Analyse d`un investissement

For mation ESSEC Gestion de patr imoine Séminair e « Panor ama de la gestion de patr imoine » 4 ème par tie : L’investissement immobilier Analyse d’un investissement
Ó Fr ançois Longin 1 www.longin.fr Plan • Modélisation d’un investissement § Etude du cas d’un investissement immobilier classique • Cr itèr es d’analyse d’un investissement § Rentabilité § Liquidité § Risque § Relation entre la rentabilité, le risque et la liquidité
Ó Fr ançois Longin 2 www.longin.fr Analyse d’un investissement • Modélisation de l’investissement § Résumé de l’investissement en termes de flux de trésorerie • Comme tout pr ojet d’investissement, tr ois car actér istiques sont à étudier (et si possible à mesur er ) avant de décider d’investir ou de ne pas investir : § Rentabilité w w § Liquidité w w § Ce que rapporte l’investissement Mesure de la rentabilité : la VNP ou le TRI Besoin de trésorerie au cours de la période d’investissement Facilité plus ou moins grande à réaliser l’investissement Risque w w w w w Aléa sur la rentabilité de l’investissement Identification des risques Hiérarchisation des risques Mesure des risques: distribution / scénarios Gestion des risques
Ó Fr ançois Longin 3 www.longin.fr Modélisation d’un pr ojet d’investissement (1) • Pr ojet d’investissement § Présentation comme une entreprise : w w w w Présentation sous forme de bilan : un actif (investissement physique) et un passif (financement de l’investissement) Présentation sous forme de compte de résultat (pour le calcul de l’impôt) Présentation sous forme de plan de trésorerie / business plan (pour le calcul des flux de trésorerie) Exer cice : r epr ésenter un investissement immobilier classique dans le cadr e comptable. De quels documents fiscaux se r appr ochent le bilan et le compte de r ésultat ?
Ó Fr ançois Longin 4 www.longin.fr Modélisation d’un pr ojet d’investissement (2) • L’appr oche financièr e r ésume l’investissement à une séquence de flux de tr ésor er ie. § Deux séquences de flux de trésorerie à considérer : w w w w w w Les flux de l’investissement physique (l’actif du projet) Les flux de l’investissement financier (les fonds apportés ou retirés du projet par l’investisseur) Exer cice : modéliser les flux d’un investissement immobilier classique ? Pour l’investissement physique et pour l’investissement financier . Question : comment déter miner les flux en pr atique ? Question : comment expliquer la différ ence entr e les deux sér ies ? Exer cice : établir la r elation entr e les deux séquences de flux ?
Ó Fr ançois Longin 5 www.longin.fr Modélisation d’un pr ojet d’investissement (3) • Séquence de flux classique (investissement immobilier ) § F 0 < 0, F 1 > 0, F 2 > 0, … F T > 0 § Exer cice : r epr ésenter l’allur e de la VNP en fonction du taux d’actualisation. § Exer cice : quels sont les aspects (impor tants) que ne pr end pas en compte l’appr oche financièr e ?
Ó Fr ançois Longin 6 www.longin.fr Modélisation d’un pr ojet d’investissement (3) • Que modéliser ? § L’investissement seul § Le patrimoine actuel et l’investissement § La différence entre le patrimoine et l’investissement d’une part et le patrimoine actuel d’autre part § Le patrimoine et l’investissement d’une part et le patrimoine actuel d’autre part (comparaison) Question :quelles sont les inter actions possibles entr e l’investissement et le patr imoine de l’investisseur ?
Ó Fr ançois Longin 7 www.longin.fr Rentabilité d’un investissement • Définition de la r entabilité § Ce que rapporte l’investissement • Mesur e de la r entabilité / Cr itèr e de décision d’investissement § La valeur nette présente (VNP) VNP ((F t )t= 0 ,T , r ) = F 0 + F 1 + F 2 2 + ... + F T T . 1 + r (1 + r )
(1 + r ) § Le taux de rentabilité interne (TRI) (
) VNP (Ft )t =1 , T , TRI = 0 . Exer cice : donner l’inter pr étation économique de la VNP et du TRI. Quel est le cr itèr e de décision qui est en accor d avec l’objectif du client? Donner les avantages et les inconvénients de chaque cr itèr e de décision. § En général, la simulation laissée au client (en R2) indique le TRI.
§ Ó Fr ançois Longin 8 www.longin.fr Liquidité d’un investissement (1) • Définition la liquidité § Facilité plus ou moins grande avec laquelle on peut réaliser l’investissement (c’est­à­dire le transformer en cash) • Liquidité d’un investissement immobilier : § Besoin de trésorerie au cours de la vie d’investissement w § Décalage des flux Revente de l’investissement w Marché de l’immobilier
Ó Fr ançois Longin 9 www.longin.fr Liquidité d’un investissement (2) • Besoin de tr ésor er ie au cour s de la vie d’investissement § Mesuré par l’effort d’épargne w w Effort d’épargne lissé Evolution de l’effort d’épargne au cours du temps Mettre en face l’effort d’épargne et les revenus du client § Exer cice : déter miner l’effor t d’épar gne pour un investissement classique. • Revente de l’investissement § Engagement du client de louer le bien sur une période minimum (9 ans par exemple dans le cas de la loi De Robien) § Difficulté possible de revendre le bien à la fin de la période de l’amortissement fiscal § Etat du marché de l’immobilier au moment de la revente
§ Ó Fr ançois Longin 10 www.longin.fr Risques d’un investissement (1) • Définition du r isque § Incertitude sur les flux futurs de l’investissement • Risques liés à la constr uction (vefa) : faillite du pr omoteur § Garantie promoteur • Risques liés au bien : défaut de constr uction § Garantie décennale et garantie biennale • Risques liés à la location : impayés, détér ior ation, etc. § Garantie de loyers: franchise, durée de la garantie, incertitude sur le renouvellement de la garantie • Risques liés au financement : r isque de taux § Crédit à taux variable : augmentation des échéances suite à une hausse des taux § Crédit à taux fixe : manque à gagner suite à une baisse des taux
Ó Fr ançois Longin 11 www.longin.fr Risques d’un investissement (2) • Risque lié à la r evente : pr ix de r evente § Garantie de prix (en pourcentage du prix d’achat) • Risque fiscal § Requalification fiscale § Evolution favorable de la fiscalité § Evolution défavorable de la fiscalité • Risques liés à la situation du client (impact sur sa fiscalité) § Structure familiale : naissance, divorce, décès, etc. § Baisse des revenus § Départ à l’étranger
Ó Fr ançois Longin 12 www.longin.fr Mise en per spective (1) • Rentabilité, liquidité et r isque § Caractéristiques de l’investissement § Caractéristiques qui dépendent aussi du client w w w Son patrimoine Ses besoins Sa personnalité (aversion au risque par exemple, sensibilité émotive) • Impor tance d’avoir une appr oche globale du client et non une appr oche pr oduit § Etude du patrimoine actuel et du produit
Ó Fr ançois Longin 13 www.longin.fr Mise en per spective (2) • Exemples § Rentabilité : investissement immobilier bénéficiant du dispositif De Robien w w § Liquidité : décalage de trésorerie lié à l’investissement w w § Investisseur qui a déjà des revenus fonciers (défiscalisation de ces revenus par le déficit du nouvel investissement – économie supplémentaire: impôt social et limite des 10 700 € repoussée) Investisseur qui n’a pas de revenus fonciers (défiscalisation des autres revenus) Investisseur avec un patrimoine peu important ou peu liquide Investisseur avec un patrimoine important et liquide Risque : investissement immobilier décorrélé (ex: DOM­ TOM) des autres actifs mais très risqué w w Investisseur avec un patrimoine bien diversifié Investisseur avec un patrimoine peu diversifié
Ó Fr ançois Longin 14 www.longin.fr Simulation pr ésentée au client (1) • La simulation compr end en génér al plusieur s volets : § Les paramètres de la simulation w w w w Le client : ses revenus, sa structure familiale, ses impôts, son taux marginal d’imposition Le bien : prix d’acquisition, taux de revalorisation du bien, loyers, taux de croissance des loyers (ICC ou IRL), charges, taxes foncières, frais de gérance, assurance locative, etc. Le crédit : montant emprunté, taux, durée, échéance Le dispositif fiscal : déduction du revenu ou réduction d’impôt, durée, contrepartie (engagement du client)
Ó Fr ançois Longin 15 www.longin.fr Simulation pr ésentée au client (2) • La simulation des flux génér ées par l’investissement immobilier w Calcul du bénéfice ou déficit fiscal – Prise en compte de l’avantage fiscal – Prise en compte du financement (déductibilité des intérêts) • L’échéancier du cr édit • Le budget de tr ésor er ie du client § Mise en évidence de son effort d’épargne § Equilibre budgétaire : Investissement + Economie d’impôt = Effor t d’épar gne + Echéance
Ó Fr ançois Longin 16 www.longin.fr Simulation pr ésentée au client (3) • Tableau r écapitulatif (les pr incipaux chiffr es) § Capital à la revente (à la fin de la période de simulation) § Loyers (sur la période de simulation) § Effort d’épargne (sur la période de simulation) § Economie d’impôt (sur la période de simulation) § TRI (taux de rentabilité moyen sur la période de simulation) • Exer cice : quelle est la car actér istique de l’investissement (r entabilité, liquidité et r isque) qui appar aît le plus clair ement dans une simulation?
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