RAPPORT D`ENQUÊTE PUBLIQUE relative à la REVISION DU

Transcription

Rapport d'enquête, conclusions motivées- le 23 août 201
projet de révision du PLU de la commune de Castets en Dorthe
RAPPORT D'ENQUÊTE PUBLIQUE
relative à la
REVISION DU PLAN LOCAL D'URBANISME
DE LA COMMUNE DE CASTETS EN DORTHE
(département de la GIRONDE)
par
MONSIEUR GILLES ROBERT
commissaire-enquêteur
24 JUIN- 24 JUILLET 2013
23 août 2013
Rapport du commissaire enquêteur Gilles ROBERT juin-juillet 2013 /E13000123/33
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SOMMAIRE
A. Rapport d'enquête
1. Généralités
1.1 préambule
1.2 remarque préalable
1.3 objet de l'enquête publique
1.4 cadre juridique
2. Organisation et déroulement de l'enquête
2.1 désignation du commissaire enquêteur
2.2 modalités de l'enquête publique
2.3 information du public
2.4 déroulement de l'enquête publique
2.5 climat de l'enquête
2.6 clôture de l'enquête
3. Description du projet et résultat de la consultation des personnes associées
3.1 objectifs du projet
3.2 analyse du dossier soumis à l'enquête publique
3.3 résultat de la consultation des Personnes Publiques Associées
4. Analyse des observations du public et réponses du maître d'ouvrage
4.1 présentation des observations
4.2 analyse des observations et avis du commissaire enquêteur
4.3 commentaire et avis général du commissaire enquêteur
B. Conclusions motivées et Avis du commissaire enquêteur
C. Annexes au rapport d'enquête
C.1 mémoire de questions posées au maître d'ouvrage par le commissaire enquêteur et procès verbal
de synthèse
C.2 courrier du maître d'ouvrage en réponse au mémoire de questions posées par le commissaire
enquêteur
C.3 avis des Personnes publiques associées
C.4lettre d'intention du Maire de Castets en Dorthe en réponse à l'avis de l'Etat
C.5 bilan de la concertation avec la population
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D. 2Pièces jointes au rapport d'enquête
D.1 dossier d'enquête
D.2 registre des observations
D.3décision de désignation du commissaire enquêteur
D.4 arrêt du projet de révision du PLU du 16 janvier 2013
D.5 délibération du conseil municipal du 10 mars 2010 autorisant la mise en œuvre de la
révision du PLU
D.6 arrêté du 3 juin 2013 prescrivant une enquête publique sur le projet de révision du PLU
D.7 courriers adressés au commissaire enquêteur
D.8 certificat d'affichage et exemplaire de l'affiche publique
D.9 certificat de mise en ligne sur internet
D.10 avis d'enquête insérés dans les journaux
D.11 tract diffusé dans les boîtes à lettres
D.12 exemple de courrier adressé par la Mairie aux particuliers
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Je soussigné Monsieur Gilles ROBERT
désigné en qualité de commissaire enquêteur par Monsieur le Président du Tribunal
administratif de Bordeaux, par décision N° E13000123/33 en date du 16/05 2013,
déclare avoir procédé du 24 juin au 24 juillet 2013 inclus à l'enquête publique relative au
projet de révision du Plan local d'urbanisme de la commune de Castets en Dorthe,
prescrite par monsieur le Maire par arrêté du 03 juin 2013.
Selon les prescriptions de l'article 5 de l'arrêté de mise en enquête, j'ai l'honneur de
transmettre à Monsieur Jean Pierre SART, maire de la commune de Castets en Dorthe, le
dossier complet accompagné :
-du registre d'enquête côté et paraphé, clos par monsieur le maire à la fin de
l'enquête,
-des écrits, documents et courriers envoyés ou remis au commissaire enquêteur
pendant la durée de l'enquête,
-des pièces et documents attestant de la bonne exécution des mesures d'information
et de publicité avant et pendant la durée de l'enquête,
-de mon rapport, de mes conclusions motivées et de mon avis sur le projet de
révision du PLU de la commune de Castets en Dorthe.
Fait à Bordeaux le 23 août 2013
Le commissaire enquêteur
copie du rapport, des conclusions motivées et de l'avis du commissaire enquêteur est adressée à
monsieur le Président du Tribunal administratif de Bordeaux.
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Rapport du commissaire enquêteur Gilles ROBERT juin-juillet 2013 / E13000123/33
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A. RAPPORT D'ENQUETE
1. Généralités
1.1 Préambule
La commune de Castets en Dorthe engage une procédure de révision de son plan local
d’urbanisme (PLU) approuvé le 9 décembre 2005 qui a fait l'objet d'une seule
modification, à caractère réglementaire, en 2012.
Cette révision a été prescrite par délibération du conseil municipal le 10 mars 2010. Le
projet de PLU, objet de l'enquête, a été arrêté par délibération du conseil municipal le 16
janvier 2013.
Le dossier soumis à l'enquête publique a été réalisé par la société « atelier d'urbanisme
Metropolis, 18 rue Quintin, 33000 Bordeaux ».
L'arrêté prescrivant une enquête publique sur le projet de révision du Plan local
d'urbanisme a été signé le 3 juin 2013 par le Maire de Castets en Dorthe.
1.2 Remarque préalable
On observe que la délibération du 16 janvier 2013 approuvant le projet de PLU a été
votée avec 6 voix pour, 1 voix contre et quatre abstentions. Un conseiller municipal était
absent sans avoir donné de procuration de vote.
A partir de ce constat, ainsi qu'à la lecture des différents comptes rendus de réunion du
conseil municipal (16 janvier 2013, 22 août 2012, 21 mars 2012 notamment), ou encore
du compte rendu du bilan de la concertation avec la population (cf annexe C.5), on peut
faire l'hypothèse que le projet fait l'objet d'une certaine opposition au sein même du
conseil municipal et de la population. Ceci a été confirmé lors des permanences tenues
par le commissaire-enquêteur avec une fréquentation qu'on peut juger importante (28
visiteurs).
Deux problématiques principales sont apparues tout au long de l'enquête :
-la première, conflictuelle, avec le retrait de la zone du hameau de Mazerac des zones
constructibles contrairement aux objectifs du projet de révision tels qu'ils ont été
présentés lors de la délibération du 10 mars 2010,
-la seconde, centrée sur des demandes individuelles de reclassement en zone
constructible de parcelles classées en zone A ou Ah, soit constructibles dans le précédent
PLU de 2005, soit classées inconstructibles dans le nouveau PLU.
Quelques demandes peuvent faire l'objet d'une attention particulière.
1.3 Objet de l’enquête publique
L’enquête publique a pour objet de s’assurer que la demande :
Révision du PLU de la commune de Castets en Dorthe
correspond aux besoins, qu’elle est juste, réaliste, acceptée par la population et conforme
aux prescriptions réglementaires, notamment de consultation et d’information du public.
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1.4 Cadre juridique
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Les principaux textes réglementant la présente enquête publique sont :
-les dispositions générales des enquêtes publiques relevant du code de
l’environnement, notamment ses articles L.123-1 à L 123-19 et R.123-1 à R 123-33.
-les dispositions relatives aux plans locaux d'urbanisme relevant du code de
l’urbanisme au titre des articles L 123-10 à L123-20, partie législative, et R123-1 à R12325, partie réglementaire.
2. Organisation et déroulement de l’enquête publique
2.1 Désignation du commissaire enquêteur
Par décision n° E13000123/33 du 16 mai 2013, le Président du Tribunal Administratif de
Bordeaux a désigné Monsieur Gilles ROBERT comme commissaire enquêteur, pour
réaliser l’enquête publique objet du présent rapport.
Une copie de la décision figure en pièce jointe.
2.2 Modalités de l’enquête publique
Dès la réception de l’avis de désignation, le commissaire enquêteur a pris contact avec la
mairie de Castets en Dorthe pour avoir connaissance du dossier et de la problématique.
Une réunion de travail avec le Maire, le premier adjoint a eu lieu à la mairie le 24 mai
2013 avec remise d'un dossier. Puis le commissaire enquêteur est allé reconnaître le site et
son environnement accompagné du premier adjoint.
Le commissaire enquêteur a ensuite rencontré dans le cadre d'un entretien d'information,
le responsable chargé du projet de PLU au sein du bureau d'études Métropolis, le 5 juin
2013 de 14h30 à 16h.
L’enquête publique s'est déroulée du lundi 24 juin à 8h30 au mercredi 24 juillet inclus.
2.3 Information du public
La publicité a été effectuée selon la procédure prévue pour ce type d'enquête. Toutes les
dispositions réglementaires ont été respectées. Au delà, on soulignera l'effort fait par la
mairie pour informer au mieux la population du village du déroulement de l'enquête
publique.
Publicité légale (cf pièces jointes) :
Dans la presse : les parutions ont eu lieu dans les conditions réglementaires
dans deux journaux diffusés dans le département :
-Le Républicain des 6 juin 2013 et 27 juin 2013.
-Sud Ouest des 7 juin 2013 et 28 juin 2013.
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Affichage : en deux endroits : sur la porte d'entrée de la Mairie et de la salle des
fêtes ; l'affiche, réglementaire, est visible de la chaussée et de la route. Il a été vérifié à
chacune de ses permanences par le commissaire enquêteur le lundi 24 juin 2013, le
mercredi 10 juillet 2013 et le mercredi 24 juillet 2013 (cf pièce jointe D.8).
Autres moyens d’informations du public (cf pièces jointes ) :
L’avis prescrivant l'enquête publique a été affiché sur le site internet de la commune
pendant la durée de l'enquête.
L'enquête publique a fait l'objet d'une annonce sur le bulletin municipal local « tenons le
cap ensemble ».
Un courrier personnalisé avertissant du déroulement de l'enquête publique a été adressé
par le maire à chacun des propriétaires de parcelle ayant fait une demande de classement
d'une ou plusieurs parcelles dans le PLU (cf pièce jointe D.12 ).
Un tract d'information reprenant les principaux termes de l'arrêté et les dates et heures des
permanences tenues par le commissaire-enquêteur a été distribué par les agents
municipaux dans chaque boîte à lettres du village et mis à disposition du public à l'accueil
de la mairie.
L'élaboration du projet de PLU a fait l'objet de deux réunions publiques de concertation
avec la population organisées par la mairie en présence du cabinet d'études les 19 septembre
2012 et 14 décembre 2012 (cf annexe C.5). Une quarantaine de personnes a assisté à
chacune de ces deux réunions.
Le commissaire enquêteur considère que les mesures d'information du public mises en
œuvre par la commune de Castets en Dorthe ont été satisfaisantes. Elles répondent aux
dispositions prévues pour ce type d'enquête et sont conformes aux dispositions de l'article
R123-11 du code de l'environnement.
2.4 Déroulement de l'enquête publique
Conformément aux dispositions de l'arrêté du maire de la commune de Castets en Dorthe,
l'enquête publique s'est déroulée du 24 juin au 24 juillet 2013 inclus, soit pendant 31 jours
consécutifs, au sein de la mairie.
Le commissaire enquêteur s'est tenu à la disposition du public aux jours et heures
prescrits par l'article 4 de l'arrêté municipal. Les trois permanences ont été tenues aux
dates et horaires suivants :
-lundi 24 juin de 13h30 à 19h (1h30 supplémentaire compte tenu de l'affluence)
-mercredi 10 juillet de 14h30 à 19h00
-mercredi 24 juillet de 14h30 à 19h40 (+2h10 compte tenu de l'affluence).
Pendant cet intervalle de temps, un courrier a été adressé au commissaire enquêteur et
déposé en mairie le 22 juillet et un second remis en mains propres le 24 juillet.
Le commissaire enquêteur a été installé dans la salle du conseil municipal de la Mairie,
suffisamment vaste pour recevoir plusieurs personnes sans difficulté, accessible à tous les
publics et permettant de respecter les règles de confidentialité.
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En dehors des heures de permanences et pendant toute la durée de l'enquête, le registre
côté et paraphé ainsi que le dossier, ont été tenus à la disposition du public aux heures
d'ouverture des bureaux de la Mairie.
2.5 Climat de l’enquête
L'enquête s'est déroulée sans incident. L'organisation mise en place par les services de la
Mairie a permis un bon déroulement de l'enquête.
Compte tenu de la fréquentation, la première permanence a été prolongée de une heure et
trente minutes, et la troisième de deux heures et dix minutes.
Malgré cette affluence, le commissaire enquêteur n'a pas jugé opportun de prolonger
l'enquête considérant que tous ceux qui souhaitaient s'exprimer oralement ou par écrit ont
pu le faire. Toutes les personnes qui se sont présentées ont été reçues dans des conditions
identiques.
28 observations figurent sur le registre d’enquête dont deux transmises par courrier au
commissaire enquêteur soit 26 visites en Mairie. 8 observations ont été faites sur le
registre lors de la première permanence, 6 lors de la deuxième et 12 lors de la troisième.
Par ailleurs deux personnes supplémentaires, venues s'informer, n'ont fait aucune
observation. Si l'on ajoute ces deux visites, ceci représente donc un total final de 28
visites en Mairie.
Sur l'ensemble des 28 observations :
*25 correspondent à des demandes de reclassement en zone constructible de
parcelles classées dans le projet de révision la plupart du temps en zone A ou Ah.
*Deux personnes, Mrs Masson et Furton s'opposent au projet tel qu'il est présenté :
-Mr Masson, conseiller municipal, conteste la suppression de terrains
constructibles à Mazerac, contrairement à ce qui était annoncé dans le projet initial de
révision du PLU,
-Mr Furton, par ailleurs ancien maire de Castets, considère que ce projet ne
répond pas à l'esprit de la Loi SRU et que quelques constructions auraient pu être
autorisées au hameau de Mazerac.
L’ensemble des éléments soulevés a fait l'objet d'un PV de synthèse (cf annexe C.1) que le
commissaire enquêteur a présenté au maître d'ouvrage en mairie, en présence du
représentant du bureau d'études le 31 juillet 2013.
Les réponses apportées par par le maître d'ouvrage ont été communiquées au commissaire
enquêteur le 6 août 2013 et figurent en annexe C.2.
2.6 Clôture de l’enquête, modalité de transfert des données et du registre
Le registre a été clôturé par le commissaire enquêteur et le Maire de Castets en Dorthe, à
la fin de l’enquête, le 24 juillet 2013 à 19h40. Il a été immédiatement après remis en main
propre au commissaire enquêteur avec les courriers et pièces écrites référencés et annexés
au registre, ainsi que le dossier de révision du PLU soumis à l'enquête publique.
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3.8 Description du projet
Les éléments présentés dans ce chapitre proviennent essentiellement du dossier
soumis à l'enquête publique réalisé par le cabinet Metropolis.
3.1 Objectifs du projet
Les objectifs figurant dans la délibération du 10 mars 2010 lançant la procédure de
révision du PLU de 2005 sont les suivants :
« harmoniser les dispositions du règlement avec la réalité du terrain » visant
principalement à « mettre en conformité les dispositions du règlement du PLU avec les
documents d'urbanisme susceptibles d'être délivrés »
« S'assurer de la conformité du PLU avec les autres documents d'urbanisme (SCOT,
PNR..) »
« Rendre le document graphique plus lisible et plus cohérent. Conforter et
développer raisonnablement les secteurs d'urbanisation existants (Bourg et hameau de
Mazerac en particulier) pour répondre aux besoins d'un développement mesuré de la
commune (suppression des dents creuses et extension de certaines zones
constructibles), l'objectif étant de contenir la population de la commune aux alentours
de 1500 habitants. »
« Mettre en cohérence les documents du PLU avec les objectifs de développement de
l'intercommunalité et (...) prévoir une zone d'activité d'une taille suffisante permettant
d'accueillir des projets d'intérêt général en adéquation avec les besoins futurs de la
population et de l'activité touristique du port (exemple pôle commercial) ».
Le projet de révision du PLU de Castets en Dorthe arrêté le 16 janvier 2013 et
soumis à l'enquête publique se fixe « les principes fondamentaux qui ont orientés les choix
communaux au regard des objectifs préalablement établis » suivants :
« Organiser et maîtriser les conditions globales du développement urbain à long
terme....Le bourg de Castets mérite un travail important de structuration urbaine... Mazerac
est un bourg historique qui compte tenu de son éloignement et de la capacité des
réseaux, ne peut pas être envisagé comme un pôle d'urbanisation »
« Préserver les qualités paysagères et patrimoniales de la commune »
« Proposer une politique de l'habitat tenant compte des besoins »
« Soutenir le développement de l'activité communale »
« Préserver et valoriser le patrimoine naturel et les ressources. »
Les objectifs et principes retenus dans le projet de révision du PLU s'inscrivent
parfaitement dans les dispositions définies par l'article L121-1 du code de
l'urbanisme et notamment la revitalisation des centres urbains et ruraux,
l'utilisation des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités
agricoles.
Toutefois, on notera le glissement entre les deux documents cités ci-avant relatif à la
situation du hameau de Mazerac, principale critique du projet, qui d'une zone de
développement raisonnable dans le premier ne peut plus être envisagé comme un
pôle d'urbanisation dans le second.
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3.2.
9
Analyse du dossier soumis à l'enquête publique
Le dossier de révision du PLU de Castets en Dorthe soumis à l'enquête publique, préparé
par le cabinet Metropolis est complet. Il comprend le rapport de présentation, le projet
d'aménagement et de développement durable, l'orientation d'aménagement et de
programmation, le plan de zonage et ses documents graphiques, le règlement, le recueil
des servitudes d'utilité publique, les annexes ( plan d'exposition aux risques inondations
d'août 2009 et un rapport de l'année 2011 intitulé « prix et qualité du service public
assainissement collectif »).
Lors d'une communication téléphonique avec la DREAL Aquitaine le 27 mai 2013, Mr
Vincent Margirolle a confirmé au commissaire enquêteur que le projet de PLU n'est pas
soumis à évaluation environnementale du fait de l'antériorité de son élaboration par
rapport à l'entrée en vigueur du décret rendant cette évaluation obligatoire. Néanmoins,
les enjeux environnementaux font l'objet d'une étude détaillée et argumentée dans le
rapport de présentation.
La commune de Castets est concernée par deux zones classées Natura 2000 : « Garonne »
et « réseau hydrographiques du Beuve », et par aucune ZNIEFF (zone naturelle d'intérêt
écologique, faunistique et floristique). Le rapport de présentation présente l'état initial de
l'environnement, analyse de manière précise les enjeux environnementaux et les
incidences directes et indirectes du PLU sur l'environnement (chapitre 8). Ces incidences
restent limitées, sans atteinte directe aux espaces naturels sensibles, notamment aux deux
sites Natura 2000. Le développement des espaces les plus sensibles classés en zone
naturelle « N » (107 ha supplémentaires par rapport au PLU 2005) permet une meilleure
prise en compte de ces enjeux. A cet égard le Préfet de la Gironde souligne, dans son avis,
que « les espaces naturels forestiers et les abords des cours d'eaux sont préservés par une
identification et une réglementation fortes » tout en demandant que « la thématique de la
trame verte et bleue soit abordée de façon plus précise dans l'ensemble des documents du
PLU ».
Le commissaire enquêteur ne reprendra pas ici chaque élément du dossier pour
éviter de répéter les observations qui y sont relatives et qui figurent dans les avis
émis par les Personnes Publiques Associées dont il partage la teneur.
Il soulignera que le dossier soumis à l'enquête publique est complet, accessible à la
compréhension de tous à l'exception du rapport de présentation très dense, parfois
touffu, ce qui le rend moyennement accessible.
Il suggère que les orientations générales du PADD soient mises en cohérence avec les
principes de l'article L 121-1 du code de l'urbanisme et fassent mieux apparaître les
objectifs de la commune dans ce domaine.
On regrettera aussi dans les documents graphiques du plan de zonage la mauvaise
lisibilité de la numérotation des parcelles avec des caractères trop petits et souvent
masqués par le classement de la parcelle (Ah notamment).
On regrettera, enfin, le nombre élevé de fautes d'orthographes et de
« copier/coller » qui rendent certaines phrases incompréhensibles.
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3.310.Résultat de la consultation des Personnes Publiques Associées (cf annexe C.3).
Le dossier soumis à la présente enquête publique a été notifié aux Personnes Publiques associées
suivantes :
o Préfet de la Gironde (Direction Départementale des Territoires et de la Mer de la
Girond ; réponse par courrier du 25 avril 2013 avec observations (mise en
conformité avec la Loi ENE, reprise du PADD, ambition démographique,
simplification du règlement, prise en compte du prochain PERI),
o Conseil Général de la Gironde : réponse par courrier du 27 mai 2013 avec
observations (prise en compte du prochain PPRI notamment),
o Commission départementale de consommation des espaces agricoles de Gironde ;
réponse par courrier du 22 avril 2013 avec observation sur l'ambition démographique
retenue,
o Institut national de l'origine et de la qualité -unité territoriale Sud-Ouest ; réponse par
courrier du 4 avril 2013 sans observations,
o Communauté de communes du Pays de Langon ; réponse par courrier du 25 février
2013 sans observation,
o Mairie de Saint Pierre d'Aurillac ; réponse par courrier du 5 avril 2013 sans
observation,
o Mairie de Saint Loubert ; réponse par courrier du 19 mars 2013 sans observation,
o Mairie de Barie ; réponse par courrier du 4 mars 2013 sans observation,
o Service Départemental Incendie et de Secours de la Gironde (SDIS) ; réponse par
courrier du 18 mars 2013 avec quelques observations (implantation des points d'eau
incendie et calibrage des voies d'accès),
o Transport électricité Sud-Ouest ; réponse par courrier du 11 mars 2013 avec une
observation (tableau des servitudes),
o Transport et infrastructures Gaz France ; réponse par courrier du 11 février 2013
avec appel sur certaines erreurs (documents à remplacer dans les annexes -servitudes
d'utilité publiques et risques technologiques dans le rapport de présentation).
Un organisme a été oublié dans la consultation préalable. Il s'agit de Gironde numérique.
Sa consultation a été demandée par le commissaire enquêteur pendant l’enquête publique,
tout en faisant remarquer que cet organisme aurait dû être consulté préalablement à son
ouverture.
Toutes les Personnes Publiques Associées consultées préalablement à l’enquête
publique ont répondu et émis un avis favorable au projet de PLU présenté, sans ou
avec observations (cf annexe C.3).
C'est le cas, en particulier, de Monsieur le Préfet de la Gironde qui sans émettre un
avis défavorable développe un certain nombre d'observations. Par courrier daté du
17 juin 2013 (cf annexe C.4), le maire de Castets en Dorthe a confirmé à Monsieur le
Préfet de la Gironde leur prise en compte dans le projet de PLU définitif et la levée
de l'ensemble des réserves de l'Etat.
L'ensemble des réponses est annexé au dossier (cf annexe C.3). Les avis ou observations
10
11
émis par les différentes PPA n'appellent pas d'observation spécifique de la part du
commissaire enquêteur. Ils nous paraissent justifiés, relativement simples à intégrer sans
remettre en cause l'économie globale du projet de révision du PLU et de nature à faire
progresser la qualité du projet.
4. Analyse des observations du public
4.1 Présentation des observations
Au cours de ses trois permanences le commissaire enquêteur a reçu et/ou renseigné 28
personnes. Deux personnes n'ont rien inscrit sur le registre et ont précisé être simplement
venu chercher des informations.
Deux courriers présentant des observations ont été adressés au commissaire enquêteur en
Mairie et lui ont été remis lors de la permanence du 24 juillet. Ils sont annexés au registre
d'enquête (P.J. D.7).
Ce sont donc au total 28 personnes qui ont fait une ou plusieurs observations.
Une seule personne a remis en cause l'économie générale du projet (cf observation 22).
Mais ce sont surtout les dispositions concernant la non constructibilité des terrains situés à
Mazerac qui sont clairement remises en cause.
Sur l'ensemble des 28 observations :
-25 correspondent à des demandes de reclassement en zone constructible de parcelles
classées dans le projet de révision la plupart du temps en zone A ou Ah
-Sur ces demandes de reclassement :
*10 correspondent au hameau de Mazerac (avec une mention supplémentaire
dans le courrier de Mr Furton),
*6 correspondent à la zone du Branna,
*3 correspondent à la zone de la Jammette ouest,
*3 correspondent à la zone de Sauvagnon.
-Une observation se rapporte à une demande suppression de la protection dont sont
l'objet des jardins d'agrément en zone UB centre bourg.
-Une observation (courrier de Mr Germon) propose un certain nombre
d'aménagements concernant les voiries de desserte et les accès de l'OAP secteur 3 « Le
bourg ».
-Une observation (courrier de Mr Furton) concerne un certain nombre de questions et
de propositions portant sur plusieurs points du projet et remettant en cause sa conformité
avec la Loi SRU.
Chacune des 28 observation a été étudiée par le commissaire enquêteur et fait l'objet d'un
commentaire et d'un avis argumenté s'appuyant, chaque fois que possible, sur les réponses
apportées par le maître d'ouvrage dans son courrier (cf annexe C.2) répondant à la lettre
mémoire et aux questions posées par le commissaire enquêteur (cf annexe C.1).
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4.212Analyse des observations, commentaires et avis du commissaire enquêteur
Observation n°1
Elle émane de Mme Elise Bayano épouse Pohier et de Mme Catherine Bayano Espagnet
qui sont propriétaires de la parcelle cadastrée n°285 (lieu-dit La Jammette ouest),
actuellement classée en zone Ah, et demandent le reclassement en zone constructible au
mieux pour la totalité de la parcelle ou au moins pour la partie correspondant au séchoir à
tabac.
Commentaire et avis du commissaire enquêteur
Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle était classée en zone A, donc non
constructible. Dans le projet de PLU elle est classée en zone Ah, c'est à dire, selon les
termes du règlement, « correspondant à des zones résidentielles au sein desquelles sont
autorisées les extensions, les annexes et les piscines des constructions existantes ».
Le droit de construire n'ayant déjà pas été accordé dans le PLU version 2005, il ne paraît
pas cohérent de l'accorder dans le cadre de ce projet de révision au regard des objectifs du
PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le centre bourg, à préserver les espaces agricoles
et lutter contre l'étalement urbain.
Toutefois, il semble au commissaire enquêteur que la situation, du point de vue du
demandeur, a évolué favorablement puisque, au delà des extensions, annexes et piscines,
le règlement relatif au classement en zone Ah ouvre la possibilité, sous conditions,
notamment « d'un changement de destination des séchoirs à tabac à vocation d'habitation,
d'hébergement touristique, sous réserve que les réseaux soient en capacité suffisante pour
le permettre ». Ce dernier point paraît de nature à répondre positivement au deuxième
terme de la demande dès lors qu'il est effectivement mis en œuvre.
Observation n°2
Elle émane de Mr et Mme Bernard Rousseaux qui sont propriétaires de la parcelle
cadastrée n°224 à Mazerac et demandent la révision de son classement, actuellement en
zone A, en zone constructible, cette parcelle étant prééquipée (électricité, eau, numérique,
incendie) à l'exception de l'assainissement.
Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle (anciennement cadastrée 48) était classée
en zone A, donc non constructible. Dans le projet de PLU elle reste classée en zone A,
c'est à dire, selon les termes du règlement, comprenant « des terrains peu équipés
supportant une activité agricole qu'il convient de protéger pour garantir l'avenir des
exploitations agricoles, en raison de leur potentiel agronomique, biologique, ou
économique ».
Le droit de construire n'ayant pas été accordé dans le PLU version 2005, il ne paraît pas
cohérent de l'accorder dans le cadre de ce projet de révision au regard des objectifs du
PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le centre bourg et à préserver les espaces
agricoles.
Néanmoins cette observation est à replacer dans la perspective éventuelle de l'ouverture à
Mazerac de quelques terrains constructibles, certes en nombre limités, recommandée par
12
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mme et
13
Mr Rousseaux de prétendre à en bénéficier.
Observation n°3
Elle émane de Melle Nathalie Carnielli qui est propriétaire de la parcelle cadastrée n°163
(lieu-dit Le Branna) et demande le reclassement de sa parcelle de A en zone 1Au, celle ci
étant limitrophe de la zone 1Au « Le Branna » et tous les réseaux passant à proximité de
son terrain.
constructible. Dans le projet de PLU elle reste classée en zone A, c'est à dire, selon les
termes du règlement, comprenant « des terrains peu équipés supportant une activité
agricole qu'il convient de protéger pour garantir l'avenir des exploitations agricoles, en
raison de leur potentiel agronomique, biologique, ou économique ».
agricoles.
Néanmoins, la réalisation de l'OAP secteur 5 « Le Branna » pourrait modifier dans
l'avenir la situation dans cette zone et notamment des parcelles situées dans sa proximité.
Il reviendrait alors au demandeur, à travers une révision du PLU, de faire une demande de
reclassement de sa parcelle.
Observation n°4
Elle émane de Mme Sylvie Butez-Langlois qui est propriétaire de la parcelle cadastrée
n°ZE 294 (sud lieu-dit Le Branna), actuellement classée en zone A, et demande son
reclassement en zone constructible. Acquise en 1997, cette parcelle, initialement
constructible, a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 7 octobre 1997 qui a été
prorogé pour un an en juillet 1999. A l'époque mme Butez-Langlois, installée à Wattrelos
(59) pour raisons professionnelles était en attente de mutation dans la région. Elle produit
une déclaration d'ouverture de chantier datée du 8 juillet 2000. Toutefois, n'ayant pu
obtenir sa mutation le projet de construction envisagé est devenu caduc.
Lors de l'élaboration d'un nouveau projet en 2010, avec cette fois ci la perspective
d'obtenir sa mutation, Mme Butez-Langlois a été informée que sa parcelle n'était plus
constructible, sans avoir jamais été informée de cette modification. Entourée de parcelles
construites (classées en zone Ah), cette zone n'a aucune utilité agricole. Le préjudice subi
est estimé conséquent tant du point de vue pécuniaire qu'en matière de bien être.
Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle était déjà classée en zone A, donc non
13
14
La délivrance du permis de construire évoqué par la requérante en 1997 et sa prorogation
en 1999 remontent au RNU et à la période précédent la réalisation du PLU de 2005.
Le commissaire enquêteur comprend la démarche entreprise et les contraintes auxquelles
le demandeur a été confronté.
La déclaration d'ouverture de chantier du 8 juillet 2000 n'a été suivie d'aucun effet. Aussi
le commissaire enquêteur s'étonne qu'aucune construction, même symbolique, ni
démarche, à sa connaissance, n'ait été entreprise par le demandeur entre 2000 et 2010, soit
dix ans, ne serait ce que pour vérifier, surtout après l'expiration de la prorogation de son
permis de construire, le devenir de son terrain.
Dès lors, la règle générale semble devoir s'appliquer et le droit de construire n'ayant pas
été accordé dans le PLU version 2005, il ne paraîtrait pas cohérent, malgré la situation
évoquée, de l'accorder dans le cadre de ce projet de révision au regard des objectifs du
agricoles.
Observation n°5
Elle émane de Mme Nicole Laporte qui est propriétaire des parcelles cadastrées n°62 et
63 (lieu-dit Sauvagnon), actuellement classées en zone A et qui demande leur
reclassement en zone constructible
Dans la version du PLU de 2005 ces deux parcelles étaient classées en zone A, donc non
constructibles. Dans le projet de PLU elles restent classées en zone A, c'est à dire, selon
les termes du règlement, comprenant « des terrains peu équipés supportant une activité
agricoles.
Observation n° 6
Elle émane de Mme Duret qui est propriétaire de la parcelle cadastrée n° 142 (sud lieu-dit
Le Poteau), actuellement classée en zone A et demande son reclassement en zone
constructible celle-ci étant équipée en électricité et en assainissement.
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15
Le droit de construire n'ayant déjà pas été accordé dans le PLU version 2005, il ne
paraîtrait pas cohérent de l'accorder dans le cadre de ce projet de révision au regard des
objectifs du PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le centre bourg et à préserver les
espaces agricoles.
Le fait que cette parcelle bénéficie de tous les équipements ne paraît pas au commissaire
enquêteur un motif suffisant pour justifier son reclassement en zone constructible au
regard des objectifs du PLU, ainsi que par souci d'équité avec tous les autres demandeurs
confrontés à la même situation.
Observation n°7
Elle émane de Mmes Belloc et Poutays qui sont propriétaires des parcelles n° ZH 20 à
Mazerac et 226 (ouest lieu-dit Le Bosquet et anciennement cadastrée 12). Ces deux
parcelles sont actuellement classées en zone A. Mmes Belloc et Poutays demandent le
reclassement en zone constructible en priorité de la parcelle n°20 située dans une zone
habitée, à proximité d'habitations récentes, ainsi que de la parcelle n°226. Elles estiment
qu'il faut tenir compte du désir d'éventuels acheteurs souhaitant de l'espace et éviter ainsi
la promiscuité que l'on retrouve dans les villes.
Dans la version du PLU de 2005 ces parcelles étaient classées en zone A, donc non
constructible. Dans le projet de PLU elles restent classées en zone A, c'est à dire, selon les
Le droit de construire n'ayant pas été accordé dans le PLU version 2005, il ne paraîtrait
agricoles.
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mmes
Belloc et Poutays de prétendre à en bénéficier, en priorité pour la parcelle n° 20 compte
tenu de sa proximité avec un ensemble de parcelles classées en zone Ah.
Observation n° 8
Elle émane de Mme Françoise Cazenave qui est propriétaire de la parcelle cadastrée n°ZE
88 (lieu-dit La Jammette ouest) actuellement classée en zone Ah et demande son
reclassement en zone constructible pour une partie.
Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle était classée en zone A, et N pour la partie
d'habitation, donc non constructible. Dans le projet de PLU elle est classée en zone Ah
pour la partie habitation et A pour le reste de la parcelle, c'est à dire, selon les termes du
règlement, « correspondant à des zones résidentielles au sein desquelles sont autorisées
les extensions, les annexes et les piscines des constructions existantes » pour la partie Ah
15
et comprenant « des terrains peu équipés supportant une activité agricole qu'il convient
de protéger pour garantir l'avenir des exploitations agricoles, en raison de leur potentiel
agronomique, biologique, ou économique » pour la partie classée A, et donc non
constructible pour cette dernière partie.
pas cohérent de l'accorder pour la partie située en zone classée A dans le cadre de ce
projet de révision au regard des objectifs du PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le
centre bourg et à préserver les espaces agricoles.
Cette demande ne peut donc être satisfaite.
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Observation n°9
Elle émane de Mr Masson qui est propriétaire de la parcelle cadastrée 185 à Mazerac,
actuellement classée en zone A, et demande son reclassement en zone constructible. Il
dispose d'un accès sur le chemin communal.
Conseiller municipal, Mr Masson s'est opposé au projet de PLU tel qu'il est présenté.
Mr Masson considère qu'il y a tous les équipements nécessaires à Mazerac, notamment
les bouches à incendie, à l'exception de l'assainissement collectif qui ne pourra jamais être
réalisé car la distance avec le bourg est trop importante et le coût en serait trop élevé. Il
considère qu'il y a la possibilité pour chaque habitation de faire des micro stations
d'épuration, voire une station d'épuration globale.
Il conviendrait pour lui d'envisager le retour de terrains constructibles, qui ne
représenteraient que 4 ou 5 habitations, afin de ne pas voir péricliter ce secteur de vie qui
est par ailleurs très prisé par de potentiels acheteurs.
Dans la version du PLU de 2005 la parcelle 185 était classée en zone A, donc non
agricoles.
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mr
Masson de prétendre à en bénéficier. Elle est aussi à rapprocher de la solution proposée
par le maître d'ouvrage dans sa réponse (cf annexe) à la question posée relative aux
raisons du retrait du hameau de Mazerac des zones constructibles, qui pourrait passer par
la révision du schéma d'assainissement communal et la vérification que l'assainissement
individuel pour quelques maisons soit compatible avec les objectifs du SDAGE et du
SAGE.
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Observation n°10
Elle émane de Mr Jean Claude Mercier qui est propriétaire de la parcelle cadastrée 87
(lieu-dit la Jammette ouest), actuellement classée en zone A et demande son reclassement
en zone constructible, au moins pour pouvoir transformer le séchoir à tabac qui y est
implanté en maison d'habitation. Par ailleurs cette parcelle bénéficie de tous les
équipements (tout à l'égout, gaz, téléphone, électricité) et d'un accès par un chemin rural.
raison de leur potentiel agronomique, biologique, ou économique ». Le droit de construire
n'ayant déjà pas été accordé dans le PLU version 2005, il ne paraîtrait pas cohérent de
l'accorder dans le cadre de ce projet de révision au regard des objectifs du PLU visant à
recentrer l'urbanisation sur le centre bourg et à préserver les espaces agricoles.
La requête du demandeur, pourrait trouver une issue favorable sous réserve de son
reclassement en zone Ah puisque, au delà des extensions, annexes et piscines, le
règlement relatif au classement en zone Ah ouvre la possibilité, sous conditions,
notamment « d'un changement de destination des séchoirs à tabac à vocation d'habitation,
d'hébergement touristique, sous réserve que les réseaux soient en capacité suffisante pour
le permettre ».
Observation n°11
Elle émane de Mme et Mr Christian Lacoste qui sont propriétaires de la parcelle cadastrée
67 (ZK 98/99) (lieu-dit Sauvagnon), actuellement classée en zone A, et demandent que
l'intérieur de l'enclos des construction existantes puisse être séparé en deux parties en vue
d'un partage familial, et reclassé au mieux en zone constructible ou au moins en zone Ah.
Ils précisent que tous les raccordements existent à l'exception de l'assainissement
collectif.
agricoles.
Néanmoins compte tenu des motifs avancés par les demandeurs et sous réserve que les
conditions le permettent, il pourrait être envisagé favorablement de reclasser cette parcelle
en zone Ah permettant ainsi les extensions, les annexes et les piscines des constructions
existantes.
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Observation n°12
Elle émane de Mr Hubert Bernadet qui est propriétaire de la parcelle cadastrée 124 (lieu
dit Le Brana), actuellement classée en zone 2AU, et demande son reclassement en zone
1AU par équité avec la parcelle 297 voisine. Il demande que sa parcelle soit intégrée dans
l'OAP secteur 5« Le Brana ».
La parcelle de Mr Bernadet est classée en zone 2AU, c'est à dire zone à urbaniser à long
terme. Elle est contiguë par sa limite ouest avec la parcelle 297 classée 1AU, zone à
urbaniser. Ces deux parcelles font partie de l'orientation d'aménagement et de
programmation secteur 5 « Le Branna ». La requête de Mr Bernadet vise à mettre les deux
parcelles au même niveau soit 1AU. Le document récapitulant les OAP des 5 secteurs
retenus précise que « le secteur (5) sera ouvert à l'urbanisation exclusivement à l'occasion
d'une opération d'ensemble sous réserve que l'opération porte sur une surface minimale de
6000 m², de la desserte de la zone et du raccordement des constructions aux différents
réseaux. Tous les réseaux ne sont pas en capacité suffisante pour assurer le
raccordement de cette zone. Cependant la municipalité a programmé les travaux de
renforcement des réseaux (voirie et électricité). Afin de permettre une desserte
optimale de la zone, cette zone est classée en deux secteurs : une partie en zone à
urbaniser en priorité (1AU) ou les réseaux seront mis en capacité d'accueil entre
2013 et 2014 et une seconde partie ».
La parcelle 297 constitue donc la zone à urbaniser en priorité qui a été retenue. On
remarquera que la parcelle 124 constitue la taille minimale d'opération mais que les
réseaux seront mis en capacité après 2014 sans qu'aucune échéance soit précisée dans le
document. Le commissaire enquêteur peut comprendre l'inquiétude de Mr Bernadet
devant cette absence de visibilité.
Le rapport de présentation du PLU (page 200) précise les caractéristiques de cette zone
2AU « Le Branna » et que son » urbanisation ne pourra être autorisée, à long terme, qu'à
l'occasion de la révision ou de la modification du présent PLU ». « Les dispositions
réglementaires sont dès lors sans objet compte tenu d'une ouverture à l'urbanisation
différée dans le temps. En application de l'article R.123-6 (3° alinéa) : « lorsque les voies
publiques et les réseaux d'eau, d'électricité, et le cas échéant d'assainissement existant à la
périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les
constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation
peut être subordonnée à une modification ou à une révision du PLU ». La parcelle 124
peut donc être reclassée en 1Au sans entraîner obligatoirement 'une révision du PLU ce
qui donne une certaine souplesse à l'opération.
Dans sa réponse (cf annexe C.2) à la question posée par le commissaire enquêteur relative
à l'observation de Mr Bernadet, le maître d'ouvrage reprécise que « pour être urbanisables
ces terrains doivent avoir un accès sur le chemin rural n°17 qui n'est pas actuellement en
capacité (structure et réseaux).... Pour que Mr Bernadet bénéficie d'un classement en zone
1Au il serait nécessaire de modifier l'OAP pour conditionner l'urbanisation de ces deux
terrains à l'aménagement du chemin avec la mise en capacité des autres réseaux ».
On sait que la municipalité a programmé et financé la mise en conformité de la première
partie du chemin pour 2013-2014. Dès lors on peut comprendre que la solution retenue
correspond à un choix fait par le maître d'ouvrage en fonction des possibilités financières
existantes, d'autant que la réalisation de l'OAP « Le Branna » « a déjà fait l'objet d'une
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réflexion d'aménagement par un promoteur » et devrait intervenir rapidement.
Compte tenu de ces éléments, la demande de Mr Bernadet ne paraît pas devoir être
retenue sachant que le choix fait par le maître d'ouvrage résulte des contraintes
d'aménagement rapportées aux possibilités financières de la commune et que le
classement contesté par Mr Bernadet peut être modifié au niveau de la commune en
fonction de l'évolution du projet.
Observation n°13
Elle émane de Mr Anthony Ceroni qui est propriétaire de la parcelle cadastrée 27 à
Mazerac, actuellement classée en Zone A et demande son reclassement en zone
constructible afin d'y construire une maison adaptée à ses besoins et sa situation de
personne lourdement handicapée.
Une partie de la parcelle 27 était incluse en zone H (zone à caractère principal d'habitat)
dans le DARNU existant avant le PLU de 2005, base sur laquelle Mr Ceroni avait acquis
ce terrain. Dans le PLU de 2005 cette parcelle a été classée en zone A, donc non
constructible. Dans le projet de PLU 2013, elle reste classée en zone A, c'est à dire, selon
les termes du règlement, comprenant « des terrains peu équipés supportant une activité
agricoles.
Néanmoins cette première analyse est à replacer dans un contexte tout à fait
particulier :
-la perspective éventuelle de l'ouverture de terrains constructibles, certes en nombre
limités, à Mazerac, comme le recommande le commissaire enquêteur si elle était suivie
d'effets pourrait permettre à Mr Ceroni de prétendre à en bénéficier ;
-mais surtout compte tenu de la situation personnelle de Mr Ceroni, reconnu
travailleur handicapé entre 80 et 95%, qui perçoit par ailleurs l'allocation aux adultes
handicapés, et doit bénéficier d'un logement adapté à son handicap et ses difficultés de
mobilité. Il présente un projet de construction d'une maison spécifiquement adaptée à son
handicap, qui est un réel projet de vie et d'insertion sociale dans la commune, dans une
zone qui bénéficie de tous les équipements hormis l'assainissement collectif.
La situation de Mr Ceroni paraît au commissaire enquêteur suffisamment sensible pour
être l'objet d'une attention et d'un accompagnement bienveillants et trouver une issue
favorable.
Observation n°14
Elle émane de Mr Tauzin et Melle Labarchède qui sont propriétaires de la parcelle
cadastrée ZE 295 (sud lieu-dit Le Branna), actuellement classée en zone Ah, et demandent
son reclassement en zone constructible, afin de vendre la maison existante pour en
construire une seconde pour eux sur la même parcelle.
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Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle était classée en zone A et N avec un bâti
mis à jour manuellement et donc non constructible. Dans le projet de PLU elle est classée
en zone Ah, c'est à dire, selon les termes du règlement, « correspondant à des zones
résidentielles au sein desquelles sont autorisées les extensions, les annexes et les piscines
des constructions existantes ».
Le commissaire enquêteur comprend bien que c'est la vente de la maison existante et
d'une partie du terrain qui aurait permis de financer une autre construction, sans doute
plus adaptée, sur la partie du terrain restante.
Néanmoins le droit de construire n'ayant déjà pas été accordé dans le PLU version 2005,
il ne paraît pas cohérent de l'accorder dans le cadre de ce projet de révision au regard des
objectifs du PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le centre bourg, à préserver les
espaces agricoles et lutter contre l'étalement urbain ainsi que par équité avec les autres
demandeurs placés dans une situation équivalente.
Toutefois, avec le classement de cette parcelle en zone Ah, la situation des demandeurs
paraît avoir évolué de manière positive puisque le règlement permet, à ce stade, la
réalisation d'extensions, annexes ou piscines permettant ainsi des aménagements.
Observation n°15
Elle émane de Mr Jean Constant, époux de Mme Jeanne Moncla, qui est propriétaire des
parcelles cadastrées 198 et 216 (anciennement cadastrées 57) au lieu dit Peluchet à
Mazerac, actuellement classée en zone A, et demande la révision de son classement en
zone constructible. Ce terrain a déjà été « lotissable » et est destiné à la vente.
Dans la version du PLU de 2005 ces parcelles étaient classées en zone A, donc non
constructible. Dans le projet de PLU elles restent classée en zone A, c'est à dire, selon les
Vers 2008/2009 ces parcelles auraient fait l'objet d'un projet de lotissement qui n'aurait
finalement pas abouti. Elles sont actuellement cultivées.
agricoles, à plus forte raison exploités.
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mr
Constant de prétendre à en bénéficier.
Observation n°16
Elle émane de Mme et Mr Compignie-Jautard qui sont propriétaires des parcelles
cadastrées ZH 156, 158, 159, 179, 192, 22 et 23 à Mazerac, actuellement classées en zone
A et demandent la révision de leur classement en zone constructible. Ces parcelles ne sont
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21
pas exploitées.
Ils considèrent que la non constructibilité de ces terrains est un non-sens dans la mesure
où cette situation ne bénéficie pas à l'agriculture mais participe à la désertification du
village. Par ailleurs elle leur interdit de mettre à la disposition de leurs enfants des terrains
qui leur aurait permis de construire leur habitation et de s'installer dans le secteur.
Dans la version du PLU de 2005 les parcelles 156 et 22 étaient classées en zone N, non
constructibles, tout en portant chacune une habitation. Dans le projet de PLU elles sont
classées en zone Ah, c'est à dire, selon les termes du règlement, « correspondant à des
zones résidentielles au sein desquelles sont autorisées les extensions, les annexes et les
piscines des constructions existantes ».
Les parcelles 158, 159, 179, et 23 étaient classées en zone A dans le PLU de 2005 et
restent classées en zone A, c'est à dire, selon les termes du règlement, comprenant « des
terrains peu équipés supportant une activité agricole qu'il convient de protéger pour
garantir l'avenir des exploitations agricoles, en raison de leur potentiel agronomique,
biologique, ou économique ». Ces parcelles ne sont pas exploitées et ne bénéficient pas de
l'assainissement collectif.
Le droit de construire pour ces dernières parcelles n'ayant pas été accordé dans le PLU
version 2005, et compte tenu des objectifs du PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le
centre bourg et à préserver les espaces agricoles, il ne paraît pas cohérent de l'accorder
dans le cadre de ce projet de révision, même si le commissaire enquêteur comprend que le
fait de ne pouvoir permettre l'installation de se enfants sur des terrains familiaux soit
difficile à admettre.
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mme et
Mr Compignie-Jautard de prétendre à en bénéficier.
Observation n°17
Elle émane de Mme Sylvie Maurin qui est propriétaire des parcelles cadastrées 41 et 42 à
Mazerac, actuellement classées en zone A, et demande la révision de leur classement en
zone constructible.
Dans la version du PLU de 2005 ces deux parcelles étaient classées en zone A, donc non
constructible. Dans le projet de PLU elles restent classée en zone A, c'est à dire, selon les
agricoles. D'autant que cette parcelle agricole est actuellement exploitée et que Mme
Maurin n'ayant pas de projet de construction ou de vente pour l'instant, situe sa demande
dans une perspective à moyen terme.
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Observation n°18
Elle émane de Mrs Courrèges et Baris qui souhaiteraient la révision en zone constructible
du classement de la parcelle cadastrée ZH 200 à Mazerac (lieu-dit Le Bosquet),
actuellement classée en zone A compte tenu du fait que cette parcelle n'est plus exploitée.
Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle, anciennement cadastrée 177, était classée
en zone A, donc non constructible. Dans le projet de PLU elle reste classée en zone A,
c'est à dire, selon les termes du règlement, comprenant « des terrains peu équipés
supportant une activité agricole qu'il convient de protéger pour garantir l'avenir des
exploitations agricoles, en raison de leur potentiel agronomique, biologique, ou
économique ».
agricoles.
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mrs
Courrèges et Baris de prétendre à en bénéficier compte tenu, notamment, de sa proximité
avec un ensemble de parcelles classées en zone Ah.
Observation n°19
Elle émane de Mme Christiane et de Mr Thierry Carreyre qui sont propriétaires des
parcelles cadastrées ZE 361, 181, 194 (lieu-dit Saint Seurin), actuellement classées en
zone A et demandent la révision de leur classement en zone constructible. Ils considèrent
par ailleurs qu'il serait plus opportun de faire une OAP sur ces parcelles qui se
substituerait à celle de secteur 5 « Le Branna » compte tenu de sa proximité avec le centre
bourg.
Dans la version du PLU de 2005, la parcelle 361 était classée en zone agricole à forte
valeur patrimoniale (car située dans la proximité du château du Hamel), la parcelle 181 en
zone agricole et la parcelle 194 en zone naturelle et forestière ; ces parcelles étaient donc
classées non constructibles.
Dans le projet de PLU elles sont toutes les trois classées en zone A, c'est à dire, selon les
La parcelle 361 est contiguë à la parcelle 2AUx correspondant à l'OAP secteur 1 Le Liron
(zone à urbaniser à vocation de commerces, de services et d'équipements) et 2AU
correspondant à l'OAP secteur 2 Carrère (secteur à vocation habitat le long de la future
voie de désengorgement du bourg). C'est une zone agricole viable, d'un seul tenant
actuellement cultivée en céréales.
La parcelle 194 est contiguë à la parcelle 361 et pourrait y être incluse. Ces deux parcelles
se situent à la limite immédiate sud du bourg.
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La parcelle 181 est contiguë de la parcelle 361 à son sud.
Dans sa réponse à la question posée sur ce sujet par le commissaire enquêteur (cf annexe
C.2) le maître d'ouvrage précise que l'OAP « Le Branna » « a fait l'objet d'une réflexion
d'aménagement par un promoteur en même temps que l'équipe municipale travaillait sur
ce projet ». « De plus ces parcelles, d'un seul tenant, sont actuellement cultivées
(céréales). Si cette entité avait été mise en zone à urbaniser, les instances agricoles
(CDCEA, chambre d'agriculture) auraient émis un avis défavorable car impactant un
espace agricole actif. Par ailleurs la connexion de ces terrains est conditionnée à la
réalisation de la route de déviation du bourg de Castets et à la création de réseaux (voirie,
eau potable, électricité)...qui généreraient des coûts importants qui n'ont été ni étudiés ni
programmés. ». « Inversement le secteur le Branna est un espace de jachère qui ne
nécessite que le renforcement des réseaux périphériques et dont les travaux sont financés
et programmés ».
Compte tenu des explications données par le maître d'ouvrage, le commissaire enquêteur
considère que la demande de Mme et Mr Carreyre ne peut être satisfaite mais que ces
parcelles peuvent constituer une zone de développement future pour la commune par leur
situation favorable à proximité du centre bourg, de la zone de commerces et de services
prévue. Par ailleurs on peut faire l'hypothèse qu'une zone à vocation habitat
complémentaire de l'OAP secteur 2 aurait un impact significatif sur la fréquentation de la
future zone commerciale.
Observation n°20
Elle émane de Mmes Jacqueline et Sylvie Rognon qui demandent la suppression de la
protection des jardins d'agrément sur la parcelle AC 141 et le reclassement de cette
parcelle en zone UA ou 1AU en vue d'un développement à l'urbanisation. Cette demande
porte aussi sur les parcelles 146 et 147. Elles proposent que ces parcelles soient rattachées
à la zone 1AU (OAP secteur 3 Le Bourg).
La parcelle 141 était classée en zone UC (zone urbaine de centralité), avec la mention
« terrains cultivés à protéger en zone urbaine», dans le PLU de 2005. Elle est classée en
zone UB (zone urbaine de moyenne densité) dans le projet de PLU avec la mention
« jardin à conserver ». Les jardins « d'agrément ou vivriers » installés sur cette parcelle
restent donc protégés
Dans sa réponse à la question posée sur ce sujet par le commissaire enquêteur (cf annexe
C.2), le maître d'ouvrage précise que « le maintien de la protection de ces jardins
d'agrément est du au fait que ces jardins participent à la forme urbaine et typique du
village de Castets : cœurs d’îlots urbains « verts » correspondant aux jardins d'agrément
des maisons construites le long des voies (idem échoppes bordelaises). En outre, « les
difficultés d'accès à ces parcelles qui sont en second rang derrière un front de maisons et
de constructions posent des difficultés techniques de constructibilité (desserte par les
réseaux, accès desserte pour les engins de construction) ».
Par ailleurs le PADD précise, page 2, « que le bourg abrite des maisons bourgeoises qui,
avec leurs jardins, méritent des protections qui seront inscrites dans le futur règlement.
Dans le même ordre d'idée, les jardins situés en arrière de parcelles au cœur des îlots
urbains, constituent de véritables cœurs-verts dans l'ensemble du tissu ancien, qu'il
23
24
convient de préserver car ils participent au caractère rural de la commune, même au
contact de constructions conçues comme des maisons de ville ».
Le rapport de présentation réaffirme en page 73 ce souci de protéger les cœurs d'îlots
« plantés et parfois jardinés afin que de nouvelles constructions ne viennent pas s'y
implanter ».
Le commissaire enquêteur constate donc que le maintien, contesté par Mmes Rognon, de
la protection des jardins vivrier s'inscrit dans un choix clairement affirmé et assumé de
protection de ces espaces qui est en cohérence avec l'article L123-1-5 du code de
l'urbanisme.
Pour ces motifs, le commissaire enquêteur considère que la demande de Mmes Rognon ne
peut être satisfaite.
Observation n°21
Elle émane de Mme et Mr Cazaudumec qui sont propriétaires des parcelles cadastrées
n°330, 311 actuellement classées en zone A et demandent la révision de leur classement
en zone constructible. Ils font une demande identique pour la parcelle 326 actuellement
classée Ah afin de pouvoir y construire une maison dans la deuxième partie qui serait
vendue. Cette dernière parcelle bénéficie de tous les équipements à proximité, y compris
Dans la version du PLU de 2005 ces parcelles, anciennement cadastrée en une parcelle
n°118, étaient classées en zone A, donc non constructibles. Dans le projet de PLU elles
restent classée en zone A, c'est à dire, selon les termes du règlement, comprenant « des
biologique, ou économique ».
agricoles, malgré la présence à proximité de tous les équipements, y compris
Observation n°22
Elle émane de Mme et Mr Furton qui soulèvent un certain nombre de questions et de cas
susceptibles de rendre, de leur point de vue, le projet incompatible avec la Loi SRU :
1. sur l'OAP secteur 1 Le Liron, il s'étonne du classement des 2 parcelles 2AUx et
2AU et non 1, du choix de ces deux parcelles (notamment 2AU), du non classement en
zone constructible de la parcelle 361,
2. demande le classement de la parcelle 211,
3. sur l'OAP secteur 5 Le Brana : s'étonne du choix de ces parcelles, qu'il considère
comme une véritable zone agricole, éloignées du centre bourg, de la différence de
classement (1AU et 2AU),
4. conteste le déclassement en zone Ah et A des parcelles 300, 299, 205, 239, 238,
237, 236,
24
25
5. conteste le maintien en zone UB de la parcelle 115,
6. demande à quoi correspondent les emplacements réservés n°12 (Mazerac) et 14
(bourg),
7. demande comment est envisagé la réservation pour un camping sur le terrain
classé Nk situé en zone inondable,
8. considère que le hameau de Mazerac aurait pu être densifié, puisque la défense
incendie existe.
Le commissaire enquêteur considère que les réponses apportées par le maître d'ouvrage à
ses questions (cf annexe C.2) répondent aussi à la plupart des questions posées par Mme
et Mr Furton.
Ainsi les réponses 2 et 3 du maître d'ouvrage page 2 répondent aux observations 1 et 3 de
MM Furton.
En réponse à l'observation 2, le classement de la parcelle 211 est UB avec protection des
jardins.
La réponse 1 du maître d'ouvrage pages 1 et 2 répond à l'observation 8 concernant la
densification du hameau de Mazerac.
Pour ce qui concerne les observations 4 et 5, les parcelles 115, 300, 299, 205, 236, 237,
238, 239 étaient classées en zone UR, c'est à dire zone urbaine résidentielle, dans le PLU
de 2005. Dans le projet de révision du PLU, la parcelle 115 est classée en zone UB (zone
urbanisée de moyenne densité), les autres parcelles étant déclassées en zone Ah. Le
commissaire enquêteur ne voit pas de raison objective, sauf à ce que l'on ne lui ait pas
communiqué tous les éléments nécessaires à une bonne compréhension de la situation, à
une telle différenciation et suggère soit que la parcelle 115 soit classée Ah (priorité 1), soit
que l'ensemble des parcelles en cause soient classées en zone UB. Le rapport de
présentation en ses pages 218 et 219 répond à l'observation 6 faite par Mme et Mr Furton.
L'emplacement réservé 12, d'une superficie de 221m², correspond à la création d'une
amorce de voie pour desservir les parcelles agricoles à Mazerac et l'emplacement 14,
d'une superficie de 61 m², correspond à l'élargissement et la sécurisation de la D224 dans
la commune.
Enfin pour ce qui concerne la zone Nk, inondable et donc inconstructible comme le
précise dans sa réponse le Préfet de la Gironde, son devenir devrait être fixé après
approbation du Plan d'Exposition aux Risques d'Inondation (cf annexe C.3).
Mme et Mr Furton considèrent que le projet de révision est incohérent par rapport à la Loi
SRU ou ne répond pas à son esprit. Le commissaire enquêteur trouve ce jugement
excessif et contraire à la réalité du projet qui s'inscrit dans le respect les principes de
l'article L 121-1 du code de l'urbanisme. Le bilan de consommation des espaces présenté
dans les pages 184 et 185 du rapport de présentation traduit le souci de la commune de
mieux maîtriser son développement urbain tout en préservant au mieux les espaces
agricoles, naturels et forestiers. C'est aussi l'avis de la commission départementale de
consommation des espaces agricoles de Gironde qui constate, dans son avis daté du 22
avril 2013, que « le projet de la commune en matière d'urbanisation reste d'un impact
relativement faible sur l'agriculture et prévoit une ouverture à l'urbanisation plus réduite
que le PLU actuel » (2005).
25
26
Observation n°23
Elle émane de Mme Sylvie Barrouillet et Mr Régis Pouchet qui sont propriétaires des
parcelles cadastrées ZH 11 et 225 à Mazerac (ouest lieu-dit Le Bosquet), actuellement
classée en zone A et demande la révision de leur classement en zone constructible afin d'y
construire leur résidence principale avec énergie renouvelable et sachant qu'ils disposent
de tous les équipements à proximité ; ils envisagent l'installation d'un assainissement
individuel (micro station individuelle) qui ne coûtera rien à la commune.
Dans la version du PLU de 2005 ces parcelles, anciennement cadastrées 11et 12 pour
partie, étaient classées en zone A, donc non constructibles. Dans le projet de PLU elles
restent classées en zone A, c'est à dire, selon les termes du règlement, comprenant « des
agricoles.
le commissaire enquêteur et qui, si elle était suivie d'effets, pourrait permettre à Mme
Barrouillet et Mr Pouchet de prétendre à en bénéficier. Elle est aussi à rapprocher de la
solution proposée par le maître d'ouvrage dans sa réponse (cf annexe C.2) à la question
posée relative aux raisons du retrait du hameau de Mazerac des zones constructibles, qui
pourrait passer par la révision du schéma d'assainissement communal et la vérification
que l'assainissement individuel pour quelques maisons soit compatible avec les objectifs
du SDAGE et du SAGE.
Observation n°24
Elle émane de Mr Claude David qui est propriétaire de la parcelle cadastrée 61 (est lieudit Sauvagnon), actuellement classée en zone A et demande la révision de son classement
en zone constructible.
Le droit de construire n'ayant déjà pas été accordé dans le PLU version 2005 et compte
tenu de son éloignement du bourg, il ne paraît pas cohérent de l'accorder dans le cadre de
ce projet de révision au regard des objectifs du PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le
26
27
Observation n°25
Elle émane de Mme Jeanno et Mr Fuentes qui sont propriétaires des parcelles cadastrées
n°65 au lieu-dit Sauvagnon, actuellement classée en zone A, et 135 au lieu-dit Le Branna ,
actuellement classée en zone Ah. Ceux ci demandent que le classement de leurs parcelles
soit révisé en zone constructible, en particulier la parcelle 135, qui bénéficie de tous les
équipements, dont l'assainissement collectif et pour laquelle ils ont des demandes
d'acquisition.
Pour ce qui concerne la parcelle 65, très éloignée du centre bourg, dans la version du PLU
de 2005 cette parcelle était classée en zone A, donc non constructible. Dans le projet de
PLU elle reste classée en zone A, c'est à dire, selon les termes du règlement, comprenant
« des terrains peu équipés supportant une activité agricole qu'il convient de protéger pour
tenu de son éloignement du bourg, il ne paraît pas cohérent de l'accorder dans le cadre de
ce projet de révision au regard des objectifs du PLU visant à recentrer l'urbanisation sur le
Pour ce qui concerne la parcelle 135, elle était classée A/ zone urbaine diffuse pour la
maison d'habitation dans la version du PLU de 2005. Cette parcelle est classée Ah dans le
projet de PLU c'est à dire, selon les termes du règlement, « correspondant à des zones
résidentielles au sein desquelles sont autorisées les extensions, les annexes et les piscines
des constructions existantes ».
agricoles et ce malgré la présence de tous les équipements y compris l'assainissement
collectif.
Observation n°26
Elle émane de Mr Bernard Delpeuch qui est propriétaire de la parcelle cadastrée 72 au
lieu dit « Lalaouse », actuellement classée en zone A et demande la révision de son
classement en zone constructible en vue d'un partage familial et d'un projet de
construction d'habitation.
27
28
tenu de son éloignement du bourg, il ne paraîtrait pas cohérent de l'accorder dans le
cadre de ce projet de révision au regard des objectifs du PLU visant à recentrer
l'urbanisation sur le centre bourg et à préserver les espaces agricoles.
Observation n°27 (courrier)
Elle émane de Mr Alain Germon co-indivisaire de la parcelle cadastrée ZE 18 située en
zone 1AU et concerne ses propositions relatives à des modifications à apporter à la voirie
et certains accès dans le cadre de l'OAP secteur 3 Le Bourg (OAP pages 11 à 13) :
-ramener la voirie de 10 m de large à 8m,
-implanter le futur raccordement vers ZE18 le long de la limite ouest de la parcelle
ZE 18,
-combiner avec la voirie centrale le chemin doux reliant l'avenue Giresse au chemin
de Bourdiley,
-porter l'accès autorisé à 4 habitations au lieu de 2.
Le courrier de Mr Germon et ses observations techniques font l'objet d'une réponse
particulière (annexe C.2 paragraphe 5 page 3) du maître d'ouvrage suite à la question n°5
posée dans sa lettre mémoire par le commissaire enquêteur. Ce dernier ne juge pas utile de
reprendre in extenso les précisions apportées en réponse qu'il considère comme
suffisantes et invite le lecteur à se reporter au document figurant en annexe C2.
Observation n°28 (courrier)
Elle émane de Mme et Mr Mollard qui sont propriétaires de la parcelle cadastrée n°300,
classée en zone Ah dans le projet de révision du PLU. Ceux ci demandent que leur
parcelle « déclassée en zone agricole, alors qu'elle était en zone urbanisée, soit maintenue
dans sa totalité en zone constructible ».
Dans la version du PLU de 2005 cette parcelle était classée dans sa totalité en zone UR
(zone urbaine résidentielle avec bâti mis à jour manuellement), donc constructible.
Dans le projet de PLU elle est déclassée en zone Ah c'est à dire, selon les termes du
règlement, « correspondant à des zones résidentielles au sein desquelles sont autorisées
les extensions, les annexes et les piscines des constructions existantes ». La classification
Ah ne s'applique qu'aux environs immédiats de l'habitation ; le reste de la parcelle étant
classée en zone A, c'est à dire agricole et donc non constructible.
On peut comprendre le déclassement au regard des objectifs du projet de révision du PLU
visant à recentrer l'urbanisation sur le centre bourg et à préserver les espaces agricoles. On
soulignera d'ailleurs que ce traitement s'applique à toutes les parcelles qui étaient
anciennement classées URD, 2AUc et URD, UR, (zones Le Branna, Philippe, La Jamette
Ouest) au sud du chemin rural n°12, à l'exception de la parcelle 115.
Il a déjà été répondu en partie à cette question dans le traitement ci-avant de l'observation
n°22 (Mme et Mr Furton). Le commissaire enquêteur ne voit pas de raison objective, sauf
à ce que l'on ne lui ait pas communiqué tous les éléments nécessaires à une bonne
compréhension de la situation, à une telle différenciation entre la parcelle 115 et ses
28
29
voisines dont la parcelle 300. Dès lors il suggère soit que la parcelle 300 reste classée Ah
comme les autres, y compris la parcelle 115 (priorité 1), soit que l'ensemble des parcelles
en cause soient classées en zone UB.
4.3 Commentaire et avis général du commissaire enquêteur
Le projet de révision du PLU présenté par la commune de Castets en Dorthe n'est pas
remis en cause dans sa globalité par les observations du public. La plupart des
observations portent sur des demandes privées de révision du classement effectué pour
telle ou telle parcelle.
La participation du public a été forte du fait de la mise en jeu d'intérêts privés, ainsi que
d'une mobilisation des habitants du hameau de Mazerac, contestant le retrait des terrains
constructibles de la zone du hameau, contrairement à ce qui avait été annoncé lors de
l'ouverture de la procédure d'élaboration du projet.
Sur ce dernier point, une solution pourrait passer par le retrait du hameau de Mazerac du
schéma d'assainissement communal et l'installation d'assainissements individuels, dès lors
que la faisabilité en a été étudiée avec les services compétents. Si cette solution était
vérifiée, elle pourrait permettre d'ouvrir quelques terrains en nombre limité à la
construction, ce qui aurait pour effet de respecter les objectifs initiaux de la révision du
PLU et de permettre, sans qu'il soit retardé, sa mise en œuvre dans un climat apaisé.
Dans l'attente de l'approbation du PPRI, le commissaire enquêteur demande que la zone
classée NK dans le projet soit clairement classée inconstructible compte tenu du risque
d'inondations dont elle peut être l'objet.
Par ailleurs, le commissaire enquêteur souligne les ambiguïtés et les incompréhensions
que génère chez les propriétaires le classement d'une même parcelle en Ah pour une partie
et A pour une autre partie.
Les secteurs Ah sont délimités autour des constructions à usage d'habitation non liées à
l'activité agricole pour permettre la construction d'une extension. Toutefois, les espaces
autour des constructions qui sont classés en zone agricole, correspondent la plupart du
temps à des jardins, des parcs mais pas à une activité agricole.
Dans sa réponse (cf annexe C.2) à la question posée sur ce sujet par le commissaire
enquêteur dans sa lettre mémoire (cf annexe C.1), le maître d'ouvrage relève cette
ambiguïté : « si on met toute la parcelle en zone Ah, les propriétaires peuvent croire à la
constructibilité de leur parcelle, à la division parcellaire et à la vente en terrain
constructible or ce n'est pas le cas. Telle est la difficulté entre le cadre légal et la réalité du
terrain ».
Si ce classement a, in fine, pour objectif la préservation des espaces agricoles, il n'en reste
pas moins mal compris, surtout pour les grandes parcelles qui pourraient faire l'objet d'un
partage familial.
29
30
Enfin, si l'argument de la présence de tous les équipements ou réseaux à proximité d'un
terrain classé non constructible ne peut être recevable pour justifier la révision du
classement dudit terrain, le commissaire enquêteur ne peut que souligner combien les
changements répétés dans la réglementation sont porteurs d'incohérences et de gaspillages
financiers. Il en veut pour preuve l'existence des réseaux d'assainissement réalisés le long
de la D123 ou de la D15 à proximité de terrains aujourd'hui inconstructibles, suscitant
ainsi l'incompréhension chez les propriétaires de ces terrains.
Fait à Bordeaux le 24 Août 2013
Monsieur Gilles ROBERT
commissaire enquêteur
30
B. 31Conclusions motivées
Le projet soumis à enquête publique est relatif à la révision du plan local d'urbanisme de
la commune de Castets en Dorthe.
Avis du commissaire enquêteur
Sur la régularité de la procédure et le déroulement de l'enquête
Le commissaire enquêteur a été désigné par décision n° E13000123/33 du Président
du tribunal administratif de Bordeaux en date du 16/05/2013 pour conduire cette enquête
publique. Une réunion a eu lieu à la mairie de Castets le vendredi 24 mai 2013 pour fixer
les modalités de déroulement de l'enquête, les dates d'ouverture et de clôture de l'enquête
(du 24 juin au 24 juillet 2013 inclus) ainsi que les dates et heures des permanences.
L'arrêté de mise à l'enquête publique a été promulgué par le Maire le 3 juin 2013.
Le dossier présenté à l'enquête est conforme, quant à sa teneur, aux exigences du
code de l'urbanisme. Il expose de manière détaillée et claire les objectifs du projet. Il était
consultable en Mairie.
La publicité relative à cette enquête a été conforme à la réglementation, avec des
parutions légales de l'avis d'ouverture de l'enquête dans deux journaux locaux et un
affichage permanent à la disposition du public à la mairie et à la salle des fêtes de Castets
en Dorthe. L'avis d'enquête a également été diffusé sur le site internet de la mairie de
Castets en Dorthe pendant toute la durée de l'enquête. Un tract d'information sur le
déroulement de l'enquête publique a été distribué par les agents municipaux dans toutes
les boîtes à lettre du village et était en distribution libre à la Mairie. Enfin un courrier
relatif au déroulement de l'enquête a été adressé par le Maire à toutes les personnes qui
avaient fait une demande de classement de leur(s) parcelle(s).
Le registre d'observation ainsi que le dossier ont été tenus à la disposition du public
dans les locaux de la Mairie pendant toute la durée de l'enquête aux jours et heures
d'ouverture des bureaux.
Trois permanences ont été tenues aux jours et heures prévues et se sont déroulées
dans de bonnes conditions d'organisation.
L'enquête s'est terminée le 24 juillet 2013. Le registre et le dossier soumis à l'enquête
ont été remis au commissaire enquêteur le soir même.
Après analyse des requêtes, le commissaire enquêteur a adressé le 31 juillet 2013, un
procès verbal de synthèse et un mémoire de questions auxquels le Maire de Castets en
Dorthe a répondu le 6 août 2013.
La procédure de révision mise en œuvre est adaptée à la nature du projet, et respecte le
champ d'application de l'article L123-13 du code de l'urbanisme.
L'enquête s'est déroulée sans incident, selon le calendrier prévu et les modalités
prescrites par l'arrêté du 3 juin 2013 de Monsieur le maire de la commune de Castets en
Dorthe qui l'a ordonnée.
En conclusion le commissaire enquêteur considère que l'enquête s'est déroulée en
conformité avec la réglementation.
31
32
Sur le projet et le contenu du dossier
Le projet de révision du PLU est conforme aux textes en vigueur et s'appuie sur les
principes généraux définis à l'article L121-1 du code de l'urbanisme à savoir le
développement urbain maîtrisé, la revitalisation des centres ruraux, l'utilisation économe
des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et
forestières, la protection des sites, des milieux et paysages naturels.
Le PADD gagnerait à mieux les mettre en valeur et devra, comme l'y engage l'avis de
l'Etat, être mis en conformité avec les dispositions de la LOI portant engagement national
pour l'environnement (ENE) du 12 juillet 2010.
Le projet n'est ni remis en cause dans sa globalité par les observations du public ni
contesté par aucune des personnes publiques consultées, à quelques réserves près que le
PLU devra prendre en compte, comme s'y est déjà engagé le maître d'ouvrage par courrier
du 17 juin 2013.
Le projet est compatible avec la préservation des enjeux environnementaux de la
commune et la préservation des sites classés Natura 2000.
Le projet apparaît au commissaire enquêteur cohérent dans ses objectifs, et réaliste dans
ses choix de limiter l'urbanisation de la commune et la recentrer sur le bourg, de limiter la
consommation des espaces agricoles et protéger les espaces naturels et forestiers, même
s'il rencontre une certaine opposition dans une partie de la population, en particulier dans
la zone du hameau de Mazerac.
Le projet correspond aux choix d'une équipe municipale par rapport aux besoins de la
commune et à un projet de développement justement dimensionné.
sur la participation et les observations du public
La commune de Castets en Dorthe s'est attachée à élaborer son projet de révision du PLU
en concertation avec les habitants. Il a fait l'objet de deux réunions publiques de
concertation avec la population organisées par la mairie en présence du cabinet d'études
les 19 septembre 2012 et 14 décembre 2012 (cf annexe C.5)). Une quarantaine de
personnes a assisté à chacune de ces deux réunions.
La participation du public à l'enquête publique a été forte lors des trois permanences. La
première permanence a du être prolongée d'une heure trente pour entendre toutes les
personnes présentes et la troisième de deux heures et dix minutes pour le même motif.
Malgré cette affluence, le commissaire enquêteur n'a pas jugé opportun de prolonger
l'enquête considérant que tous ceux qui souhaitaient s'exprimer oralement ou par écrit ont
pu le faire.
Au total 28 personnes se sont présentées et 28 ont fait part de leurs observations sur le
32
33
registre, incluant deux par courrier remis au commissaire enquêteur. La plupart des
observations portent sur des demandes privées de révision du classement effectué pour
telle ou telle parcelle ou sur la contestation par les habitants du hameau de Mazerac du
retrait des terrains constructibles de la zone du hameau, contrairement à ce qui avait été
annoncé lors de l'ouverture de la procédure d'élaboration du projet.
Le nombre de ces contestations chez les habitants du hameau de Mazerac traduit un
manque d'adhésion au projet, une forte déception, voire de l'incompréhension chez
certains, ceci étant à relier à la courte majorité qui a abouti à l'approbation du projet lors
de la délibération du conseil municipal le 16 janvier 2013.
Les observations portées au registre d'enquête ainsi que les deux courriers adressés au
commissaire enquêteur ont fait l'objet d'une étude détaillée au cas par cas, avec pour
chacune un commentaire et un avis du commissaire enquêteur. Elles ont fait l'objet d'un
procès verbal de synthèse ainsi que d'un mémoire de questions remis au maître d'ouvrage
auquel celui-ci a répondu par courrier daté du 6 août 2013. Les réponses du maître
d'ouvrage ont été intégrées dans les avis du commissaire enquêteur.
Seule une observation remet en cause l'économie globale du projet de révision du PLU le
considérant non conforme à l'esprit de la Loi SRU. Le commissaire enquêteur la
considère excessive et contraire à la réalité du projet.
La quasi totalité des observations correspond à des demandes particulières de révision du
classement en zone constructible d'un ou plusieurs terrains classés dans le projet de
révision du PLU en zone A ou Ah, donc inconstructible, soit conteste, pour un petit
nombre, le déclassement en zone A ou Ah de terrains précédemment classés constructibles
dans le PLU de 2005 voire dans les documents ante.
Les arguments présentés tels que proximité des réseaux, perte de valeur de terrains
souvent inexploités, partage familial en vue d'une construction, destination à la vente
ne paraissent pas au commissaire enquêteur, sous peine de remise en cause de la
cohérence globale du projet, opposables au projet de révision du PLU et au zonage
retenu, par souci d'équité mais surtout compte tenu des objectifs du projet tels que
la revitalisation du centre bourg, la préservation des espaces agricoles et naturels, la
lutte contre l'étalement urbain.
Le cas du hameau de Mazerac, qui catalyse les mécontentements, paraît au commissaire
enquêteur mériter d'être considéré avec attention dans la mesure ou à côté de la défense
d'intérêts privés assez semblables à ceux qui viennent d'être indiqués ci-avant, apparaît
une contestation particulière à caractère identitaire et collective.
Ancien village rattaché au village de Castets, dont il se trouve éloigné de plus d'un
kilomètre et séparé par une importante pépinière et ses zones de culture, la zone du
hameau de Mazerac était classée en zone Uh dans le PLU de 2005. Quelques permis de
construire avaient été donnés mais sans réalisation sur la période. Dans le projet de
révision objet de l'enquête, la zone de Mazerac est classée en zone A et Ah et donc
inconstructible hormis annexes et piscines, pour des raisons d'absence durable
d'assainissement collectif, la commune n'ayant pas les moyens financiers de le réaliser et
33
34
ayant choisi de concentrer son effort sur le centre bourg et son environnement. Le
développement du hameau figurait pourtant dans les objectifs retenus lors de la
délibération du conseil municipal du 10 mars 2010 lançant la procédure de révision du
PLU.
Cette évolution est extrêmement mal vécue par les habitants de Mazerac qui voient là,
individuellement et collectivement, un abandon, voire un rejet de leur hameau d'autant
plus inacceptable pour eux que seuls cinq ou six terrains sont concernés. Cette situation
génère un malaise et une opposition qui paraissent au commissaire enquêteur de nature à
créer un climat particulièrement troublé entre les deux communautés.
Dans son courrier réponse daté du 6 août (cf annexe C.2) aux questions posées par le
commissaire enquêteur, le Maire de Castets en Dorthe précise les raisons pour
lesquelles l'ouverture de terrains constructibles à Mazerac a été abandonnée. Le
commissaire enquêteur comprend les arguments avancés. Néanmoins, la réponse
apporte une amorce de solution qui fait écho aux propositions de Mr Masson ou
encore de Mr Pouchet (cf observations n°9 et 23) relatives à l'installation d'un
assainissement individuel. Elle passerait par la révision du schéma d'assainissement
communal permettant de sortir Mazerac de l'assainissement collectif après
vérification que l'assainissement individuel de quelques maisons soit compatible avec
les objectifs du SDAGE et du SAGE.
Le commissaire enquêteur recommande que cette solution soit étudiée rapidement,
en liaison avec les services compétents, dans une approche positive. Elle pourrait
bénéficier en priorité à Mr Anthony Ceroni (cf observation n°13).
Enfin, certaines observations remettent en cause l'idée de construire des ilôts urbains sur
des parcelles de faible surface (600 à 900 m²) arguant que le choix de vivre et acheter en
zone rurale se fait plutôt pour avoir des terrains d'une surface plus grande que ce que l'on
peut trouver en proximité des villes ou grandes villes. Les personnes qui font ces
observations sont pour la plupart propriétaires de grandes parcelles qu'ils souhaitent
vendre.
Dans son courrier réponse daté du 6 août (cf annexe C.2) aux questions posées par le
commissaire enquêteur, le Maire de Castets en Dorthe explique son choix d'avoir
« privilégié la réduction des espaces constructibles pour être compatible avec les
objectifs définis par les Lois Grenelle dans le code de l'urbanisme. Ce choix
correspond plutôt à la forme urbaine traditionnelle type échoppe du bourg ». Il
rappelle l'importance et les conséquences liées à la mise en place du suivi de la
consommation de l'espace qui risque de contraindre les espaces ouverts dans le futur
et que doit prendre en compte le projet de PLU.
Le commissaire enquêteur approuve ce choix qui pourra faire l'objet d'une révision
future, si le besoin s'en faisait sentir au vu de la mise en œuvre du PLU.
Le projet de révision du PLU du village de Castets en Dorthe n'est véritablement contesté
que sur le retrait des zones constructibles dans la zone du hameau de Mazerac. Son
économie d'ensemble n'est pas contestée ; les Personnes Publiques Associées ont émis un
avis favorable assorti de recommandations qui ne remettent pas le projet en cause et que
le maître d'ouvrage s'est déjà engagé par courrier à prendre en compte (cf annexe C.4).
34
35
Ce projet correspond aux besoins de la commune ; il est cohérent, juste, réaliste et
conforme aux prescriptions réglementaires.
Aussi compte tenu des éléments du dossier qui ont été porté à la connaissance du
commissaire enquêteur et de ce qui précède,
la conclusion à la demande de révision du projet de PLU de la commune
de Castets en Dorthe est un avis favorable assorti de recommandations.
35
36
Avis du commissaire enquêteur
Je soussigné, Gilles ROBERT, désigné en qualité de commissaire enquêteur par décision
n° E13000123/33 du 16 mai 2013 de Monsieur le Président du Tribunal Administratif de
Bordeaux,
Vu le code de l’urbanisme,
Vu le code de l’environnement, notamment ses articles L.123-4, R.123-8,
Vu la délibération du conseil municipal de Castets en Dorthe du 10 mars 2010 prescrivant
la révision du Plan local d'urbanisme,
Vu la délibération du conseil municipal de Castets en Dorthe n° 2013-001 du 16 janvier
2013 portant arrêt du projet de révision du Plan local d'urbanisme,
Vu l’arrêté du 3 juin 2013 de Monsieur le Maire de Castets en Dorthe ordonnant
l’ouverture d’une enquête publique relative à la révision du PLU de la Commune de
Castets en Dorthe,
Vu les pièces du dossier soumis à l'enquête publique,
Considérant que le projet de révision du PLU mis à l’enquête publique est conforme aux
obligations imposées par la Loi et notamment aux principes généraux énoncés dans
l'article L 121-1 du code de l'urbanisme, qu'il répond aux objectifs de maîtrise de
l'étalement urbain, de revitalisation du centre bourg, d 'économie et de protection des
espaces agricoles et naturels qui, toutefois, mériteraient d'être mieux mis en évidence dans
le PADD, qui devra par ailleurs être mis en conformité avec les engagements de la Loi
ENE du 12 juillet 2010,
Considérant que le projet de révision prend en compte les enjeux de développement de la
commune, est adapté à ses besoins, qu'il n'est pas remis en cause dans sa globalité par les
observations du public et qu'il a obtenu un avis favorable de l'ensemble des personnes
publiques associées, malgré quelques qui recommandations qui, de fait, contribuent à son
enrichissement,
Considérant que le dossier soumis à l’enquête publique est conforme à la réglementation
en vigueur, et comprend tous les documents utiles,
Considérant que le projet est compatible avec la préservation des enjeux
environnementaux de la commune et la préservation des sites classés Natura 2000,
Considérant que les formalités prescrites pour l’enquête publique ont été exécutées dans
les conditions qui ont été décrites ci-avant et de manière satisfaisante,
Considérant que l’information du public par voie d’affichage, de presse et internet a été
satisfaisante,
36
Rapport du commissaire enquêteur Gilles ROBERT juin-juillet 2013/ E13000123/33
37
Considérant que toute personne intéressée a pu disposer d’informations suffisantes et
formuler le cas échéant ses observations, celles-ci étant prises en compte dans l’analyse et
les conclusions,
Considérant que les réponses apportées par le maître d'ouvrage répondent aux questions
soulevées, et que celui-ci s'engage à prendre en compte les observations de l'Etat dans sa
lettre d'intention du 17 juin 2013,
Emets un avis favorable sur le projet de révision du PLU de la commune de
Castets en Dorthe, assorti des recommandations suivantes :
-reprendre les orientations générales du PADD en faisant mieux
apparaître les objectifs de la commune en matière de mise en œuvre des
principes édictés dans l'article L 121-1 du code de l'urbanisme et, ainsi
que l'y engage l'avis de l'Etat, le mettre en conformité avec les
dispositions de la LOI portant engagement national pour
l'environnement (ENE) du 12 juillet 2010,
-prendre en compte les réserves émises par les personnes publiques
associées, partagées dans leur ensemble par le commissaire enquêteur,
-ouvrir un droit à construire pour un nombre limité de terrains dans
la zone du hameau de Mazerac après étude portant sur la faisabilité de
l'installation d'assainissements individuels et en précisant de manière
rigoureuse dans le règlement les conditions à respecter pour pouvoir
bénéficier de ce droit s'il est ouvert,
-revoir le classement des parcelles 87 (observation n°10) et 67
(observation n°11) de A à Ah,
-porter une attention particulière à la situation de Mr Ceroni
(observation n° 13),
-justifier voire réétudier le classement de la parcelle 115
(observations 22 et 28).
Fait à Bordeaux le
Le commissaire enquêteur
Monsieur Gilles ROBERT
37
C. 38Annexes au rapport d'enquête
comprend les documents suivants :
C.1 mémoire de questions posées au maître d'ouvrage par le commissaire enquêteur et procès verbal
de synthèse
C.2 courrier du maître d'ouvrage en réponse au mémoire de questions posées par le commissaire
enquêteur
C.3 avis des Personnes publiques associées
C.4 lettre d'intention du Maire de Castets en Dorthe en réponse à l'avis de l'Etat
C.5 bilan de la concertation avec la population
38
39
D.-Pièces jointes au rapport d'enquête
comprend les documents suivants :
D.1 dossier d'enquête
D.2 registre des observations
D.3 décision de désignation du commissaire enquêteur
D.4 arrêt du projet de révision du PLU du 16 janvier 2013
D.5 délibération du conseil municipal du 10 mars 2010 autorisant
la mise en œuvre de la révision du PLU
D.6 arrêté du 3 juin 2013 prescrivant une enquête publique sur le projet de révision du PLU
D.7 courriers adressés au commissaire enquêteur
D.8 certificat d'affichage et exemplaire de l'affiche publique
D.9 certificat de mise en ligne sur internet
D.10 avis d'enquête insérés dans les journaux
D.11 tract diffusé dans les boîtes à lettres
D.12 exemple de courrier adressé aux particuliers
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RAPPORT D`ENQUÊTE PUBLIQUE relative à la REVISION DU

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