Le LMNP

Formation ESSEC Gestion de patrimoine
Séminaire « L’investissement immobilier »
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)
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Plan
• Le statut LMNP
ƒ Juridique (location meublée)
ƒ Fiscalité
ƒ Comptabilité
ƒ Volet social
• Comptabilité du LMNP
• Structure juridique pour le LMNP
• Etude de cas
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Aspect fiscal du LMNP (1)
• Une des deux conditions du LMP n’est pas satisfaite
ƒ Condition d’inscription
Š Ne pas être inscrit au Registre du commerce et des
sociétés (RCS)
ƒ Condition de recettes (deux conditions alternatives)
1) Ne pas percevoir plus de 23 000 euros de recettes par
an
2) Ne pas représenter plus de 50% des revenus
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Aspect fiscal du LMNP (2)
•
Traitement fiscal du LMNP
ƒ Loueurs exonérés
Š Location d’une pièce de la résidence principale, chambre d’hôte,
gîte ruraux
Š Revenus annuels inférieurs à 760 euros
ƒ Régime de la micro-entreprise
Š Texte de référence : Article 50-0 du CGI
Š Recettes annuelles effectivement perçues (HT) inférieures à 76 300
euros
Š Réservé aux entreprises individuelles et non aux sociétés
Š Pas assujetti à la TVA
Š Abattement de 71%
– Question : qu’est censé prendre en compte cet abattement ?
– Question : dans quels cas est bien adapté ce régime ?
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Aspect fiscal du LMNP (3)
• Traitement fiscal du LMNP (suite)
ƒ Régime normal d’imposition
Š Recettes annuelles HT supérieures à 76 300 euros
Š Régime simplifié
– Texte de référence : article 302 septies A bis du CGI
– Condition : recettes annuelles HT inférieures à 763
000 euros
Š Régime réel
– Condition : recettes annuelles HT supérieures à 763
000 euros
– Option possible pour ce régime
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Obligations comptables du LMNP (1)
• Régime de la micro-entreprise
ƒ Pas de tenue de comptabilité
ƒ Tenue d’un registre des recettes (factures et justificatifs)
ƒ Tenue d’un état pour les immobilisations et les dettes
financières
ƒ Déclarer les recettes annuelles (sans tenir compte de
l’battement de 71%) dans la déclaration de revenus
complémentaires 2042C)
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Obligations comptables du LMNP (2)
• Régime du régime normal simplifié
ƒ Tenue d’un livre-journal pour les recettes et les dépenses
(factures et justificatifs)
ƒ Tenue d’un registre des immobilisations et les dettes
financières
ƒ Production annuelle d’un compte de résultat simplifié, d’un
état des immobilisations, des amortissements et des plusou moins-values
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Obligations comptables du LMNP (3)
• Régime du régime normal réel
ƒ Tenue d’un livre-journal pour les recettes et les dépenses
(factures et justificatifs)
ƒ Tenue d’un registre des immobilisations et les dettes
financières
ƒ Tenue d’un livre d’inventaire
ƒ Production annuelle d’un bilan, d’un compte de résultat,
d’un état des immobilisations, des amortissements et des
plus- ou moins-values
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La TVA (1)
•
•
Régime général des locations meublées : l’exonération
ƒ Texte de référence : Article 261 du CGI
Exceptions : les prestations soumises à TVA
ƒ Texte de référence : Article 261 du CGI
ƒ Prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre
onéreux et de manière habituelle, comportant en plus de l’hébergement
au moins trois prestations de service (petit-déjeuner, nettoyage régulier
des locaux, fourniture de linge de maison et réception)
ƒ Prestations d’hébergement dans des résidences de tourisme (location
via un exploitant)
ƒ Attention ! Faire la demande dans les 15 jours qui suivent le début de
l’exploitation. Si l’option de la TVA est choisie, le régime est alors le
régime normal.
ƒ Taux de TVA applicable : 5,5%
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La TVA (2)
• Avantages d’être soumis à la TVA
ƒ Récupération de la TVA à l’achat
Š Taux de 19,6%
Š Demande après l’achat (6 mois de délai)
Š Le bien doit être conservé 20 ans (sinon le résidu doit
être remboursé au fisc / possibilité de récupérer le résidu
par le nouvel acheteur)
ƒ Récupération de la TVA sur les charges
Š Taux de 19,6%
Š Demande trimestrielle
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Les taxes locales
•
•
•
La taxe foncière
ƒ Texte de référence : article 1380 du CGI
ƒ Payée par le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier
ƒ Exonération possible pour les logements neufs
La taxe d’habitation
ƒ Texte de référence : article 1407-1 du CGI et suivants
ƒ Payée par le locataire au 1er janvier
La taxe professionnelle
ƒ Texte de référence : article 1147 du CGI
ƒ Due chaque année par les personnes physiques et morales qui exercent
à titre habituel une activité professionnelle non salariée
ƒ Payée par le loueur en meublé professionnel
ƒ Possibilité d’exonération (la première année et même après)
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Profil d’investisseur pour le LMNP (1)
• Rappel des principaux objectifs des investisseurs
ƒ Augmenter ses revenus
ƒ Améliorer sa retraite
ƒ Améliorer sa prévoyance
ƒ Se constituer un capital
ƒ Organiser son patrimoine
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Profil d’investisseur pour le LMNP (2)
• Ce que permet le LMNP
ƒ Augmentation des revenus
Š Une fois le crédit remboursé (souvent près de l’âge de la
retraite)
ƒ Optimisation sociale
Š Amélioration de la prévoyance (utilisation du crédit ADI)
Š Couverture sociale (création d’une société - statut du
gérant)
ƒ Constitution d’un capital immobilier
ƒ Transmission du patrimoine facilité (création d’une société
– démembrement des parts sociales)
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Profil d’investisseur pour le LMNP (3)
• Différences avec le LMP
ƒ Investissement moins important que pour le LMP (recettes
inférierues à 23 000 euros)
ƒ Pas de déficit possible pour le micro-BIC
ƒ Pas de déficit reprotable sur les autres revenus pour le
régime normal (mais reportable sur les revenus de même
nature)
• Investisseur faiblement ou fortement fiscalisé
ƒ Exemple : personnes non soumises à l’IR en France
(étrangers)
• Investisseur avec un patrimoine plus ou moins important
ƒ Caution demandée par la banque
ƒ Effort d’épargne parfois important
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L’offre des produits « packagés » des professionnels
• Produits proposés
ƒ Investissements dans des résidences de tourisme, dans des
résidences d’affaires ou des résidences médicalisées
ƒ Bail commercial signé avec une société d’exploitation
(loyers garantis par l’exploitant)
ƒ Récupération de la TVA
ƒ Assistance juridique et comptable
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L’investissement immobilier
• Direct / indirect
ƒ Bien propre
ƒ Société intermédiaire
Š SCI (location nue)
Š SARL de famille (location meublée)
• Gestion directe / Gestion déléguée
ƒ Bail commercial pour d’exploitation du bien (LMP)
ƒ Recours à une agence immobilière
ƒ Temps passé (recherche de locataires, facturation et
recouvrement des loyers, entretien du bien et gestion des
travaux)
ƒ Soucis de gestion
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