Paris, le 19 février 2007 - Union des Maisons Françaises

La construction de maisons individuelles :
Après une reprise portée par le plan de relance,
le ralentissement se fera-t-il
aux dépens des primo-accédants modestes ?
 Point de conjoncture à début 2011
Le marché de la maison individuelle en 2010
Quelles perspectives pour 2011 ?
 Questions d’actualité
Le PTZ + : son impact présumé, la position et les actions de l’Union des Maisons
Françaises
Le dernier baromètre CSA/Union des Maisons Françaises (février 2011, vague 9)
Conférence de presse
Mardi 8 février 2011
Contact presse : Agence RPCA
65 rue Chardon Lagache – 75016 Paris
Valentine Bardin – Cathy Bubbe
Tél. : 01 42 30 81 00 – Fax : 01 40 50 35 55
[email protected]/[email protected]
1
 Sommaire
Communiqué de presse du 8 février 2011
p.3
Le marché de la maison individuelle en 2010 et ses perspectives pour 2011
p.4
 Le poids économique de la maison individuelle en 2010 :
- Statistiques du Ministère de l’Ecologie, du Développement
Durable, des Transports et du Logement (MEDDTL)
- Statistiques de l’Indicateur Markémétron sur l’année 2010 : ventes +15 %
 Les perspectives du marché du logement et de la maison en 2011 : dans un contexte post-relance,
où les taux d’intérêts vont se relever progressivement, quel sera le sort réservé aux primoaccédants modestes ?
- Accalmie après l’emballement de 2010
- Un marché 2011 suspendu à l’évolution des taux d’intérêts et aux effets du nouveau
dispositif PTZ+
- Analyse de Caron Marketing sur l’évolution 2010/2011 du marché
Questions d’actualité
p.11
 Le PTZ + : son impact présumé lors de sa présentation, la position et les actions de l’Union des
Maisons Françaises
- Les propositions concernant l’amélioration du financement des maisons BBC en zone C
- Les propositions concernant l’aménagement d’un régime transitoire
 Le dernier baromètre CSA/Union des Maisons Françaises (février 2011, vague 9)
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Communiqué de presse du 8 février 2011
Maison individuelle en diffus :
Après la reprise de 2010, le ralentissement
se fera-t-il aux dépens des primo-accédants modestes ?
Après le sévère « trou d’air » de septembre 2008 à avril 2009, la reprise, qui s’est révélée forte, voire
brutale, notamment à partir d’août 2009, a porté essentiellement sur la primo accession populaire. Elle
s’est ensuite confirmée en 2010 grâce aux mesures exceptionnelles du plan de relances et au maintien
des aides de l’Etat jusqu’à la fin de l’année. Mais cette embellie reste désormais suspendue à
l’évolution des taux d’intérêt et à l’efficacité du ciblage du nouveau dispositif PTZ+.
Avec plus de 450 000 logements autorisés en 2010, le nombre de l’ensemble de logements autorisés
enregistre une nette hausse de 15,1%, avec, pour la construction neuve, qui représente plus de 87% des
logements, une progression de +14,7%. De leur côté, les mises en chantier, qui s’élèvent à 346 000,
enregistrent une progression de +3,5%.
Pour l’année 2010, l’indice Markémétron (qui mesure, bien en amont des permis de construire et des
ouvertures de chantier, les ventes) signale des ventes de maisons en diffus en nette croissance de +15%
par rapport à 2009. Les très fortes hausses observées sur les deux premiers trimestres de l’année (+32% et
+22%) ont été cependant suivies d’une croissance plus mesurée aux 3ème et 4ème trimestres (+8% et +5%).
Cependant, cette croissance n’a porté que sur la primo-accession modeste, marché fortement soutenu ces
deux dernières années par les aides publiques ! Malgré la spectaculaire reprise enregistrée depuis août 2009,
le marché reste en dessous de celui de 2006 (année de référence en matière de haute conjoncture).
Enfin, sur l’année 2010, le nombre de ventes de maisons individuelles est en croissance sur toutes les régions
mais avec de fortes disparités : les ventes des régions de l’Ouest et du Centre-Est sont en fortes hausses
(+22% en moyenne), tandis que celles sur les régions de l’Ile de France, du Bassin Parisien et de la région
Paca n’enregistrent que des croissances à un chiffre (+6% en moyenne).
Un marché 2011 suspendu à l’évolution des taux d’intérêts et à l’efficacité du ciblage du nouveau
PTZ+
Les taux ont déjà commencé à frémir à la hausse depuis fin 2010 (entre 0,25 et 0,30) et le marché principal
des constructeurs, centré sur les primo-accédants, est directement impacté par cette évolution.
Même si ce marché conserve des fondamentaux solides – à savoir l’immense retard en logement, dont le
besoin annuel est estimé à environ 400 000 – il est évident que les foyers les moins solvables (< 2300 €
mensuels) vont subir directement et successivement la fin du doublement du PTZ, la fin du Pass foncier
assorti de la TVA à 5,5% qui étaient les principaux éléments solvabilisateurs.
Dès lors, il est fort probable que le marché retrouve une physionomie traditionnelle où la primo accession
très sociale sera nettement plus difficile.
Or, c’est pourtant dans cette population que se trouve le plus grand réservoir d’accédants potentiels et la plus
grande aspiration à la maison. La capacité du PTZ + à favoriser un passage de 56 à 66% de
propriétaires reste à démontrer.
A ces perspectives, s’ajoute la crainte, mise en lumière dès septembre 2010 par l’Union, d’une hausse des
prix de l’immobilier dans l’ancien et dans le neuf, notamment sur le foncier, en zones tendues.
Une hausse d’un point de taux d’intérêt, (de 3,5 à 4,5%) conduirait à une perte potentielle de 17000
accédants en maison.
Toutefois, les simulations sur ces hypothèses, montrent l’impact positif du PTZ+ grâce à son universalité
(tout primo accédant y a droit ce qui réduit les cas de figures d’un recours aux seuls emprunts bancaires sans
PTZ), mais aussi grâce aux majorations BBC qui ont été obtenues pour la zone C, suite aux propositions de
l’Union des Maisons Françaises. Ainsi, quand on observe l’effet taux et l’effet PTZ+ BBC, on constate deux
impacts croisés : l’effet taux est gommé pour partie par l’effet PTZ+ BBC, qui, avec des montants
supérieurs, vient corriger l’impact négatif de l’effet taux.
3
 Le marché de la maison individuelle en
2010 et ses perspectives pour 2011
4
 Le poids économique de la maison individuelle en 2010 : une
reprise dynamique !
a) Statistiques du Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable, des
Transports et du Logement (MEDDTL)
A fin décembre 2010, les statistiques confirment sur les 12 derniers mois :
+15,1 % pour les autorisations de construire sur l’ensemble des logements
Un peu plus de 450 000 logements ont été autorisés à construire en France sur l’ensemble de l’année 2010.
Ce chiffre est en hausse de +15,1% par rapport à celui constaté en 2009. Sur 2010, la construction neuve, qui
représente plus de 87% des logements, progresse de +14,7% par rapport à l’année précédente. Tous les
principaux secteurs font preuve de dynamisme. A l’instar de celui du collectif, qui s’accroît de +16,9%, celui
du logement individuel augmente de +16,6%. Sur ce dernier segment, l’individuel pur progresse de +21,6%
et l’individuel groupé de +6,7%.
2010
2009
453 542 logements
394 042 logements
Dont :
Dont :
240 460
208 010
maisons individuelles
maisons individuelles
Individuels purs
167 410 Individuels purs
137 672
Individuels groupés
73 050 Individuels groupés
68 463
%
+15,1%
+ 15,6%
+21,6 %
+6,7 %
+3,5 % pour les mises en chantier sur l’ensemble des logements
Sur l’ensemble de l’année 2010, le nombre de mises en chantier de logements s’élève à 346 000. Il est en
hausse de +3,5% par rapport à 2009. En 2010, près de 181000 mises en chantier de logements individuels ont
été enregistrées. Ce chiffre est en progression de +1,9% par rapport à 2009.
La reprise des ventes de logements et d’autres facteurs liés à la politique gouvernementale (dispositif
Scellier, PTZ+…) auront accéléré et conforté le retour progressif à la croissance dans le secteur du logement
neuf sur le marché français.
2010
2009
%
346 018 logements
334 317 logements
+3,5 %
Dont :
Dont :
180 946
177 566
maisons individuelles
maisons individuelles
Individuels purs
127 661 Individuels purs
134 521
Individuels groupés
53 285 Individuels groupés
43 392
+1,9%
- 5,1 %
+22,8 %
On notera le redressement spectaculaire des autorisations de construire en « individuels purs » (+ 21,6%) qui
traduit parfaitement l’embellie des ventes annoncées par l’Union dans son point presse du 17 septembre
dernier (+ 28% sur les 12 mois glissants constatés à juillet 2010 par l’indicateur Markemétron).
5
On ne retrouve pas encore de traduction positive dans les ouvertures de chantiers en « individuels purs » en
raison d’un décalage de plus en plus élevé entre les ventes (signature des contrats) et les ouvertures de
chantier, qui est de l’ordre de 9 à 11 mois.
S’ajoutent à cela les particularités de la collecte des ouvertures de chantier dont la date est celle de
l’enregistrement des données, et non la date d’ouverture réelle du chantier, ce qui provoque un second
décalage. On peut s’étonner tout de même que les ouvertures en « individuels purs » continuent de marquer
le pas à -5% à fin 2010, alors qu’il y a un an à fin 2009, nous notions une amélioration franche des ventes de
maisons en secteur diffus à +8%. Si dans les mois à venir, l’écart persistait, il y aurait lieu de s’interroger sur
la qualité de la collecte elle-même.
b) Les statistiques de l’indicateur Markemétron : des ventes en croissance de
+15% (estimation à fin décembre 2010)
Sur les 12 derniers mois, le nombre de ventes brutes en maisons individuelles diffus s’élève à environ
198 000 unités, et, est en croissance de +15% par rapport à l’année 2009. Après avoir enregistré de très
fortes hausses sur les deux premiers trimestres de l’année (+32% au 1er trimestre, +22% au 2ème trimestre), les
ventes de maisons individuelles ont ensuite connu une croissance plus mensurée (+8% au 3 ème trimestre et
+5% au 4ème trimestre), mais par rapport à un second semestre 2009 qui était lui-même en forte reprise.
Depuis août 2009, la reprise très sensible, voire brutale, a porté essentiellement sur de la primo accession
populaire (avec des prix de vente unitaires hors foncier inférieurs d’environ 10% à ceux des marchés
précédents).
Les analyses de MARKEMETRON
MARKEMETRON est une base de données qui analyse mensuellement l’évolution des ventes de maisons
individuelles neuves en diffus (soit 70% du marché où les ménages achètent juridiquement distinctement le
terrain et la maison, par opposition au marché groupé où les ménages achètent juridiquement terrain+
maison à un promoteur).
MARKEMETRON est basé sur la fourniture mensuelle de leurs ventes du mois précédent par un panel de
312 constructeurs. Les panelistes ont été sélectionnés par la méthode des quotas (par taille de constructeur et
par région) pour être représentatifs du marché. Il fonctionne depuis 1998, avec l’appui de l’Union des
Maisons Françaises, d’EDF, et de GDF-SUEZ.
C’est un indicateur avancé, par rapport aux permis de construire (qui sont délivrés en moyenne 5 mois après
la vente) et aux ouvertures de chantier qui interviennent en moyenne 9 mois après la vente). Sa fiabilité est
démontrée, car sur longue période l’écart en valeur absolue avec les données de Sit@del sont de l’ordre de
+ ou – 2%.
Les graphiques ci-après illustrent la conjoncture de crise qui a suivi une période de croissance du marché de
1994 à 2006 laquelle s’est terminée avec l’année « record » de 2006 : 247 458 maisons autorisées dont 175
280 en diffus (hors agrandissements) et 72 178 en groupé.
6
Tableau n°1 : Evolution mensuelle du marché par rapport au mois de l’année précédente
100%
2009
2008
2007
2010
50%
0%
-50%
JANV
FEV
MARS
AVR
MAI
JUIN
JUIL
2009
-36%
-23%
-12%
-7%
0%
7%
2%
26%
2008
-7%
-7%
-10%
-3%
-24%
-23%
-22%
2007
-1%
-5%
-13%
-8%
-2%
7%
2010
39%
35%
27%
27%
32%
2009/2006
2010/2006
- 41%
-18%
-32%
- 8%
-32%
- 12%
-17%
+ 5%
-26
- 2%
AOUT SEPT
OCT
NOV
DEC
36%
41%
72%
50%
-31%
-32%
-31%
-44%
-36%
5%
-5%
-13%
-5%
-8%
-6%
9%
11%
6%
5%
7%
6%
2%
-12%
- 4%
-16%
- 7%
-17%
-12%
-20%
-14%
- 8%
-1%
-11%
- 6%
-10%
- 8%
Les deux bandes ci-dessus expriment le niveau des ventes du mois par rapport au mois de 2006
correspondant (exemple : les ventes de janvier 2009 sont en retrait de 41% par rapport à celles de janvier
2006).
On remarquera que, malgré la spectaculaire reprise depuis Août 2009, le marché reste en dessous de celui de
2006.
Tableau n°2 : Marché français de la maison individuelle en diffus - Evolution conjoncturelle par
rapport à l’année 2006 de référence
France
Moy. mobile sur 3 pér. (France)
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-0
7
ju
il07
se
pt
-0
7
no
v07
ja
nv
-0
8
m
ar
s08
m
ai
-0
8
ju
il08
se
pt
-0
8
no
v08
ja
nv
-0
9
m
ar
s09
m
ai
-0
9
ju
il09
se
pt
-0
9
no
v09
ja
nv
-1
0
m
ar
s10
m
ai
-1
0
ju
il10
se
pt
-1
0
no
v10
ai
m
ar
m
ja
nv
-0
7
s07
-60%
Evolution de chaque mois en % par rapport au mois correspondant de 2006.
Août 2007 marque la fin de la période de haute conjoncture. De septembre 2007 à avril 2008, le marché
connaît une baisse de l’ordre de – 10%. La vraie crise dure de mai 2008 à septembre 2009, avec un point bas
en novembre 2008 = - 50% !
D’octobre 2009 à mars 2010 le marché en flux a presque retrouvé un niveau d’avant crise : 2006 – 10%. Sur
les 3 derniers mois le marché est remonté au niveau de 2006.
7
Attention : la courbe des ouvertures de chantier est à décaler de 9 mois par rapport à cette
courbe des ventes.
Tableau n°3 : Marché français de la maison individuelle en diffus dans l’ouest
Evolution conjoncturelle par rapport à l’année 2006 de référence
40%
30%
20%
10%
0%
ja
n
v07
m
ar
s07
m
ai
-0
7
ju
il07
se
pt
-0
7
no
v07
ja
nv
-0
8
m
ar
s08
m
ai
-0
8
ju
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se
pt
-0
8
no
v08
ja
nv
-0
9
m
ar
s09
m
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-0
9
ju
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se
pt
-0
9
no
v09
ja
nv
-1
0
m
ar
s10
m
ai
-1
0
ju
il10
se
pt
-1
0
no
v10
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
-70%
Ref: France
Ouest
Moy. mobile sur 3 pér. (Ouest)
Evolution de chaque mois en % par rapport au mois correspondant de 2006.
La région Ouest (Bretagne + Pays de Loire + Poitou-Charentes) correspond à ¼ du marché France ; c’est
surtout une région de primo accession populaire. La reprise est très marquée depuis le début 2010, avec un
second trimestre à + 16% au dessus de 2006.
Sur l’année 2010, le nombre de ventes de maisons individuelles est en croissance sur toutes les régions mais
avec de fortes disparités : les ventes des constructeurs des régions de l’Ouest et du Centre-Est sont en fortes
hausses (+22% en moyenne) tandis que celles des constructeurs basés sur les régions de l’Ile de France, du
Bassin Parisien et de la région Paca n’enregistrent que des croissances à un chiffre (+6% en moyenne).
8
 Les perspectives du marché du logement et de la maison en 2011 :
dans un contexte post-relance, où les taux d’intérêt vont se relever
progressivement, quel sera le sort réservé aux primoaccédants modestes ?
a) Accalmie après l’emballement de 2010
Le rebond du marché en 2010 s’explique par une conjonction d’éléments exceptionnels :
- Un effet valeur refuge très marqué : face aux incertitudes de tous ordres et à des marchés financiers
incertains, volatils et offrant des rémunérations peu attractives, les investisseurs privilégient
l’immobilier ;
- Les diverses mesures de soutien pour le neuf notamment le dispositif Scellier, très attractif fiscalement,
tout comme le doublement du PTZ ;
- Des taux de crédit habitat à des plus bas historiques ;
- Une offre faible et parfois (à Paris) extrêmement basse, du fait notamment de l’effet valeur refuge (les
vendeurs préférant garder leur bien, jugé sûr et rentable).
Fin 2010, le marché reste soutenu. Mais il n’est ni assaini, ni fluidifié. En 2011, il devrait devenir un
peu plus équilibré. Les facteurs de soutien seront moins favorables : fiscalité moins attractive, remontée
graduelle des taux de crédit, effet valeur refuge moins marqué (hausse des taux et relatif tassement des
marchés boursiers). De plus, les prix dans l’ancien sont clairement surévalués (d’au moins 10 à 15%).
b) Un marché 2011 suspendu à l’évolution des taux d’intérêts et aux effets du
nouveau dispositif PTZ+
Pour l’Union des Maisons Françaises, arriver à maintenir les acquis de 2010 serait déjà un succès !
En effet, les taux d’intérêts ont déjà commencé à frémir depuis fin 2010 (entre 0,25 et 0,30) et le marché
principal des constructeurs, centré sur les primo-accédants, est directement impacté par cette évolution.
Ainsi, deux éléments contraires risquent de venir bousculer le paysage en 2011 : la mise en place du PTZ+,
conjuguée à la hausse attendue des taux d’intérêts.
Même si ce marché conserve des fondamentaux solides – à savoir l’immense retard en logement, dont le
besoin annuel est estimé à environ 400 000 – il est évident que les foyers les moins solvables (< 2300 €
mensuels) vont subir directement et successivement la fin du doublement du PTZ, la fin du Pass foncier
assorti de la TVA à 5,5% qui était le principal élément solvabilisateur.
Dès lors, comment ce marché va-t-il se comporter ?
La véritable interrogation est en effet l’impact du nouveau dispositif PTZ+, dont l’objectif affiché est de
renforcer les possibilités d’achat dans le neuf dans les zones tendues, donc plus chères. Le premier Ministre
(cf. son discours prononcé à Rosny sous Bois le 17 janvier dernier), tout comme Benoist Apparu, Secrétaire
d’Etat au Logement, font désormais de plus en plus référence aux classes moyennes qui ne sont pas les
accédants modestes que le plan de relance a permis de solvabiliser.
Le marché devrait donc retrouver une physionomie traditionnelle où la primo-accession sociale (ménages
dont les revenus sont inférieurs à 2300 euros nets mensuels) sera nettement plus difficile. Or, c’est pourtant
dans cette population que se trouve le plus grand réservoir d’accédants potentiels. On peut donc
légitimement douter que la configuration du PTZ + permette de passer de 56 à 66% de propriétaires.
Pour les constructeurs, il faudra compenser les accédants perdus en primo accession très sociale dans la
sphère des accédants traditionnels et des secundo accédants qui, elle, s’est complètement tarie ces deux
dernières années. La compensation ne sera pas intégrale, même si on a pu observer quelques signes
encourageants d’un retour de ces derniers au cours des trois derniers mois.
9
Les premiers signes d’essoufflement du marché observés en fin d’année 2010 (- 9% en décembre 2010 par
rapport à novembre 2010), alors que les mesures favorables du plan de relance étaient encore en vigueur
laissent présager une année 2011 qui peinera sans doute à enregistrer de nouvelles hausses des
commercialisations. Le maintien du marché à son niveau 2010 semble un pronostic raisonnable.
Et ce, d’autant plus que les intentions d’achat ou de faire construire révélées dans le dernier baromètre
CSA/Union des Maisons Françaises (février 2011), stagnent à 33%, alors qu’elles avaient progressé de 6
points (26 à 32%) entre février 2009 et février 2010. Cette frilosité est confirmée par la dernière enquête de
l’Observatoire du crédit aux ménages, qui a noté un décrochage dans l’intention de recourir à un emprunt
immobilier dans les six prochains mois.
Il est évident que dans un marché qui retrouve un environnement plus habituel après la fin du plan
exceptionnel de relance, la question de l’évolution des taux d’intérêts devient primordiale.
Au spectre de la hausse des taux s’ajoute la crainte, mise en lumière dès septembre 2010 par l’Union (cf. sa
conférence de presse du 17 septembre) d’une hausse des prix de l’immobilier dans l’ancien et dans le neuf en
zones tendues. Cette crainte est maintenant clairement exprimée par les pouvoirs publics, à tel point que le
premier Ministre a confié à l’ANIL une étude d’impact « de la réforme sur les prix immobiliers et les modes
de commercialisation » (discours prononcé à Rosny-sous-Bois le 17 janvier 2011).
c) Analyse de Caron Marketing sur l’impact des taux quant à l’évolution
2010/2011 du marché
Calcul de l’incidence d’une hausse des taux d’intérêts, et de l’application de la norme BBC sur le
marché de la maison individuelle en ciblage social
1/Ventilation du marché de la MI neuve en fonction des revenus des ménages :
Base retenue : données SISAM
Diffus
Groupé
: 130 000 moins 5% d’investissement locatif
: 48 000 moins 43% d’investissement locatif
123 000
27 000
--------------150 000
N.B. la base de données SISAM reprend l’exhaustivité des autorisations de construire délivrées en 2010 en
maisons individuelles (Source SOeS du MEDDTL), de laquelle ont été retirés, pour le diffus les permis qui
concernent des agrandissements et pour le groupé les permis qui concernent l’investissement locatif.
Sur un total de 27 millions de ménages, ventilation des 18 millions de ménages métropolitains, en couple,
ayant de 0 à 3 enfants (exprimé en déciles de revenus nets totaux, mensuels, après IRPP).
DECILES
Nombre de
ménages en °°°
Revenus
mensuels nets
Nombre
d’accédants MI
en unité
Taux
d’access °/°°°
% H du marché
Marché POP
Marché INTER
Marché LUXE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1 800
1 800
1 800
1 800
1 800
1 800
1 800
1 800
1 800
1 800
< 1550
1871
à
2145
13 500
2146
à
2390
15 000
2391
à
2640
21 000
2641
à
2940
27 000
2941
à
3290
24 000
3291
à
3770
18 000
3771
à
4750
12 000
> 4750
3 000
1550
à
1870
10 500
1,7
5,8
7,5
8,3
11,7
15,0
13,3
10,0
6,7
3,3
2%
7%
10%
14%
18%
16%
12%
9%
10
8%
6 000
4%
2/Impact de la réforme sur l’accession sociale, simulations de financement
Hypothèse :
 CAS 1 : Maison RT 2005
Couple deux enfants. Zone C
Maison : 90 000 € ttc (pour 82 M2 SHAB) dont 5 000 € d’assainissement et branchements
Terrain : 40 000 € (en zone C)
Total : 130 000 €
Apport personnel = 10 000 €  120 000 € à financer par emprunts.
Endettement maxi = 30% des revenus nets.
Sans PTZ :
Si 3,5% sur 20 ans à taux fixe  57 € aux 10 000 € empruntés  684 € /mois
Revenus nécessaires : 2280 €/mois
Si 4,5% sur 20 ans à taux fixe  65 € aux 10 000 € empruntés  780 € / mois
Revenus nécessaires : 2600 €/mois
Avec une hausse de 1% des taux d’intérêt, le revenu nécessaire pour emprunter augmente de 320 €, soit une
perte de 45% du 4ème décile, et 85% du 5ème décile. Compte tenu des taux d’accession sur chacun des déciles,
la perte ‘’théorique’’ est de 24 000 maisons ! Soit sur un équivalent marché 2010, = 16% du marché.
Avec PTZ+ en zone C (couple avec 2 enfants).
1) Avec une maison RT 2005 :
Si 3,5%
20 100 € de PTZ+ = 30 € x 2,01 = 60 €/mois (1ère période)
99 900 € autres prêts = 57 X 9,99 = 569 €/mois
Dans le cas de figure d’un taux bancaire de 3,5%, le PTZ fait passer le seuil d’accession théorique de 2 280
€/mois à 2 097 €/ mois ; soit une solvabilisation de 55% du 4ème décile et de 18% du 3ème décile ; soit au
taux d’accession actuels un gain de marché de 10 700 maisons = + 7%
-----------------------629 € / mois = 2 097 € de revenus nécessaires
Si 4,5%
20 100 € de PTZ+ = 30 € x 2,01 = 60 €/mois
99 900 € autres prêts = 65 X 9,99 = 649 €/mois
-----------------------709 € / mois = 2 363 € de revenus nécessaires
Entre un taux à 3,5% et un taux à 4,5% l’écart en revenus nécessaires est de + 266 € / mois (2 363-2097),
soit presque l’entier 4ème décile et les derniers 18% du 3ème décile qui étaient encore finançables avec un taux
à 3,5%, soit une perte de marché de 17 400 maisons (très inférieure aux 24 000 maisons perdues sans PTZ).
 CAS 2 : Maison BBC
Le coût d’accession est augmenté de 15% soit 103 000 € ttc (dont 5 000 € d’assainissement et branchements)
et + 40 000 € pour le terrain. Soit un total de 143 000 €.
Apport personnel : 12 000  reste à financer : 131 000 €
Pour 33 500 € de PTZ+ : 30 € x 3,35 : 100 €/mois
Si taux de 3,5% pour 97 500 € d’autres prêts : 57 x 9,75 : 556 €/ mois
------------------------------------656 €/mois = 2 187 € de revenus nécessaires
11
Avec un taux de 3,5% :
L’écart en revenu nécessaire pour acquérir une maison BBC contre une maison RT 2005 (2187-2097) est de
90 € mois ! Soit, une perte de 5 000 maisons, 3% du marché.
Avec un taux bancaire à 4,5% :
La mensualité de remboursement du PTZ+ de 33 500 € reste identique à 100 euros, mais la mensualité des
autres prêts bancaires à 4,5% augmente de 78 € (634 € de mensualité contre 556), ce qui oblige à un revenu
mensuel de 2 447 € contre 2 187 avec un taux de 3,5%.
Avec un taux de 4,5%, l’écart en revenu nécessaire pour acquérir une maison BBC contre une maison RT
2005 est de 84 € mois. Soit, une perte de 34% sur le 5ème décile, soit 7 140 maisons, 5% du marché.
A noter toutefois que le seuil d’accession d’une maison BBC avec PTZ+ reste inférieur à celui d’une maison
RT 2005 sans PTZ+ (2 447 € contre 2 600 €), ce qui montre bien le pouvoir solvabilisateur du PTZ+.
Conclusions :
Les simulations montrent parfaitement l’impact positif du PTZ+ grâce à son universalité (tout primo
accédant y a droit ce qui réduit les cas de figures d’un recours aux seuls emprunts bancaires sans
PTZ), et grâce aux majorations BBC qui ont été obtenues pour la zone C, suite aux propositions de
l’Union des Maisons Françaises.
Ainsi, pour une maison RT 2005 et sans PTZ, une hausse de 1% des taux d’intérêt fait perdre, en
désolvabilisant une partie des accédants, environ 24 000 maisons, soit 16% du marché. Mais on voit
bien que compte tenu de la remarque ci-dessus cette hypothèse devient plus théorique.
Si l’on tient compte, dans le financement, de la possibilité d’un PTZ+, la perte se réduit à 17 400
maisons, soit 8% du marché.
Avec un taux de 3,5% faire construire une maison en BBC, avec PTZ+ conduit à des remboursements
mensuels inférieurs à ceux nécessaires pour une même maison non BBC, sans PTZ ! (2 187 €, contre
2 280 €). Sous réserve expresse toutefois que l’on soit capable de passer en BBC une petite maison
d’environ 82 m2.
Avec un taux de 4,5%, les revenus mensuels nécessaires avec PTZ+ pour une maison BBC montent à
2 447 €.
Quand on observe l’effet taux et l’effet PTZ+ BBC, on constate deux impacts croisés : l’effet taux est
gommé pour partie par l’effet PTZ+ BBC, qui, avec des montants supérieurs, vient corriger l’impact
négatif de l’effet taux.
Précision méthodologique :
Les pertes de marché indiquées ici prennent comme hypothèse le recours systématique au maximum
d’emprunt en raison d’un apport personnel limité à 10 000 euros, ce qui est le cas très majoritaire avec
quelquefois des apports moindres.
Cette perte doit toutefois être tempérée par le fait qu’un nombre d’accédants modestes, qui
théoriquement ne seraient plus solvables, bénéficient de solidarités familiales qui se traduisent par des
donations de terrains et d’apports en numéraires.
S’ajoutent à cela les cas d’auto-construction qui limitent les coûts d’accession. Mais l’évaluation
chiffrée est difficile à établir.
Quant à l’hypothèse retenue de taux pouvant progresser jusqu’à 4,5%, elle se base sur les analyses
récentes qui montrent des taux à fin janvier de 3,8 sur 15 ans et 4% sur 20 ans et des prévisions d’une
hausse possible de 0,5 point supplémentaire sur l’année.
12
 Questions d’actualités
Le PTZ + : impact présumé lors de l’annonce de la
réforme : position et actions de l’Union des Maisons
Françaises
Le dernier baromètre CSA/Union des Maisons Françaises
(février 2011, vague 9)
13
 Le PTZ + : son impact présumé, la position et les actions de l’Union
des Maisons Françaises
Les propositions concernant l’amélioration du financement des maisons BBC en zone C
Dans un courriel adressé le 23 septembre 2010 à Madame Nadia Bouyer, directrice de Cabinet de Benoist
Apparu, l’Union a demandé clairement une amélioration des montants plafonds de PTZ+ BBC en zone C,
montants qui, dans le projet tel qu’il avait été présenté le 14 septembre 2010, affichaient un déficit de
financement d’au moins 10 000 euros.
La proposition technique de l’Union visait à porter le pourcentage de quotité applicable aux montants
plafonds d’opérations pour les logements BBC en zone C de 20% à 25%, avec pour effet de porter le
financement dans des conditions à peu près équivalentes au PTZ d’avant plan de relance majoré des 15 ou
20 000 euros pour construction BBC (PTZ vert).
Cette proposition a été examinée avec la plus grande attention par le Cabinet du Ministre qui a reçu l’Union à
2 reprises le vendredi 1er octobre et le mercredi 6 octobre 2010 et a été acceptée puisque le nouveau barème
entériné tant par la Loi de Finances pour 2011 que par le décret du 30/12/2010 a porté le pourcentage à 25%
ce qui a eu pour effet d’augmenter le montant de PTZ+ pour une maison BBC en zone C de presque
8 000 euros. Le tableau ci-dessous illustre la situation d’un ménage de deux enfants achetant une maison
BBC selon les barèmes de 2005 (PTZ d’origine) 2009 (PTZ plan de relance) et 2011 (PTZ+ intégrant la
proposition de l’Union des Maisons Françaises).
L’exemple d’un ménage avec 2 enfants en zone C avec les nouvelles propositions de l’Union
Année
Montant maximum de PTZ
2005
21 500 €
Au 15 janvier 2009 (plan de relance – première période)
40 350 €
60 350 €
Si maison BBC (à partir du 30 novembre 2009)
(40 350 + 20 000)
Au 1er juillet 2010 (plan de relance – seconde période)
Si maison BBC
32 250 €
52 500 €
(32 250 + 20 000)
Au 1er janvier 2011 maison non BBC
23 700 €
Au 1er janvier 2011 maison BBC
39 500 €
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Les propositions concernant l’aménagement d’un régime transitoire…
L’Union a été vigilante afin qu’il n’y ait pas de période de jachère entre l’ancien dispositif (cumul PTZ et
crédit d’impôt intérêts d’emprunt) et le nouveau (exclusivement composé du PTZ +).
Elle a demandé au cabinet de Benoist APPARU l’aménagement d’un régime transitoire afin que les clients,
ayant signé un CCMI antérieurement à l’entrée en vigueur du nouveau dispositif mais dont la DROC
n’intervient qu’après le 01/01/20111, puissent continuer à bénéficier de l’ancienne réglementation et
notamment de la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Ainsi, l’Union des Maisons Françaises, qui est la seule à avoir fait une proposition très rapide et aussi
précise sur le sujet a été entendue et le projet de Loi de Finances présenté le 29 septembre 2010 en Conseil
des Ministres prévoit que les dispositions actuelles sur la déductibilité des intérêts d’emprunt « s’appliquent
aux opérations pour lesquelles chacun des prêts concourant à leur financement a fait l’objet d’une offre de
prêt émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que l’acquisition du logement achevé ou en l’état futur
d’achèvement intervienne au plus tard le 30 septembre 2011 ou, s’agissant d’opérations de construction de
logements, que la déclaration d’ouverture de chantier intervienne au plus tard à la même date. »
Concrètement, si des personnes construisant une maison individuelle dans le cadre d’un CCMI ont
obtenu l’ensemble de leurs offres de prêts avant le 31 décembre 2010, et que la DROC intervient au
plus tard le 30 septembre 2011, ils pourront bénéficier :
- Du crédit d’impôt (de base ou majoré si le logement est BBC) sur le revenu au titre des intérêts des prêts
contractés en vue de la construction d’un logement affecté à leur habitation principale ;
- Et, s’ils sont éligibles, du PTZ semi-doublé, éventuellement majoré de 15 000 ou 20 000 euros si le
logement est BBC, à la condition toutefois que l’offre de prêt PTZ émise au plus tard le 31/12/2010 soit
acceptée par le client avant le 1er juillet 2011 et que les fonds aient été mis à disposition de l’emprunteur
en totalité ou en partie avant le 1er juillet 2012 (car au-delà de ces dates, le PTZ ancienne version
n’ouvre plus droit au crédit d’impôt pour l’établissement prêteur).
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Le dernier Baromètre CSA/Union des Maisons Françaises (février
2011, vague 9)

Depuis 2008, l’Union des Maisons Françaises développe avec l’Institut CSA un baromètre afin de prendre le
pouls de l’opinion des Français sur les problématiques liées à la maison en particulier, et à l’habitat de façon
générale.
Cet outil permet de mesurer régulièrement les intentions des Français d’acheter ou de faire construire
une maison, en fonction du contexte économique.
Le dernier Baromètre a été mené les 17 et 18 janvier 2011 par téléphone, auprès d’un échantillon
représentatif de la population française (18 ans et plus, hors retraités).
Les 3 thèmes retenus pour cette dernière vague sont les suivants :
 Intentions d’achat d’une maison
 Opinion sur les aides de l’Etat face à la densité démographique
 Accession à la propriété : l’habitation préférée
1er thème: La volonté d’acheter ou de faire construire une maison
Malgré la crise les intentions d’acheter ou de faire construire une maison restent fortes puisque 1 Français
sur 3 sont positifs. Après avoir connu une hausse entre février 2009 et février 2010, cet indicateur s’est
stabilisé en février 2011. Cependant, il est préoccupant de constater que les intentions à court terme (moins
d’un an) ne retrouvent pas les niveaux d’avant la crise (août 2008). Les 35 / 49 ans qui représentent le cœur
du marché restent frileux. L’Observatoire du Crédit aux ménages montre d’ailleurs bien que la prise d’un
crédit immobilier fait encore très peur aux français (4,8% des ménages ont l’intention de souscrire un crédit
immobilier dans les 6 prochains mois). Il s’agit de l’anticipation la plus basse depuis 2001.
Ce sont les jeunes (18/34 ans) qui sont les plus ouverts et les moins craintifs (58% pour les 18-24 ans et 54%
pour les 25-34 ans). Un résultat qui correspond bien à l’enquête menée par FONDAPOL 1 sur la jeunesse
française (16/29 ans), qui détient le record mondial pour l’acquisition de l’habitat (68%).
Enfin, il est à noter que cet indicateur est plus faible dans les régions Méditerranée (22%) et Nord (23%)
ainsi que dans les communes rurales (26%).
1
Enquête : 2011, la jeunesse du monde, par Fondapol, le 18 janvier 2011, une grande enquête conçue par la Fondation
pour l’innovation politique sous la direction de Dominique Reynié et réalisée par le groupe TNS Opinion. Conduite
dans 25 pays auprès de 32700 personnes, elle nous éclaire sur les manières de vivre, les opinions et les aspirations des
jeunes des cinq continents.
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2ème thème: L’opinion sur les aides de l’Etat à l’accession à la propriété et la densité des zones
d’habitation
Dans leur grande majorité (83%), les Français de 18 ans et plus (hors retraités) sont d’accord avec le
fait de privilégier les zones moins peuplées dans l’octroi des aides à l’accession de la propriété. Ainsi,
donner du foncier pour construire dans les zones moins denses et aider ceux qui souhaitent s’y installer, est
perçu par les Français comme quelque chose allant dans le sens de l’avenir. Même les habitants des zones
denses sont 80% à penser que les aides devraient d’abord profiter à ceux des zones moins denses.
Cette opinion est encore plus prononcée chez ceux qui sont les moins privilégiés et attendent donc des
aides :
- les CSP- : 86%
- les locataires: 87%
Au niveau des régions, l’Est bat les records avec : 92%.
3ème thème: Le type d’habitat préféré
La maison à faire construire est la forme d’habitat préférée par près d’un français sur deux (48%).
Ceci est encore plus fort auprès des CSP- (52%), des personnes habitant déjà dans une maison (55%), dans la
région Ouest (58%) ou dans une commune rurale de moins de 2 000 habitants (60%). La région la plus
atypique reste l’Ile de France (sensibilité à la difficulté de construction dans leur région).
L’achat d’un habitat ancien remis aux normes du Grenelle de l’environnement arrive en deuxième
position (28%). Ceci montre la prise de conscience de la dimension environnementale. Les cadres et
professions intellectuelles sont 32% à opter pour cet habitat (vs 35% pour la construction d’une maison).
Ensuite, arrivent de façon proche l’habitat sans rénovation (12%) et l’appartement dans une
promotion immobilière (11%). Ce dernier attire 20% des jeunes de 18/24 ans.
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