Trois raisons d`investir dans un logement occupé

Patrimoinorama
Trois raisons d'investir dans un logement occupé . Source Challenge
28-06-2007
A priori, le placement dans un bien immobilier déjà loué n'est guère intéressant. Pourtant, son rendement peut atteindre
deux fois celui d'une assurance-vie !
Ce soir-là, ils étaient nombreux à se presser dans les salons d'un grand hôtel parisien pour un « Noctinvest », rendez-vous
semestriel pour investisseurs avertis organisé par Ad Valorem, un des grands spécialistes de logements occupés.
Autrement dit de la vente appartement par appartement, d'immeubles anciens ou récents, le plus souvent occupés par
des locataires. Quasiment la seule façon d'acquérir un logement occupé aujourd'hui. L'essentiel de l'offre émane
d'investisseurs institutionnels : banques, assureurs, fonds d'investissement... Car les propriétaires particuliers vendent
rarement occupé : « Ils préfèrent attendre la fin du bail pour vendre au meilleur prix » , explique Thierry Smadja,
directeur général délégué de Nexity Saggel Transactions. C'est ce qui explique la rareté de l'offre : « En France, sur
plus de 600 000 transactions dans l'ancien , moins d'une dizaine de milliers seulement concernent l'achat occupé » ,
indique Michel Aurivel, responsable des ventes à Gérer ( BNP Paribas ). Pourtant, la demande est très forte : « Lors de
nos Noctinvest, nous vendons en quelques heures entre 20 et 40 biens sur la centaine que nous proposons » , se
félicite Stéphane Imovicz, le patron d'Ad Valorem. Qu'est-ce qui fait courir les investisseurs ? Pas la rentabilité :
« A Paris, selon les quartiers et le type de bien, le rendement d'un logement acheté occupé oscille entre 2, 5 et 3, 5 %
par an ; en périphérie , entre 3, 5 et 4, 5 % ; et dans les métropoles régionales , autour de 4 % » , précise Thierry
Smadja. C'est donc ailleurs qu'il faut chercher les vertus d'un tel placement.
Une décote avantageuse à l'achat
La plupart des investisseurs qui pensent « logement occupé » pensent d'abord achat en viager. Dans ce cas, l'acheteur
fait un versement correspondant à une fraction du prix du logement et s'engage ensuite à payer régulièrement une somme
à l'occupant, généralement tous les mois, jusqu'à son décès. Le viager a donc un avantage : une mise de fonds réduite.
Mais il a également de nombreux inconvénients : durée imprévisible des versements, risque de dégradation du bien...
que n'a pas l'achat occupé.
En effet, un logement occupé est dans 95 % des cas un logement de très bonne qualité, bien entretenu, diagnostiqué,
traité et, si nécessaire, rénové, pour la bonne raison qu'il fait souvent partie du patrimoine d'un institutionnel,
généralement beaucoup plus strict qu'un propriétaire particulier sur ces questions.
D'où, pour le bien, un risque de dépréciation quasi inexistant et une plus-value pratiquement assurée, sauf
retournement du marché immobilier, bien sûr.
« Nous connaissons bien le marché , et, malgré la hausse des prix, il existe encore des marges de plus-values » , affi
rme Jacques Detrez, responsable audit et conseil à Gérer ( BNP Paribas ).
Autre atout, et non des moindres : le prix. A qualité égale, un appartement occupé se vend 5 à 10 % moins cher qu'un
bien libre. Toujours bon à prendre dans le contexte actuel, même si l'on a connu des décotes bien plus attractives par le
passé. Le taux de la décote varie aussi en fonction de la durée du bail restant à courir.
« Plus l'échéance du bail est lointaine, plus la décote est importante » , souligne Stéphane Imovicz. Le niveau de loyer
entre aussi en considération : plus il est faible, plus la décote sera intéressante. Et l'âge du locataire a également son
importance. « S'il a plus de 70 ans et des revenus très modestes , il sera impossible à déloger » , indique encore
Stéphane Imovicz. Et puis, dans la vente occupée, l'investisseur connaît déjà l'historique du locataire. Il sait, par
exemple, s'il paie régulièrement son loyer, s'il a déjà eu des impayés...
Pour Vincent, consultant à Paris, c'est l'investissement idéal : il en possède... 21, qui ne lui posent aucun problème :
« Dans le neuf, la plus-value est très aléatoire , d'autant que l'avantage fiscal permet au promoteur de faire surpayer le
bien. Dans le logement occupé , c'est plus clair : l'acheteur fait sa plus-value en négociant bien son prix d'achat . »
Un marché concentré sur les beaux quartiers
Le gros du marché du logement occupé se concentre en région parisienne, et plus spécifi quement à Paris. En
particulier dans des arrondissements comme le VI e, où, rue Notre-Damedes-Champs, Cogedim vend, notamment, des
3-pièces de 57 mètres carrés, avec fin de bail en septembre 2009, à 404 200 euros. Autres secteurs porteurs : les XV e,
XVI e et XVII e, avec des biens commercialisés rue de la Fédération, avenue Foch, rue Eugène-Labiche, place des
Ternes... Dans des quartiers plus centraux ( II e et IV e ), des opérations sont à vendre rue Etienne-Marcel et rue
Montorgueil. Dans cette dernière, Nexity Saggel propose un immeuble années 30 à des prix compris entre 5 500 et 6 500
euros le mètre carré. Les quartiers plus populaires ne sont pas pour autant exclus du marché. Rue Simon-Bolivar, dans
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le XIX e, des appartements occupés se négocient au prix moyen de 4 690 euros le mètre carré. En périphérie pari
sienne, c'est vers Versailles ( autour de 4 500 euros le mètre carré ), Antony ( 4 000 euros le mètre carré ), Asnièressur-Seine ( autour de 3 900 eu ros le mètre carré ), Garches ( 4 300 euros le mètre carré ), Neuilly ( 6 500 euros le
mètre carré ) et enfin Créteil ( 2 200 euros le mètre carré ) qu'il faut se diriger.
Dans les régions, les opérations ne sont pas légion, essentiellement concentrées sur Lyon, Avignon, Marseille,
Cannes... A Lyon, on recense, notamment, une opération Nexity Saggel affichée entre 3 800 et 4 000 euros le mètre
carré. Et, selon les professionnels, les mises en vente, qui avaient beaucoup chuté en 2006, devraient repartir à la
hausse.
Il est vrai que la loi Aurillac a fait planer des doutes sur un marché confronté à la grogne de locataires ne pouvant faire
valoir leur droit de préemption, et priés de vider les lieux.
Une fiscalité qui dope le rendement
L ' achat occupé ne bénéfi cie a priori d'aucun traitement fi scal de faveur. Lorsque les loyers n'excèdent pas 15 000
euros brut par an, en effet, c'est le régime micro-foncier qui s'applique. Son seul avantage ? Une déduction forfaitaire
de 30 % sur les loyers.
D'où l'adoption du régime dit « réel » par beaucoup de propriétaires, qui leur permet de déduire le montant effectif de
leurs charges, y compris les intérêts d'emprunt. Et diminue donc l'assiette des revenus fonciers taxables, voire crée un
déficit foncier, qui peut alors être déduit des revenus globaux, dans la limite cependant de 10 700 euros par an ( hors
intérêts d'emprunt ). Mieux : l'excédent reste déductible les dix années suivantes.
Du coup, beaucoup de propriétaires utilisent ce dispositif et empruntent pour doper le rendement. Exemple avec un
investisseur achetant un 60-mètres carrés occupé par un couple trentenaire payant un loyer de 1 400 euros par mois (
hors charges ) avec une fi n de bail prévue le 31 mars 2011. Grâce à une décote à l'achat ( 9 % ), il paiera son bien 363
400 euros. Compte tenu des frais, son rendement brut sera de 4, 60 %.
« La fiscalité va fortement améliorer le rendement de l'opération » , explique-t-on à Ad Valorem. Pour cela, l'investisseur
( dont la tranche d'imposition est de 30 % ) emprunte 313 000 euros à 4 % sur quinze ans. Avec une revalorisation des
loyers de 2, 50 % l'an - hypothèse basse puisque l'indice de révision des loyers se situait à 3, 23 % au quatrième
trimestre 2006 - et une revente au bout de quinze ans sur la base de 533 000 euros ( revalorisation de 2 % l'an ), le taux
de rendement interne de l'opération atteint alors 7, 95 % par an. Deux fois celui d'une assurance-vie ! Et si les locataires
quittent le logement avant l'heure, l'investisseur pourra opter pour le régime Borloo dans l'ancien et profiter d'un
abattement forfaitaire supplémentaire de 30 % ( ou 45 % en location sociale ) : une option qui peut encore faire gagner 1
à 2 points de rentabilité !
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