Cas Immo

Cas pour le cours Business plan : “Analyse d’un investissement immobilier
classique”
Ce cas a pour objet d’analyser un investissement immobilier classique (achat, exploitation e
revente). Dans un premier temps, l’investissement physique est modélisé sous forme de flux. Cette
modélisation sert ensuite à évaluer d’un investissement sur des critères de rentabilité, de liquidité
et de risque. Le modèle est enfin utilisé à des fins de négociation. L’étude du problème est
grandement facilitée par l’utilisation d’un tableur qui permet de modifier les paramètres afin de
considérer différents scénarios.
I. Présentation de l’investissement
A) Achat
M et Mme Durand souhaitent acquérir un appartement pour le louer afin de percevoir un
supplément de revenus et se constituer un capital dans quelques années. Une agence immobilière
leur a trouvé un deux pièces dans de l’ancien d’une valeur de 250 000 €. L’acte de vente serait
signé début 2009.
B) Exploitation du bien
L’agence immobilière qui connaît bien le marché a conseillé à M et Mme Durand de fixer
un loyer de 1 500 € par mois (charges comprises). Les charges globales (supportées par le locataire
et le propriétaire) sont évaluées à 2 000 € par an et les autres dépenses à 500 € par an.
C) Revente du bien
M et Mme Durand pourraient revendre ce bien au bout de 10 ans.
II. Financement du bien
Au niveau du financement, M et Mme Durand hésitent entre deux solutions :
Solution 1: financement par fonds propres
M et Mme Durand financent l’acquisition du bien entièrement par fonds propres en utilisant
leur épargne personnelle.
Solution 2: financement par un crédit bancaire
M et Mme Durand ont demandé à leur banquier un financement pour la totalité du prix
d’acquisition. La durée du crédit serait de 10 ans et le taux d’intérêt de 5%. On pourra considérer un
crédit amortissable à échéance constante et alternativement un crédit in fine.
© François LONGIN
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III. Fiscalité foncière
Les revenus fonciers imposables tirés de la location de l’appartement sont déterminés par
année civile et sont calculés comme suivent :
+
+
=
Loyers bruts encaissés
Charges locatives encaissées
Dépenses de travaux
Charges globales
Frais de gestion locative
Prime d’assurance locative
Taxes foncières et autres taxes
Intérêts et prime d’assurance du crédit
Revenus fonciers imposables
Les revenus fonciers sont ensuite intégrés aux autres revenus de M et Mme Durand et
imposés selon le barème progressif d’impôt sur le revenu. Ils supportent aussi l’impôt social qui
s’élève à 12,1%. M et Mme Durand sont lourdement imposés. Leur taux marginal d’imposition est
égal à 40%.
Au moment de la revente du bien, la plus-value éventuelle (après abattement) est imposée au
taux forfaitaire de 28,1% (impôt social de 12,1% inclus). On pourra affiner les données fiscales en
faisant une recherche sur le sujet.
IV. Questions
A) Etude de l’investissement physique
Question 1 : évaluer les flux de l’investissement physique (correspondant à un financement
uniquement par fonds propres). On détaillera le calcul de l’impôt et le calcul des décaissements et
des encaissements (les flux de trésorerie).
Question 2 : évaluer la rentabilité de l’investissement physique. On calculera la valeur nette
présente et le taux de rentabilité interne (TRI). On s’interrogera au préalable sur la valeur du taux
d’actualisation à prendre en compte pour le calcul de la valeur nette présente.
Question 3 : étudier la sensibilité de la rentabilité de l’investissement par rapport aux données de
l’investissement. On réfléchira aux paramètres pertinents à prendre en considération.
Question 4 : analyser les risques liés à l’investissement. On s’interrogera sur la représentation du
risque pour l’investissement considéré.
Question 5 : analyser la liquidité liée à l’investissement. On s’interrogera sur la représentation de la
liquidité pour l’investissement considéré.
B) Etude de l’investissement financier
Question 6 : construire l’échéancier du crédit.
Question 7 : évaluer les flux de l’investissement financier de l’investisseur (correspondant à un
financement mixte par fonds propres et par crédit). On détaillera le calcul de l’impôt et le calcul des
décaissements et des encaissements (flux de trésorerie).
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Question 8 : évaluer la rentabilité de l’investissement financier. On s’interrogera au préalable sur la
valeur du taux d’actualisation à prendre en compte pour le calcul de la valeur nette présente.
Comparer la rentabilité de l’investissement dans le cas d’un financement par fonds propres et dans
le cas d’un financement par fonds propres et par crédit.
C) The question
Question 9 : sur quel prix d’achat maximum M et Mme Durand peuvent-ils s’accorder avec le
vendeur ?
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