La SCI, outil de gestion patrimoniale

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Acquisition d’un bien d’une valeur de
Frais d’enregistrement (environ 7%)
Travaux
500 000 €
35 000 €
50 000 €
Vente au bout de 8 ans à la valeur de
700 000 €
Si le bien est acquis sous le mode de l’ IRPP*
Coût du bien
500 000 € + 35 000 € + 50 000 €
585 000 €
Valeur ajoutée
700 000 € - 585 000 €
115 000 €
En cas de revente, calcul de la valeur taxable :
Abattement (2% sur les 3 ans
de la 6ème à la 8ème année)
6 900 €
Valeur taxable
(115 000 € – 6 900 €)
108 100 €
IRPP (32,5%)*
35 132 €
Montant disponible
(700 000 € - 35 132 €)
664 868 €
Si le bien est acquis sous le mode de l’ IS
La valeur du bien est divisée entre la valeur du terrain (ex.
100 000 €) et la valeur de la construction (ex. 400 000 €).
Calcul des amortissements sur la construction
(sur 25 ans) au moment de la vente (8 ans) :
(400 000 € x 8 / 25)
128 000 €
Valeur nette comptable
(500 000 € – 128 000 €)
372 000 €
Valeur taxable (700 000 € – 372 000 €) 328 000 €
IS (1/3, soit 328 000 € /3)
109 333 €
Montant disponible
Montant imposable après abattements sur les
dividendes suite à distribution par la société (soit
590 667 € x 0,6)
(40%, soit 590 667 € x 0,6)
354 400 €
IRPP (41% + 12,3%)
188 894 €
Montant disponible
(590 667 € – 188 895 €)
401 772 €
* La plus-value immobilière des particuliers est imposée
forfaitairement à 32,5% après le 01/10/2011.
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Ce document a une vocation purement informative et non contractuelle. Les informations y figurant reposent sur les textes applicables au moment de son édition. Le cabinet GRATADE décline toute responsabilité quant à leur exploitation. © Gratade, novembre 2006. © Gratade, Août 2011 - Imp VertVillage
IRPP versus IS exemple :
POUR LES VENDEURS
REPÈRE 17 ET INVESTISSEURS
Votre bien immobilier prend de la valeur
La SCI, outil
de gestion
patrimoniale
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Société civile immobilière (SCI)
Selon le Code civil (loi du 11 juillet 1985), la SCI permet
« par un contrat, d'affecter à une entreprise commune des
biens (…) en vue de partager le bénéfice ou de profiter de
l'économie qui pourra en résulter ».
La SCI est donc propriétaire des biens immobiliers et les
associés propriétaires des parts sociales de la SCI.
Parmi les 4 modèles de SCI, c’est la SCI de location, qui a
pour objet l’administration ou la gestion d’un ou plusieurs
immeubles locatifs, qui intéresse le plus les particuliers
détenteurs de biens immobiliers.
Les avantages de la SCI
Levier financier
La SCI facilite l’emprunt. En effet, un établissement
de crédit peut accepter de financer une acquisition
à hauteur de 100 % de la valeur du bien pour une
SCI, ce qui est rarement le cas pour un particulier.
Par ailleurs, l’endettement d’une SCI n’est pas
pris en compte dans le calcul d’endettement
personnel des associés, conformément à la loi
Neiertz. Il s’agit donc d’un vrai levier financier.
Instrument de transmission
> Auparavant l’abattement de 10% chaque année
à partir de la 5ème année permettait une défiscalisation progressive du bien, devenant totale au bout
de 15 ans.
> A compter du 01/02/2012, pour être totalement
exonéré de taxe sur les plus values en cas de
cession (sauf résidence principale), la durée sera
de 30 ans (voir fiche repère 14).
> La SCI permet de transmettre un actif net et non
brut, c’est à dire diminué des emprunts réalisés
pour l’acquisition du bien immobilier. Le solde du
prêt réduit en effet la valeur des parts pour le
calcul des droits de donation.
Exemple : une SCI emprunte 150 000€ pour financer
un bien d’une valeur de 200 000€. Dans ce cas, l’actif
net ne totalise que 50 000€, sur lesquels porte le calcul
des droits liés à la donation.
RAPPEL. La transmission de parents à
enfants est taxée à un taux maximal de 41 %.
Toutefois, tous les 10 ans, 159 K€ sont déductibles
des droits, par enfant et par parent.
Exemple : un bien de 1 200 000 ¤, transmis par un
couple avec 2 enfants :
•Donation le 01/01/2012 par chacun des parents, pour chacun
de leurs 2 enfants => abattement de 637 300 (159 325¤ x2 x2)
•Donation le 02/01/2022 par chacun des parents, pour chacun
de leurs 2 enfants => abattement de 637 300 (159 325¤ x2 x2)
Titrisation du bien immobilier
La création de titres permet d’éviter des situations
contraignantes, qu’il s’agisse de l’indivision ou du
démembrement de propriété.
> L’ indivision oblige à un partage à parts égales
entre les personnes à qui le bien est transféré.
Une situation comme celle-ci est risquée car d’une
part, la moindre mésentente peut engendrer de
graves conflits et d’autre part, la vente peut être
provoquée par un seul détenteur de parts, dans des
conditions peu profitables à tous. Autorisant
d’autres types de partages, la SCI convient par
exemple à des situations familiales telles que les
« familles recomposées ».
> Le démembrement est le partage de la propriété d’un bien entre un nu-propriétaire et un
usufruitier. Dans ce cadre, la charge de l’ISF (impôt
sur la fortune) incombe à l’usufruitier.
Les contraintes de la SCI
Démarches administratives et comptables
> Il faut au moins deux associés, qui doivent faire
des apports (en immeubles ou en liquidités), ceuxci n’étant pas forcément égaux.
> Des statuts doivent être établis, qui définissent
l’identité des associés, l’objet de la société, son
mode de fonctionnement (forme d’assujettissement à l’impôt) et la répartition des parts sociales.
> La SCI doit être immatriculée au Registre du
Commerce et des Sociétés.
> Pour ne pas être considérée comme une société
fictive par le fisc (les éventuels frais de dissolution
de la SCI et transfert de l’immeuble détenu par
la SCI aux associés entraîneront la taxation de plusvalues latentes), la SCI doit établir des comptes
annuels et tenir une Assemblée générale annuelle.
IRPP versus IS
Il est particulièrement important de faire le bon
choix, car il est irrévocable, entre les deux modes
d’imposition possibles :
IRPP - Impôt sur le revenu des personnes
physiques : 41 % maximum + 12,3% de prélèvements sociaux
ou
IS - Impôt sur les Sociétés : à hauteur de 33 %, et
les distributions seront taxées dans la catégorie
des revenus de capitaux mobiliers (RCM).
Pour autant, le choix de l’IS n’est pas toujours
avantageux, à cause de la superposition de l’IRPP
et de la plus-value professionnelle qui s’applique
aux sociétés de capitaux, lors d’une éventuelle
cession.