bordeaux

CB RICHARD ELLIS MARKET VIEW RÉGIONS
BORDEAUX
Bilan 2007 / Perspectives 2008
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Avec 1,9 % de croissance en 2007,
l’économie française aura finalement réalisé
une performance assez proche de celle
de 2006. Malgré quelques signes de
fébrilité et des hausses sensibles de prix, la
consommation des ménages résiste et devrait
encore rester le principal soutien à la
croissance en 2008. Le resserrement des
conditions du crédit devrait globalement
freiner l’investissement des entreprises,
tandis que le commerce international
devrait continuer à pénaliser l’économie. La
croissance économique n’excéderait ainsi
pas 2 % en 2008.
En 2007 les secteurs de la construction, des
activités immobilières et des services aux
particuliers et aux entreprises ont en grande
partie contribué à la création d’emplois.
TENDANCES
Bureaux
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Locaux d’activités et
entrepôts
Loyer « prime »
Investissements
Taux « prime » bureaux
Évolution / fin 2006
A contrario, les grands secteurs industriels,
tels les biens intermédiaires, de consommation
et d’équipement, ainsi que l’automobile, ont
réduit leurs effectifs. En 2008, la progression
de l’emploi restera concentrée dans le
secteur tertiaire et stimulera les besoins
des utilisateurs, en sus des besoins de
rationalisation et de modernisation.
Après une fin d’année 2007 en repli, les
perspectives d’activité des entreprises pour
2008 en régions restent assez favorables
et des rebonds techniques d’activités sont
à prévoir dans de nombreux secteurs en
début d’année, à l’exception probable de
l’automobile. Les performances varieront
évidemment selon les zones géographiques.
Ainsi, en Aquitaine, les perspectives d’activité
des entreprises resteraient positives en 2008.
LES FAITS MARQUANTS EN 2007
• Inauguration d’un nouveau pôle commercial
« Quai des marques » de 20 boutiques à la
mi-octobre, dans les anciens hangars portuaires
en bordure de Garonne. Ce pôle commercial
accueillera à terme 40 magasins de vêtements,
chaussures et équipements pour la maison.
• Les projets de créations et d'extensions
de surfaces commerciales s'emballent sur
l'agglomération bordelaise déjà bien pourvue.
• Lancement du parc de Cubzac, un des
projets phares de la Gironde situé à une
quarantaine de kilomètres au Nord de
Bordeaux. Ce parc est destiné à accueillir un
village de marques à prix réduits qui sera
associé à un ensemble touristique avec un
espace d'animation innovant sur le vin, et de
l'hôtellerie.
• Validation du schéma d'extension du
tramway de Bordeaux par le comité de
pilotage. Le schéma prévoit la construction
de 17 à 18 kilomètres de lignes nouvelles.
CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE
DONNÉES SOCIO-ÉCONOMIQUES
Population 2005
782 208
Emplois totaux 2006
352 789
Établissements 2006
56 011
Croissance annuelle
du PIB 2006 - 2011 (%)
3,27
Croissance annuelle
de l'emploi 2006 - 2011 (%)
1,46
Source : Experian Business Stratégies
www.cbre.fr
© 2008 CB Richard Ellis
CONSTRUCTION (MISES EN CHANTIER, EN M2)
Évolution annuelle
Bureau
Industrie
Entrepôt
2006
115 691
39 144
65 234
Commerce
77 857
Source : Base SITADEL
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DONNÉES GÉNÉRALES
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
| 2008
ÉVOLUTION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE
2006
Parc au 31/12
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
Taux de vacance au 31/12
Demande placée dans l’année
BORDEAUX
1 788 000 m2
88 000 m2
6%
4,9 %
111 800 m2
2007
44 300 m²
71 %
9 mois
(EN MILLIERS DE M2)
2 028 000 m2
112 800 m2
4%
5,5 %
105 600 m2
150
120
40 000 m²
40 %
1 année
90
Source : CB Richard Ellis
60
LES BUREAUX
Une offre immédiate inadaptée au marché
30
Fin 2007, l’offre immédiate remonte, affichant une hausse
annuelle de 3 % pour s’établir à 112 800 m². Cette hausse
est essentiellement le résultat du déménagement de
nombreuses entreprises qui libèrent des bureaux locatifs
pour s’installer dans des comptes-propres.
96
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
07
Offre immédiatement disponible au 31/12
Demande placée dans l’année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Le stock immédiat se compose de 96 % d’offres de seconde
main. Près de la moitié de cette offre est « structurelle » ,
obsolètes, elle ne trouvera pas preneur sans la réalisation
de travaux lourds.
Source : CB Richard Ellis
Les autorités locales sont favorables à la restructuration des
offres inadaptées aux besoins du marché actuel, ce qui
entraînerait une amélioration de la qualité du parc tertiaire.
OFFRE FUTURE
(EN M2)
L’agglomération de Bordeaux dispose de peu d’offres
supérieures à 1 000 m² alors que le centre-ville souffre d’une
pénurie de bureaux de moyenne et grande taille (> 300 m²).
Une offre future attendue
L'offre future certaine qui sera livrée dans les 2 ans à venir
s'élève à 55 300 m². Bien située et proposée à des valeurs
de marché, elle devrait être commercialisée dans des délais
raisonnables. Ainsi, 41 500 m² de bureaux alimenteront le
marché en 2008. Cette offre sera surtout localisée à l’Ouest,
à Mérignac et Pessac et dans la commune de Bordeaux,
notamment dans la ZAC des Ravezies.
41 500
39 900
13 800
Compte tenu du peu d'offres neuves disponibles en début
d'année, ces projets devraient permettre de répondre pour
partie à la demande exprimée en bureaux neufs. En 2009,
l'offre future certaine est de 13 800 m² seulement alors que
l'offre probable est actuellement estimée à 39 900 m².
2008
2009
Disponibilités certaines
Disponibilités probables
Source : CB Richard Ellis
Demande exprimée dans l'expectative
Une part significative de la demande exprimée demeure
insatisfaite en 2007. D’ailleurs, les utilisateurs témoignent
d'un attentisme certain fin 2007 en effet, de nombreux projets
de déménagement ou de développement d'entreprise sont
reportés compte tenu de l'assombrissement du contexte
économique et de la livraison prochaine et attendue des
projets d'immeubles de bureaux.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE
Bordeaux Nord
8%
Rive Droite (hors Bastide)
10 %
En 2007, les demandes concernent les bureaux de 250 m²
en moyenne.
Ouest
20 %
Une demande placée qui se tasse
Croissante depuis 2003, la demande placée accuse une baisse
annuelle de 5,5 % en 2007 pour atteindre 105 600 m²,
contre 111 800 m² en 2006 et 97 000 m² en 2005.
231 transactions ont été signées en 2007. La commune de
Bordeaux polarise 34 % du volume placé.
Bordeaux Centre
34 %
Pôle Sud-Ouest
28 %
Source : CB Richard Ellis
2
© 2008 CB Richard Ellis
CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS |
BORDEAUX
| 2008
Comme en 2006, les clés-en-main et les pré-commercialisations
représentent une part importante du volume placé (38 %). Les
utilisateurs se positionnent de préférence sur les immeubles
neufs lorsque cela est possible ce qui explique la part du neuf
significative dans la demande placée (40 %). Le recours à des
opérations telles que les clés-en-main et les comptes-propres
représente une alternative pour les utilisateurs insatisfaits de
l'offre locative neuve disponible sur le marché.
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACE
(EN M2)
1 000 à 2 000 m²
9,6 %
> 2 000 m²
2,6 %
500 à 1 000 m²
13 %
< 100 m²
24,2 %
Les SSII, le secteur de l'aéronautique, les sociétés de services,
les centres d'appels et l'administration ont été particulièrement
présents sur le marché en 2007.
100 à 200 m²
26,8 %
200 à 500 m²
23,8 %
Des valeurs croissantes
Source : CB Richard Ellis
Le loyer « prime » est passé en un an de 145 € à 161 € HT
HC/m²/an. En 2007, les valeurs locatives et vénales
augmentent, aussi bien pour les bureaux neufs que pour
ceux de seconde main. L'écart de loyer, modeste, entre les
locaux neufs et récents incite les utilisateurs à la recherche
de nouveaux bureaux à s'orienter vers le neuf.
VALEURS BUREAUX AU 31/12/2007
Loyers
Prix de vente
€ HT HC/m /an
€ HT ou HD/m
1 600 / 1 900
1 200 / 1 500
900 / 1 200
2
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
125 / 161
110 / 145
120 / 140
Les avantages commerciaux consentis par les propriétaires
sont rares. Toutefois, des « accompagnements » aux travaux
ou des franchises sont parfois accordés pour la prise à bail
de bureaux anciens à faible loyer. Lors des prises à bail de
bureaux neufs, des franchises ou baisses de loyers sont
parfois négociées mais rarement obtenues.
2
Source : CB Richard Ellis
Les locaux d’activités et entrepôts
La demande exprimée en locaux d’activités et entrepôts est
supérieure à celle des bureaux. Cependant, l’offre immédiate
reste insuffisante et peu qualitative pour pouvoir y répondre. Le
principal frein au développement de locaux d’activités est la
contrainte du sol naturel, plutôt meuble, qui nécessite un recours
systématique aux fondations spéciales pour les projets
d’envergure. C’est pourquoi les clés-en-main sont nombreux
dans le secteur.
Les acteurs locaux, conscients de l’importance que représente
l’axe Europe du Nord / Péninsule Ibérique sur lequel se trouve
Bordeaux et du potentiel du secteur sont actifs et favorisent le
développement de projets pour pallier le manque actuel de
parc d’activités neuf.
LES INVESTISSEMENTS
La part croissante de bureaux neufs dans la demande placée
encourage les investisseurs à construire des immeubles « en blanc ».
Les parcs tertiaires en périphérie de Bordeaux disposent de grandes
surfaces de foncier, véritable potentiel susceptible d’intéresser les
investisseurs comme les propriétaires qui souhaiteraient réaliser des
clés-en-main. En centre urbain, les opportunités sont moins nombreuses
et de moindre envergure.
Fin 2007, les taux de rendement des actifs neufs et restructurés sont
compris entre 6,5 % et 7,5 % selon leur localisation.
TAUX DE RENDEMENT AU 31/12/2007
Bureaux
Locaux neufs ou restructurés
Locaux de seconde main
Source : CB Richard Ellis
VALEURS AU 31/12/2007
Neuf ou restructuré
Récent
Ancien
Locaux d’activités
Entrepôts
€ HT HC/m2/an
€ HT ou HD/m2
60 / 70
55 / 65
30 / 40
50 / 50
N.S.
N.S.
N.S. : Non Significatif
Source : CB Richard Ellis
© 2008 CB Richard Ellis
3
Locaux d’activités
Entrepôts
6,5 % - 7,5 %
8 % - 9,5 %
8% - 9%
9 % - 13 %
CB RICHARD ELLIS - ÉTUDES RÉGIONS |
BORDEAUX
| 2008
PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 2007
ZAC de la Bastide
Preneur / Acquéreur
Surface
Groupe Sud Ouest
10 000 m
Type de locaux
Nature du contrat
Etat des locaux
Bureaux
Clés-en-main
Neuf
2
Pessac
Elyo
3 600 m²
Bureaux
Clés-en-main
Neuf
Merignac
Sage
3 000 m²
Bureaux
Clés-en-main
Neuf
Source : CB Richard Ellis
Bureaux CB Richard Ellis en Régions
Aix-en-Provence
Metz
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 42 60 01 31
Fax : 04 42 39 76 77
Michel LEVY
Tél : 03 87 65 00 00
Fax : 03 87 63 81 50
[email protected]
[email protected]
Angers
Montluçon
François-Marie LABBE
Tél : 02 41 37 07 47
Fax : 02 41 47 14 93
[email protected]
PRINCIPALES OFFRES FUTURES
Adresse - immeuble
Annecy
Type de locaux
Surface
Nature du contrat
Livraison
Conditions financière
Bordeaux Plaza II - Place Ravezies à Bordeaux
Bureaux
5 000 m²
Location
Mi - 2008
145
Cadéra Nord - Avenue Kennedy à Merignac
Bureaux
6 000 m²
Location
Mars 2008
130
Le Greenwich - Rue Thalèsà Merignac
Bureaux
9 400 m²
Location
Juillet 2008
125
Edison Park - Avenue Gustave Eiffel à Pessac
Bureaux
7 000 m²
Location
Mi - 2008
120
Jean-François BERTHIER
Tél : 04 50 10 22 22
Fax : 04 50 10 22 23
[email protected]
Avignon
Pierre MURGUET
Tél : 04 90 85 96 00
Fax : 04 90 85 96 40
[email protected]
Bordeaux
Source : CB Richard Ellis
Alexandre CIEUX
Tél : 05 56 90 52 30
Fax : 05 56 52 24 63
[email protected]
POINT DE VUE
Céline FLOREK
Tél : 02 31 44 73 75
Fax : 02 31 28 57 43
[email protected]
Chambéry
ÉTUDES ET RECHERCHE
© CB Richard Ellis, mars 2008
Chartres
Jérôme POPOT
Tél : 02 37 30 10 01
Fax : 02 37 91 16 97
[email protected]
Fax
05 56 52 24 63
Le Havre
Nicolas CARON
Anne de CADENET
Tél : 02 35 44 73 75
Fax: 02 35 22 99 30
[email protected]
Le Mans
Gilles HERIVEAU
Tél :02 43 24 40 60
Fax: 02 43 24 53 54
Marie-Josée Lopes
Tél. 01 53 64 36 35
[email protected]
Tél. 01 53 64 30 78
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Nantes
Christian DUFOUR
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Nice
Léon PIMIENTA
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Fax: 04 93 88 68 29
[email protected]
Orléans
Bertrand BARRET
Tél : 02 38 54 32 32
Fax: 02 38 54 75 76
Rennes
[email protected]
Aurélie Lemoine
Nancy
Patrick PEYRUSSIE
Tel : 03 80 51 71 71
Fax : 03 80 51 34 20
Philippe CHARLOT
Tél. : 02 43 24 42 53
Fax : 02 43 24 53 54
Source : batifiscalite.com
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Dijon
Laval
16,72 %
6,22 %
2,54 %
2,573 %
28,053 %
Jean-Arnaud DESAULLES
Tél: 03 89 46 20 80
Fax : 03 89 46 20 46
Roman COSTE
(Coordination nationale)
Tél : 01 53 64 30 45
Fax : 01 53 64 33 33
[email protected]
Commune/ intercommune
Département
Région
Autres
Total
Mulhouse
Paris
Hugues de VILLARD
Tél : 04 76 46 47 00
Fax: 04 76 46 71 40
TAXE PROFESSIONNELLE 2007
[email protected]
[email protected]
Grenoble
Contact
Alexandre CIEUX
Martine PATIENT
Tél : 04 67 64 82 22
Fax: 04 67 64 58 03
Franck DONDAINAS
Tél : 04 73 28 78 28
Fax : 04 73 28 78 29
[email protected]
Site web
www.cbre.fr
Montpellier
Clermont-Ferrand
[email protected]
E-mail
[email protected]
En dépit des disparités géographiques, la
rénovation du parc est enclenchée de façon à
anticiper les besoins. Bien qu’un risque de suroffre
soit ponctuellement redouté, l’équilibre entre l’offre
immédiate et l’offre à 2 ans est globalement
respecté.
Roman Coste, Directeur Régions
[email protected]
Téléphone
05 56 90 52 30
Leur activité bénéficie des besoins récurrents du
secteur public et parapublic. Elle est néanmoins
contrainte par un manque d’offre neuve locative,
d’où un recours plus fréquent aux comptes-propres
et clés-en-main. Or, en régions, l’offre de qualité
est souvent le moteur de la demande.
Heureusement, de nombreux projets tendent à
combler cette insuffisance.
En 2007, le loyer moyen a augmenté
significativement (+ 10 %) pour atteindre 169 €
HT HC/m²/an pour les bureaux neufs ou
restructurés. Pour les utilisateurs, c’est un point
critique, avec un risque éventuel de décrochage.
Toutefois, cette tendance est justifiée et progressive
car, au-delà de la hausse des coûts de
construction, les immeubles mis sur le marché, aux
normes internationales, répondent aux attentes
des utilisateurs tout en intégrant davantage de
considérations environnementales.
Xavier TROILLARD
Tél : 04 79 33 03 30
Fax : 04 79 33 03 32
Adresse
11 / 17 rue Condillac
33000 Bordeaux
En 2007, la demande placée bureaux des 15
principales métropoles, malgré les incertitudes, a
égalé le niveau record de 2006 (1,4 million de m²).
Depuis plusieurs années, les marchés régionaux
sont engagés dans une logique de renouvellement
et de développement et confirment leur capacité à
résister aux aléas conjoncturels.
[email protected]
[email protected]
Caen
Correspondant
CB Richard Ellis
Philippe SESSIECQ
Tél : 04 70 02 50 44
Fax : 04 73 28 78 29
[email protected]
Jean KERMARREC
Pierre de la Villarmois
Tél : 02 23 30 23 30
Fax : 02 23 30 23 39
[email protected]
Rouen
Bertrand BONNET
Brigitte AUVRE
Tél : 02 35 70 73 75
Fax: 02 35 07 78 80
[email protected]
Saint-Nazaire
Christian DUFOUR
Tél : 02 40 49 10 10
Fax : 02 40 49 12 12
[email protected]
Sophia-Antipolis
Léon PIMIENTA
Tél : 04 93 65 22 54
Fax : 04 93 65 47 04
[email protected]
[email protected]
Strasbourg
Lille
Claude GENG
Tél : 03 88 37 11 00
Fax : 03 88 62 02 77
Patrick DUEZ
Tél : 03 20 21 88 50
[email protected]
[email protected]
Lyon
Toulouse
Thibaut d'ANTERROCHES
Tél : 04 72 83 48 48
Fax: 04 37 24 15 10
Michèle BELLAN
Tél : 05 62 72 47 72
Fax : 05 61 57 00 81
[email protected]
[email protected]
Marseille
Tours
Philippe LE NORMAND
Tél : 04 96 11 46 11
Fax : 04 96 11 46 12
Bertand BEGAT
Tél : 02 47 05 08 08
Fax : 02 47 75 07 98
[email protected]
[email protected]
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145-151, rue de Courcelles - BP 80450
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Adresse