L`indivision, une solution durable

L'indivision, une solution durable ?
L'indivision est, pour certains, une solution facile. Elle est,
pour d'autres, redoutée, tant les expériences passées ont pu
laisser de mauvais souvenirs. Dans les deux cas, si elle
paraît incontournable, il convient d'en bien connaître les
règles, d'autant que certaines d'entre elles ont évolué.
Rien de mieux que d'être
pleinement propriétaire de ses
biens !Mais ce n'est pas
toujours possible. L'indivision
peut être une solution si elle
n'est pas définitive, car qui
peut prétendre vivre en bonne
intelligence permanente avec
des CO-indivisaires, tant la vie
de chacun peut différer, voire
diverger ? Evitons donc les
solutions qui sont susceptibles
de porter en germe un conflit
futur.
1. La naissance de I'indivision
L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires de droirs
de même nature, sur une même chose. Elle peut avoir deux origines: une légale,
l'autre conventionnelle.
iL'origine légale
Des héritiers qui reçoivent ensemble les biens, appartenant à un époux ou un parent
décédé, sont en indivision. La propriété reste commune entre eux sans qu'il soit
possible, dans un premier temps, d'attribuer à chacun d'entre eux un bien
correspondant au montant de ses droits successoraux. Cindivision a un caractère
précaire, mais elle peut durer pour diverses raisons.
Rares sont les personnes qui prennent, pendant leur vie, des dispositions pour
répartir l'intégralité de leur patrimoine en lots distincts et d'égale valeur, entre leurs
héritiers. II est recommandé de conserver de quoi vivre convenablement sans
dépendre financièrement de ses enfants. Sous prétexte d'une bonne entente
familiale, les parents peuvent aussi avoir la tentation d'éviter toute initiative de
transmission, et laissent le soin à leurs enfants de trouver ultérieurement des
solutions. La vérité est sans doute entre ces deux approches.
iL'origine conventionnelle
C'est le cas pour les époux mariés en séparation de biens, ou pour les concubins,
lorsqu'ils acquièrent ensemble un bien immobilier: Ce peut être le cas aussi entre
deux personnes indépendantes qui acquièrent un bien en commun (un bateau ou
une voiture ancienne par exemple). Une présomption d'indivision s'appliquait aux
acquisitions immobilières réalisées par des partenaires liés par un pacte civil de
solidarité. Sauf stipulation contraire, dans l'acte d'acquisition, ils étaient présumés
acquérir le bien chacun pour moitié indivise. La loi portant réforme des successions
et des libéralités du 23 juin 2006 a modifié ce point pour l'avenir.
Cindivision a souvent aussi son origine dans des donations, notamment de biens
immobiliers. Certains patrimoines, essentiellement investis en immobilier, sont
difficilement partageables. Si.leurs titulaires ne procèdent pas à des arbitrages, pour
diversifier et rendre plus liquide leur patrimoine, I'indivision est inévrtable lors de la
transmission.
1
Certaines indivisions,
heureusement, fonctionnent à
la satisfaction de tous.
Examinons les règles pour que,
si elle ne peut être évitee,
l'indivision soit durable dans la
meilleure entente possible.
François Floquet
Directeur
CIC Banque Privée
iL e s règles
de I'indivision
L'indivision est, par définition, une
situation juridique temporaire, en raison
du principe d'unanimité ou de majorité
qualifiée exigé pour la gestion des biens
indivis, et de la possibilité pour un
indivisaire de sortir de I'indivision à tout
moment.
II. L'indivision et le
démembrement
Indivision rime avec pluralité de
propriétaires, identité de droits et
indivisibilité des biens. Démembrement
rime avec division de propriété entre
nue-propriété et usufruit
Par conséquent, I'indivision ne doit pas
être confondue avec le démembrement
de propriété. Les nus-propriétaires et les
usufruitiers détiennent ensemble la
pleine propriété d'un bien mais leurs
droits sont de nature différente. II n'y a
.
,
jamais d'indivision entre un nupropriétaire et un usufruitier.
En revanche I'indivision peut exister s'il y
a plusieurs usufruitiers ou nuspropriétaires.
Dans le domaine des successions, les
règles de I'indivision se combinent
souvent avec celles relatives au
démembrement de propriété puisque,
dans la plupart des cas, le conjoint
survivant hérite de droits successoraux
en usufruit. Cette superposition de
régimes juridiques rend complexe la
gestion du patrimoine successoral.
Lorsqu'il s'agira de gérer des valeurs
mobilières, un mandat de gestion est
vraiment à conseiller.
Les nus-propriétaires et usufruitiers ne
poursuivent pas forcément les mêmes
objectifs patrimoniaux.
Le nu-propriétaire a vocation à recueillir,
au décès de l'usufruitier, les capitaux ou
immeubles, en toute propriété, et de fait,
privilégie plutôt la valorisation des biens.
L'usufruitier occupe le bien ou perçoit
des revenus. II privilégie donc le
rendement, mais pas au prix
«d'écorner » le capital.
Le consentement de tous les indivisaires
est exigé pour les actes de disposition
comme par exemple la vente, la
donation ou l'apport des biens en
société. En revanche la loi du 23 juin
2006 a substitué à la règle de I'unanimité
celle d'une majorité des 213 pour des
actes moins importants comme les actes
d'administration: conclure ou renouveler
un bail d'habitation, donner un mandat
général d'administration à un ou
plusieurs indivisaires, voire à un tiers, et
plus généralement, effectuer tous les
actes d'administration relatifs aux biens
indivis. Cependant une obligation
d'information pèse sur les indivisaires
major'rtaires, faute de quoi les décisions
prises seraient inopposables aux autres
à la règle de l'unanimité celle
d'une majorité des 2/3 pour
les actes de gestion courante.
indivisaires,par définition minoritaires. En
revanche, un indivisaire peut prendre
seul une décision lorsque la conservation
du bien indivis est menacée. Chaque
indivisaire pourra dans ce cas, initier des
mesures conservatoires dont le
caractère urgent n'est plus requis, en
utilisant les fonds de I'indivision oulet en
obligeant les autres indivisaires à
participer à ces dépenses.Ainsi,en cas de
dommage survenu à une toiture, chaque
indivisaire peut prendre l'initiative de
faire effectuer une réparation provisoire
pour éviter des dégradations, mais il ne
peut faire procéder à la réfection
complète de la toiture. En l'absence de
l'accord des 213,aucun des indivisaires ne
s'aventurera à engager des dépenses qui
risquent de rester à sa charge exclusive
même
s'il
s'agit
de
travaux
indispensables.
Cependant, en cas de différends entre
eux (un mandat étant toujours
révocable) ou si l'un d'entre eux ne peut
pas agir, le recours au juge sera
nécessaire pour autoriser, dans l'intérêt
commun, des mesures urgentes.
La convention
d'indivision
Les indivisaires peuvent donner à
I'indivision un caractère durable et
convenir de l'organiser formellement,
dans le cadre d'une convention dont la
durée ne peut excéder cinq années
éventuellement renouvelables. Toute
demande en partage est écartée pour la
période convenue. Au contraire, lorsque
les indivisaires n'ont pas fixé de terme à
la convention, le partage peut alors être
provoqué à tout moment par un ou
plusieurs indivisaires,à condition qu'ils ne
soient pas de mauvaise foi. L'existence
d'une convention d'indivision permet de
limiter et de contrôler d'éventuelles
demandes intempestives de partage.
Cobjet de la convention sera notamment
de nommer un ou plusieurs gérants
choisis éventuellement parmi les
indivisaires. Le gérant représentera les
indivisaires dans la limite des pouvoirs qui
lui ont été conférés par la convention, et
devra rendre compte de sa gestion une
fois par an.
iLa société civile
La constitution d'une société civile peut
être, dans certains cas, une solution
alternative plus favorable. En termes de
durée de I'indivision et d'organisation
juridique, la constitution d'une société
civile offre plus de souplesse et de
garanties aux indivisaires qu'une simple
convention. Mais ils risquent d'être
obligés de « vivre ensemble » : si les
conditions de sortie sont trop strictes, la
société civile peut devenir « une prison
dorée ». Certes, la rédaction des statuts
est assez libre, mais ces derniers ne
peuvent pas tout prévoir.
III. Les sorties de
I'indivision
Malgré les éventuelles dificultés liées à
une cohabitation plutôt forcée, certains
héritiers dans l'impossibilité d'acquérir les
parts des autres, ne peuvent se résoudre
à se séparer d'un bien familial et
souhaitent forcer les CO-indivisaires à le
conserver.
Heureusement, et c'est tout l'intérêt de
I'indivision par rapport à la société
civile, la loi prévoit que nul ne peut être
contraint à demeurer dans I'indivision,
et le partage peut toujours être
demandé ou provoqué par la voie
judiciaire, ce qui ne favorise évidemment pas l'entente familiale.
- une attribution préférentielle de ces
biens au profrt des indivisaires qui
remplissent certaines conditions.
Lorsqu'un partage en nature est
impossible, il est procédé à la vente du
bien et à la répartition du prix entre les
indivisaires.
Une protection particulière est
réservée à I'usufruitier en cas
d'indivision et de démembrement de
propriété sur des mêmes biens. Le juge
ne peut, à la demande d'un nupropriétaire, ordonner la vente en
pleine ,proi>riété
d'un bien grevé
.
d'usufruit contre la volonté de
I'usufruitier: Cela signifie que si un
conjoint est usufruitier des biens de la
succession, en vertu de la loi, ou d'une
donation entre époux, le ou les nuspropriétaires ne pourront pas obtenir
la vente de la pleine propriété du bien.
Toutefois, depuis 200 1 , l'usufruit du
conjoint peut être converti en rente
viagère, conventionnellement ou
judiciairement, sauf s'il porte sur le
logement familial.
Le juge ne peut, à la demande d'un
nu-propriétaire, ordonner la vente
de la pleine propriété d'un bien
.grevé d'usufruit contre la volonté de
I'usufruiti.er.
.
.
iLa protection de
I'usufruitier
11
I
En absence d'accord le seul recours
sera le partage judiciaire avec toutes les
difficultés, notamment les délais,
inhérents à cette procédure.
Le tribunal peut également opter pour
l'attribution immédiate de la part de
celui qui désire sortir « à tout prix » :
en nature, si les biens sont facilement
partageables ou en argent, si le partage
partiel en nature n'est pas aisé. Cette
disposition qualifiée d'attribution
éliminatoire permet d'éviter I'éclatement total de I'indivision dans son
ensemble.
de l'entreprise
Pour une exploitation agricole,
commerciale ou industrielle, constituant une unité économique exploitée
par le défunt ou son conjoint, ainsi que
pour le local d'habitation ou
professionnel, et les objets servant à
l'exercice de la profession, le juge peut
décider :
- un maintien de I'indivision pour une
période de cinq ans renouvelable au
moins jusqu'au décès du conjoint
survivant et à la majorité des
descendants mineurs, ou
La loi de finances rectificative pour
2005 O réformé,
favorablement, la taxe sur
les objets et métaux précieux.
Celle-ci tient lieu d'imposition des
plus-values. Son taux est de 7,5 X
pour les métaux précieux et 4,s %
pour les bijoux, objets d'art, de
collection w
d'antiquité (+ 0,5 X de CRDS).
Néanmoins il est possible d'opter
pour le régime
d'imposition de droit commun des
plus-vaiues sur biens meubles ii
condition de justifier de la date et
du prix
d'acquisition du bien ou
de justifier que le bien est &tenu
depuis plus de 12 ans.
DES TITRES LORS DU
iEANT
Le juge peut aussi décider dans certains
cas, de repousser une demande en
partage. II peut surseoir au partage
pour deux ans ou davantage, lorsque le
partage immédiat risque de porter
atteinte à la valeur de tout ou partie
des biens indivis.
La protection
1
OBJETS
On voit bien que I'indivision est le plus
souvent une situation subie et que,
même les successions bien organisées
ne peuvent pas forcément l'éviter: Les
quelques règles qui viennent d'être
évoquées sont de nature à permettre
de la faire fonctionner dans la durée, en
attendant de disposer des moyens
pour y mettre un terme.
Bien entendu, votre gérant privé de
ClC Banque Privée est à votre
disposition pour débattre, entre autres,
avec vous, de ce vrai sujet.
Une instruction du 3 avril 2006
commente la disposition du CG1
qui permet de tenir compte, pour
la liquidation des droits
de mutation par décès, de
la dépréciation résultant de ce
décès, et qui affecterait la valeur
des titres non cotés ou des actifs
incorporels transmis.A titre
d'exemple, l'évaluation
des titres non cotés pourra être
établie par une pondération
des méthodes tenant compte
de la nature, de la taille de
la société, et du pouvoir
de décision attaché aux titres.
Différentes méthodes peuvent être
mises en place
pour prendre en compte cette
dépréciation.
Les héritiers qui entendent
se prévaloir de ce texte, doivent
établir un lien entre le décès
du dirigeant et la modification des
perspectives d'avenir de
la société concernée.
.......
.......
s
b
..S.
..,....
b
P..
S...
,....
..a
.....
,....
,.......
,..m.
P..
B...
Le passage au XXleme siècle
marque un tournant dans
l'histoire des Arts Décoratifs
du XXème siecle. Le retour du
grand goôt Art Déco des années
1925 et l'enthousiasme
manifesté à l'égard de
la création frangaise de cette
période s'accompagnent d'une
progression des prix, qui,
aujourd'hui, atteignent le même
niveau que ceux du mobilier
du XVllleme siecle.
La reconnaissance des objets du XXème
siècle comme véritables objets de collection est particulièrement notable depuis
le début des années 2000. Les signes de
bonne santé de ce marché se multiplient
depuis lors. En 2004, un bas-relief de
19 14 de Léon Indenbaum, provenant du
grand mécène de I'époque, Jacques
Doucet, et estimé £ 100.000- 1 50.000,
s'envolait chez Christie's à Paris pour
£ 3.638.250, devenant à l'époque,
l'œuvre d'Arts Décoratifs du XXème
siècle la plus chère jamais vendue
aux enchères.
Le succès de la Collection Claude et
Simone Dray, constituée pendant près de
25 ans par le couple et dispersée les 8 et
9 juin derniers dans la même salle de
vente est la parfaite illustration de cette
progression. La mise sur le marché des
296 objets A r t Déco de l'ensemble,
complétés par une belle sélection
d'œuvres modernes, contemporaines et
de quelques pièces d'Art Africain, a
réalisé un résultat sans précédent. Avec
près de 60 millions d'euros, dont £ 50.7
millions pour les Arts Décoratifs du
XXème siècle, un record mondial absolu
a été établi pour cette spécialité, 19
records du monde ont été battus et 1 3
lots ont dépassé la barre du million
d'euros. C'est également la plus importante vente aux enchères en France
depuis plus de quinze ans.
I
Les artistes-phares de la spécialité en
général et de cette vente en particulier
s'appellent Edgar Brandt, Emile-Jacques
Ruhlmann, Jean Dunand et ArmandAlbert Rateau. Ce dernier, inspiré tant par
la sculpture que par l'antiquité connaît ici
la consécration avec 17 de ses œuvres
totalisant 19 millions d'euros. Au premier
rang d'entre elles se trouve une paire de
jardinières en bronze doré datée des
années 1920- 1925 qui a atteint
£ 4.168.000 battant un nouveau record
pour un objet d'art du XXème siècle.
Edgar Brandt avec son paravent Oasis
créé vers 1924 (£ 1.876.000) et EmileJacques Ruhlmann, autre grand nom de
l'Art Déco français auréolé du succès des
récentes rétrospectives que lui ont
consacrées le Musée des années 30 de
Boulogne, le Métropolitan Museum de
NewYork et le Musée des Beaux-Arts de
Montréal, partagent aujourd'hui la même
destinée. Citons également jean Dunand,
célèbre laqueur et dinandier dont les
paravents et panneaux, à l'image de sa
]oséphine Baker en laque écaille, noire et
argent (£ 415.200), meubles et vases.
symbolisent si bien la période A r t Déco.
Dans le sillage de ces artistes, bien
d'autres,dont les créations sont devenues
objets de convoitise, œuvrent au succès
de. la spécialité auprès du public et
des acheteurs.
1930 a dépassé son estimation haute
atteignant £ 168.000.
En termes géographiques, les acheteurs
de cette vente reflètent assez fidèlement
la tendance du marché. 54% des acquéreurs étaient originaires d'Europe et 40%
des Etats-Unis. Mais il s'avère qu'à côté
des américains - collectionneurs traditionnels de pièces de cette période et
acquéreurs de plus de la moitié des
œuvres de la vente en valeur - de
nouveaux acteurs du marché de I'art se
sont manifestés. Ils étaient entre autres
originaires des pays du Golfe et de
Russie. Les observateurs s'accordent
également à constater que certains
amateurs de mobilier classique sont
désormais sensibles à l'esthétique des
Arts Décoratifs du XXème siècle.
Au-delà de toutes ces considérations, le
succès remporté par cette collection
témoigne de la santé et du dynamisme du
marché de I'art parisien.
La peinture et la sculpture de I'époque
ont également été à l'honneur lors de
cette vente. Des artistes tels que
Rembrandt Bugatti ou Paul Jouve, tous
deux connus pour leurs représentations
animalières, ont été plébiscités. Ainsi
I'Eléphant d'Asie au feuillage ou Eléphant
de I'lnde ou Gros éléphant jouant,
un bronze à patine brun foncé de
Rembrandt Bugatti exécuté vers 19 10,
a réalisé un record du monde pour une
œuvre de l'artiste vendue aux enchères
avec £ 908 000. Par ailleurs Paul Jouve,
dont plusieurs œuvres iiguraient au
catalogue de la collection, s'est aussi
démarqué grâce aux très beaux prix
atteints par ses créations. Sa Panthère
noire combattant un python, peinte vers
-
.
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Reproduction autorisée avec mention obligatoire Patrimoine et Stratégie courrier de CIC Banque Privée
Directeur de la publication et rédacteur en chef: Francois Floquet
Conception b réalisation: Direction Commerciale Marketing et Communication - 75009 Paris 3 éditions annuelles ISSN 1271-1871 Dépot initial: janvier 2005 Dépôt légal: octobre 2006
CIC, 6, avenue de Provence - 75452 Paris cedex 09 léléphone: 01 45 96 96 96 Télécopie: 01 45 96 96 66 RCS Paris 542.016.381
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