le bornage - Cheuvreux Notaires

Avril 2013
LE BORNAGE
DROIT IMMOBILIER
I- DEFINITION ET EFFETS DU BORNAGE
L’article 646 du code civil prévoit « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs
propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs. »
Le bornage est l’opération qui consiste à délimiter deux fonds contigus, à l’aide de signes
matériels que l’on appelle les bornes. Il se limite donc seulement à la matérialisation de la ligne
séparative de deux propriétés voisines.
Le bornage présente les intérêts suivants :
Eviter les empiètements,
Eviter les conflits de limite de propriété,
Assurer le respect des règles d’urbanisme relatives aux problématiques de distance par rapport aux
limites séparatives entre deux fonds.
Le bornage peut être réalisé sur des terrains bâtis ou non bâtis.
Le bornage est possible dans les conditions suivantes :
Les terrains à borner doivent être contigus (les terrains restent contigus s'ils sont séparés par un
petit ruisseau, un fossé ou un sentier).
Seuls les propriétaires des terrains peuvent procéder au bornage. Les titulaires d'un droit
réel (usufruitier, titulaire d'un droit d'usage ou d'un bail à long terme) sont également habilités.
Aucun bornage antérieur ne doit avoir été réalisé sur le terrain (sous réserve que le terrain soit
resté à l’identique)
Les fonds à borner sont des propriétés privées (impossibilité de bornage lorsque le terrain est
contigu au domaine public)
Les constructions ne doivent pas être accolées.
Le bornage est un droit imprescriptible, dans la mesure où il peut être demandé par un propriétaire à son
voisin à tout moment.
Le bornage peut être amiable ou judiciaire :
Amiable :
Le bornage amiable est un accord entre deux propriétaires sur la limite séparative de deux fonds contigus.
L'accord des parties sur cette limite fait l'objet d'un procès-verbal de bornage qui constate toutes les
opérations effectuées.
Le bornage – Droit Immobilier -15.04.2013 - Fiches pratiques – ALM/ALP- www.cheuvreux-notaires.fr
1/3
La signature du procès-verbal de bornage donne valeur contractuelle au bornage, qui se fait à frais
communs.
Judiciaire :
En cas de désaccord ou lorsqu'un propriétaire refuse de procéder à un bornage amiable, un procès-verbal
de carence doit être dressé afin de constater ce refus.
Ce Procès-verbal permettra au propriétaire lésé d’exercer devant le tribunal d'instance une action en
bornage, en application de l'article 646 du Code civil.
Après expertise, le juge fixe la ligne divisoire. Le procès-verbal de bornage constatant les coordonnées de la
limite est dressé par le greffier et signé par les parties. En cas de refus de l'une d'elles, il est homologué par
le tribunal.
II- LE BORNAGE EN ZAC ET EN LOTISSEMENT
Par principe, le bornage n’est pas obligatoire, sauf dans deux cas :
La demande de bornage faite par un voisin, conformément à la possibilité offerte par l’article
646 du code civil,
l’article L 111-5-3 du Code de l’Urbanisme dispose :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un
terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage
mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un
bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à
l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de
l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la
mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur
du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention
visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte
authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant
ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la
promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention. ».
II.1-
L’OBLIGATION DE BORNAGE EN ZAC ET EN LOTISSEMENT
L'article L. 111-5-3 alinéa premier du Code de l'urbanisme impose le bornage d'un terrain préalablement à
sa vente, et ce dès la promesse de vente, lorsque ce dernier est :
situé dans un lotissement,
issu d'une division effectuée dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) par la
personne publique ou privée chargée de l'aménagement,
issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.
Dans les autres cas, le bornage du terrain n'est pas obligatoire, mais la promesse de vente et l'acte
authentique de vente doivent mentionner si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ou non.
Le bornage – Droit Immobilier -15.04.2013 - Fiches pratiques – ALM/ALP- www.cheuvreux-notaires.fr
2/3
En présence d’une ZAC ou d’un lotissement, il convient donc de distinguer deux hypothèses :
Vente d’un lot contigu à la limite périmétrale de la ZAC ou du lotissement ou à un terrain
n’ayant pas été acquis par l’aménageur : le bornage contradictoire est obligatoire et ce, de
préférence avant l’initiation de l’opération.
Vente d’un lot qui n’est pas contigu à la limite périmétrale de la ZAC ou du lotissement, ou à
un terrain n’ayant pas été acquis par l’aménageur : le bornage ne peut pas être contradictoire
puisqu’il n’y a pas d’autre propriétaire que l’aménageur (ou le lotisseur). Dans ce cas :
le bornage doit alors s'entendre d'un plan de bornage établi par un géomètre-expert, par un
jeu de coordonnées ;
la matérialisation de l'emplacement des bornes sera bien évidemment différée, puisque les
travaux d'équipement interviendront après la vente ;
au regard de l'article L. 111-5-3 du Code de l'urbanisme, si l'acquéreur peut exiger la production
de ce plan de bornage, il ne peut exiger la pose de bornes et repères définitifs, matérialisant
l'emplacement de la limite, qu'après réalisation des travaux de viabilisation ;
il n'y aura pas alors à établir un procès-verbal de bornage contradictoire entre le lotisseur ou
l'aménageur et l'acquéreur, le bornage résultant du plan coté établi en amont.
Il existe trois cas dans lesquels le bornage n’est pas obligatoire en ZAC et en lotissement :
S’il n’y a pas eu division par l’aménageur avant de revendre ;
En cas de vente par l’aménageur après suppression de la ZAC.
En cas de revente par des tiers de terrains non-bâtis durant la durée du lotissement ou de la
ZAC (incertitude sur ce point en l’absence de jurisprudence à ce jour)
II.2-
LA SANCTION DU NON-RESPECT DE L’OBLIGATION DE BORNAGE EN ZAC ET EN LOTISSEMENT
Lorsque le bornage n'est pas réalisé alors qu'il était obligatoire, ou lorsque la mention de l'existence ou de
l'absence de bornage n'est pas indiquée dans l'acte, alors que cette mention était obligatoire, l'acquéreur
peut intenter une action en nullité.
Délai :
Dès la signature de l’avant-contrat,
Au plus tard un mois après la signature de l’Acte authentique de vente.
Régularisation :
Si la mention du bornage est absente de la promesse de vente ou du contrat préalable à la vente, mais
qu'elle est indiquée dans l'acte authentique, la signature de celui-ci entraîne la déchéance du droit d’engager
ou de poursuivre l'action en nullité de la promesse de vente ou du contrat préalable.
Le bornage – Droit Immobilier -15.04.2013 - Fiches pratiques – ALM/ALP- www.cheuvreux-notaires.fr
3/3