Brosset News - N∞60 - juin 2016_TRAME

conjoncture
importants, localisation souvent plus favorable…), le
maintien des prix dans l’existant correspond aussi à la nécessité de prévoir des travaux afin d’atteindre un niveau
de performance énergétique acceptable.
Pour les primo-investisseurs, ce marché représente actuellement un intérêt certain grâce aux rendements locatifs
(entre 5 et 8 %) sur des petits logements en centre-ville, sachant que les conditions d’emprunt du moment constituent
un effet d’aubaine et que les éventuels travaux sont entièrement déductibles fiscalement.
VOLUME DE VENTES DANS L’ANCIEN
840 000
823 000
820 000
802 000
800 000
800 000
780 000
746 000
760 000
740 000
718 000
720 000
692 000
700 000
680 000
660 000
640 000
620 000
Une progression de la transaction
2004
2008
2011
2013
2014
2015
dans le neuf
En ce qui concerne le marché du neuf, il a connu un grand succès sur le premier trimestre grâce au PTZ destiné
aux primo-accédants et à la défiscalisation Pinel dédiée aux investisseurs. Ainsi, 30 804 ventes ont été enregistrées
en France sur cette période, une hausse de 14,7 % par rapport à l’an dernier.
Actuellement, le mètre carré moyen dans le neuf atteint 3 907 € en France et 3 300 € sur Tours +. Toutefois, la
reprise du marché pourrait s’accompagner d’une surenchère sur les terrains et donc à terme, sur le prix des
logements, d’autant que l’offre foncière est relativement limitée en Touraine.
Une reprise des ventes pourrait aussi générer un déséquilibre entre l’offre et la demande et les prochaines normes
thermiques (notamment la RT 2020 avec les bâtiments à énergie positive) entraîneront mécaniquement une hausse
des coûts de construction de 14 % et des prix de vente de l’ordre de 8 %.
Un point sur
le marché immobilier
Un marché locatif
Après un millésime 2015 qui a permis de retrouver le niveau d’activité de 2011, le marché
reste sur sa lancée, en bénéficiant toujours d’une embellie qui s’explique essentiellement
par la stabilisation des prix et la baisse des taux d’intérêt.
en quête d’ajustement
Le redressement du nombre de ventes n’a pas eu d’effet inflationniste sur les prix, bien au contraire ; selon la
FNAIM, ces derniers auraient même baissé en moyenne de 1,9 % dans l’hexagone en 2015.
En tout état de cause, la relance profite essentiellement aux grandes villes alors que les secteurs ruraux restent en
recul. Ce constat s’applique pour l’Indre-et-Loire avec une constante attractivité pour le territoire de Tours Plus et
une activité plus incertaine pour le reste du département.
Contrairement à l’année précédente, les primo-accédants sont de retour grâce au nouveau prêt à taux zéro dont
les avantages se sont accrus et qui s’adresse désormais au parc ancien sous conditions de travaux. De même, les
secondo-accédants sont actifs pour profiter du contexte actuel.
Le marché locatif est quant à lui toujours à la peine, ce qui se traduit par un taux de vacance assez élevé et des
loyers qui ne progressent pas, voire qui diminuent dès lors que les logements présentent des défauts.
Un marché tourangeau
stable et reconnu
PALMARÈS DES 10 PREMIÈRES VILLES
Ville
Classement
Démographie
Evolution
Emploi
Evolution
étudiants
Prix/m2
neuf
Prix/m2
ancien
Loyers
T1
Loyers
T2
Part
investisseurs
Selon une étude réalisée par le portail
1 - Toulouse
4
5
4
14
4
9
2
2
Explorimmo, Tours ferait partie des 10
2 - Bordeaux
7
13
12
21
6
7
8
2
villes les plus attractives de France pour
3 - Nantes
8
3
23
8
13
16
12
4
les investisseurs. Il est vrai que notre
4 - Rennes
9
9
16
6
1
15
22
14
métropole est réputée pour la stabilité
5 - Lyon
3
1
7
17
8
24
23
15
de son marché et qu’elle affiche un
6 - Tours
20
16
27
7
15
2
7
5
solde migratoire positif alors qu’elle ne
7 - Montpellier
1
2
19
16
10
22
20
11
dispose pas d’un tissu industriel déve8 - Strasbourg
13
18
6
3
5
27
18
12
loppé. L’agglomération attire les franci9 - Villeurbanne
5
10
7
10
3
30
27
15
liens et les habitants de la région Centre
10 - Reims
18
28
5
4
19
7
5
25
par sa légendaire douceur de vivre ainsi
Classement des 10 villes par position, sur la base des 30 villes les plus peuplées - Source : Explorimmo
que par la proximité de Paris via le TGV,
sans compter une population étudiante
importante grâce à la diversité des écoles et des universités. Il existe aussi une demande interne liée aux divorces
et au développement des familles monoparentales. Le vieillissement de la population favorise par ailleurs un retour
vers l’agglomération tourangelle au détriment des campagnes. A noter que les grands projets de Tours (2 hôtels
Hilton et 5500 m² de commerces en haut de la rue Nationale, le Centre de Création Contemporaine Olivier Debré,
l’aménagement des casernes du Plat d’Etain en quartier…) devraient encore dynamiser l’attractivité de l’immobilier tourangeau.
En ce qui concerne le marché locatif des inquiétudes persistent toujours. Les loyers stagnent dans toute la France,
y compris à Paris. Le recul peut atteindre parfois 5 %
dans l’agglomération tourangelle du fait de l’inadéquation
de l’offre d’une partie du parc ancien, de la nécessité
d’ajuster les loyers et… de la paupérisation globale de la
clientèle. Quant à la vacance locative, elle est amplifiée
pour trois raisons : la plus faible mobilité résidentielle en
dehors de la saison locative, l’état du parc de logements
anciens, les faibles taux d’intérêt qui favorisent un déplacement de la location vers l’accession à la propriété. En
fait, ce marché est en pleine mutation et doit trouver son
équilibre entre les contraintes de mises aux normes et les
exigences de la demande locative, le tout dans un
contexte d’aggravation de la réglementation issue
notamment de la loi Alur.
PROVINCE
• Le loyer moyen en
Province se situe à
10,90 €/m²
• La hausse annuelle
des loyers en France
est de 0,3 %
• Le pourcentage de
logements reloués
suite à des efforts
d’amélioration est
de 16,10 %
TOURS
• Le loyer moyen est de
466 €, environ 11 €/m²
• 67 % des ménages sont
locataires
• 57 % des locataires ont
un budget entre 300 et
500 €
• 59 % des candidats sont
des étudiants
• Le type de bien le plus
loué est le studio avec
43 % du marché
2016 devrait être un bon cru !
Ce millésime devrait connaître un regain d’intérêt pour l’ancien qui représente toujours une valeur sûre et propose
un rendement satisfaisant. De même, l’attractivité du neuf devrait se poursuivre avec les avantages du dispositif
Pinel. Au rythme actuel, en 2016 tous les critères sont réunis pour un développement du marché auprès de toutes
les catégories d’acquéreurs, sachant tout de même qu’il s’agira d’une année charnière avant les élections présidentielles qui ralentissent traditionnellement le marché…
brève
Brosset Immobilier accueille deux nouveaux
collaborateurs !
Un développement de la transaction
• Aurélien Chenesseau a choisi notre enseigne pour
mettre à profit ses compétences et son expérience
dans le secteur de l’immobilier. Venant compléter notre
équipe de négociateurs à Tours Centre, 4 rue de
Clocheville, nous lui souhaitons la bienvenue et beaucoup de succès.
Le marché de l’existant bénéficie de cet élan pour retrouver des volumes de transaction assez élevés, sachant que
sa fluidité est directement liée au niveau des prix qui correspond à des petits budgets, avec des seuils qui se traduisent par des méventes.
Au-delà de l’aspect conjoncturel et en dépit de certains atouts propres à l’ancien (charme, espaces plus
• Avec une belle carrière dans les métiers de l’immobilier,
Alexandre Dobré nous rejoint et prend la responsabilité de notre agence de Rabelais Prébendes, au 102 rue
Giraudeau. Nous lui souhaitons beaucoup de réussite
parmi nous et auprès de notre clientèle.
dans l’ancien
QUELQUES CHIFFRES
Aurélien Chenesseau
Alexandre Dobré