Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 9 juillet

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du 9 juillet 2008
N° de pourvoi: 07-14631
Publié au bulletin
Rejet
M. Weber, président
M. Terrier, conseiller apporteur
M. Bruntz, avocat général
SCP Bachellier et Potier de la Varde, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 20 septembre 2006), que M. X..., propriétaire de
locaux à usage commercial donnés à bail à la société Carrosserie Y... , a assigné cette
dernière, à la suite de désordres affectant les murs et la toiture, pour la voir condamner à
exécuter les travaux nécessaires ; que la locataire a demandé que le bailleur soit
condamné à lui payer une somme égale à la valeur de ces travaux ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. X... fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à la locataire une somme
au titre des frais de remise en état des locaux lui incombant, alors, selon le moyen :
1° / que l’article 1720 du code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations
autres que locatives, n’est pas d’ordre public et qu’il peut y être dérogé par des
conventions particulières ; qu’en l’espèce, il était constant que le contrat de bail conclu
entre M. X... et la société Carrosserie Y... mettait à la charge exclusive de la locataire
toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations prévues par l’article
606 du code civil ; que dès lors, en faisant supporter au bailleur le coût intégral des
travaux de remise état des murs affectés de fissures et la moitié du coût de la réfection de
la partie de la toiture affectée de désordres, au motif erroné que la dérogation prévue au
contrat de bail ne pouvait l’affranchir de son obligation de réparation à ce titre, la cour
d’appel a violé les articles 1134 et 1720 du code civil ;
2° / que pour soutenir que la totalité des réparations incombait au preneur, M. X... se
référait également dans ses conclusions d’appel aux stipulations du bail selon lesquelles
lors de la conclusion du contrat, le locataire avait déclaré parfaitement connaître les lieux
loués et les accepter dans l’état où ils se trouvaient le jour de son entrée en jouissance ;
que dès lors, en s’abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si les stipulations
litigieuses n’établissaient pas la connaissance de M. Y..., lors de la conclusion du bail, des
désordres affectant les murs et la toiture de l’immeuble loué, ce qui lui interdisait d’en
exiger la réparation par le bailleur, au motif erroné que la connaissance antérieure des
locaux par le preneur au moment de la location du bail ne pouvait avoir d’incidence sur
l’étendue de l’obligation du bailleur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au
regard des articles 1134 et 1720 du code civil ;
3° / qu’en retenant au surplus, que « les fissures relevées dans la partie sous charpente
métallique seraient selon l’expert liées pour certaines à la démolition des constructions
voisines et pour d’autres notamment aux effets des mouvements de terrain et que les
fissurations constatées dans la partie sous charpente en bois résulteraient également d’un
vice structurel lié aux mouvements du terrain », la cour d’appel a statué par un motif
hypothétique et ainsi violé l’article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause
expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la
vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer
de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la
structure de l’immeuble ; qu’ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne
dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues
nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il restait tenu des vices structurels
de l’immeuble, la cour d’appel, qui ne s’est pas prononcée par un motif hypothétique, en a
exactement déduit que ces travaux étaient à la charge du bailleur ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société
Carrosserie Y... et fils la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du neuf juillet deux mille huit. Publication : Bulletin
2008, III, n° 121
Décision attaquée : Cour d’appel de Bordeaux du 20 septembre 2006
Titrages et résumés : BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations Clause d’exonération - Etendue - Détermination
Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les
travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de
délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations
rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble
Textes appliqués :
· articles 1134, 1719 et 1720 du code civil