les nouvelles régions françaises et leurs

Transcription

54
7
LES NOUVELLES RÉGIONS
FRANÇAISES ET LEURS
MARCHÉS IMMOBILIERS
Par Nicolas Pécourt, Directeur Communication externe et RSE, Crédit Foncier.
L
NordPas-de-Calais
Bretagne
HautePicardie
Normandie
BasseLorraine
Île-deNormandie
ChampagneFrance
Alsace
Ardenne
Pays de
la Loire
Centre
PoitouCharentes
Bourgogne
Limousin
Auvergne
FrancheComté
Rhône-Alpes
Aquitaine
Midi-Pyrénées
Provence-AlpesCôte d’Azur
LanguedocRoussillon
Corse
e 1er janvier prochain, la France comptera treize nouvelles régions administratives. Au cours de l’été 2015,
le Crédit Foncier, en collaboration avec le Cabinet Asterès,
a consacré une étude à l’économie de chacune de ces nouvelles collectivités territoriales, assortie d’un éclairage spécifique sur le marché immobilier.
Cet article reprend les principaux enseignements de l’étude,
déclinée sous trois dimensions : démographique, économique et immobilière.
7.1 / EN PROVINCE, LE NOMBRE
MOYEN D’HABITANTS PAR RÉGION
VA PROGRESSER DE 70 %,
DE 2,5 À 4,3 MILLIONS
L
’Île-de-France, dont le périmètre ne changera pas au
1er janvier 2016, restera la première région de France
avec près d’un cinquième de la population française, soit
douze millions d’habitants.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 91
55
régions
Tableau 1. Les trois premières régions (démographie) dans quatre pays européens
Les trois premières régions en termes démographiques
Allemagne
Espagne
France
Italie
Rhénanie-du-Nord Westphalie :
17,6 millions d’habitants
Andalousie :
Île-de-France :
Lombardie :
Bavière :
Catalogne :
Auvergne et Rhône-Alpes :
Campanie :
Bade-Wurtemberg :
Communauté de Madrid :
Nord-Pas-de-Calais et Picardie : Latium :
Soit 50 % de la population totale Soit 48 % de la population totale Soit 41 % de la population totale Soit 35 % de la population totale
Cependant, alors que jusqu’à présent, seule la région RhôneAlpes dépassait en province le seuil des cinq millions
d’habitants, désormais six régions sur treize seront également dans ce cas : outre l’Île-de-France, on comptera les
nouveaux ensembles nés de la fusion Auvergne et RhôneAlpes (avec 7,6 millions d’habitants), Nord-Pas-de-Calais et
Picardie (6 millions), Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes (5,8 millions) et la région issue de la fusion Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées (5,6 millions).
Hors Île-de-France, le nombre moyen d’administrés par collectivité va passer de 2,5 à 4,3 millions d’habitants, soit une
progression très significative (+ 70 %).
Île-de-France et Corse exceptées, les disparités démographiques vont se réduire : l’écart entre la région la moins
peuplée et la plus peuplée va passer d’un rapport de 1 à 9 (le
Limousin ne représente, aujourd’hui, que 11 % de la population de la région Rhône-Alpes) à un rapport de 1 à 3 (en
2016, la région Centre représentera 34 % des habitants de la
nouvelle entité Auvergne et Rhône-Alpes).
À l’image de ses trente-six mille communes, qui représentent à elles seules 40 % du total des communes des vingthuit pays de l’Union européenne, la France se distingue par
une dispersion de ses échelons administratifs. À compter du
1er janvier 2016, cela ne devrait plus être le cas pour l’échelle
(1) Source Asterès : hausse annuelle moyenne de 0,4 % entre 2008 et 2013.
régionale qui, dorénavant, s’inscrira davantage dans les
standards européens (comme le montre le tableau ci-dessus).
Cette étude s’est également attachée à mesurer le dynamisme démographique de chacune de ces nouvelles
régions avec un résultat très contrasté.
Les régions dont la démographie est la plus dynamique se
trouvent sur un grand arc Atlantique-Méditerranée. Au
cours des vingt-cinq dernières années (de 1990 à 2014), la
nouvelle région issue de la fusion Languedoc Roussillon et
Midi-Pyrénées (par ailleurs deuxième région en termes de
création d’emplois (1)) affiche, ainsi, une progression de sa
population de 23 %, la Corse de 20 %, les Pays de la Loire de
18 %, PACA de 15 %. Lorsque, au cours de la même période,
les régions du nord et de l’est de la France ne voient leur
population progresser que de 4 %.
DÉSORMAIS,
SIX RÉGIONS
FRANÇAISES SUR
TREIZE COMPTERONT PLUS DE
CINQ MILLIONS D’HABITANTS.
56 les nouvelles régions et leurs marchés
Tableau 2. Classement des régions en fonction de la démographie
(Sources : INSEE ; Asterès.)
Régions
Nombre
d’habitants
(en millions)
Part dans
la population
française (en %)
Évolution
1990/2014
Taux de natalité
( ‰)
Villes de + de
10 000 habitants
1
Île-de-France
11,9
19 %
+ 12 %
15,1 ‰
242
2
Auvergne et Rhône-Alpes
7,6
12 %
+ 14 %
12,5 ‰
98
3
Nord-Pas-de-Calais et Picardie
6,0
10 %
+ 4 %
13,3 ‰
103
4
Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes
5,8
9 %
+ 13 %
10,1 ‰
63
5
Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées
5,6
9 %
+ 23 %
11,1 ‰
57
6
Alsace, Champagne-Ardenne et Lorraine
5,5
9 %
+ 4 %
11,4 ‰
70
7
Provence-Alpes-Côte d’Azur
4,9
8 %
+ 15 %
12,3 ‰
80
8
Pays de la Loire
3,6
6 %
+ 18 %
12,3 ‰
38
9
Basse-Normandie et Haute-Normandie
3,3
5 %
+ 6 %
11,6 ‰
43
10
Bretagne
3,2
5 %
+ 15 %
11,1 ‰
35
11
Bourgogne et Franche-Comté
2,8
4 %
+ 4 %
10,9 ‰
27
12
Centre
2,6
4 %
+ 10 %
11,2 ‰
34
13
Corse
0,3
0,5 %
+ 20 %
9,7 ‰
3
+ 13 %
12,3 ‰
Moyenne
EN VINGT-CINQ ANS
LA POPULATION
FRANCILIENNE N’A
PROGRESSÉ QUE DE 12 %, CONTRE
13 % SUR L’ENSEMBLE DU PAYS.
Les investisseurs immobiliers ne s’y sont pas trompés. Une
récente étude du Crédit Foncier (2) montre, ainsi, que l’ensemble formé par Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées
capte 23 % des investissements immobiliers réalisés par des
particuliers dans l’Hexagone, au premier rang devant l’Îlede-France (20 %).
L’évolution de la démographie n’est, cependant, pas le seul
paramètre à prendre en compte. Dans le Nord, certes les
difficultés sur le front de l’emploi incitent les ménages à la
mobilité, mais la natalité y constitue un atout indéniable :
avec 13,3 ‰, la région Nord-Pas-de-Calais et Picardie
affiche le deuxième taux de natalité du pays, après l’Île-deFrance (15,1 ‰) et juste devant Auvergne et Rhône-Alpes
(12,5 ‰).
Pays de la Loire et Provence-Alpes-Côte d’Azur sont également des régions qui cumulent une attractivité démographique (évolution de la population entre 1990 et 2014,
respectivement égale à + 18 % et + 15 %) et des naissances
nombreuses (avec un taux de natalité de 12,3 ‰).
Quant à la population francilienne, elle n’a progressé, au
cours de ces vingt-cinq années, que de 12 % contre 13 %
sur l’ensemble du pays, du fait d’un solde migratoire négatif insuffisamment compensé par un fort taux de natalité
(15,1 ‰). Les habitants qui quittent la région sont plutôt
âgés, alors que les arrivants sont de jeunes professionnels.
(2) Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2015 ? Étude du Crédit Foncier, septembre 2015.
57
régions
Tableau 3. Classement des régions en fonction de critères économiques
Régions
PIB/habitant
(en €)
PIB global
(en Md€)
Créations annuelles d’entreprise
(pour 1 000 habitants)
Salaire annuel
moyen (en €)
1
Île-de-France
52 400
624
11
33 000
2
31 500
239
8
24 900
3
30 600
150
12
24 900
4
Pays de la Loire
29 000
104
6
23 100
5
Corse
28 000
9
12
22 800
6
27 400
90
6
23 600
7
27 200
158
8
23 100
8
27 100
149
6
23 500
9
Bretagne
27 000
87
6
22 900
10
26 900
150
10
23 900
11
Centre
26 500
69
6
23 700
12
25 900
73
6
23 000
13
25 300
152
6
23 600
Moyenne
31 500
8
25 900
Autre élément démographique significatif, pour l’immobilier, la densité urbaine ; l’étude a donc analysé le nombre
de villes de plus de dix mille habitants par région. Hors
Île-de-France, trois autres se détachent des autres nouvelles
régions : Nord-Pas-de-Calais et Picardie (cent trois villes
de plus de dix mille habitants), Auvergne et Rhône-Alpes
(quatre-vingt-dix-huit) et PACA (quatre-vingts).
7.2 / PIB DE LA FRANCE : 30 % EN
ÎLE-DE-FRANCE, 70 % EN PROVINCE
D
’un point de vue économique, la suprématie de l’Îlede-France sur les autres régions reste incontestée,
avec 30 % de la richesse du pays. Avec 52 400 euros par
habitant, le PIB/habitant y est supérieur de plus de 60 % à
celui des deux régions suivantes, Auvergne et Rhône-Alpes
(31 500 euros) et Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes
(30 600 euros), et le double des régions les moins favorisées.
Tableau 4. Classement des régions en fonction du nombre de logements
Régions
Nombre
de logements
par région
Nombre
Population
de logements française
(en %)
en France (en %)
Proportion
de résidences
principales
Proportion
de résidences
secondaires
1
Île-de-France
5 486 400
17 %
19 %
91 %
3 %
2
4 126 800
13 %
12 %
80 %
12 %
3
3 277 400
10 %
9 %
76 %
16 %
4
3 255 900
10 %
9 %
80 %
12 %
5
2 889 600
9 %
8 %
75 %
17 %
6
2 713 600
8 %
10 %
90 %
4 %
7
2 695 000
8 %
9 %
89 %
3 %
8
Pays de la Loire
1 861 800
6 %
6 %
83 %
11 %
9
Bretagne
1 792 200
5 %
5 %
80 %
13 %
10
1 715 700
5 %
5 %
83 %
10 %
11
1 491 400
5 %
4 %
84 %
8 %
12
Centre
1 318 900
4 %
4 %
85 %
6 %
13
Corse
222 500
0,7 %
0,5 %
61 %
36 %
La centralisation de l’économie française ne disparaîtra
donc pas avec cette nouvelle carte administrative. La région
est particulièrement spécialisée dans les activités tertiaires
à très haute valeur ajoutée comme le conseil, la banque,
l’immobilier ou la recherche. Le territoire francilien est un
centre décisionnel influent ; l’Île-de-France est la deuxième
région européenne à accueillir des investissements étrangers. Le salaire annuel moyen par habitant (33 000 euros) y
est significativement supérieur à celui constaté en moyenne
en France (25 900 euros).
En revanche, en province, le PIB par habitant sera désormais plus homogène. L’écart entre la première région en
province et la dernière sera resserré, compris dans une fourchette allant de 25 300 euros dans le Nord (région Nord-Pasde-Calais et Picardie) à 31 500 euros en Auvergne et RhôneAlpes. Les « anciennes » régions dont le PIB/habitant était
le plus faible (Limousin, Lorraine, Franche-Comté) seront
toutes regroupées avec d’autres régions dont le poids économique est plus important.
Quatre régions affichent un taux de création annuelle
d’entreprises pour mille habitants supérieur ou égal à 10 :
PACA et la Corse (12), l’Île-de-France (11) et Midi-Pyrénées
et Languedoc-Roussillon (10).
7.3 / QUATRE RÉGIONS SE PARTAGERONT
LA MOITIÉ DES LOGEMENTS
C
es données démographiques et économiques expliquent
que la moitié des trente-trois millions de logements
recensés en France métropolitaine se concentre sur quatre
régions : Île-de-France (17 %), Auvergne et Rhône-Alpes
(13 %), Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées (10 %) et
Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes (10 %).
Le nombre d’habitants par résidence principale est relativement homogène d’une région à une autre, allant de
2,2 dans la région Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes à
2,5 en Alsace, Champagne-Ardenne et Lorraine.
59
régions
des régions côtières se répartissent indifféremment dans des
maisons ou des appartements : la proportion de maisons est,
ainsi de 72 % en Bretagne lorsqu’elle n’est que de 41 % en
Provence-Alpes-Côte d’Azur.
C’est, naturellement, en Île-de-France que l’on compte la
proportion de résidences principales la plus importante
(91 %), à comparer à une moyenne nationale de 83 %.
C’est en Corse (36 %), PACA (17 %), Languedoc-Roussillon
et Midi-Pyrénées (16 %) et Bretagne (13 %), que la part de
résidences secondaires est la plus importante, à comparer à
une moyenne nationale légèrement inférieure à 10 %. Quatre
régions abritant de larges côtes ouvertes à la mer ou des massifs montagneux concentrent 60 % des résidences secondaires.
Premières régions – résidences secondaires
1er Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées
D’après les données de l’INSEE, le parc français de logements
se décompose en 56 % de maisons individuelles et 44 %
d’appartements. La situation est très contrastée entre les
régions : plus densément peuplée (987 habitants/km2), l’Île-deFrance compte 27 % de maisons individuelles et 73 % d’appartements, une répartition strictement inverse à celle observée
dans le Centre, les Pays de la Loire et le Nord-Pas-de-Calais et
Picardie (73 % de maisons individuelles/27 % d’appartements).
Dans certaines régions, la proportion importante de maisons
doit, notamment, son origine à la construction, dès le XIXe
siècle, de cités ouvrières : c’est le cas de certaines communes
de l’est de la France (3) ou des corons du Nord. La part de la
population rurale (4) est, bien évidemment, un facteur également déterminant.
Il n’y a, en revanche, aucun lien entre la proportion de maisons et le caractère touristique d’une région. Les vacanciers
Part dans
parc national
17 %
2e
16 %
3
e
16 %
4
e
12 %
Autres régions
39 %
Le principe selon lequel une proportion élevée de ménages
propriétaires de leur logement ne correspond pas forcément à un niveau de vie élevé se vérifie également à l’échelle
des régions françaises. Un principe constaté en Europe, où
les pays comptant la proportion la plus faible de propriétaires sont les plus prospères : Suisse et Allemagne.
Ainsi, l’Île-de-France affiche le PIB/habitant de très loin
le plus élevé (52 400 euros par habitant, soit 1,7 fois la
moyenne nationale) et le taux de propriétaires de très loin
le plus faible (49 % contre une moyenne nationale de 59 %).
Il en est de même pour la région PACA, troisième au classement du PIB/habitant, et avant-dernière dans le classement
de la proportion de propriétaires (56 %).
(3) Dans Histoire de la propriété immobilière, Éditions Résidence, 1997, l’auteur Claude Thibault évoque les familles industrielles de l’est de la France.
(4) Selon Eurostat (octobre 2015), la population française se répartit en trois ensembles : 42 % se trouvent en zones à forte densité de population, 24 % en zones
intermédiaires (petites villes et banlieues) et 34 % en zones à faible densité de population (zones rurales) ; des proportions à comparer à celles observées, en moyenne,
dans l’Union européenne : 42 % en zones à forte densité, 24 % en zones intermédiaires et 34 % en zones à faible densité.
Pour autant, les régions qui affichent le taux de propriétaires le plus élevé (Bretagne avec 67 %, Pays de la Loire
avec 65 % et Centre avec 65 %) ne sont pas les régions qui
affichent le PIB/habitant le plus faible.
De façon globale, l’écart entre l’Île-de-France et la province
est significatif : lorsque la part de propriétaires est de 49 %
en Île-de-France, elle est de 61 % en province, toutes régions
confondues.
Figure 1. Proportion de ménages prioritaires
(Source : INSEE.)
67% 65% 65%
64% 64%
61% 60% 60% 59% 59%
58% 56%
7.4 / EN CONCLUSION, LA CRÉATION
DE MÉTROPOLES CONSOLIDE CETTE
DIMENSION RÉGIONALE
A
vant même ce nouveau découpage administratif
autour de treize régions, la dimension régionale a
d’abord commencé à émerger autour des capitales. Cela
explique l’évolution des prix immobiliers qui, souvent, ont
eu tendance à stagner, voire augmenter dans de nombreuses
grandes villes, alors que les villes petites et moyennes aux
alentours voyaient leurs prix baisser de façon sensible.
Aq
Br
uit
eta
Pa
ain
ys
gn
e,
de
e
Li
la
mo
Lo
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i
i
La
r
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d
ce
ie
-A
lpe
s-C Cor
se
ôt
ed
’A
Île
zu
-d
r
eFr
an
ce
49%
L’explication est naturellement à trouver du côté des prix,
même si les moyennes régionales ne doivent pas occulter
des disparités importantes à l’intérieur de chaque région.
Le prix moyen observé dans l’ancien en Île-de-France est
ainsi 2,7 fois supérieur à celui de la région Bourgogne et
Franche-Comté, région où l’immobilier est le plus abordable ; ce contraste est moindre dans le neuf (1,9 fois supérieur). En province, les deux régions les plus chères sont
PACA et Auvergne et Rhône-Alpes.
Ce phénomène est accentué depuis la création de douze
métropoles de droit commun (Brest (5) ; Bordeaux (6) ; Grenoble (7) ; Lille (8) ; Lyon (9) ; Montpellier (10) ; Nantes (11) ; Nice (12) ;
Rennes (13) ; Rouen (14) ; Strasbourg (15) ; Toulouse (16)), auxquelles
il faut ajouter celles d’Aix-Marseille-Provence et du Grand
Paris, à partir de début 2016.
Ces métropoles vont renforcer l’organisation régionale de
la France et engendrer autant de marchés immobiliers avec
leurs particularités propres.
Cette étude (64 pages) est téléchargeable sur le site
creditfoncier.com :
http://creditfoncier.com/les-nouvelles-regions-francaises-etleurs-marches-immobiliers/
Treize films (un par région) ont également été réalisés
et sont disponibles sur la chaîne Crédit Foncier du site
YouTube.com :
https://www.youtube.com/user/CreditFoncier
(5) Brest Métropole Océane. (6) Bordeaux Métropole. (7) Grenoble – Alpes Métropole. (8) Métropole européenne de Lille. (9) Métropole de Lyon. (10) Montpellier
Méditerranée Métropole. (11) Nantes Métropole. (12) Métropole Nice – Côte d’Azur. (13) Rennes Métropole. (14) Métropole Rouen – Normandie. (15) Strasbourg
Eurométropole. (16) Toulouse Métropole.

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