maximale est fixée à 6m à l’égout de toiture ou à l’acrotère et 9m au point le plus haut.
Le volume principal sera à double pente symétrique avec une pente comprise entre 40 et 45°. La
hauteur et le type de toiture devra toutefois s’harmoniser avec le bâti environnant.
Pour les logements intermédiaires et collectifs
La hauteur maximale est fixée à 9m à l’égout de toiture ou à l’acrotère et 12m au point le plus
haut. Tous types de toitures sont autorisés. La hauteur et le type de toiture devra toutefois
s’harmoniser avec le bâti environnant.
Annexes
Si l’annexe correspond à un garage ou un atelier, sa hauteur maximale est limitée à 3,50 m à
l’égout de toiture ou à l’acrotère et 6 m au point le plus haut.
Si l’annexe correspond à un abri de jardin, sa hauteur maximale sera de 2,50 m au point le plus
haut.
Article 11 – Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs
abords
1. Généralités
La création architecturale, la qualité des constructions, leur insertion harmonieuse dans le milieu
environnant, le respect des paysages naturels ou urbains ainsi que celui du patrimoine sont
d’intérêt public. Le respect de cet intérêt relève de la compétence, de la volonté et de la
responsabilité du concepteur, du maître d’ouvrage et de l’autorité habilitée à délivrer les
autorisations d’occupation et d’utilisation du sol.
Ce souci d’intégration sera pris en compte au niveau :
- de l’implantation et du volume général des constructions ou ouvrages,
- du type d’ouvertures et de leur positionnement,
- du choix des matériaux apparents et de leurs couleurs,
- du type de clôtures.
L’architecture extrarégionale (mas provençal, chalet savoyard, ...) est proscrite.
Tout effet anachronique par rapport au contexte de l’environnement urbain sera évité (colonnes,
frontons, fausses brique…).
D’une manière générale, les bâtiments et les clôtures devront être d’une conception simple,
conformes à l’architecture traditionnelle de la région.
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Matériaux
Les matériaux des projets devront s’intégrer dans le paysage proche et lointain. Ils devront
justifier de la prise en compte du contexte environnant et de leur capacité à s’inscrire dans
l’ambiance bâtie existante.
Les couleurs des matériaux de parement (pierre, enduits, bardage) et des peintures extérieures
devront s’harmoniser entre elles et ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux
avoisinants. Les teintes trop vives sont interdites.
Les matériaux de construction, non destinés par nature à demeurer apparents tels que parpaings,
briques creuses,... doivent être recouverts d’un revêtement prévu à cet effet (enduit).
Les constructions devront dans la mesure du possible privilégier une conception, une
implantation et une mise en œuvre compatibles avec le concept de développement durable et les
objectifs de haute qualité environnementale. Les matériaux nécessaires à la mise en œuvre d’une
architecture bioclimatique pourront être autorisés (panneaux solaires ou photovoltaïques, toiture
végétale...) à condition qu’ils s’intègrent à la construction.
Les couleurs et aspects des matériaux des annexes s’approcheront de ceux de la construction
principale.
Annexes à usage d’abri de jardin
Les annexes à usage d’abri de jardin pourront présenter une volumétrie, une toiture différente de
la construction principale. Elles devront être construites dans un souci de qualité de mise en
œuvre et de tenue dans le temps.
Sont interdits :
- L’usage de tôles, aggloméré, contre-plaqué, et plaque ciment comme revêtement de façade
- L’édification de murs de parpaings non enduits
- L’emploi de matériaux de récupération
Les abris de jardins en structure métal seront interdits.
Les couvertures des abris de jardin mono pentes sont autorisées, si celles-ci sont masquées par
un acrotère.
Volumétries et toitures
D’une manière générale, la volumétrie des futures constructions s’inspirera des volumétries des
bâtiments traditionnels selon l’architecture présente sur le secteur.
Le volume principal sera à double pente symétrique avec une pente comprise entre 40 et 45 °. Les
volumes secondaires pourront être de type monopente ou toiture terrasse et seront de type plainpied.
Dans le cas de constructions mitoyennes, les volumes de toiture s’harmoniseront avec les
volumes de toiture mitoyens, tout particulièrement dans le cas de toiture à deux pentes.
Les châssis de toit seront encastrés. Les panneaux solaires devront être intégrés dans le plan de
la toiture (encastrés ou en saillie)
Ces dispositions ne s’appliquent pas au lot n°1.
Clôtures et haies séparatives
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En clôture sur rue, emprises publiques ou espaces de circulation,
S’il y a clôture, les clôtures seront constituées :
- d’une haie de caractère champêtre, d’une hauteur maximale de 1.50 m, ne devant pas déborder
sur la rue, pouvant être doublée d’un grillage sombre de 1,20 m maximum de hauteur sur poteaux
métalliques ou bois de couleur sombre. La clôture grillagée, si elle est posée, sera implantée en
recul de 1m à l’intérieur de la parcelle (haie implantée côté rue). Les haies ne devront pas déborder
sur la rue.
Equipements divers
Les coffrets EDF, GDF, télécommunications et boîtes aux lettres devront être intégrés dans un
muret maçonné en façade sur voie, réalisé à la charge des acquéreurs, dans le respect du
descriptif suivant :
- Implantation conforme au plan de composition
- Hauteur maçonnée (hors enduits et finitions) : 1.20m
- Longueur sur rue : 2.20m
- Longueur retour sur enclave privative : 1.20m
- Réservation pour boîte aux lettres standardisée – hauteur minimale réglementaire
Ce muret sera enduit ou présentera une finition en harmonie avec le traitement du volume bâti.
L’implantation et le descriptif de ce muret devront être intégrés dans la demande de permis de
construire.
(Voir schéma en annexe 1)
Clôture en limite séparative dans la marge de recul de la construction par rapport aux voies (de 0
à5m)
S’il y a clôture, les clôtures seront constituées :
- d’une haie vive de caractère champêtre, d’une hauteur maximale de 1.50 m, pouvant être
doublée d’un grillage sombre de 1,20 m maximum de hauteur sur poteaux métalliques ou bois de
couleur sombre. La clôture grillagée, si elle est posée, sera implantée à l’arrière de la haie.
- d’un dispositif ajouré en bois ou similaire, accompagné ou non d’une haie de caractère
champêtre, ne devant pas déborder sur la rue.
- sur la limite séparative attenante à l’aire de stationnement, d’un muret d’une hauteur maçonnée
de 1.20 de hauteur (hors enduit et finition). Ce muret pourra constituer une base pour la
construction d’un carport.
En limites séparatives et au-delà de la marge de recul de la construction par rapport aux voies :
S’il y a clôture, les clôtures doivent répondre à l’un des types ou combinaisons suivants :
- haie vive de caractère champêtre, d’une hauteur maximale de 1,80m
- dispositif ajouré (grillage sombre ou autre) sur poteaux accompagné ou non d’une haie vive de
caractère champêtre
- clôture en bois ou similaire de type palissade ou claustras n’excédant pas 1,80m de haut.
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Les containers individuels de collecte des déchets ménagers ne devront rester apparents depuis
les voies publiques. Ils devront être dissimulés au niveau du muret maçonné extérieur ci-dessus
décrit ou stockés au niveau du volume bâti.
Les locaux techniques ou installations techniques (locaux poubelles pour le lot 1), garages vélos...)
doivent être intégrés au bâti principal ou faire l'objet d'une recherche de cohérence avec celui-ci.
Les dispositifs aérothermiques de types "Pompes à chaleur devront être positionnés et mis en
œuvre de manière à ne pas générer de nuisances sonores vers les propriétés riveraines.
Article 12 – Stationnement
Stationnement des véhicules motorisés
Le stationnement des véhicules et les aires de manœuvre correspondant aux besoins des
constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques.
Habitat individuel :
Pour les constructions individuelles à usage d'habitation, il devra être prévu deux places de
stationnement de stationnement par logement, hors garage fermé. Ces deux places seront
aménagées au niveau des enclaves privatives de 6.00m (largeur) par 5.00m (profondeur).
Ces aires de stationnement seront non closes, elles resteront libres d’accès et ouvertes sur la
voie. Les éventuels portails seront positionnés en recul de 5m minimum par rapport aux voies.
Carports :
Le positionnement des éventuels abris-voiture (car-ports) pourra se faire au niveau des aires de
stationnement privatives. Ils seront réalisés en pergola ou en ossature bois avec un bardage bois
ou composite. Leur hauteur maximale sera de 3.50m.
Les toitures seront en toitures terrasses ou toitures à faible pente, masquée par l’acrotère.
Logements aidés :
Sur le lot 1 voué à l’aménagement de logements aidés, il devra être prévu au minimum une place
de stationnement par logement plus une place supplémentaire par tranche de 150 m² de surface
de plancher globale.
Activités professionnelles :
Dans le cadre de l’exercice d’une activité libérale ou de service en complément de l’habitat, il
devra être prévu une place de stationnement pour 30 m² de surface de plancher affectée à
l’activité professionnelle.
Pour les établissements médicaux et paramédicaux, il devra être prévu une place pour 25 m² de
surface de plancher affectée à l’activité professionnelle.
Les aires de stationnement (incluant les places parking proprement dites, les ouvrages de recueil
des eaux pluviales et espaces verts afférents) doivent être perméables pour un tiers de leur
surface. L’aire de stationnement devra être traitée de manière qualitative (Stabilisé renforcé,
pavés avec joins engazonnés, béton balayé ou désactivé, pavés béton, etc.).
Article 13 - Espaces libres et plantations
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Les espaces libres de toute construction et de stationnement seront aménagés en espaces
paysagers.
Toute surface libre non utilisée et visible du domaine public quand il n'y a pas de clôture, sera
obligatoirement engazonnée, plantée ou traitée en surface par un revêtement.
SECTION 3 - POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION
DU SOL
Article 14 – Coefficient d’occupation du sol
La surface de plancher maximale autorisée sur l’ensemble du lotissement est de 5800 m².
La répartition par lot est fixée dans le tableau de l’annexe 2.
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ANNEXE 1 :
Principe d’aménagement des parcelles en façade sur rues :
Schéma de principe :
Echelle : 1/100ème
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Principe d’aménagement des parcelles en façade sur rues :
Coupe de principe :
Echelle : 1/100ème
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ANNEXE 2 :
Tableau de répartition des surfaces
Lot
Surface approximative (m²)
Surface de plancher maximale (m²)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
1780
505
317
317
317
312
380
380
380
357
380
380
380
384
465
450
455
440
445
1200
300
200
200
200
200
250
250
250
250
250
250
250
250
300
300
300
300
300
5800
15