Les clauses d`apport d`un immeuble en communauté

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Les clauses
d'apport d’un immeuble en communauté
----------------------------------------------------------------------------------------------(Source: www.notaire.be )
Lorsqu’un des époux possède un patrimoine immobilier plus important que l’autre,
l’ajout d’une communauté à laquelle l’un ou les époux apporte(nt) un ou des biens
immobiliers, permet à moindre frais de rééquilibrer les masses successorales.
Par contrat de mariage, les futurs époux peuvent faire entrer dans la communauté
conjugale un immeuble déterminé: ils devront simplement le prévoir dans leur contrat de
mariage. Cette possibilité peut aussi être offerte aux époux déjà mariés sous un régime de
communauté: dans ce cas, ils devront suivre une procédure de modification de régime
matrimonial.
Christian est propriétaire d'une petite maison qu'il a achetée avant son mariage avec Nicole.
Comme il ne disposait pas d'économie, il a sollicité un emprunt total auprès de son
institution financière habituelle; bien entendu, au moment du mariage, Nicole a promis à
Christian de participer aux différentes charges de l'emprunt.
A ce moment, Christian apprend que, même s'il ne fait pas de contrat de mariage, la maison
lui restera personnelle, puisqu'elle était sa propriété avant le mariage. Il estime que cette
situation est injuste pour Nicole qui aura contribué autant que lui aux différents
remboursements de prêt. Comment doit-il faire pour que la maison soit autant la propriété
de Nicole que la sienne?
Clause d'apport d'un immeuble dans la communauté
Le moyen le plus sûr de rétablir l'égalité entre Christian et Nicole est de prévoir, par contrat
de mariage, l'adoption d'un régime de communauté ou de société limitée, par exemple à
l'immeuble. Il faut ensuite que Christian apporte la maison dans la future communauté. Dans
ce cas, la maison deviendra commune, et Christian et Nicole auront exactement les mêmes
droits dans la maison. Cette solution est également avantageuse au point de vue fiscal, parce
que, dans ce cas, Christian et Nicole ne devront pas supporter de droit de mutation
immobilière.
Bien entendu, puisque les deux deviennent propriétaires de la maison, il est normal de
prévoir que la dette hypothécaire sera dorénavant supportée par les deux époux.
Si Christian et Nicole le désirent, ils pourront même prévoir dans leur contrat de mariage que
toute la communauté (en ce compris la maison) appartiendra intégralement au survivant, en
pleine propriété, même si, ultérieurement, ils ont des enfants.
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Valable également pour les terrains
Cette solution d'apport en communauté est parfois utilisée pour des terrains. Lorsqu'un des
époux est propriétaire d'un terrain sur lequel les deux époux souhaitent faire construire
plusieurs solutions s'offrent à eux:
- soit, ils construisent ensemble sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Celui qui est
propriétaire devient automatiquement propriétaire des constructions. Cette solution n'est
pas équitable pour celui qui a contribué au financement mais n'est pas propriétaire. Il pourra
cependant demander de récupérer certaines sommes lorsque des comptes devront être
établis, par exemple en cas de divorce. Mais, à ce moment, il est souvent extrêmement
difficile
de
trouver
une
solution
équitable!
- soit, celui qui est propriétaire du terrain renonce pour partie au droit d'accession, c'est à
dire au droit d'après lequel il devient automatiquement seul propriétaire des constructions;
dans ce cas, les constructions reviendraient aux deux époux, et le terrain resterait la
propriété
d'un
seul.
Cette
solution
semble
rarement
satisfaisante.
- soit, l'époux apporte le terrain en communauté: de cette manière, les deux époux auront
les
mêmes
droits
sur
la
maison
qui
y
sera
construite.
Cette dernière solution semble être la plus juste pour les deux époux.
Et, pour les couples mariés?
Bien entendu, tout ce qui précède vaut également pour les couples mariés. Mais, dans ce
cas, des difficultés complémentaires de procédure peuvent surgir. En effet, si des futurs
époux désirent adopter cette clause, ils pourront le faire dans un simple contrat de mariage.
Par contre, si cette clause est adoptée par des époux mariés, ils devront respecter les règles
de modification de contrat de mariage.
Condition indispensable: une communauté de biens
Tout ce qui précède n'est valable que pour les époux mariés sous un régime de
communauté, ou avec une société d'acquêts. Pour faire entrer un immeuble dans une
communauté, il faut évidemment que cette communauté existe. La solution proposée ne
peut donc pas s'appliquer aux partenaires non mariés ou aux époux mariés sous le régime de
la séparation de biens pure et simple.
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