Direction de l`Urbanisme Sous Direction de l`Action

Direction de l'Urbanisme
Sous Direction de l’Action Foncière
2014 DU 1115 Vente à la commune d’Achères (78) de 78 ha de terrain en application du protocole
foncier du 16 mai 2006.
PROJET DE DELIBERATION
EXPOSE DES MOTIFS
Mes Chers Collègues,
La Ville de Paris est propriétaire en région parisienne de terres recelant des granulats appropriés à la
fabrication de béton et constituant à ce titre une ressource valorisable. Une partie de ces terres se situe
dans les Yvelines, notamment sur le territoire de la commune d’Achères.
Ces terres constituent souvent une part significative du territoire des communes concernées - c’est
notamment le cas à Achères - et sont à cet égard intégrées dans les plans de développement de ces
communes. Leur devenir est un élément de la politique de partenariat qui lie la Ville de Paris à ces
communes.
Enfin, situées en bordure de Seine et au cœur de la région parisienne, ces terres, du fait de leur
localisation et de leur superficie, sont intégrées aux réflexions générales relatives à la politique des
transports et, plus précisément en l’espèce, aux projets concernant la future plateforme trimodale (futur
port) d’Achères.
La Ville de Paris et les communes concernées ont mis en œuvre un cadre général destiné à permettre aux
communes d’intégrer le devenir de ces terrains dans leurs projets de développement urbain, tout en
mettant en valeur le gisement de granulats sous-jacent.
Ce cadre général a fait l’objet de protocoles passés avec les différentes communes concernées. Un
protocole a notamment été conclu dès 2006 avec la commune d’Achères. Ce protocole a ensuite été
avenanté afin de prendre en compte les évolutions qui apparaissaient nécessaires.
Par délibération des 30 et 31 janvier 2006, vous avez autorisé la signature d'un protocole relatif à la
cession d'une partie des terrains municipaux à Achères (Yvelines). En application de votre décision,
un protocole a été signé le 16 mai 2006 avec la commune d'Achères.
En application de ce protocole et par délibération des 12 et 13 février 2007, vous avez autorisé une
première cession d'environ 15 ha, au lieudit « La Petite Arche », à l'ouest de la RN 184, de terres déjà
exploitées. Cette vente a été signée le 19 avril 2007.
Par la suite, par délibération des 1er et 2 octobre 2007, votre Assemblée a autorisé la signature d'un
premier avenant au protocole. Cet avenant, qui modifiait le calendrier des cessions prévues et la limite
des emprises concernées (la surface était portée de 97 ha à 105 ha), a été signé le 9 juin 2008.
Puis, par délibération des 11 et 12 mai 2009, vous avez autorisé la signature d'un deuxième avenant qui
redéfinissait notamment la première phase de cession des terrains appartenant à la Ville de Paris, passant
de 105 ha à 195 h environ (soit la totalité des terrains situés à l'ouest de la RN 184).
Cet avenant distinguait une première tranche de cette première phase correspondant aux premiers
terrains exploitables, portant sur 120 ha environ, et une deuxième tranche de cette même première phase
correspondant à de nouvelles demandes de la commune d'Achères, soit 75 ha.
En application de ce deuxième avenant, et par délibération des 8 et 9 février 2010, vous avez autorisé,
dans le cadre de cette première tranche de la première phase, une première vente d'environ 29 ha de
terrains exploitables au lieudit « La Petite Arche », à l'ouest de la RN 184. Cette vente a été signée les
31 mars et 20 avril 2010.
Puis, par délibération des 26 et 27 septembre 2011, vous avez autorisé les signatures, d’une part, d’un
troisième avenant au protocole de 2006 visant à définir un nouveau calendrier des opérations de vente et
à prévoir les conséquences financières de la non libération de pavillons d’habitation situés sur des
terrains exploitables et, d’autre part, d’un protocole de résiliation des baux ruraux fixant le calendrier
des indemnités d’éviction, leur montant, ainsi que les modalités de paiement.
Dans la même délibération, toujours dans le cadre de la première tranche de la première phase, vous avez
autorisé une deuxième vente relative à environ 76 ha aux lieudits « Les Grosses Pierres » et la « Mare
aux Cannes ». Cette vente, ainsi que le troisième avenant et le protocole de résiliation des baux ruraux,
ont été signés le 30 septembre 2011.
Par la suite, vous avez encore autorisé, à trois reprises, la signature d’avenants au protocole
supplémentaires :
- par délibération des 14 et 15 octobre 2013, un quatrième avenant ayant notamment pour objet
d’exclure du protocole les parcelles concernées par un projet de liaison routière entre la RD 30 et la
RD 190 déclaré d’utilité publique par le Préfet des Yvelines ; cet avenant a été signé le 30 janvier
2014 ;
- par délibération des 16, 17 et 18 décembre 2013, un cinquième avenant repoussant la date limite
initialement fixée au 31 janvier 2014 de la vente des terrains de la deuxième tranche de la première
phase, pour la porter, en accord avec la commune d’Achères, au 30 septembre 2014 ; cet avenant,
signé le 30 janvier 2014, réservait également la possibilité de procéder à une vente en bloc des
terrains de cette tranche, y compris les terrains concernés par le projet de liaison départementale ;
- par délibération des 29, 30 septembre et 1er octobre 2014, un sixième avenant prorogeant le délai fixé
pour régulariser les cessions de la deuxième tranche de la première phase au plus tard le 31 décembre
2014, compte tenu des délais nécessaires pour la mise au point technique des modalités d’exploitation
des granulats sous le futur tracé de la RD 30 ; cet avenant a été signé le 30 septembre 2014.
Il est proposé de procéder à une nouvelle cession, afin de réaliser la deuxième tranche de la première
phase du plan de cession liant les deux collectivités au travers du protocole et de ses avenants
successifs.
Votre assemblée est aujourd'hui saisie, dans ce cadre, d'une vente d'environ 78 ha de terrains
exploitables situés principalement aux lieudits « Le Bout des Terres d’Ennemont », « Le Rocourt », « La
Fontaine », « Les 16 Arpent », « Les Marmouzet » et « Les Fonceaux ».
Ces terrains sont répartis en 115 parcelles cadastrales, en très grande majorité exploitées par le fermier
précité, à l'ouest de la RN 184 et sont particulièrement riches en granulats alluvionnaires en tréfonds.
L'exploitant actuel fera l'objet d'une éviction dont il était prévu dès l'origine qu'elle serait réglée par
l’acquéreur dans le cadre d’un protocole de résiliation des baux ruraux qui a été signé le 30 septembre
2011.
2
La dépollution des terrains se fera lors du fortage des terres et l’acquéreur en fera son affaire, comme
convenu au protocole, les dispositions dudit protocole tenant compte, dans son dispositif économique,
de la présence de cette pollution.
Il est à noter qu'au plan de prévention des risques d'inondation (PPRI) de la vallée de la Seine et de
l'Oise, la quasi-totalité de ces terrains se situe en zone inondable, ce qui entraîne leur inconstructibilité
totale ou de très fortes contraintes de construction. Il est d'ailleurs prévu d'aménager à terme et
d'étendre, sur une grande partie de ces emprises, les installations du port autonome de Paris, les darses
ayant été prises en compte dans les calculs hydrauliques du PPRI.
Valeur du foncier hors sable
Par courrier du 16 octobre 2014 co-signé par les Villes de Paris et d’Achères, l’avis de France Domaine
a été requis sur la valeur du foncier selon la typologie suivante :
S1
S2
S3
S4
Total
Typologie
des parcelles
Constructibles sans
contrainte réglementaire
Constructibles avec
contraintes réglementaires
Constructibles sans
contraintes réglementaires
avec contraintes physiques
Inconstructibles
Surface
en m²
73.745
%
9%
Estimation
au m²
13,75 €
Montant
53.222
7%
11,00 €
585.442 €
131.249
17%
6,88 €
902.337 €
521.936
67%
2,30 €
1.200.453 €
780.152
100%
1.013.994 €
3.702.226 €
La valeur vénale totale du foncier s’élève donc à 3.702.226 € environ, à parfaire le cas échéant au vu des
surfaces qui seront effectivement constatées, hors indemnité d’éviction versée par la commune
d’Achères à l’exploitant pour un montant de 545.511 € en application des dispositions du protocole de
résiliation des baux ruraux signé le 30 septembre 2011 entre la Ville de Paris, la commune d’Achères et
le fermier. Il faut donc déduire ces 545.511 € de la valeur vénale du foncier.
En outre, lors de la reprise en gestion des pavillons d’habitation, la Ville de Paris a fait le choix de
régulariser les occupations et de faire signer aux occupants des baux assortis d’un engagement de
réalisation des travaux indispensables de mise aux normes électriques conditionnant le versement d’un
loyer par l’occupant. La Ville de Paris n’a cependant pas été en mesure de réaliser avant cession ces
travaux sur les pavillons occupés situés sur les terrains faisant l’objet de la vente à Achères.
L’obligation de réalisation des travaux se reportant sur l’acquéreur, lequel ne sera pas en mesure
d’évincer immédiatement les occupants, et donc de percevoir concomitamment la recette tirée de
l’exploitation des granulats, il apparaît légitime que le montant des travaux indispensables à réaliser
dans les pavillons soit déduit du prix de vente. De même, l’emprise à céder comprend diverses
constructions, et en particulier des cabanons édifiés par des pécheurs, dont certains ont été occupés par
des personnels du SIAAP, au bord de l’étang artificiel dit « des Fonceaux », ainsi qu’un bâtiment édifié
par l’entreprise Legrand qui a exploité une partie du site comme carrière et a utilisé ce bâtiment comme
atelier, lequel n’a pas été détruit au départ de l’entreprise et a ensuite été récupéré par les pécheurs
regroupés en association. Ces bâtiments sont également pour la plupart en mauvais état et la commune
d’Achères accepte d’en faire son affaire.
3
D’un commun accord, les travaux à réaliser sur les pavillons et bâtiments ont été fixés forfaitairement et
pour solde de tous comptes à 170.000 €, à déduire du prix de vente.
La recette nette pour la Ville de Paris au titre du foncier ressort donc à 2.986.715 €.
Valorisation des gisements de sable
Les modalités du calcul du prix du sable seraient les suivantes (conformément au dispositif que vous
avez approuvé dans vos séances des 14 et 28 septembre 2005 et au protocole qui a été signé ensuite le 16
mai 2006), en tenant compte de l'évolution des indexations au 5 novembre 2014 et d'une étude de sols
réalisée pour le compte de la Ville de Paris et acceptée par la commune d'Achères, ayant abouti à la
constatation d'une hauteur moyenne nette brute de 8,585 m de sable exploitable dans ce périmètre. Cette
hauteur correspond à la moyenne des valeurs établies par deux études, l'une de la société ABROTEC,
missionnée par la Ville de Paris, qui a conclu à une profondeur moyenne pondérée de sable exploitable
de 9 m, l'autre de la société GSM, réalisée pour le compte de la commune d'Achères, qui a conclu quant
à elle à une hauteur moyenne pondérée de sable exploitable de 8,17 m.
- surface retenue : 449.137 m² - 10 % d'abattement forfaitaire au titre des contraintes physiques et
réglementaires d'exploitation concernant les terrains, et en particulier le pourtour inexploitable de la
future carrière, au regard des dispositions de l'arrêté préfectoral d'exploitation, soit 404.223 m² ;
- volumétrie retenue : 404.223 m² x 8,413 m de hauteur (c'est-à-dire 8,585 m - 2% d'abattement lié aux
contraintes techniques d'exploitation, et notamment à l'enlèvement de la couche superficielle des
terres), soit 3.400.731 m³, ramenés à 3.319.760 m3 afin de tenir compte de la présence de canalisations
SIAAP sur le gisement (maintien de distances de sécurité et talutage) ;
- valeur du m³ retenue conformément à l’article 6.2 du protocole : 2,625 (correspondant à la valeur de
référence, 5,50 €/m³ diminuée d'un premier abattement de 50% au titre de la durée d'exploitation – le
paiement étant étalé sur environ quatre ans, alors que l'exploitation s'effectue sur une vingtaine
d'années sur l'ensemble de la zone – et d'un deuxième abattement de 0,50 €/m³ s'appliquant à la seule
moitié supérieure du gisement et correspondant aux coûts et frais de la dépollution).
Le prix de base du sable serait donc de 3.319.760 x 2,625 = 8.714.370 €.
Ce montant, conformément au dispositif retenu, est à actualiser comme suit en fonction de l'évolution de
deux indices, GRA* (production de granulats) et INSEE du coût de la construction (ICC), chacun pour
moitié, soit 4.357.185 €, entre la date du 16 mai 2006 (correspondant à la signature du protocole) et la
date de la vente :
- Indice ICC connu au 16 mai 2006 : 1332
- Indice ICC connu au 5 novembre 2014 :1621
- Evolution indice ICC : 1621 / 1332 = 1,21697
Total ½ prix indexée ICC : 4.357.185 € x 1,21697 = 5.302.563 €
- Indice GRA* connu au 5 novembre 2014 : 121,9
- Indice GRA* connu au 16 mai 2006 : 574,4 (base 100 en janvier 2006, indice de raccordement
579,9 à appliquer)
- Evolution indice GRA* = 579,9 / 574,4 = (1,009575 x 121,9) / 100 = 1,23067
Total 1/2 prix indexé GRA* : 4.357.185 € x 1,23067 = 5.362.257 €.
Le prix du sable qu'il conviendra d'actualiser à la date de la vente est actuellement estimé à
10.664.820 €, à parfaire le cas échéant au vu des indices et d’éventuels ajustements sur les surfaces
exploitables.
4
Complément de prix lié à la libération future des pavillons d’habitation
Les terrains devant faire l’objet de l’exploitation par les carriers sont actuellement occupés pour partie
par des pavillons d’habitation. L’exploitation des granulats impliquant la démolition de ces pavillons,
ceux-ci représentent une charge directement corrélée à la recette de l’exploitation des granulats.
Ces pavillons étant voués à la démolition préalablement à l’exploitation du sable, les acquéreurs sont
dans l’obligation de trouver une solution de relogement pour leurs occupants. Lorsqu’il aura été possible
de reloger les occupants et de démolir les pavillons, le granulat situé sous ces pavillons d’habitation et
dans la zone de recul pourra alors être exploité. Dans cette perspective, l’acte de vente comportera une
disposition prévoyant un complément de prix au profit de la Ville de Paris.
*
Lors de sa séance du 19 novembre 2014, le Conseil du Patrimoine de la Ville de Paris a émis un avis
favorable à l'ensemble de ces conditions et à la vente de ces terrains d’une superficie globale de
780.152 m² au prix total de 13.651.535 € (3.702.226 € - 545.511 € - 170.000 € + 10.664.820 €) à
actualiser en fonction de l'évolution future des indices et à parfaire selon les superficies réelles et les
superficies exploitables éventuellement réajustées.
Le montant prévisionnel de la vente est donc de 13.651.535 € payable en quatre annuités (20 %, soit
2.730.307 €, d’ici le 31 décembre 2014, 20 % en 2015, 30 % en 2016 et 30 % en 2017, les montants étant
indexés sur la base des indices ICC et GRA*.
Compte tenu des échéances de prix payable à terme, il doit être renoncé au privilège du vendeur et à
l’action résolutoire qui y est attachée.
Par ailleurs, cette vente donnera lieu à constitution de servitudes de canalisation au profit du SIAAP.
Ces servitudes ne conduiront pas à réviser la valeur vénale soumise à l’avis de France Domaine par
courrier cosigné du 16 octobre 2014.
Je vous propose donc de suivre l'avis du Conseil du Patrimoine et de céder les parcelles concernées au
titre de la phase 1, tranche 2, du plan de cession aux conditions sus-énoncées.
En vous soumettant le dossier de cette affaire, je vous prie, Mes Chers Collègues, de bien vouloir en
délibérer.
La Maire de Paris
5
2014 DU 1115 Vente à la commune d’Achères (78) de 78 ha de terrain en application du protocole
foncier du 16 mai 2006.
Le Conseil de Paris
siégeant en formation de Conseil Municipal
Vu le code général des collectivités territoriales,
Vu le protocole signé les 26 avril et 16 mai 2006 avec la commune d'Achères et portant sur la cession
par phases à cette commune de terrains appartenant à la Ville de Paris ;
Vu l'avenant n° 1 au protocole signé le 9 juin 2008 avec la commune d'Achères augmentant la surface
des terrains à céder et modifiant la date limite de réalisation des ventes ;
Vu l'avenant n° 2 au protocole signé le 19 novembre 2009 avec la commune d'Achères augmentant la
surface des terrains à céder, modifiant le calendrier des cessions et les modalités de paiement ;
Vu l’avenant n° 3 au protocole signé le 30 septembre 2011 avec la commune d’Achères modifiant le
calendrier des cessions et les modalités de paiement ;
Vu le protocole de résiliation des baux ruraux signé le 30 septembre 2011 avec la ville d’Achères et
l’EARL des Trois Fermes ;
Vu l’avenant n° 4 au protocole signé le 30 janvier 2014 avec la commune d’Achères excluant du
protocole les parcelles concernées par un projet de liaison routière entre la RD 30 et la RD 190 ;
Vu l’avenant n° 5 au protocole signé les 30 janvier 2014 avec la commune d’Achères modifiant le
calendrier des cessions et réservant la possibilité de procéder à une vente en bloc des terrains de la 2ème
tranche de la 1ère phase de ce protocole y compris les parcelles concernées par le projet de liaison
routière entre la RD 30 et la RD 190 ;
Vu l’avenant n° 6 au protocole signé le 30 septembre 2014 avec la commune d’Achères prorogeant le
délai fixé pour régulariser les cessions de la 2ème tranche de la 1ère phase ;
Considérant que la Ville de Paris est propriétaire de parcelles cadastrales d'une superficie totale de 78 ha
environ, situées à Achères (Yvelines), lieudits « Les Bout des Terres d’Ennemont », « Le Rocourt »,
« La Fontaine », « Les 16 Arpents », « Les Marmouzets » et « Les Fonceaux », constituant la
2ème tranche de la 1ère phase de vente de ce protocole ;
Vu la saisine conjointe de France Domaine en date du 16 octobre 2014 ;
Vu l'avis du Conseil du Patrimoine, lors de sa séance du 19 novembre 2014 ;
Vu le projet de délibération en date du
par lequel Mme la Maire de Paris lui propose de céder
ces parcelles situées à Achères, en application des dispositions du protocole sus-visé ;
Sur le rapport présenté par M. Jean-Louis MISSIKA au nom de la 5e Commission,
Délibère :
Article 1 : Est autorisée la cession à la commune d'Achères (Yvelines) des parcelles cadastrales
constituant la 2ème tranche de la 1ère phase de vente du protocole des 26 avril et 16 mai 2006 signé avec
ladite commune, d'une superficie de 78 ha environ, situées à Achères, lieudits « Les Bout des Terres
d’Ennemont », « Le Rocourt », « La Fontaine », « Les 16 Arpents », « Les Marmouzets » et « Les
Fonceaux ».
Article 2 : Est autorisée la constitution des servitudes éventuellement nécessaires à la réalisation de cette
vente.
Article 3 : Le prix de cession est fixé conformément aux dispositions du protocole sus-visé. La recette
prévisionnelle pour la Ville de Paris est estimée à un montant d’environ 13.600.000 €.
Article 4 : Cette vente se fera selon l'échéancier de paiement suivant :
- le premier versement correspondant à 20 % du prix (estimé à 2.720.000 €) aura lieu à la date de
signature du contrat notarié de cession, d’ici le 31 décembre 2014 ;
- le deuxième versement de 20% (estimé à 2.720.000 € hors indexation) aura lieu au plus tard
31 décembre 2015,
- le troisième versement de 30% (estimé à 4.080.000 € hors indexation) aura lieu au plus tard
31 décembre 2016,
- et le dernier versement de 30% (estimé à 4.080.000 € hors indexation) aura lieu au plus tard
31 décembre 2017.
la
le
le
le
Article 5 : La dépense réelle, d'un montant estimé à 13.600.000 €, à provenir de la constatation de la
créance immobilisée sera imputée rubrique 8249, chapitre 27, article 276341, mission 90006-99,
activité 180, n° d'individualisation 14V00092DU du budget d'investissement de la Ville de Paris
(exercice 2014 et suivants), sous réserve de la décision de financement.
La recette réelle d'un montant estimée à 13.600.000 €, à provenir de la cession sera inscrite au
chapitre 024, rubrique 8249, compte 21 111, mission 90006-99, activité 180, n° d'individualisation
14V00092DU du budget d'investissement de la Ville de Paris et sera exécuté fonction 824, nature 775 du
budget de fonctionnement de la Ville de Paris (exercice 2014 et suivants).
Les recettes réelles attendues des versements estimés à 2.720.000 €, 2.720.00 €, 4.080.000 € et
4.080.000 € (hors indexation) seront constatées rubrique 8249, chapitre 27, article 276341 du budget
d'investissement de la Ville de Paris (exercice 2014 et suivants).
2